Фейк: Цены на недвижимость в Москве упали на 60% 133 / 3072

[Юлия Битузе]

Какие предпосылки к этому Вы видите в России?

Об этом я уже много раз писал на форуме, правда меня мало кто читает и по неизвестным причинам, предписывает реализацию прогнозов Евгену или иже с ним. Хотя я был одним из первых, кто предсказал кратный рост недвижимости в рублях в далекие 201х, когда включился печатный станок.

РОСТ ПРОДОЛЖИТСЯ: после небольшого перекура.
1. Гробовые.
2. Довольствование военнослужащих в ходе СВО.
3. Льготка 2.0.
4. Ветеранская ничем неограниченная ипотека.
5. Снижение ставки ЦБ, ключевая ставка будет идти дальше вниз. Другого выхода у государства нет. Если мы встаем на рельсы создания СССР 2.0 с его автаркией, то стимулировать бизнес и собственное производство можно только посредством дешевых денег. В системе не хватает ликвидности.
6. Психотрейдинг. Достаточно нескольких сделок на "хаях", как любая пенсионерка не продаст свою квартиру дешевле, чем продал Макар Петрович, это вопрос принципа. Многие лоты будут исчезать на вторичке "до лучших времен", что приведет к дефициту на вторичном рынке.
7. Снижение ввода метров у застройщиков также приведет к дефициту, а мы знаем, что денежная масса за счет дешевой ипотеки все увеличивается, а число объектов, которые можно купить, уменьшается, все это приводит к росту цен. Держим в памяти, что государство продолжит накачивать РН дешевыми деньгами в виде неограниченных льготных ипотек.
8. Психотрейдинг 2.0. Проведите социальный опрос среди ваших знакомых и спросите их отношение к недвижимости и вы удивитесь, что чуть ли не каждый второй мыслит категориями "недвижимость - самое надежное вложение", "недвижимость всегда растет", "купить и сдавать", "купил и пусть лежит", "буду жить на пенсии за счет сдачи". Все это - мощнейшие потребительские факторы в пользу роста цен.
9. Риски гиперинфляции в мире. Рост цен на твердые активы во всем мире. Это нормальный исход любого долгового кризиса в мире. Твердые активы - недвижимость, авто, драгметаллы, сырье все сделает резкий скачок в ценах, если кто-то будет говорить Вам, что они уже учли инфляцию - нет, не учли, они учли лишь ожидание инфляции, что само по себе согласно законам экономике порождает инфляцию, но гипера еще нет.

КАКИЕ РИСКИ ДЛЯ "ИНВЕСТОРОВ" или почему я не верю в бетон и что нужно всем держать в голове:
1. Приобретая недвижимость Вы должны знать, что основная часть ее стоимости - это кредиты, что растягивает срок возврата ваших денег до 25+ лет и более. Об этом ниже.
2. Основной маркер перекупленности, которые имеет историческое обоснование - это соотношение ренты к стоимости актива, мы видим, что рента чуть ли не в 2 раза ниже ключевой ставки Банка России. Даже если держать в уме, что бетон - это консервативный актив, то не кажется ли, что тут консервативность зашкаливает. Доходность должна быть равна ставке ЦБ, в обратном случае, в этой игре "Монополия" вы будете получать меньше всего денег из "банка", проходя каждый новый круг.
3. "Точка бифуркации". Я не могу по долгу службы сообщить конфиденциальную информацию, которую я получил, находясь на закрытых брифингах с участниками строительного сектора, но поверьте, есть все предпосылки полагать, что на дистанции в 20-30-40 лет может поменяться мода, изменится формат жилья, подход к нему. Вкладываясь в ипотеку даже на 10-15 лет, можно пропустить старт новой моды.
4. Ничего хорошего не могу сказать про инвесторов в домовины (студии). Мода на них может пройти.
5. Никто не подсчитывал по головам арендаторов, не подсчитывал демографическую яму, из которой наша страна не может выбраться. Есть расчеты, что при плохом сценарии численность населения России может снизиться до 60-70 млн. Жилья становится больше - становится ли больше людей?
6. Точка бифуркации 2.0. Всегда ли Москва будет центром России и не произойдет ли переход к децентрализации и расселению? Мы видим развитие Северной столицы, Сочи, а что на счет Одессы? Волгограда и других городов, расположенных на пажитях куда более выгодных, чем Москва. Лично для своего почтенного возраста не вижу никаких перспектив жизни в Москве, которая все больше становится похожа на одну большую коробку ПИК.
7. Огромный массив жилья советского времени стареет, выходит из моды, требует значительных вложений. Вес это - факторы, которые будут действовать на рынок.
8. Недвижимость - это не просто твердый актив, но и актив, возлагающий на собственника бремя его содержания. Будет ли это бремя уменьшаться? Сомневаюсь. Расходы растут. Более того государство может в любой момент придумывать новые способы вытаскивания из собственников денег и "создания добавленной стоимости". К примеру, в 2030 году придумать новую реформу ЖКХ и обязать всех создавать юрлица по типу ТОС и фонды ими учрежденные, таким образом, потечет струйка новых налогов и сборов, минуя прямого воздействия, чтобы не было ору и шума.

Можно дальше писать и размышлять.

все риски, кроме 4 и 6, принимаю
снижение мотивации,
демографическая яма, в которую катится страна уже 20 лет, усиленная военной операцией,
устаревание моделей и типов строений,
новые технические требования к строениям,
повышение стоимости обслуживания,
жесткая сегментация высоких цен вокруг точек ОТ, при падении тех, которые далеко от остановок ОТ,
отсутствие роста качества жизни,
отсутствие роста зарплат и препятствия развитию малых бизнесов на ближайшие 20 лет
- все это факторы риска для инвестора в недвижимость
в то же время незыблемая вера в недвижимость, как в единственное средство сохранения денежной массы
или в единственную возможность переложения старого, регионального и плохого в новое, столичное и красивое - будет двигать рынок далее
ну, и вы забыли упомянуть, в пользу стихийности рынка и блуждания по нему странных мотиваций - отсутствие законов об аренде и отсутствие СРО, и вообще отсутствие технологий и бизнес- процессов, в которые втянуты на законных основаниях и с четким функционалом риэлторы, лойеры, страховщики, банки - это тоже большие страхи, которые отталкивают ширнармассы от аренды и притаскивают их в стан покупателей и собственников

[Юлия Битузе]

Застрои в связке с банками этого не допустят. У них же все посыпется тогда. Что нибудь еще придумают. В прошлый кризис в 2015-16 такой интимной связи банков и застройщиков не было. Ее не за этим столько лет налаживали, что бы все рухнуло))

Есть мнение, что связь не такая уж и интимная, и больше похожа на изнасилование застройщиков со стороны агрессивных банков. Не будут они им помогать и вытаскивать. Застройщиков через банки вытащить может только государство через новые вливания в банки дешевых денег. По-другому - никак. За счет прибыли банки не будут вытаскивать строителей, которым не удается распродать квартиры.

мне в этой связи видится серьезное падение спроса на новостройки и остановки стройки
сейчас у меня инсайды от работников офисов застройщиков - не все так радужно, как на картинках
ну, и понятное дело, из этого сектора тоже талантливая молодежь сдристнула в сторону любой границы

[Юлия Битузе]

мой риэлторский совет покупателям - сейчас затаится тем, кто может себе это позволить, кому не надо срочно выделять ребенкам комнаты или перевозить в Москву старенькую маму
и подождать 3-4 месяца
ну, или если политическая ситуация даст намек на перемирие - тогда надо покупать, потом все воспрянет, понятное дело

[Павел_К]

Знаю, про Иран, более того, с начала операции иранцы категорически отговаривали меня от продажи квартиры. Послушалась их, решила не дёргаться

Вас иранцы отговаривали продавать квартиру в Иране, или квартиру в Москве?

[Ирина Брагова]

мой риэлторский совет покупателям - сейчас затаится тем, кто может себе это позволить, кому не надо срочно выделять ребенкам комнаты или перевозить в Москву старенькую маму и подождать 3-4 месяца

У меня как раз необходимость купить недорогую 1 к.кв. в спальном районе с лифтом и балконом (близость метро не важна, размер кухни тоже не особо важен) , чтобы перевести в Москву старенького папу. И планирую это сделать в ближайшие 3-6 месяцев.
Юлия, что вы ожидаете произойдет через 3-4 мес. на рынке квартир Москвы в домах эконом класса? Цены снизятся, квартир в продаже больше появится, или и то и другое одновременно?

[Мечта сбылась)]

Дорого. Насколько я помню кооператив мало кто мог себе позволить.

И мы идём не в СССР, а по иранскому сценарию. Так что 1 млн за метр в Москве - это нормально и может стать реальностью.

Знаю, про Иран, более того, с начала операции иранцы категорически отговаривали меня от продажи квартиры. Послушалась их, решила не дёргаться
Но в Иране квартиры сильно подорожали и в долларах.
Какие предпосылки к этому Вы видите в России?

Скажите, а нет ли у Вас знакомых северокорейцев и если есть, отговаривают они от продажи или нет.

Нет, таких нет. Вот и я боюсь, что у нас, скорее, не Иран, а Корея ‍♀️ будет

[Lazanya]

или в единственную возможность переложения старого, регионального и плохого в новое, столичное и красивое - будет двигать рынок далее
ну, и вы забыли упомянуть, в пользу стихийности рынка и блуждания по нему странных мотиваций - отсутствие законов об аренде и отсутствие СРО, и вообще отсутствие технологий и бизнес- процессов, в которые втянуты на законных основаниях и с четким функционалом риэлторы, лойеры, страховщики, банки - это тоже большие страхи, которые отталкивают ширнармассы от аренды и притаскивают их в стан покупателей и собственников

Тут не поспоришь. С кем бы я не беседовал - у всех одно клише в голове "недвижимость - самое надежное вложение", "куплю и буду сдавать".

Я лишен такого оптимизма по всем озвученным причинам.

[Мечта сбылась)]

Какие предпосылки к этому Вы видите в России?

Если предположить, что рубль на пути к 30 к доллару, да даже если он просто стабильным будет, то рост рублевых цен именно такой эффект и даст.

Но можно ли его будет вывести из России?
А внутри РФ не удивлюсь, если он и по 60 коп. будет. Тогда нам и иностранные акции вернут и валютные вклады по курсу

[De_Mont]

затаится тем, кто может себе это позволить, кому не надо срочно выделять ребенкам комнаты или перевозить в Москву старенькую маму
и подождать 3-4 месяца

Тоже заинтересовался: что вы ожидаете через 3-4 месяца с ценами на квартиры в Москве?
Конфликт между Россией и Украиной вряд ли ведь закончится за этот срок. Скорее он перейдет в какую то вялотекущую фазу из за наступления зимы, похолодания. И накал активных боевых действия может из за этого снизится.

[Мечта сбылась)]

Ирина, это не слухи. Аналогичная ситуация, если мужчина-созаемщик.

Застрои в связке с банками этого не допустят. У них же все посыпется тогда. Что нибудь еще придумают. В прошлый кризис в 2015-16 такой интимной связи банков и застройщиков не было. Ее не за этим столько лет налаживали, что бы все рухнуло))

Тут согласна. Никому рухнувшие цены не выгодны, кроме бедолаг-ипотечников