Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464
23 сен. 2013
Ну что же. Здесь так здесь.
Начать следовало бы, наверное, с высоких материй. Таких как анализ макроэкономических факторов, воздействующих на ситуацию на рынке недвижимости вообще, и на загородном в частности. С анализа рынка, конкурентного анализа и т.д. и т.п. Но это всё очень издалека, как в том лохматом анекдоте...
Лучше попробуем начать с анализа успешного примера частного девелопмента на рынке загородной недвижимости.
Заодно, "раставим все точки над и", по теме - можно ли сейчас зарабатывать частным девелопментом.
Я имею в виду вариан строительства дома с целью его последующей продажи.
Т.е. строительство "дома на продажу".
Но с начала, позволю себе не много "пробежаться" по предыдущим постам.
Начну с конца и отвечу на комментарии Ирины (так наверное надо писать?), на мой пост. Он на второй странице данной темы.
Блин. Не понял… Наверное имелось в виду от 2-х до 1-го миллиона рублей. Если так, то это действительно вторичка. В этом диапазоне предложение на первичном рынке домов совсем не велико, а то, что есть сложно назвать законченным продуктом. В этом плане, как раз, вариант, предложенный Рентополучателем, имеет определённый смысл, на мой взгляд.
Но вторичка бывает разная, как Вы и сами понимаете. Вторичка может быть ценою в многие мил. долларов. Вторичкой может быть то, что ещё год-два назад было первичкой. Продаваться такая вторичка может по разному, всё зависит от «жадности» собственников, от качества самих объектов. В общем, успешность продажи зависит от соответствия параметров объекта, тем потребительским ожиданиям, которые существуют в данный момент времени. Дом мог «быть в тренде» несколько лет назад, но тренды меняются – меняются запросы покупателей недвижимости, их вкусы, их предпочтения. В широком смысле - меняются ожидания того, что покупатели хотят получить от загородной недвижимости. И ещё! Становятся всё более заметны (кому как)) различия в этих самых ожиданиях у разных групп потребителей, даже в одном ценовом диапазоне. Само понятие – «загородный коттедж» или дача, перестаёт быть тем, что все понимают приблизительно одинаково, даже в рамках одного ценового диапазона. Но это ОЧЕНЬ объёмная тема. Пока освещать её, наверное, преждевременно…
Меняется и «уровень образованности» потенциальных покупателей в строительных технологиях, методах, используемых материалах и т.д. Меняется представление покупателей о том, что есть «правильное строительство». Происходит это, прежде всего, благодаря интернету, профильным изданиям и развитию услуг строительной экспертизы. Не маловажным фактором является и повышение уровня «строительной грамотности» у самих строителей и у риэлторов, которые часто и выступают в роли «советчиков». Но это то же отдельная тема – как «тараканы переносятся из одной головы в другую».
Меняется и представление о стиле. Загородный рынок подвержен моде. Особенно, это проявляется в высокобюджетных сегментах.
Та вторичка, которая не соответствует современным потребительским ожиданиям, становится неликвидом. Особенно, если она ещё и не адекватно оценена. А это весьма вероятно, т.к. многие полагают, что чем больше «квадратных метров» - тем дороже, забывая при этом о качестве этих самых метров (качестве в широком смысле) и о сбалансированности предложения. По моим оценкам такой вторички на рынке не меньше 70% - 80%. Возможно я и ошибаюсь. Это ИМХО. (Что люботно, первичка, т.е. вновь построенные и выведенные на рынок дома, то же зачастую не соответствует потребительским ожиданиям, как по качеству (в широком смысле) так и по цене. Видимо, её создавали те, кому чужды маркетинг, изучение потребительских ожиданий и предпочтений, конкурентный анализ и функционально-стоимостное проектирование объектов, да и многое другое… Но мы то с Вами, уважаемые форумчане, надеюсь не такие? Мы разберёмся во всех этих аспектах маркетинга и операционного менеджмента. Мы создадим (или инвестируем в) те объекты, которые будут соответствовать ожиданиям наших потенциальных покупателей, а может и превосходить их! И они обязательно найдут своих покупателей. Не так ли?)
И вот именно с такой вторичкой в основном и приходится работать риэлторам. И с не всегда адекватными собственниками (в плане ценообразования). Отсюда, на мой взгляд, и возникает не совсем верное представление, о том, что ни чего не продаётся, рынок стоит, умер, упал, стоит колом, на дне, в жо.. и т.д. и т.п.
Безусловно, времена сейчас не те, что были 7 – 8 лет назад. Кризис многое изменил. И не только в экономике, но, прежде всего, в головах людей. Это отдельная и объёмная тема – как изменилось потребительское поведение на рынке загородной недвижимости… Я думаю, мы её обязательно коснёмся… Короче, покупателей сейчас на всех не хватает, в том числе и на риэлторов. Отсюда, опять же не совсем верное мнение, царящие в среде риэлторов, что с рынка СОВСЕМ исчезли покупатели. Их стало конечно меньше, меньше чем продавцов. ИМХО на 10 – 15 продавцов приходится один покупатель, но НО! Многое зависит от сегмента…
Означает ли это, что на загородном рынке пропала возможность для удачного инвестирования – конечно нет! Если мы только не собираемся создать (вложиться) неликвид, и пополнить те самые 70 – 80%.
Это долгое вступление, дальше будет короче.
Рынок загородной недвижимости весьма разнообразен. Ситуация на рынке в целом – это как средняя температура по больнице. Я думаю, Вы согласитесь, что недвижимость, особенно загородная, это не такой стандартный биржевой товар как нефть, валюта и т.д. На загородке всё вообще очень индивидуально. Все дома разные, от полуразрушенных сарайчиков до фешенебельных дворцов. От весьма современных домов до краснокирпичных монстров «привет из девяностых». От домов, построенных хоть по какому то проекту, до нелепых самостроев – «я его слепил… а потом ещё прилепил… и ещё чуток долепил и т.д.». От индивидуальных дач и коттеджей, до ещё не построенных, но уже активно продающихся посёлков таунов и мжк. И всё это выставлено на продажу. И всё это - рынок загородной недвижимости. Свалить всё это в общую кучу и попытаться оценить «ситуацию в общем на рынке» ИМХО бесперспективное занятие.
Как инвесторам, нам важно выбрать привлекательный сегмент. А внутри сегмента, выбрать привлекательный объект для инвестирования. О том, как это сделать речь пойдёт позже. Но потенциал здесь, хоть и имеется, но весьма ограниченный.
Гораздо больше потенциала для извлечения прибыли, если мы выступаем в роли инвестора-девелопера, т.е. сами создаём объект недвижимости (строим «дом на продажу»). Как раз сейчас рынок разворачивается от девелопмента крупных посёлков, в сторону частного девелопмента. Это происходит по ряду причин, но их описание выходит за рамки данного поста, об этом позже…И тогда без детального анализа рынка, в т.ч. сегментирования, нам ни как не обойтись. Кто с этим не согласен, или считает, что частному застройщику это ни к чему – велком, пополнять ряды «туго» продаваемого неликвида…
Тут видимо мы просто говорим о разных вещах. Вы – о классических инвестициях. Выбрали объект, вложили средства, через какое то время перепродали. Типа покупки квартиры в мжк или тауна на этапе строительства, или приобретения участка с подрядом в КП (или просто участка). Но даже тогда, правило – у кого дешевле, у того и берём – не совсем верное ИМХО. Если я правильно Вас понял, конечно.
Я же имел в виду самостоятельное строительство дома, с целью его последующий продажи. И тут себестоимость у разных застройщиков может отличаться, даже если они строят дома по одному и тому же проекту. Всё зависит от имеющихся ресурсов, находчивости, даже умению торговаться. Я, правда, далёк от мысли, что это является ключевым фактором успеха на рынке загородного девелопмента. ИМХО маркетинг (в более широком смысле – стратегический подход, ориентированный на рынок) важнее. Но, тем не менее, себестоимость, точнее умение правильно её заранее определять, а в дальнейшем и выдерживать, является очень важной способностью (компетенцией), которой должен овладеть любой частный инвестор-застройщик.
На всякий случай – себестоимость это наши затраты на строительство, точнее, на создание объекта недвижимости (в широком смысле).
Про «уважаемые порталы» и «всезнающих» экспертов-аналитиков чуть позже. Когда подойдём к анализу рынка и соответственно к источникам получения (сбора) информации о рынке. Обещаю, узнаете много нового и интересного… Сейчас лишь отмечу, что в ПОДАВЛЯЮЩЕМ большинстве аналитических отчётов и других материалов по рынку загородной недвижимости, речь идёт только о, так называемом, ОРГАНИЗОВАННОМ рынке. Т.е. о посёлках. Т.е. о продукте, который выводят на рынок крупные девелоперы. При этом вторичка, даже «свежая», а тем более продукт частного девелопмента (дома, построенные на продажу), как правило, просто не замечаются. Причина такого явления очевидна – информацию по посёлкам, особенно находящимся в стадии активной продажи, проще собрать и обработать. А собирать информацию по каждому выставленному на продажу дому или участку, даже если это «свежая» вторичка или «первичка» от частников, аналитики считают утомительным и не нужным занятием, т.к. такая информация не очень волнует их главных заказчиков – крупных девелоперов. В личном общение, некоторые руководители девелоперских компаний/проектов признают наличие такой косвенной конкуренции, как продажи «свежей» вторички частными инвесторами. Это когда, на ранней стадии посёлка, множество частных инвесторов приобретают дома/тауны/участки по сниженным ценам, а спустя какое то время, выставляют их в продажу, создавая тем самым серьёзную конкуренцию оставшимся в продаже объёмам самого застройщика. Тем объёмам, на которых застройщик как раз и рассчитывает получить основную прибыль. Это случается не только на загородном рынке, но и в городских новостройках. Но вот признать косвенную конкуренцию со стороны частных застройщиков-девелоперов, это ещё не многим руководителям под силу, пожалуй только самым продвинутым… )))
Кстати о личном общении… Скоро в Москве состоятся два крупных мероприятия, посвящённых, в том числе, и загородной недвижимости. В ЦДХ на крымском валу – это уже на этой недели, чуть позже в Гостинном дворе. На различных саммитах и конференциях, проводимых в рамках этих мероприятий, выступают первые лица крупных девеловерских компаний, руководители и ведущие специалисты агентств недвижимости, руководители действительно уважаемых аналитических агентств, например, г-н Репченко (по моему не ошибся в написании его фамилии). Им можно задавать вопросы, общаться и т.д. Кстати, по моим оценкам, информация, циркулирующая на этих форумах, как минимум на несколько месяцев опережает ту аналитическую информацию, которая имеется на данный момент в сети и печатных изданиях. Вот как раз через это время, вся та информация, которая обсуждалась на этих форумах, через печатные и эл. Сми и становится общедоступной. В виде аналитических статей, интервью и т.д. Т.к. основной контингент слушателей на этих форумах, как раз журналисты различных печатных изданий и эл. Сми. Кстати, все эти руководители и ведущие аналитики, вроде г-н Таганова, г-н Яхонтова, г-н Сайфутдинова и многих других, вполне адекватные и общительные люди. Они не делают ни каких тайн, из той информации, которой владеют. Открыто делятся своими мнениями и суждения о рынке, о перспективных сегментах и т.д.
Собственно, тайн ни каких и нет…
Имеет значение то, сможем ли мы его продать с прибылью не сейчас, а когда будем продавать. А это, очевидно, произойдёт в каком то будущем. В том смысле, что сейчас мы принимаем решение, аккумулируем финансовые и другие ресурсы, проектируем этот объект недвижимости, потом строим, а только потом продаём (выставляем на продажу). Сложность в том, что маркетинговые решения – решения о том, каким будет наш объект и сколько он должен стоить, мы принимаем сейчас, а продавать мы его будем через какое то время в будущем. За это время на рынке может многое измениться. Про изменения потребительских предпочтений я уже писал. Но это всё-таки более длительные временные горизонты. А вот, например, ситуация в экономике, которая безусловно влияет на платежеспособный спрос, может изменяться весьма быстро. В пределах сроков нашего инвестиционного проекта. Но Бог с ней пока с ситуацией в экономике… Конкурентная ситуация на рынке может изменяться очень быстро. Мы провели анализ, выявили привлекательный сегмент (спрос есть, а конкурентов мало), инвестировали. А к моменту продажи, обнаруживаем, что мы не одни такие «находчивые» и конкурентов в нашем сегменте стало существенно больше… Со всеми вытекающими… Пример подобных сегментов могут сейчас являть собой – тауны и мжк. Ключевое слово – могут. Внутри этих сегментов всё то же не так однозначно. Но эта тема другого разговора и весьма объёмного, кстати. Я всё же больше про строительство «дома на продажу» пишу.
Хотя, конечно, если Вы, уважаемые читатели, наделены способностями Девида Коп Копп (не знаю как пишется, но Вы поняли), то Вам всё это не важно…
А вот дальше и начинается самое интересное…
Но всё по порядку, эти действительно не простые вещи мы ближе к концу рассмотрим, а то действиьельно не понятно будет о чём речь. Надо, хотя бы, о терминах договориться с начала.
Начать следовало бы, наверное, с высоких материй. Таких как анализ макроэкономических факторов, воздействующих на ситуацию на рынке недвижимости вообще, и на загородном в частности. С анализа рынка, конкурентного анализа и т.д. и т.п. Но это всё очень издалека, как в том лохматом анекдоте...
Лучше попробуем начать с анализа успешного примера частного девелопмента на рынке загородной недвижимости.
Заодно, "раставим все точки над и", по теме - можно ли сейчас зарабатывать частным девелопментом.
Я имею в виду вариан строительства дома с целью его последующей продажи.
Т.е. строительство "дома на продажу".
Но с начала, позволю себе не много "пробежаться" по предыдущим постам.
Начну с конца и отвечу на комментарии Ирины (так наверное надо писать?), на мой пост. Он на второй странице данной темы.
Ирка писал(а):Положите мой мозг на место!!! О_о Ох... Я же сейчас отвечу вам...
То, что ниже и по себистоимости - это больше вторичка. Она худо бедно идёт с февраля от 2-х до 1-х... Блин, ну вы поняли. То, что дороже не продаётся особо. Путешествие на Квартирадин в мае меня так вообще расстроило.
Блин. Не понял… Наверное имелось в виду от 2-х до 1-го миллиона рублей. Если так, то это действительно вторичка. В этом диапазоне предложение на первичном рынке домов совсем не велико, а то, что есть сложно назвать законченным продуктом. В этом плане, как раз, вариант, предложенный Рентополучателем, имеет определённый смысл, на мой взгляд.
Но вторичка бывает разная, как Вы и сами понимаете. Вторичка может быть ценою в многие мил. долларов. Вторичкой может быть то, что ещё год-два назад было первичкой. Продаваться такая вторичка может по разному, всё зависит от «жадности» собственников, от качества самих объектов. В общем, успешность продажи зависит от соответствия параметров объекта, тем потребительским ожиданиям, которые существуют в данный момент времени. Дом мог «быть в тренде» несколько лет назад, но тренды меняются – меняются запросы покупателей недвижимости, их вкусы, их предпочтения. В широком смысле - меняются ожидания того, что покупатели хотят получить от загородной недвижимости. И ещё! Становятся всё более заметны (кому как)) различия в этих самых ожиданиях у разных групп потребителей, даже в одном ценовом диапазоне. Само понятие – «загородный коттедж» или дача, перестаёт быть тем, что все понимают приблизительно одинаково, даже в рамках одного ценового диапазона. Но это ОЧЕНЬ объёмная тема. Пока освещать её, наверное, преждевременно…
Меняется и «уровень образованности» потенциальных покупателей в строительных технологиях, методах, используемых материалах и т.д. Меняется представление покупателей о том, что есть «правильное строительство». Происходит это, прежде всего, благодаря интернету, профильным изданиям и развитию услуг строительной экспертизы. Не маловажным фактором является и повышение уровня «строительной грамотности» у самих строителей и у риэлторов, которые часто и выступают в роли «советчиков». Но это то же отдельная тема – как «тараканы переносятся из одной головы в другую».
Меняется и представление о стиле. Загородный рынок подвержен моде. Особенно, это проявляется в высокобюджетных сегментах.
Та вторичка, которая не соответствует современным потребительским ожиданиям, становится неликвидом. Особенно, если она ещё и не адекватно оценена. А это весьма вероятно, т.к. многие полагают, что чем больше «квадратных метров» - тем дороже, забывая при этом о качестве этих самых метров (качестве в широком смысле) и о сбалансированности предложения. По моим оценкам такой вторички на рынке не меньше 70% - 80%. Возможно я и ошибаюсь. Это ИМХО. (Что люботно, первичка, т.е. вновь построенные и выведенные на рынок дома, то же зачастую не соответствует потребительским ожиданиям, как по качеству (в широком смысле) так и по цене. Видимо, её создавали те, кому чужды маркетинг, изучение потребительских ожиданий и предпочтений, конкурентный анализ и функционально-стоимостное проектирование объектов, да и многое другое… Но мы то с Вами, уважаемые форумчане, надеюсь не такие? Мы разберёмся во всех этих аспектах маркетинга и операционного менеджмента. Мы создадим (или инвестируем в) те объекты, которые будут соответствовать ожиданиям наших потенциальных покупателей, а может и превосходить их! И они обязательно найдут своих покупателей. Не так ли?)
И вот именно с такой вторичкой в основном и приходится работать риэлторам. И с не всегда адекватными собственниками (в плане ценообразования). Отсюда, на мой взгляд, и возникает не совсем верное представление, о том, что ни чего не продаётся, рынок стоит, умер, упал, стоит колом, на дне, в жо.. и т.д. и т.п.
Безусловно, времена сейчас не те, что были 7 – 8 лет назад. Кризис многое изменил. И не только в экономике, но, прежде всего, в головах людей. Это отдельная и объёмная тема – как изменилось потребительское поведение на рынке загородной недвижимости… Я думаю, мы её обязательно коснёмся… Короче, покупателей сейчас на всех не хватает, в том числе и на риэлторов. Отсюда, опять же не совсем верное мнение, царящие в среде риэлторов, что с рынка СОВСЕМ исчезли покупатели. Их стало конечно меньше, меньше чем продавцов. ИМХО на 10 – 15 продавцов приходится один покупатель, но НО! Многое зависит от сегмента…
Означает ли это, что на загородном рынке пропала возможность для удачного инвестирования – конечно нет! Если мы только не собираемся создать (вложиться) неликвид, и пополнить те самые 70 – 80%.
Это долгое вступление, дальше будет короче.
Ирка писал(а):По сегментам хорошо разбивать, когда есть интерес к конкретному типу. Кому-то квартиры, кому-то таунхаусы, кому-то домик в деревне. разбить можно и ещё мелчее. дело вкуса. От этого ситуация в общем на рынке не изменится, увы и ах!
Рынок загородной недвижимости весьма разнообразен. Ситуация на рынке в целом – это как средняя температура по больнице. Я думаю, Вы согласитесь, что недвижимость, особенно загородная, это не такой стандартный биржевой товар как нефть, валюта и т.д. На загородке всё вообще очень индивидуально. Все дома разные, от полуразрушенных сарайчиков до фешенебельных дворцов. От весьма современных домов до краснокирпичных монстров «привет из девяностых». От домов, построенных хоть по какому то проекту, до нелепых самостроев – «я его слепил… а потом ещё прилепил… и ещё чуток долепил и т.д.». От индивидуальных дач и коттеджей, до ещё не построенных, но уже активно продающихся посёлков таунов и мжк. И всё это выставлено на продажу. И всё это - рынок загородной недвижимости. Свалить всё это в общую кучу и попытаться оценить «ситуацию в общем на рынке» ИМХО бесперспективное занятие.
Как инвесторам, нам важно выбрать привлекательный сегмент. А внутри сегмента, выбрать привлекательный объект для инвестирования. О том, как это сделать речь пойдёт позже. Но потенциал здесь, хоть и имеется, но весьма ограниченный.
Гораздо больше потенциала для извлечения прибыли, если мы выступаем в роли инвестора-девелопера, т.е. сами создаём объект недвижимости (строим «дом на продажу»). Как раз сейчас рынок разворачивается от девелопмента крупных посёлков, в сторону частного девелопмента. Это происходит по ряду причин, но их описание выходит за рамки данного поста, об этом позже…И тогда без детального анализа рынка, в т.ч. сегментирования, нам ни как не обойтись. Кто с этим не согласен, или считает, что частному застройщику это ни к чему – велком, пополнять ряды «туго» продаваемого неликвида…
Ирка писал(а):Себистоимость - она не может быть разная априори. Кто вам такое сказал? Не важно кто меньше. От этого уже и пляшем. Продажи по себистоимости составляют судя по рассчётам экспертов не больше 3% от всего количество продаж. Подсмотрено ан ГдеТотДом. А портал уважаемы и врать не будет.
Тут видимо мы просто говорим о разных вещах. Вы – о классических инвестициях. Выбрали объект, вложили средства, через какое то время перепродали. Типа покупки квартиры в мжк или тауна на этапе строительства, или приобретения участка с подрядом в КП (или просто участка). Но даже тогда, правило – у кого дешевле, у того и берём – не совсем верное ИМХО. Если я правильно Вас понял, конечно.
Я же имел в виду самостоятельное строительство дома, с целью его последующий продажи. И тут себестоимость у разных застройщиков может отличаться, даже если они строят дома по одному и тому же проекту. Всё зависит от имеющихся ресурсов, находчивости, даже умению торговаться. Я, правда, далёк от мысли, что это является ключевым фактором успеха на рынке загородного девелопмента. ИМХО маркетинг (в более широком смысле – стратегический подход, ориентированный на рынок) важнее. Но, тем не менее, себестоимость, точнее умение правильно её заранее определять, а в дальнейшем и выдерживать, является очень важной способностью (компетенцией), которой должен овладеть любой частный инвестор-застройщик.
На всякий случай – себестоимость это наши затраты на строительство, точнее, на создание объекта недвижимости (в широком смысле).
Про «уважаемые порталы» и «всезнающих» экспертов-аналитиков чуть позже. Когда подойдём к анализу рынка и соответственно к источникам получения (сбора) информации о рынке. Обещаю, узнаете много нового и интересного… Сейчас лишь отмечу, что в ПОДАВЛЯЮЩЕМ большинстве аналитических отчётов и других материалов по рынку загородной недвижимости, речь идёт только о, так называемом, ОРГАНИЗОВАННОМ рынке. Т.е. о посёлках. Т.е. о продукте, который выводят на рынок крупные девелоперы. При этом вторичка, даже «свежая», а тем более продукт частного девелопмента (дома, построенные на продажу), как правило, просто не замечаются. Причина такого явления очевидна – информацию по посёлкам, особенно находящимся в стадии активной продажи, проще собрать и обработать. А собирать информацию по каждому выставленному на продажу дому или участку, даже если это «свежая» вторичка или «первичка» от частников, аналитики считают утомительным и не нужным занятием, т.к. такая информация не очень волнует их главных заказчиков – крупных девелоперов. В личном общение, некоторые руководители девелоперских компаний/проектов признают наличие такой косвенной конкуренции, как продажи «свежей» вторички частными инвесторами. Это когда, на ранней стадии посёлка, множество частных инвесторов приобретают дома/тауны/участки по сниженным ценам, а спустя какое то время, выставляют их в продажу, создавая тем самым серьёзную конкуренцию оставшимся в продаже объёмам самого застройщика. Тем объёмам, на которых застройщик как раз и рассчитывает получить основную прибыль. Это случается не только на загородном рынке, но и в городских новостройках. Но вот признать косвенную конкуренцию со стороны частных застройщиков-девелоперов, это ещё не многим руководителям под силу, пожалуй только самым продвинутым… )))
Кстати о личном общении… Скоро в Москве состоятся два крупных мероприятия, посвящённых, в том числе, и загородной недвижимости. В ЦДХ на крымском валу – это уже на этой недели, чуть позже в Гостинном дворе. На различных саммитах и конференциях, проводимых в рамках этих мероприятий, выступают первые лица крупных девеловерских компаний, руководители и ведущие специалисты агентств недвижимости, руководители действительно уважаемых аналитических агентств, например, г-н Репченко (по моему не ошибся в написании его фамилии). Им можно задавать вопросы, общаться и т.д. Кстати, по моим оценкам, информация, циркулирующая на этих форумах, как минимум на несколько месяцев опережает ту аналитическую информацию, которая имеется на данный момент в сети и печатных изданиях. Вот как раз через это время, вся та информация, которая обсуждалась на этих форумах, через печатные и эл. Сми и становится общедоступной. В виде аналитических статей, интервью и т.д. Т.к. основной контингент слушателей на этих форумах, как раз журналисты различных печатных изданий и эл. Сми. Кстати, все эти руководители и ведущие аналитики, вроде г-н Таганова, г-н Яхонтова, г-н Сайфутдинова и многих других, вполне адекватные и общительные люди. Они не делают ни каких тайн, из той информации, которой владеют. Открыто делятся своими мнениями и суждения о рынке, о перспективных сегментах и т.д.
Собственно, тайн ни каких и нет…
Ирка писал(а):Можно ли сейчас построить и продать дом с прибылью? Ответ не имеет значения.... Ну вы сказанули конечно чего-то не то... А что же тогда для вас имеет значение если не это?
Имеет значение то, сможем ли мы его продать с прибылью не сейчас, а когда будем продавать. А это, очевидно, произойдёт в каком то будущем. В том смысле, что сейчас мы принимаем решение, аккумулируем финансовые и другие ресурсы, проектируем этот объект недвижимости, потом строим, а только потом продаём (выставляем на продажу). Сложность в том, что маркетинговые решения – решения о том, каким будет наш объект и сколько он должен стоить, мы принимаем сейчас, а продавать мы его будем через какое то время в будущем. За это время на рынке может многое измениться. Про изменения потребительских предпочтений я уже писал. Но это всё-таки более длительные временные горизонты. А вот, например, ситуация в экономике, которая безусловно влияет на платежеспособный спрос, может изменяться весьма быстро. В пределах сроков нашего инвестиционного проекта. Но Бог с ней пока с ситуацией в экономике… Конкурентная ситуация на рынке может изменяться очень быстро. Мы провели анализ, выявили привлекательный сегмент (спрос есть, а конкурентов мало), инвестировали. А к моменту продажи, обнаруживаем, что мы не одни такие «находчивые» и конкурентов в нашем сегменте стало существенно больше… Со всеми вытекающими… Пример подобных сегментов могут сейчас являть собой – тауны и мжк. Ключевое слово – могут. Внутри этих сегментов всё то же не так однозначно. Но эта тема другого разговора и весьма объёмного, кстати. Я всё же больше про строительство «дома на продажу» пишу.
Хотя, конечно, если Вы, уважаемые читатели, наделены способностями Девида Коп Копп (не знаю как пишется, но Вы поняли), то Вам всё это не важно…
Ирка писал(а):Дальше - всё тоже самое. Не усложняйте - жить будет легче:) При любом раскладе важно сколько вложил, сколько получил в итоге или будешь получать за какой-то период.
А вот дальше и начинается самое интересное…
Но всё по порядку, эти действительно не простые вещи мы ближе к концу рассмотрим, а то действиьельно не понятно будет о чём речь. Надо, хотя бы, о терминах договориться с начала.
23 сен. 2013
Еле осилил кандидатскую . 
Так вкладывать деньги в МЭС?!
-Начнем с назначения земли?!
-Коммуникации?!
Далее по списку.
Тезисно.
Будет значительно познавательней.
Так вкладывать деньги в МЭС?!
-Начнем с назначения земли?!
-Коммуникации?!
Далее по списку.
Тезисно.
Будет значительно познавательней.
«Недвижимость становится активом только в момент обмена ее на деньги»
23 сен. 2013
alexis18 писал(а):Еле осилил кандидатскую .
Да, блин, тяжеловато. 3 чашки кофеину выхлестал, пока до конца дошёл.
alexis18 писал(а):-Начнем с назначения земли?!.
А что с назначением, тут и ёжику понятно. Если ИЖС то только частные домишки, многоэтажки на соответствующих.
23 сен. 2013
Ок! Справедливые замечания приняты.
За них спасибо.
Это важно.
Материал должен получиться достаточно объёмный, ещё бы!
Планируется подробно, хоть и применительно к индивидуальному застройщику, осветить всю тему девелопмента загородной недвижимости, включая все этапы:
1) Стратегический маркетинг - что будем строить, для кого, по какой цене и как/кому будем потом продавать;
2) Финансовое планирование и контроль рисков по проекту;
3) Собственно строительство, взаимодействие с подрядчиками и т.д.
4) Организация процесса продаж, реклама объекта и т.д.
5) Присвоение результатов успешной деятельности - работа над созданием "правильной" репутации частного застройщика.
Материал должен получиться объёмный.
Выкладываться будет постепенно, по мере нахождения на это свободного времени...
На кандидатскую это, конечно, не тянет, а вот спец-курс в рамках программы МВА - легко.
Или будущей книжки типа - "Как построить дом на продажу" или "Инвестиции на загородгом рынке - доступно и понятно".
Поэтому, любые комментарии и критика принимаются с большой благодарностью.
Особенно, касаемо стиля изложения и понятности.
Признаю, в этом направлении пока трудновато...
За них спасибо.
Это важно.
Материал должен получиться достаточно объёмный, ещё бы!
Планируется подробно, хоть и применительно к индивидуальному застройщику, осветить всю тему девелопмента загородной недвижимости, включая все этапы:
1) Стратегический маркетинг - что будем строить, для кого, по какой цене и как/кому будем потом продавать;
2) Финансовое планирование и контроль рисков по проекту;
3) Собственно строительство, взаимодействие с подрядчиками и т.д.
4) Организация процесса продаж, реклама объекта и т.д.
5) Присвоение результатов успешной деятельности - работа над созданием "правильной" репутации частного застройщика.
Материал должен получиться объёмный.
Выкладываться будет постепенно, по мере нахождения на это свободного времени...
На кандидатскую это, конечно, не тянет, а вот спец-курс в рамках программы МВА - легко.
Или будущей книжки типа - "Как построить дом на продажу" или "Инвестиции на загородгом рынке - доступно и понятно".
Поэтому, любые комментарии и критика принимаются с большой благодарностью.
Особенно, касаемо стиля изложения и понятности.
Признаю, в этом направлении пока трудновато...
23 сен. 2013
Andreeviliaa писал(а):Признаю, в этом направлении пока трудновато...
ИМХО: не очень много шансов для выгодного строительства именно на продажу.
По-моему, выгоднее вкладываться в обеспечение установки печек, доставки топлива, (да хоть в установку лифтов в 3-х этажных домиках
)... Нехай собственник участка сам строит, что хочет.Считаю, что в России практически закончился ресурс платёжеспособных переселенцев - кому надо - тот уже в N-cке
23 сен. 2013
Я имел в виду, что трудновато с краткостью и понятность изложения...
Вот сразу в этом и убедился.
Касаемо пересенцев:
1) Существует устойтивый тренд - люди меняют свои городские квартиры на загородное жильё. Безусловно, это не носит массовый характер, Но! такая минрация устойчиво существует. А с течением времени, этот тренд только усиливается...
2) Существует устойчивая миграция из других территорий РФ в Московский регион. А ДОСТУПНОЕ загородное жильё, особенно для больших семей, может стать хорошей альтернативой покупке квартиры (двух квартир - для большой семьи) в городах МО. Тут вариант, предложенный Рентополучателем, имеет смысл для дальнейшего рассмотрения.
3) То же что и в п.2 и п.3, только всё в месте. Растут семьи, люди ищут варианты, как изменить/улучшить свои жилищные условия. Рождение детей, выход "стариков" на пенсию и т.д. и т.п. Большинство "страждующих" ищут варианты в приобретении городской недвижимости (Москва на область), через ипотеку, в основном. Но есть и те, кто рассматривает вариан улучшение/изменения своих жил. условий через приобретение загородной недвижимости, иногда для части своей семьи, например, для пожидых родителей, для мамы с ребёнком дошкольником и т.д.
4) Существуют и другие категории покупателей загородной недвижимости в Московском регионе.
Мощный драйвер - люди продают своё ДОРОГОЕ городское жильё, что бы приобрести что то на ОТНОСИТЕЛЬНО НЕ ДОРОГОЙ загородке. Поэтому, не всегда покупатель (ли) дома за 15 мил. рублей - это богатые и преуспевающие бизнесмены/топ. менеджеры или чиновники. Это могут быть люди с весьма средним достатком, совершающие обмен город-загород. Отсюда сразу напрашиваются некоторые выводы по их потребностям, по тому, что эти покупатели ищут на загородном рынке. И сразу становится понятно, почему их не может в полной мере удовлетворить то предложение, которое существует сейчас в сегменте, скажем, около 15 млн. рублей. Понятно о чём я?
Касаемо перспектив строительства чего либо на продажу:
Сейчас готовлю 2 конкретных примера - успешного и неуспешного заг. девелопмента.
Касаемо лифтов, печек, топлива и т.д.
Как вариан. Развивается загородная жизнь, развиваются и отрасли экономики ( прежде всего услуги), которые обслуживают эту загородную жизнь. Установка септиков, систем бесперебойного электропитания, строительство заборов, реконструкция домов (замена кровли, фасад и т.д.). Ещё несколько лет назад, многие эти виды деятельности не существовали как отдельные бизнесы. Если и существовали, то, как правило, в виде "довеска" к основному строительному бизнесу. А сейчас пожалуйста!
Что впереди? Системы отопления, альтернативные источники энергии, установка и обслуживания лифтов, инсталяция систем типа "умный дом", ...?
Много перспектив. Вэлком. Но! Это такой же конкурентный рынок, как и "строительство на продажу". И на нём то же не просто будет извлекать прибыль, как и на любом конкурентном рынке. Маркетинг, менеджмент,... - всё то же самое.
Вот сразу в этом и убедился.
Касаемо пересенцев:
1) Существует устойтивый тренд - люди меняют свои городские квартиры на загородное жильё. Безусловно, это не носит массовый характер, Но! такая минрация устойчиво существует. А с течением времени, этот тренд только усиливается...
2) Существует устойчивая миграция из других территорий РФ в Московский регион. А ДОСТУПНОЕ загородное жильё, особенно для больших семей, может стать хорошей альтернативой покупке квартиры (двух квартир - для большой семьи) в городах МО. Тут вариант, предложенный Рентополучателем, имеет смысл для дальнейшего рассмотрения.
3) То же что и в п.2 и п.3, только всё в месте. Растут семьи, люди ищут варианты, как изменить/улучшить свои жилищные условия. Рождение детей, выход "стариков" на пенсию и т.д. и т.п. Большинство "страждующих" ищут варианты в приобретении городской недвижимости (Москва на область), через ипотеку, в основном. Но есть и те, кто рассматривает вариан улучшение/изменения своих жил. условий через приобретение загородной недвижимости, иногда для части своей семьи, например, для пожидых родителей, для мамы с ребёнком дошкольником и т.д.
4) Существуют и другие категории покупателей загородной недвижимости в Московском регионе.
Мощный драйвер - люди продают своё ДОРОГОЕ городское жильё, что бы приобрести что то на ОТНОСИТЕЛЬНО НЕ ДОРОГОЙ загородке. Поэтому, не всегда покупатель (ли) дома за 15 мил. рублей - это богатые и преуспевающие бизнесмены/топ. менеджеры или чиновники. Это могут быть люди с весьма средним достатком, совершающие обмен город-загород. Отсюда сразу напрашиваются некоторые выводы по их потребностям, по тому, что эти покупатели ищут на загородном рынке. И сразу становится понятно, почему их не может в полной мере удовлетворить то предложение, которое существует сейчас в сегменте, скажем, около 15 млн. рублей. Понятно о чём я?
Касаемо перспектив строительства чего либо на продажу:
Сейчас готовлю 2 конкретных примера - успешного и неуспешного заг. девелопмента.
Касаемо лифтов, печек, топлива и т.д.
Как вариан. Развивается загородная жизнь, развиваются и отрасли экономики ( прежде всего услуги), которые обслуживают эту загородную жизнь. Установка септиков, систем бесперебойного электропитания, строительство заборов, реконструкция домов (замена кровли, фасад и т.д.). Ещё несколько лет назад, многие эти виды деятельности не существовали как отдельные бизнесы. Если и существовали, то, как правило, в виде "довеска" к основному строительному бизнесу. А сейчас пожалуйста!
Что впереди? Системы отопления, альтернативные источники энергии, установка и обслуживания лифтов, инсталяция систем типа "умный дом", ...?
Много перспектив. Вэлком. Но! Это такой же конкурентный рынок, как и "строительство на продажу". И на нём то же не просто будет извлекать прибыль, как и на любом конкурентном рынке. Маркетинг, менеджмент,... - всё то же самое.
23 сен. 2013
alexis18 писал(а):Так вкладывать деньги в МЭС?!
Судя по количеству буков, НЕТ.
Если, конечно, речь не идет о многоквартирных домах)
23 сен. 2013
Отлично идет, Илья, так держать. Практики со стороны продавца, а тем более и заказчика загородки, это то, чего не хватает ресурсу. А то все какие-то скучные - загородка умерла, неинтересна, скидки 50%, разоряюшиеся девелоперы. Надо тему прокачать. Жду продолжения.
23 сен. 2013
Дмитрий Чариков писал(а):alexis18 писал(а):Так вкладывать деньги в МЭС?!
Судя по количеству буков, НЕТ.
Если, конечно, речь не идет о многоквартирных домах)
Нет. Я не веду речь про многоквартирные дома.
Если вы имели в виду строительство городского жилья (настоящие многоэтажки, микрорайоны и т.д.), то эту тему очень хорошо и доступно в своей книге "Опыт подмосковного застройщика" описал Александр Поляков. Рекомендую. Мне добавить не чего.
Если имелось в виду строительство многоквартирных домов на землях ИЖС, то это игры с законом, общественным мнением и т.д. ИМХО весьма сомнительный с нравственной точки зрения бизнес. Папахивает каким то барыжничеством. Типа построил, втюхал и ... свалил туда, где ни кто не достанет... А если не успел свалить, то... В общем, кому как, но лично мне это чуждо.
23 сен. 2013
Andreeviliaa писал(а):Касаемо пересенцев:
1) Существует устойтивый тренд - люди меняют свои городские квартиры на загородное жильё. Безусловно, это не носит массовый характер, Но! такая минрация устойчиво существует. А с течением времени, этот тренд только усиливается..
Вот семья с парой дочек. Жена замша (около 60/мес), муж техник (увы не больше 28/мес, зато под присмотром, ибо гулял раньше). Это МОСКВА реальная
Лет 5 назад влезли в ипотеку где-то в районе Митина или Путилкова. Вроде 3-ка. У женщины не работает дисплей на телефоне (разбился), но она каким-то образом ухитряется им пользоваться.
Старшая дочь приводит жениха (почему не уходит в его семью - не знаю, наверно там не лучше).
Была статья (не помню где), что таким образом фактически реанимируются коммуналки.
Вот этим людям действительно нужно жильё (хоть домик в деревне).
Но в ближайшие 10 лет у них не будет ни одной свободной копейки
Тренд трендом, а денег у тех, кому нужно, нет
З.Ы. Ох, успокоился, попил клинского по акции вчера купленного (вообще-то грабёж - 25 р/банка, коллеги сказали, что в Чехии - ихнее по 15 на наши деньги).
Считаю, что даже в загородной недвижимости стоит прицеливаться на сдачу в найм, т.к. у населения для ипотеки нет денег. ДЕНЕГ НЕТ (я так отвечаю гастерам, которые слишком навязчиво канючат, предлагая свои услуги).
А уж как собственник доставит жильцов до ж/д, так уж тут полное раздолье, можно самому поселиться и работать водителем, можно пенсионера нанять на АЗЛК-2140, 2141, али с таксомотором местным договариваться
З.З.Ы. А женщина шикарная, в начале 2000-х намекала, что она не против, что б я догадался старшую удочерить.
А потом в семье нечаянно родилась 2-я дочка, относительно сложилась "карьера", всё "хорошо"
Последний раз редактировалось Балда 23.09.13, 23:59, всего редактировалось 2 раза.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: I1s и 8 гостей
