Продал квартиру, вложил в бизнес. 143 / 6450

[Александр Саяпин]

График действительно интересный. Спасибо.
Правда, что бы в нём разобраться ИМХО нужны определённые пояснения:

- Что отложено по "оси У"? Оборот, выручка, прибыль (какая?), рентабельность? Или какой-то иной показатель "успешности" деятельности компании?

- Почему по "оси Х" отложено не абстрактное ВРЕМЯ ЖИЗНИ КОМПАНИИ, а время в годах с началом отсчёта в 2008 году? Данный график справедлив только для тех компаний, которые были основаны в начале 2008 года? Или данный график относится к какой-то отдельной компании, например, "Планета недвижимости"?

- Какие компании участвовали в исследовании? Вы разделяете компании только по размеру (малый бизнес, средний, крупный...) или, например, по типу - производитель товаров / компании, оказывающие услуги? Как Вы считаете - Ваш график справедлив для обоих этих типов компаний?

В Вашем исследовании участвовали компании только из сферы недвижимости? Автосервисы, например, попали в Ваше исследование? Или казино?
А из сферы недвижимости - в Ваше исследование вошли только риэлторские компании или строительные тоже? (если речь о малом бизнесе, то это могут быть, например, не большие строительные фирмы/бригады...).

Andreeviliaa, ось Y абстрактна и в целом символизирует оборот компании.

По оси Х отложено конкретное время, т.к. эмпирическое исследование компаний было проведено в рамках этого периода.
Нет, данные уровни развития справедливы для любой компании, практически в любой промежуток времени, исключая экономические обстоятельства непредвиденной силы.

Касательно размеров – в число респондентов входили только представители малого и среднего бизнеса. По типу не разделяли.
И да, график справедлив для любого типа компаний.
Выборка была большая, компании присутствовали из различных сфер, но преимущественно это была сфера услуг.
И небольшая погрешность с уклоном в недвижимость, с учетом моей сферы занятости

[Elena177 (Е. Фролова)]

Плюс местечковость фондового и долгового рынка
Плюс НДС на драгметаллы
Плюс низкая финансовая грамотность
....
Все это приводит к перетоку денег на рынок недвижимости и пузыря пока я не наблюдаю. А там еще 18 трлн. депозитов где-то светит в далеке ))))

пр местечковость все в точку и про безграмотность...
но вот депозиты вряд ли перетекут на рынок недвижки, людям все равно нужен кэш а не метры, пусть и быстровозводимые
да и есть куча городов в мо, которые вообще медленно и неохотно продаются...

[Andreeviliaa]

Полностью согласен. Абсолютно.

Некоторые дискуссии возможны относительно вопроса - а что будет, если ухудшающаяся экономическая ситуация не позволит оплачивать ипотеку для какой-то части граждан. Возможно ли в РФ повторение "ипотечного кризиса" на подобии американского 2006-2008 годов?
Какова должна быть "критическая масса" не плательщиков, точнее, объём выставленной в вынужденную продажу залоговой недвижимости?

Что думаете по этому поводу?

По-моему даже близко не похоже на субпрайм-кризис. Про downpayment в 60.000 рублей еще не слышал.
Тут цифры в помощь.
Они такие: 10-15-30-летние кредиты в 40% закрываются в течение первых 5 лет.
Доля ипотеки в Москве - 30%
Надо найти цифру среднего первоначального взноса, но по ощущениям где-то 30%.
Доля ипотеки в ВВП - сейчас прям не помню, но что-то ниже 15%.
Безработица на уровне 5%.
Углеводороды, сцуко, дешеветь не хотят, как их не заклинают: ФРС, ЕЦБ, Китая, Япония просто принуждают к инвестированию. Время собирать камни еще не пришло, и скорее придет в другой форме, отличной от СКВ ))))
Тем более даже не грамотный инвест приносит 15% в среднем по году, это типа если у ПИКа покупать.

И тут соглашусь.
Действительно, до субпрайм-кризиса далеко, по крайней мере, по "американским" меркам.
Слава Богу ипотека у нас ещё не совсем доступна, в том смысле, что "условно дворнику" не дадут взять три квартиры в ипотеку без первоначального взноса и т.д...

С другой сторону, американская финансовая системы в то время была достаточно устойчива, а риски в ней были распределены по многим её участникам...
В РФ же слишком много "завязано" на недвижимости. Один и тот же банк выдаёт ипотечные займы, кредитует девелоперские проекты застройщиков и т.д.
В 2008 году в РФ доля ипотеки была не высока, а банки не испытывали жёсткой необходимости реализовывать активы, доставшиеся им как обеспечение по кредитам, выданным девелоперским компаниям.
Сейчас объём ипотеки в портфеле банков больше, чем в 2008 году, а устойчивость финансовой системы как минимум не выше...

Но в целом соглашусь.
Действительно, ожидать какого-то сильного, стремительного кризиса и резкого падения цен ИМХО не стоит, по крайней мере, в ближайшем будущем. (как впрочем и роста ).

[Andreeviliaa]

Категорически не согласен!
Это почему так?
Что, недвижимость это "священная корова"?
Какая суть разница в какой форме Вы имеете начальный капитал, если Вы решили его инвестировать в развитие собственного (или чужого!) бизнеса?
А если Вы шли по дороге и нашли мешок денег (эквивалент квартира в Москве) - что меняется?

Ок, на своем опыте расскажу.
Много лет назад был бизнес в теме "около недвижимости". В нормальный день зарабатывалось не менее среднемесячного дохода по городу. В хороший день - существенно больше. На определенном этапе возникла мысль часть капитала использовать для покупки приличной квартиры. Решил не спешить, замаячил новый проект, было интересно поучаствовать. Поучаствовал. Потерял. Потом еще в одном месте потерял. А через некоторое время изменилась обстановка и основной бизнес "около недвижимости" стал проседать. В итоге остался и без денег, и без квартиры. И это при том, что жил весьма скромно, ездил на 10-летней машине, никаких пьянок-гулянок-казино.
Больше я таких ошибок не делал.

Сергей, пример достаточно типичный ИМХО, но отражает он всё таки "частный случай".
Вы бизнесмен, Вы рисковали - могли ведь и получить хорошую прибыль. Кто не рискует тот не пьёт шампанского, как говориться.
Был растущий рынок, всё росло - недвижимость, уровень зарплат, экономика в целом... Появлялось много новых возможностей...
В ретроспективе, действительно, многим казалось чуть ли не бессмысленным заниматься каким либо бизнесом если вложения в недвижимость приносят десятки годовых.
Сейчас, очевидно, ситуация иная. В здравом уме и трезвой памяти ни кто не будет прогнозировать рост цен на недвижимость в десятках годовых. На данный момент и в будущем недвижимость является весьма консервативной инвестицией с низким уровнем дохода (И РИСКА).
Если человек видит какие либо возможности для собственного бизнеса и имеет капитал в виде недвижимости, то почему бы и нет? Если риск, который несёт в себе собственный бизнес, является приемлемым для человека.

К слову.
Бизнес может быть и в сфере недвижимости. И это, как всем понятно, не обязательно просто купить квартиру и сдать её в аренду. Или что-то в этом духе... Это самый мало рискованный, но и самый низкодоходный вариант ИМХО.
Можно рассмотреть близкие варианты, например, покупка "убитой" квартиры + её ремонт (и обстановка) с последующей продажей (или сдачей в аренду).
Или на более близкой мне загородке - покупка участка, строительство дома и, соответственно, его продажа или сдача в аренду.
Риски/геморрои у этих вариантов безусловно выше, но и ожидаемая доходность то же выше. Как и степень влияния инвестора на конечный результат.
Правда, риски не носят фатальный характер. В большинстве случаев вопрос не стоит - всё или не чего. Даже в случае не удачи речь будет идти скорее о недополучении какой-то части прибыли, а не о полной потере всего вложенного капитала (просрал квартиру, грубо говоря).
Вложение в игорный бизнес (открыть своё казино), например, это совсем иной уровень риска. Вплоть до полной потери всего вложенного капитала. Соответственно, решиться на такое вложение, продавая свою последнюю 200-х метровую квартиру в ЦАО Москвы, может только весьма отчаянный человек.


Возвращаясь к посту г-жи Лурье.
Тут, как мне кажется, большее значение имеют альтернативные издержки.
Т.е. если человек имеет высокооплачиваемую работу (как г-жа Лурье, например), то отказ от этой работы и "погружение" в собственный бизнес накладывает серьёзные ограничения на минимальную отдачу от этого бизнеса. Но тогда этот бизнес может быть не приемлем по уровню риска или требовать слишком много начального капитала. Соответственно, продажа имеющийся квартиры ради вложения в этот бизнес будет казаться не самым разумным решением. Так и есть. И тут я согласен и с Вами и с Юлией Лурье.

Другая ситуация, если человек владеет дорогой недвижимость, но имеет зарплату, скажем, 40-50 т.р. и нет перспектив роста.
Тогда даже не очень доходный (и, соответственно, не рискованный) бизнес будет покрывать отказ от работы с такой зарплатой ради "погружения" в этот бизнес.

Но соглашусь.
Большинство из тех граждан, которые имеют не высокий доход и дорогую недвижимость, вряд ли решаться её продать и вложиться в какой-то бизнес, пусть и не самый рискованный.
ИМХО % "решительных" граждан будет расти со временем.

[Andreeviliaa]

Так проблема не в том что счастливые примеры или неудачные.Все зависит от человека как говориться: "с дуру можно и х... сломать".
Проблема в счете . Если считать в рублях то можно быстро обложаться.
Если же считать в золоте то такого не произойдет.

Какая разница в чём считать?

У нас есть инвестиция "А" и инвестиция "Б".
Для их сравнения важно что бы они были в "одной валюте". В рублях, в долларах, в золоте - не важно.
Для того, что бы эти инвестиции сравнить между собой они должны быть приведены "к общему знаменателю".

Допустим мы ведём счёт в рублях. Мы оценили, что инвестиция "А" более выгодна (сулит большую доходность) чем инвестиция "Б".
Теперь посчитаем в золоте. Может ли получится теперь ситуация, что инвестиция "Б" окажется более выгодной, чем инвестиция "А"?
Ответ - НЕТ!
Если инвестиция "А" в рублях была более выгодной, она и в золоте будет более выгодной (чем инвестиция "Б").

P.S.
Золото это тоже своего рода инвестиция, как и недвижимость.
Следуя Вашей логике, корректно вопрос ставить так:
-У нас есть инвестиция "А", инвестиция "Б" и инвестиция в золото.
И выбирать мы будем тогда уже не из двух, а из трёх вариантов возможного инвестирования. Но мы должны как-то оценить доходность вложений в золото. Если мы будем считать в золоте, то доходность вложений в золото будет нулевая. Сколько его было столько и будет. Если мы купили тонну золота и подержали её пять лет, то по истечению этого срока у нас по прежнему будет тонна золота. Соответственно, для сравнения инвестиций между собой надо все их привести к общему знаменателю. Или инвестиции "А" и "Б" выразить в золоте или инвестицию в золото выразить в валюте инвестиций "А" и "Б". ИМХО второе проще. Просто удобнее. На результате сравнения это ни как не скажется.

Короче, для возможности сравнения различных вариантов инвестиций между собой они должны быть выражены в одной валюте.

Золото торгуется на бирже и цена его в долларах.
Весь мир так живёт. Не в золоте считают стоимость долларов, недвижимости, акций, хрен знает чего ещё, а в долларах.
Так привыкли. Так удобнее. И все с этим согласны раз продолжают так считать.

Рухнет Америка с её долларами. Станут считать в евро, юанях, франках, ..., - не суть важно.
Если вложения в рублях в хрущ более выгодны, чем в новострой, то вложения в золоте в хрущ будут тоже более выгодны, чем в новострой. Можно пересчитать в евро, можно пересчитать в франках - ни чего не измениться. По моему, это совершенно очевидно.
Вагон железа тяжелее, чем вагон пуха. В независимости от единиц измерения веса.


Далее.
При оценки целесообразности инвестиций (куда угодно) вложения в золото, ровно как и в недвижимость, могут рассматриваться как некий порог.

Утрированный пример-пояснение.
Зачем мне заморачиваться и вкладываться в какой-то сложный бизнес проект, если я могу просто купить золото и сидеть на попе ровно?

Вопрос - а какую доходность нам сулит вложение в золото? Кто знает?
Что выгоднее - прикупить жилой недвижимости, золота, или ком. недвижимости, или ... положить деньги в банк под процент?
Ответ будет плодом нашего гадания относительно всего, кроме "в банк под процент".
Общепринято, что вариант "в банк под процент" (условно безрисковая ставка) и считается неким "базовым, пороговым уровнем", с которым и сравнивают другие типы инвестиций. По уровню доходности и уровню риска.

Но повторюсь.
Доходность вложений в недвижимость, золото и т.д. - это всё плод наших оценок (научных фантазий ).

Задним умом все крепки. Оглядываясь назад мы видим, что выгоднее было купить золото, или там недвижимость в Москве, или акции сырпендунского ОАО, или ...

Но решение: оставить хрущ, продать хрущ и купить новострой, продать хрущ и купить квартиру на первом этаже под коммерцию, продать хрущ и купить участок земли и заставить его бытовками под аренду, продать хрущ и купить золото, подать хрущ и купить антиквариат, продать хрущ и купить коллекционного вина, ... (продолжать можно до бесконечности) - МЫ ПРИНИМАЕМ ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС!
И в чём мы считаем не важно. Важно что бы все эти варианты считались в какой-то одной валюте. Для удобства сравнения.

Вы оцените, что вложения в хрущ будут более выгодны, чем в новострой.
Я оценю, что вложения в верхние этажи высоток будут более выгодными.
Юлия Лурье предложит свой вариант.
Кто-то скажет, что надо просто купить золота.
Кто из нас прав - покажет время.
Но от того, будем мы вести счёт СЕЙЧАС в долларах, евро, рублях или золоте ни чего не изменится.


Далее.
Сложный и объёмный вопрос.
Если мы ведём речь об арендной недвижимости, то возникает проблема - как капитализировать арендный доход.
Самым разумным решением видится тут же вкладывать этот арендный доход в саму недвижимость.
Грубо говоря, с каждой арендной выплаты мы тут же будем прикупать себе чуть-чуть недвижимости.
Очевидно, это теоритическая абстракция. В реальной жизни, для подавляющего большинства инвесторов это не возможно.
На вопрос - куда девать деньги, полученные с арендной платы, тут же следует быстрый ответ - конечно в золото! Куда же ещё?
Далее не плохо бы подгадать момент, когда можно из золота переводить их снова в недвижимость.
Основная цель достигнута - мы избавились от ненавистного доллара (рубля), стоимость которого искажают Центробанки (поганцы этакие

Но фактически, мы к "игре на рынке недвижимости" (какую арендную квартиру купить) прибавили ещё и игру на финансовом рынке (куда вложить арендный доход). С таким же успехом можно реинвестировать арендный доход в те или иные ценные бумаги, пытаясь извлечь выгоду на разнице цены покупки и продажи. Или "поиграть" на валютном рынке.

Самое важное!!!
То, как мы будем распоряжаться в будущем арендным доходом, слабо (почти ни как) не влияет на принятие решения здесь и сейчас - ЧТО ДЕЛАТЬ С ХРУЩЕМ. (в общем случае - в какую недвижимость вкладывать деньги сейчас. Ещё в более общем случае - куда вообще инвестировать).

Оговорка.
Вопросы реинвестирования арендных доходов имеют значение ИМХО в "предельных" случаях.
Например, если Вы сдаёте в аренду 100 бытовок, до все арендные доходы Вы сможете сразу реинвестировать в недвижимость (прикупать ещё одну бытовку). Если Вы сдаёте одну квартиру (один бизнес-центр, один склад) то возможность быстро реинвестировать арендные доходы обратно в недвижимость ограничена.
Общепринято, что при расчётах (оценке) инвест-проектов, арендные доходы реинвестируются либо под "безрискую ставку - банковский процент" либо под процент, отражающий стоимость капитала для инвестора.

[Andreeviliaa]

...
1 следствие - хрущ и 1/5 земли под ним это недвига пока дом не развалится.
1 вопрос когда развалится хрущ? ( если смотреть на его теперешнее состояние то полный срок эксплуатации не менее 100 лет).
Первый меркантильный вопрос - сколько еще раз я смогу арендой окупить имеющийся хрущ? (минимум еще 3-4 раза)

1. Недвига да, только кому будет нужна полу-развалившаяся недвига и по какой цене? (в сравнении с другими типами недвиги, которые будут в ТО ВРЕМЯ).
Про землю, кстати, отчасти верно замечено. В некоторых случаях ИМХО именно земля будет представлять основную ценность, но ни как не с точки зрения арендного дохода. Вы сдаёте квартиру, а не землю. На этой замечательной земле в будущем может появиться другая недвига, и Вы от этого можете не плохо выиграть (а может и нет...). Но пока хрущ остаётся хрущем, ценность земли под ним ни как не скажется на арендном доходе (в сравнении с другим домом на похожей земле).

2. Рентополучатель, Вас действительно волнует только вопрос развалится хрущ за 50 лет или за сто?
А Вы хотя бы можете нам примерно рассказать, что будет в мире через 50-100 лет? Что изменится кроме того, что хрущ развалится?
Говорят, углеводороды кончаться к тому времени. А может они и не нужны вовсе будут.
А может ядерная война случится лет через ...?
Тогда может лучше вложимся в бункер? Он в цене наверное будет после ядрёного катаклизма, в отличие от хруща?
А может через 50 лет замутят переселение на Марс? И что хрущ, что супер путинка в ЦАО - всё едино?

Нет, ну если поржать, то да - данный диалог имеет место быть.
А если серьёзно, то покажите мне хотя бы один инвест-проект, который рассчитывают на 100 лет?

[Andreeviliaa]

...
...
Тема "перевложения" очень интересна
я вот давно задумывался об этом. Избавится от "золотоносного" кирпичного малогобаритного хруща.
Но рука не поднимается

ИМХО в современных условиях вряд ли удастся кардинально изменить ситуацию, оставаясь в рамках простого арендного бизнеса, если так можно сказать, и в пределах московского региона.
Конечно, можно вести диалоги относительно оптимального выбора той или иной недвижимости под аренду.
Безусловно, будут учитываться и доходы от аренда и увеличение стоимости самой недвижимости. И эти обсуждения вполне имеют смысл ИМХО.
И тут я солидарен с Юлией Лурье - оставаться в хруще ИМХО не самое оптимальная решение.
Но есть много факторов, которых я просто не знаю (что за дом, где он и т.д. и т.п.), та что ... - Вам виднее.


Но как-то кардинально изменить ситуацию с доходностью не получится.
Простой арендный бизнес по определению низкорискованный, а следовательно низкодоходный. кроме того, доступен очень широкому кругу лиц.
Входные барьеры практически отсутствуют.
Тут, скорее всего придётся вести речь, как раз, о создании какого либо дополнительного бизнеса и/или смены региона.
Пример.
1) Казахстан. Город Капчагай. Там сложилась благоприятная ситуация для ведения простого арендного бизнеса, правда, придётся нести политические риски...
2) Добавить к простой аренде дополнительную услугу - уборка, стирка, доставка продуктов и/или готовка и т.д... Это уже по сути бизнес в сфере услуг.
3) Приобрести участок и создать недвижимость самому (с помощью подрядчика).
4) Тоже, что и предыдущий пункт, только в области коммерческой недвижимости.
5) Тоже самое, что и п.3 только в пределах Москвы. Это покупка гаража (не обязательно в собственность) и переделка его в помещение, пригодное для проживание (квартира). Или вариант гараж + квартира. Это уже происходит. В некоторых ГСК в массовом порядке
6) ...

АРЕНДНЫЙ доход во всех перечисленных случаях может покрывать затраты на капитал. Это без учёта роста стоимости самой недвижимости.

[Рентополучатель]

Самое важное!!!
То, как мы будем распоряжаться в будущем арендным доходом, слабо (почти ни как) не влияет на принятие решения здесь и сейчас - ЧТО ДЕЛАТЬ С ХРУЩЕМ. (в общем случае - в какую недвижимость вкладывать деньги сейчас. Ещё в более общем случае - куда вообще инвестировать).

Оговорка.
Вопросы реинвестирования арендных доходов имеют значение ИМХО в "предельных" случаях.
Например, если Вы сдаёте в аренду 100 бытовок, до все арендные доходы Вы сможете сразу реинвестировать в недвижимость (прикупать ещё одну бытовку). Если Вы сдаёте одну квартиру (один бизнес-центр, один склад) то возможность быстро реинвестировать арендные доходы обратно в недвижимость ограничена.
Общепринято, что при расчётах (оценке) инвест-проектов, арендные доходы реинвестируются либо под "безрискую ставку - банковский процент" либо под процент, отражающий стоимость капитала для инвестора.

Написали много, но давайте ближе к жизни .
Продавать ли хрущ?
1. Если продавать то куда вкладывать?
Первая ветка мысли:
Предположим перекладываемся в новострой (вопрос зачем?)
Чтобы сохранить период использования типа новострой простоит еще 100 лет, но и хрущ же простоит еще 100 лет
Вторая мысль
Не перекладываться, а держаться за землю под хрущем (она то в центре).
Когда будут сносить получить квартиру на этом же месте и при этом она будет новая.

[Рентополучатель]

Вы оцените, что вложения в хрущ будут более выгодны, чем в новострой.
Я оценю, что вложения в верхние этажи высоток будут более выгодными.
Юлия Лурье предложит свой вариант.
Кто-то скажет, что надо просто купить золота.
Кто из нас прав - покажет время.
Но от того, будем мы вести счёт СЕЙЧАС в долларах, евро, рублях или золоте ни чего не изменится.

Еще как изменится.
Все ведут бизнес не ради интереса а ради ПРИБЫЛИ что бы ее родименькую, потратить на себя любимого: купить бибику , новые штаны светлые, угоститься мороженным и тапули модные одеть. И вот в каждом индивиде борется два человека который понимает что надо что то отложить а надо что то потратить .
А вот второй говорит: " Заработали мы много поэтому тратить будем много"
Тогда живой пример
Человек продал хрущ за 10 млн, вложил в два новостроя, по 5 млн и через два года имеет на каждом к примеру по 6 млн валовой выручки.
И этому второму кажется что он заработал 2 млн и голос его звучит громко: Раз заработал то надо тратить все 2 млн и при этом он не учитывает что такие же новострои в том же месте стоят уже не 5, а 5,5 млн или их вовсе нет для сравнения. И хрущ стоит давно не 10 а все 12 или даже 13 млн А человек все равно идет и тратит свои якобы заработанные 2 млн. Поэтому чтобы не возникало РАЗМЫВАНИЯ КАПИТАЛА надо или считать сразу в золоте что типа хрущ был 10 кг лома золотого иа стало 11 кг т.д.
или все надо в проданном в нашем варианте считать в хрущах был хрущ после инвестиции стало 1,1 хруща первоначального тогда 0,1 хруща я могу потратить.

[sticker]

Не перекладываться, а держаться за землю под хрущем (она то в центре).
Когда будут сносить получить квартиру на этом же месте и при этом она будет новая.

Вроде за последнее 10-20тилетие уже неоднократно менялись туда-сюда правила, как расселять сносимое и были периоды когда даже в том же округе было не обязательно, а было достаточно предложить в пределах города. И по правилам обмена - метры за метры или по соц. норме на чела тоже что-то менялось.
Опять же, про собянинки не забываем внешняя ссылка
И про то, что абад немножко расширился
Так что...
Можно, конечно, надеяться что вместо маломерного хруща в условном центре (пусть будет в границах МКАД) дадут в том же округе П44 и лучше. А по факту можно получить взамен того хруща аналогичной или меньшую площадь "собянинки" где-нибудь под Калугой - а чО, тоже Москва