Хочу ликвидный участок за 1 млн в МО - сказал он... 68 / 1620

[Andreeviliaa]

Цена менее 2 млн. Можно еще и поторговаться....
При вложении 2 - 2.5 млн получится симпотичный теплый дом, обеспеченный всеми коммуникациями (кроме газа).
Цена в продаже будет около 5 - 6 млн. На вскидку... Срок реализации всего проекта (от покупки до продажи) - от полугода до года.

Вложить 4,5 млн, пол года заниматься отделкой дома, пол года продавать, чтобы получить 5 млн. (минус налоги)? Бизнес, мягко говоря, на любителя...

Скорее речь идет о том, что бы вложить 4 - 4.5 и продать за 6 )
Либо вложить максимум 4 и продать за 5, но быстрее чем за год.
Это 33 - 50℅ годовых в нормальном варианте.
В оптимистическом больше, так как может подтянуться перспектива быстрой газофикации поселка, а так же вырасти рынок. (Да-да, сейчас в пределах ЦКАДа по ликвидным вариантом он растет! ☝)
В пессимистическом меньше, так как сроки реализации проекта значительны (действительно, это не быстрострой как в варианте, который предполагался у ТС), но (!) все равно выход с прибылью!

И это в общем не бизнес. Это инвестиции.Бизнесом это станет если будет строиться много домов поточным методом, свои бригады и т. д...

Приведите мне пример альтернативных инвестиций в недвижимость, которые обеспечивают аналогичное соотношение доходность/риск?

[Andreeviliaa]

На мой взгляд надо вписываться в подобные проекты очень осторожно - понимая и просчитывая досконально всё.
Мне видеться, что положительный результат возможен в той локации, которую хорошо знаешь, например давно проживаешь в этой местности и имеешь информацию о всех продажах/покупках в этом районе.
В таком случае ошибка в расчетах маловероятна и прибыль может быть предсказуема.

Здесь спора нет! ))
Все верно.

Позволю себе развить тему и выдать много букв)))

Строиться в своей локации, где сам живешь, все знаешь и имеешь опыт строительства для себя - это понятная идея.
Однако, по моим собственным наблюдениям, на рынке встречаются как удачные примеры подобных инвестиций, так и не совсем удачные.
С удачными примерами понятно)
А что с неудачными?
По моим наблюдениям причины неудачных инвестиций следующие:
- люди переоценивают свои локации, не видят более удачных вариантов просто потому, что не ищут их... Чаще всего это происходит в отдаленных от Москвы локациях, пусть и в хороших природных местах... Еще часто не соблюдается правильное соотношение стоимости земли и стоимости строительства. Или выбираются строительнве технологии, понятные самому застройщику, но не понятные и/или не популярные у потенциальных покупателей. Тоже относится к архетиктурным и планировочным решениям... Если подытожить: неудачные частные инвесторы ленятся или не хотят изучать рынок с точки зрения потенциального покупателя и следовать результатам этого анализа в своих инвестиционных проектах.
- относятся к своим проектам не как к инвестициям, а как к хобби.. В итоге затягиваются сроки и люди попадают на рост цен на материалы и работы, пока они в режиме "инвестиционного хобби" реализуют свой проект...
Примеры удачных и не удачных инвестиций есть прям сейчас на циан и авито ...

Вторая категория не удачных инвесторов это как раз некоторые (!) строительные компании, которые решили подзаработать еще и на инвестиционном строительстве. Они умеют строить, но не хотят глубоко исследовать рынок... С их точки зрения глааное уметь строить, а рынок это так - фигня, чего его исследовать то?
Конечно есть примеры и удачных инвестиционных проектов у строительных компаний.

Еще есть пример неудачного входа на загородный рынок у известной компании, которая много лет успешно занимается покупкой квартир и их ремонтом на продажу. Имея колоссальный опыт (под сотню реализованных проектов в Москве) они почему-то возомнили себя профессионалами рынка в целов, в том часле и загородного... Построили несколько домов в непонятной мне локации (похоже там жил их менеджер, кто занимался этими проектами), совершили еще ряд ошибок и... И потом долго их продавали. Больше они этой деятельносттю не занимаются, продолжают ремонтировать в Москве квартиры на продажу...

P. S.
В целом, рынок сейчас достаточно живой и активный! Доходность сейчас есть! Конечно, для положительного результата надо знать рынок, локации надо знать и полностью разбираться в вопросе - в рынке, в строительстве и в продажах...
В общем считаю, что эта деятельность больше подходит все-же "риэлторам" чем "строителям". Знать и понимать рынок важнее чем иметь "свою бригаду" и/или лесопилку...

[Andreeviliaa]

Просто для иллюстрации важности знаний рынка и особенностей отдельных локаций.

Осенью искали участок как раз в бюджете как в примере ТС. Около 1 млн...
Вводные были следующие:
- хорошая транспортная доступность общественным транспортом. Строго необходима либо ж/д станция в шаговой доступности, любо прямое автобусное сообщение с Москвой...
- развитая инфраструктура по близости. Наличие школы и дет садов в шаговой доступности, либо не бооее 5 - 10 минут регулярным общественным транспортом.
- всесезонный подъезд к участку само собой.
- наличие рядом прочей инфрасируктуры необходимой для ПМЖ...
- наличие газа желательно, но уступает по важности предыдущим пунктам..
- природная компонента отходит на второй план, но соседство с промзоной, помойкой, оживленной дорогой или ЛЭП - не допускается...
- площадь от 5 соток. В крайнем случае рассматривали и от 4 соток, но только если все остальное на 5 с

При таких бюджетных ограничениях выбор естественным образом пал на относительно доступные по цене восточные и юго-восточные направления..

Локация Фаустово, г Белозерский...
Полностью соответстаовала заявленным требованиям.
Толтко мне не понравились грунты (торф) и низкое место, ограниченное насыпями дорог... В поселке были проложены качественные дороги и обустроены кюветы ☝ только они вели в некуда... ((

Так это выглядит на сайте поселка и примерно так выглядело осенью прошлого года:

[Andreeviliaa]

А так это выглядело пару недель назад)) ((

А люди купили там участки, некоторые уже успели построить дома, в том числе и на продажу...

[Andreeviliaa]

И это еще не пик паводка. В самый пик люди там реально на лодках плавали...

Друзья, не покупате там участки себе и клиентам! Проблема затопления этой территории не решаема, что бы там не говорили!

[Ужасно злая старушка]

Так это выглядит на сайте поселка и примерно так выглядело осенью прошлого года:

Умнички! Распланировали, подравняли, растительность удалили, чтобы никто ничего не понял
Качественная предпродажная подготовка

[Ужасно злая старушка]

И это еще не пик паводка. В самый пик люди там реально на лодках плавали...
Друзья, не покупате там участки себе и клиентам! Проблема затопления этой территории не решаема, что бы там не говорили!

В Венецию тоже никто не верил

Не романтик Вы, Илья, - не продадите так участок друзей.

[Andreeviliaa]

И это еще не пик паводка. В самый пик люди там реально на лодках плавали...
Друзья, не покупате там участки себе и клиентам! Проблема затопления этой территории не решаема, что бы там не говорили!

В Венецию тоже никто не верил

Не романтик Вы, Илья, - не продадите так участок друзей.

Это да))))

Но там ничего не купили)
Более того, тогда вообще ни чего не купили. Начались известные мобилизационные мероприятия...
Люди вернулись к этому вопросу весной, но после известного закона об эл повестках снова пропали...
Ладно, не суть.

Примерно в этом же бюджете сейчас активно ищется участок, но уже напротив - дачной направленности. И в створе от Пятницкого до Ярославского шоссе...