Страсти-мордасти-2. Договор долевого участия. 72 / 3078

[Wertyuioasdf]

как быть с залогом, возникающим при оформлении ДДУ и не возникающим при альтернативных формах "покупки". (Что является явным поражением в правах покупателя)
Это конкретный вопрос и хотелось бы получить конкретный ответ.

укажи где в Законе прямо указано, что расчеты по договору цессии обязаны производиться только после регистрации.
...
Надеюсь, сможешь ответить без традиционного быкования.

не стану - денег у тебя на это не хватит, а у меня нет времени и желания

Без комментариев.

[Wertyuioasdf]

А чего он приходил то? Может сказать чего хотел?

Фиг его знает. Может жаловался, может ругался, может стих хотел прочесть, может еще чего. Бывает - че к человеку придираться-то? Придирки тут не уместны.

[Алексей Сидельников]

Есть те риски на которые повлиять количество этажей не могут. Мы обязательно обсудим эту тему, но не будем забегать вперед.

Отчего же, раз уж "от мертвого осла уши" уже виднеются?

С точки зрения продажника продать квартиру на объекте высокой степени готовности проще - для инвестора, в свою очередь, приятней видеть, что его квартира уже имеет место быть физически, да и сам дом принимает какие-то очертания. Да и срок планируемого новоселья - ближе .
Все это как-то ему приятней Но!
Но, согласись, именно этот психологический аспект и позволяет застройщику ( или девелоперу) поднимать цены по мере готовности дома.
А вот риски... Риски... остаются те же.

Разве? На этапе первых этажей нужно найти больше денег, чем на этапе "последний этаж". Основной-то риск - нехватка денег и исполнение этого, как его, плана продаж а с продажами на последнем этаже со словами "ну вот уже" намного проще.

Но разве частного инвестора интересуют риски?
Инвестора интересует низкая цена и "убедительное" нашептывание на уши. И этого достаточно, чтобы у него упала шторка и ему становится пофиг, что он там подписывает- кривое/косое- пофиг. И какие дополнительные риски в связи с этим у него появляются. Пофиг! Халява, че.

Вот хорошо, что упомянул это слово "инвестор". Потому что цели покупки разные и соответственно покупатели разные, хотя и действия совершаются одинаковые.

Инвестора как раз риски интересуют. Потому-то он и инвестор, что взвешивает для себя все риски и принимает решение. Кроме того, он принимает решение не только о входе, но и о возможности выхода из проекта с минимальными потерями. И чаще инвесторы нанимают риэлтора для оценки рисков вложения и возможности дальнейшей продажи.

А вот решение основанное на цене и "ну ведь когда-нибудь достроят", чаще характерно для покупающих для жизни. Как ни странно. Больше того, эти люди чаще идут без риэлтора или считают агентов, представляющих застройщика "теми самыми риэлторами" и покупают по схемам, которые только в кошмарном сне могут присниться.

О рисках - истинных и мнимых мы обязательно поговорим. Не забегай вперед, Алексей

О них и надо говорить. Потому что с Женей зациклились на договорах, в то время как покупка квартиры в новостройке - это не подписал один договор и все. Это видение картины в целом.

[Wertyuioasdf]

На этапе первых этажей нужно найти больше денег,

Если есть первые этажи, то нужные деньги на это уже "найдены" и освоены.
Дальше - продажи.
Искать ничего не надо - продавай и строй.

Основных бед обычно две:
1. Строили/продавали, денег не хватило. Или продавали слишком дешево, или тратили широко - только - бац!- не хватило.
Где брать?
Или идти по ранее самому распространенному пути - привлекать бабло с соседнего строящегося ЖК.
Либо: просить доплаты с дольщиков - но не поймут-с.
Либо: оставить все как есть, что , согласитесь, совсем уж безобразие.
2. Алчные и злобные чиновники

Раньше делали так: обносили забором планирумую к освоению новую площадку , объявляли о "начале продаж нового замечатльного комплекса", собирали там бабло, ими заканчивали предыдущий проект. И так далее.
Лавочку прикрыл как раз 214 фз
Как ни парадоксально, но именно после принятия 214-го массово начали появляться на территории всей РФ "обманутые дольщики". Это один из парадоксов первичного сегмента РН.
Но это вообще другая тема.

Вот хорошо, что упомянул это слово "инвестор". Потому что цели покупки разные

Цели - да, разные. Но по сути- все инвесторы. Не покупатели. Одни вкладывают деньги, чтоб жить, другие - чтоб выгодно перепродать. Как их отличить? Не зеленкой же лоб помечать?

Например, иной чел вложился для жизни, передумал, продал, удивился, подсчитал навар, понравилось, еще вложился... и теперь 10-ый год остановиться не может. Засосало.

[Wertyuioasdf]

зациклились на договорах,

Я - не зациклился.
Я спокойно обсуждаю тут плюсы и минусы тех или иных схем оформления "покупки" новостроек . Аргументированно, кстати, обсуждаю.


Ну а некоторые обсуждают меня (рост, вес, количество комнат и прыщи) - тоже занятие

[Дмитрий Овсянников]

Вы еще и юридически безграмотны, специалист...Не как договорятся, а уступка возможна на условиях договора, по которому передаются права и обязанности, т.е. ДДУ, а там - после госрегистрации.

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
...4. Договор должен содержать:
...3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

Жень, то, что и ДДУ и уступка подлежат гос. регистрации - это понятно: русским по-белому в законе написано. Но вопрос, почему "уступка возможна на условиях договора, по которому передаются права и обязанности"? Просто есть некий строящийся объект, право требования на метры в котором возникает на основании ДДУ. Понятно, что уступая права, нельзя уступить больший объем прав, чем предусмотрен ДДУ.
Но оплата. В Законе есть прямое указание на то, что деньги по ДДУ должны передаваться после гос. регистрации.
Относительно Договора уступки такого прямого указания в Законе не увидел.
Я понимаю, что "Три юриста - восемь мнений". Но за свою короткую практику общения с застройщиками, подрядчиками и их юристами, от разных юристов разных компаний слышал (когда те говорили, что деньги человек переводит до регистрации Договора уступки, что нарушением это не является, поскольку это не ДДУ, а потому "можно то, что прямо законом не запрещено"
Жень, только просьба: не дави авторитетом: лично я в твоем профессионализме нисколько не сомневаюсь, просто дай ссылку на Закон или подзаконный акт.

[Svetlana*]

а не любят его не за регистрацию, а по другой причине, называется - неустойка, есть реальные претенденты которые получили от СУ-155 до 800 штук на договор из-за задержки строительства (по суду конечно), после чего СУ-155 перестала продавать по ДДУ вообще, только ЖСК

Вот Вам еще одно преимущество ДДУ перед иными схемами. Для покупателя, конечно.
Сами оппоненты проговариваются (вынуждены признать), что ДДУ даёт покупателю пусть немного, но некие права.

кстати, признавая предварительный договор ничтожным (т.к. не соответствует требованиям 214-ФЗ) тоже можно взыскать кое-что:-) я кажется уже говорила, что больше миллиона получилось при стоимости квартиры в 2.5. Правда до известного постановления о будущих вещах.
Ни один договор не дает гарантий - это да.. Но при прочих равных - предпочтение, конечно, ДДУ..

[Wertyuioasdf]

Ни один договор не дает гарантий - это да.. Но при прочих равных - предпочтение, конечно, ДДУ..

Совершенно верно.

[Риэлтор Москва]

В декабре прошлого года Госдума приняла закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, привлекающих средства россиян.
В результате с января 2014 года застройщики смогут "брать авансом" средства дольщиков только в том случае, если застрахуют выполнение перед ними обязательств.
Всё хорошо, только новостройки могут подорожать.

[Wertyuioasdf]

В декабре прошлого года Госдума приняла закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, привлекающих средства россиян.
В результате с января 2014 года застройщики смогут "брать авансом" средства дольщиков только в том случае, если застрахуют выполнение перед ними обязательств.
Всё хорошо, только новостройки могут подорожать.

В начале года в ( совместно с Мадам О) авторскую программу на радио "ток-фм" приглашались руководители крупных страховых компаний, эксперты как раз по теме страхования ответственности застройщиков. В один голос все заявляли о том, что закон - сырой, механизмы - более чем туманные. Приводились доводы, аргументы, цифры. Как все помнят, соавтором сего законопроекта выступил всем известный г-н Хинштейн.
Могу выложить запись одного из "эфиров", если кому-то интересно.