Что будет с ценами на квартиры в Москве и МО? 714 / 109820

Lamp писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
....Цены растут сейчас. Расти будут примерно до конца февраля. А начиная с марта - будут падать. (Говорю это исключительно применительно к Московскому РН)

Дмитрий,а обосновать это можете? Почему будет на ваш взгляд именно так?

Так всё же элементарно!
Насчёт нынешнего роста, можете ознакомться здесь с коллективным творчеством: внешняя ссылка
Там по валютам всё разложено в цифрах и графиках.
Например:

Индикатор на 1 ноября 2009 года.
Индекс ИРН на МРН равен 3933 пункта (доллара, на 26,10,09).
Пара рубль/доллар (на 01,11,09 по ЦБ) - 29,0488,
евро/доллар(на 01,11,09 по ЦБ) - 1,483,
золото/доллар - 1044,5 за тройскую унцию (31,1 грамм).

Итого: метр на 1 ноября 2009г. стоит
3933 доллара,
2652,05 евро,
114248,93 рублей и
3,765 тр. унций (или 117,09 грамм) золота.

Индикатор на 1 декабря 2009 года.
Индекс ИРН на МРН равен 4017 пункта (доллара, на 30,11,09).
Пара рубль/доллар (на 02,12,09 по ЦБ) - 29,1771,
евро/доллар(на 02,12,09 по ЦБ) - 1,504,
золото/доллар - 1192,5 за тройскую унцию (31,1 грамм).

Итого: метр на 1 декабря 2009г. стоит
4017 доллара,
2670,87 евро,
117204,41 рублей и
3,368 тр. унций (или 104,76 грамм) золота.

Почему рост сейчас?
Потому что отложенный спрос, который откладывался аж с мая прошлого года (когда банки стали повышать ставки по кредитам). Сам по себе спрос из хотельщиков ничего не значит. К хотелкам нужно купилки прибавить. И о чудо! Купилки есть! Банки ставки снизили до докризисного уровня. Вот и всплеск спроса: хотельщики, скопившиеся за полтора года + купилки, в виде внезапно подешевевших кредитов.
Вот и очередь из покупателей-заёмщиков. А дальше - всё просто: одобрение банков действует 2 - 3 месяца. То есть, кто успел одобриться на кредит - у того 2 - 3 месяца на покупку. Покупку отложат лишь те из одобренных и лишь тогда, кто увидит сильное падение цен. Но предложение - мало, и нынешний спрос великолепно поддерживает цены от падения.
К декабрю прибавляем 2 - 3 месяца и получаем февраль-март.
Но по кредитам - платить надо. А для этого - стабильность нужна. О каких кредитах можно говорить, если зарплату не платят, увольняют?
Стабильности - нет: рост просроченной задолженности по кредитам; рост безработицы (за последний месяц), да и плюс к тому нестабильность валютного курса. (Данные посмотрите по статистике ЦБ и Росстата)
Мы (если о стране говорить) - сырьевой придаток (как бы там щёки не раздували и не ерепенились), а потому, наше благополучие зависит от того, нужно наше сырьё кому-нибудь или нет. А если мировая экономика не восстанавливается, нужно увеличение добычи сырья, сопровождающееся притоком большего количества денег в страну?
То есть, для стабильного роста цен на недвижимость нужен фундамент. А фундамнта (в виде роста экономики) - нет.
Добавим к этому нововведения к законодательству, в результате которых с НГ нужно больше денег будет отчислять с зарплат работников при упрощёнке, что приведёт либо к увеличению конвертных зарплат, либо к сокращению размера зарплат (а скорее всего, и к тому, и к другому) уже в начале года Прибавим сюда рост тарифов ЖКХ и цен на транспорт.

Теперь о цифрах. Сильного роста к марту я не жду. +5 - +10% к нынешнему уровню цен - максимум. Соответственно, если после марта начнётся падение, то оно будет:
- длительным (месяцев 6)
- незначительным (от 0 до менее чем 25% от уровня цен, который достигнем в марте).

Если только...
Сценарий гиперинфляции - тоже возможен. Кризис - управляемый. У меня нет сомнений, что без "гипера" не обойдётся. Вопрос только в сроках.
"Гипер" возможен или сейчас (буквально на днях) или во второй половине след. года. В начале года я гипера не вижу.

Дмитрий Овсянников писал(а):
[ Сам по себе спрос из хотельщиков ничего не значит. К хотелкам нужно купилки прибавить. И о чудо! Купилки есть! Банки ставки снизили до докризисного уровня. Вот и всплеск спроса: хотельщики, скопившиеся за полтора года + купилки, в виде внезапно подешевевших кредитов.
Вот и очередь из покупателей-заёмщиков .

Ну то что банки снизили ставки по ипотечным кредитам я согласен, это всем видно. Но вот со второй частью вашей версии не очень. Во первых подешевление кредитов совсем не означает что их начали раздавать всем желающим, сейчас банки довольно жестко отбирают заемщиков.А во вторых -ажиотажа никакого нет, нет очереди желающих получить такой подешевевший кредит. У Вас что-серьезно стоит очередь из покупателей -,получивших одобрение на ипотечный кредит? Я что то такого не наблюдаю.Ну да,есть такие,появились.Но пока что погоды они не делают на рынке, мало их...

Товарищ купил 2-ку мжду Бауманкой и Красными воротами на последнем этаже 16-этажки по 4000.
А было еще предложение по Новослободской - однушка с теми же параметрами - сдавать ее хотел...
И еще 100 других предложений...
Мы много общались, я его отговаривал до весны ждать, но он фанат недвиги, к тому же решил в той хазе жить, вот и посмторим, что за коньяк по весне будет, за какую так сказать цену.
Ребята. не надо воспринимать, как говорил Жванецкий, астму за оргазм.

Плюс нефть вниз сходит вниз вместе с рублем, вот тогда и посыпится вторая часть пирамиды.
К весне начнутся распродажи ипотечных квартир через суд.
Так что "рынок" вообще в пике уйдет.
Либо так и будут сидеть со своими ценниками без сделок и ждать банкротства.

Прогнозировать рост пузыря даже ИРН отказывается, видать остатки репутации им жалко.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Lamp писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
....Цены растут сейчас. Расти будут примерно до конца февраля. А начиная с марта - будут падать. (Говорю это исключительно применительно к Московскому РН)

Дмитрий,а обосновать это можете? Почему будет на ваш взгляд именно так?

Так всё же элементарно!
Насчёт нынешнего роста, можете ознакомться здесь с коллективным творчеством: внешняя ссылка
Там по валютам всё разложено в цифрах и графиках.
Например:
Индикатор на 1 ноября 2009 года.
Индекс ИРН на МРН равен 3933 пункта (доллара, на 26,10,09).
Пара рубль/доллар (на 01,11,09 по ЦБ) - 29,0488,
евро/доллар(на 01,11,09 по ЦБ) - 1,483,
золото/доллар - 1044,5 за тройскую унцию (31,1 грамм).

Итого: метр на 1 ноября 2009г. стоит
3933 доллара,
2652,05 евро,
114248,93 рублей и
3,765 тр. унций (или 117,09 грамм) золота.

Индикатор на 1 декабря 2009 года.
Индекс ИРН на МРН равен 4017 пункта (доллара, на 30,11,09).
Пара рубль/доллар (на 02,12,09 по ЦБ) - 29,1771,
евро/доллар(на 02,12,09 по ЦБ) - 1,504,
золото/доллар - 1192,5 за тройскую унцию (31,1 грамм).

Итого: метр на 1 декабря 2009г. стоит
4017 доллара,
2670,87 евро,
117204,41 рублей и
3,368 тр. унций (или 104,76 грамм) золота.

Почему рост сейчас?
Потому что отложенный спрос, который откладывался аж с мая прошлого года (когда банки стали повышать ставки по кредитам). Сам по себе спрос из хотельщиков ничего не значит. К хотелкам нужно купилки прибавить. И о чудо! Купилки есть! Банки ставки снизили до докризисного уровня. Вот и всплеск спроса: хотельщики, скопившиеся за полтора года + купилки, в виде внезапно подешевевших кредитов.
Вот и очередь из покупателей-заёмщиков. А дальше - всё просто: одобрение банков действует 2 - 3 месяца. То есть, кто успел одобриться на кредит - у того 2 - 3 месяца на покупку. Покупку отложат лишь те из одобренных и лишь тогда, кто увидит сильное падение цен. Но предложение - мало, и нынешний спрос великолепно поддерживает цены от падения.
К декабрю прибавляем 2 - 3 месяца и получаем февраль-март.
Но по кредитам - платить надо. А для этого - стабильность нужна. О каких кредитах можно говорить, если зарплату не платят, увольняют?
Стабильности - нет: рост просроченной задолженности по кредитам; рост безработицы (за последний месяц), да и плюс к тому нестабильность валютного курса. (Данные посмотрите по статистике ЦБ и Росстата)
Мы (если о стране говорить) - сырьевой придаток (как бы там щёки не раздували и не ерепенились), а потому, наше благополучие зависит от того, нужно наше сырьё кому-нибудь или нет. А если мировая экономика не восстанавливается, нужно увеличение добычи сырья, сопровождающееся притоком большего количества денег в страну?
То есть, для стабильного роста цен на недвижимость нужен фундамент. А фундамнта (в виде роста экономики) - нет.
Добавим к этому нововведения к законодательству, в результате которых с НГ нужно больше денег будет отчислять с зарплат работников при упрощёнке, что приведёт либо к увеличению конвертных зарплат, либо к сокращению размера зарплат (а скорее всего, и к тому, и к другому) уже в начале года Прибавим сюда рост тарифов ЖКХ и цен на транспорт.

Теперь о цифрах. Сильного роста к марту я не жду. +5 - +10% к нынешнему уровню цен - максимум. Соответственно, если после марта начнётся падение, то оно будет:
- длительным (месяцев 6)
- незначительным (от 0 до менее чем 25% от уровня цен, который достигнем в марте).

Если только...
Сценарий гиперинфляции - тоже возможен. Кризис - управляемый. У меня нет сомнений, что без "гипера" не обойдётся. Вопрос только в сроках.
"Гипер" возможен или сейчас (буквально на днях) или во второй половине след. года. В начале года я гипера не вижу.

Для того, чтобы подтвердить некую идею, часто достаточно слегка изменить общую картину. Именно слегка. Точнее немного сместить акценты. Иногда это делается непреднамеренно, по себе знаю

1) О первом нюансе уже написал Ламп. "Вот и очередь из покупателей-заёмщиков."
Я представил толпы ипотечников, сметающих все на своем пути и ...как Станиславский, не поверил

Если уж опираться на статистику ЦБР, то и в данном случае. Ипотека действительно растет, но до предкризисного уровня, мягко говоря, далеко.
2) "Банки ставки снизили до докризисного уровня." Ну не совсем так. Не все банки, не всем и не докризисного. См. ту же статистику ЦБ.
3) "хотельщики, скопившиеся за полтора года" Ну, да :mrgreen:

Сейчас самое лучшее время для накоплений :mrgreen:

Или это инвесторы выводят деньги из ФР? Тогда, может быть. Но, что потом будет с фондой, с нефтью, рублем и т. д.? Даже страшно представить

4) "Но предложение - мало" Это верно, но в абсолютном выражении. Относительно спроса оно весьма не хилое. Время экспозиции мало изменилось. Большинство вариантов, как стояло, так и стоит.

Так что, на мой взгляд, рост цен вне рамок колебания курса валют маловероятен. Разве что предновогоднее исполнение бюджета слегка изменит ситуацию. Но это палка о двух концах.
А в остальном я с вами согласен.
Точнее, почти во всем. Гиперинфляция тоже маловероятна. По крайней мере, пресловутые "управленцы кризисом" заинтересованы в ней меньше всего :lol:

Основная ошибка аналитиков "не от недвижки" и даже "от недвижки" в том, что они не учитывают альты.
В провинции ипотеку вытеснили альтернативы

По Уфе сейчас 95% сделок - альтернативы: продал свою, купил другую. Т.е. обмены.

Мы делаем сложные цепи обменов, рисуем постоянно цепи сделок.

Получается Голова - цепь - Хвост.
Голову - покупает кэшевик.
В звене в среднем до 15 квартир.
После реализации цепи Хвост от 1 цепи становится Головой или средним звеном в другой цепи и т.д.

Цепь как живой организм, постоянно развивается.
Так вот к чему я: 1 реальный кэшевик дает сразу 8-15 сделок альтов.

В основном в цепи сумма доплат от 600 тыс. руб. до 1 млн. руб. Это, как правило, живые деньги, частично кредиты (немного).

Именно благодаря этому процессу рынок недвижимости не схлопнется, даже в самый сильный кризис.

Это сейчас является движущей силой рынка недвижимости в провинции.

Буквально 2 недели мы засыпаны заявками, в день приходит в офис 2-3 кэшевика, люди начали выводить деньги с фондового рынка и вкладываться в недвижку.
Сразу регпалата стала полной, т.к. цепи стали реализовываться стремительно.

Уже полгода ищем квартиру. Рынка нет. Не мрак, а просто мрак ...
Не мне ВАМ говорить, что за эквивалентные деньги где-то там....

Рынок сейчас напоминает человека, висящего вцепившись зубами в поручень балкона шестого этажа. Но с гордо поднятыми руками - РОСТ, РОСТ, РОСТ!

И, новогодние пожелания МРН - "Вверх пойдешь - потребители вымрут!"

Process писал(а):
К весне начнутся распродажи ипотечных квартир через суд.

От куда информация?

Илья писал(а):
Основная ошибка аналитиков "не от недвижки" и даже "от недвижки" в том, что они не учитывают альты.
В провинции ипотеку вытеснили альтернативы

По Уфе сейчас 95% сделок - альтернативы: продал свою, купил другую. Т.е. обмены.

Мы делаем сложные цепи обменов, рисуем постоянно цепи сделок.

Получается Голова - цепь - Хвост.
Голову - покупает кэшевик.
В звене в среднем до 15 квартир.
После реализации цепи Хвост от 1 цепи становится Головой или средним звеном в другой цепи и т.д.

Цепь как живой организм, постоянно развивается.
Так вот к чему я: 1 реальный кэшевик дает сразу 8-15 сделок альтов.
...

вот и представте, что этот единственный реальный "кэшевик" исчезнет

mikki писал(а):
Для того, чтобы подтвердить некую идею, часто достаточно слегка изменить общую картину. Именно слегка. Точнее немного сместить акценты. Иногда это делается непреднамеренно, по себе знаю
1) О первом нюансе уже написал Ламп. "Вот и очередь из покупателей-заёмщиков."
Я представил толпы ипотечников, сметающих все на своем пути и ...как Станиславский, не поверил Если уж опираться на статистику ЦБР, то и в данном случае. Ипотека действительно растет, но до предкризисного уровня, мягко говоря, далеко.
2) "Банки ставки снизили до докризисного уровня." Ну не совсем так. Не все банки, не всем и не докризисного. См. ту же статистику ЦБ.
3) "хотельщики, скопившиеся за полтора года" Ну, да Сейчас самое лучшее время для накоплений Или это инвесторы выводят деньги из ФР? Тогда, может быть. Но, что потом будет с фондой, с нефтью, рублем и т. д.? Даже страшно представить
4) "Но предложение - мало" Это верно, но в абсолютном выражении. Относительно спроса оно весьма не хилое. Время экспозиции мало изменилось. Большинство вариантов, как стояло, так и стоит.

Так что, на мой взгляд, рост цен вне рамок колебания курса валют маловероятен. Разве что предновогоднее исполнение бюджета слегка изменит ситуацию. Но это палка о двух концах.
А в остальном я с вами согласен.
Точнее, почти во всем. Гиперинфляция тоже маловероятна. По крайней мере, пресловутые "управленцы кризисом" заинтересованы в ней меньше всего

Был задан вопрос: "Почему такой сценарий и в такие сроки".
Я анализирую сотни параметров. Но зачем я буду их все озвучивать?
Написал штук пять, - и достаточно: кому надо - сам продолжит причинно-следственную связь.
На почётное звание аналитика не претендую. Да и прогнозы стараюсь давать всё реже: они имеют свойство сбываться, а сейчас меня это не радует.
Теперь по пунктам:
1. На статистику ЦБ по ипотеке посмотрИте в феврале. Только нынешние данные не забудьте зафиксировать: чтобы было с чем сравнивать: Вас ждут приятные неожиданности. Статистика, как писал ранее, имеет свойство запаздывать месяца на 2 - 3. Именно столько времени проходит от момента обращения потенцального заёмщика в банк до момента выдачи кредита и покупки квариры. Заметьте, что от 10% годовых в рублях ставки стали лишь в октябре. До этого - от 14 - 15%. Не видите очереди из ипотечников - вдали от банков её не видно: это факт.
Что касается "предкризисного уровня" - всё познаётся в сравнении: перед кризисом и спрос и предложение были больше. Сейчас предложение - мизерное (в сравнении с предыдущими годами).
И наконец, последнее по данной позиции: один человек с кэшем запускает обменую цепочку. РН в России - это рынок менял. Поэтому нынешнего количества покупателей с деньгами вполне достаточно, чтобы запустить сотни обменных цепочек.
2. Как бы так помягче выразиться: ну не работает среднее арифметическое при больших суммах. Лишний один процент переплаты по кредиту превращается в сотни тысяч рублей за срок кредитования. Поэтому основная масса кредитов выдаётся теми банками, где самые низкие процентные ставки.
Статистика ЦБ говорит о том, что средние ставки по кредитам сейчас на уровне 14% годовых. В феврале Вы увидите средние ставки по выданным кредитам на уровне 12% годовых. И это, на самом деле, те средние ставки, под которые заёмщики сейчас получают одобрения на кредиты. А 12% годовых в рублях - докризисный уровень ставок. Причём, если брать самые низкие ставки, то до кризиса fix от 11% годовых, сейчас - от 9,55. (Учитывая особенности рынка менял, очень много кредитов выдаётся сейчас под 10% годовых).
3. С фондой - всё просто: рынок чисто спекулятивный: быстро надулся, быстро сдуется (насколько быстро это может произойти - см конец прошлого года). С нефтью - тоже все достаточно просто: маленькая помощь Дубаю взамен на незначительное увеличение добычи: стоимость барреля может схлопнуться в разы. (Вопрос лишь в том, когда и кому это надо?) Рубль - призводная от нефтяных цен и вторая производная от доллара. Продолжать? Или перспективы рубля понятны?
Время для накоплений, говорите? В чём копить будем? В золотом пузыре? В рублях? В долларах?
4. Время экспозиции свободных квартир по нормальным ценам сейчас - неделя-две. Есть свободные квартиры (желательно однушки-двушки в спальных районах Москвы) - предлагайте: мож. чего и склеим совместными усилиями. Те же, кто мечтает продать по докризисным ценам - могут ждать годами: сроки экспозиции их квартир будут долго портить статистику.

Управленцы кризисом заинтересованы в гиперинфляции сильнее всего.
Гипер - уменьшает как долги, так и накопления. У кого больше всего долгов? Но фишка в том, что гипер должен быть во всех странах, причём, чем дальше от Америки - тем сильнее.
Но вторая фишка в том, что гипер - это банальное ограбление: трудился человек, что-то копил, мог на накопления автомобиль купить, а тут - "бац": только на шейный платочек. (Случай из личной жизни: моя бабушка часть пенсии откладывала на вклад в банке к 16-летию меня и моей двоюродной сестры. Мне повезло больше. Сестра - младше. Того, что скопилось на вкладе сестры (с учётом инфляции начала '90-х) хватило аккурат на шейный платочек)

Так вот, отказ от доллара, как от резервной валюты и разрушение финансовой системы в нынешнем виде - совсем не самоцель, а как раз наоборот. Следовательно, нужно сделать так, так подготовить общественное мнение, чтобы гипер воспринимался как единственный выход. И чтобы в этой ситуации доллар продолжал считаться самой надёжной валютой.
А для этого - сперва дефляция, со всеми атрибутами: свёртыванием производств, увольнениями,...
А уж потом, когда всё чаще будут раздаваться голоса, постепенно превращающиеся в единый многоголосый хор: "Поручик, чего Вы тянете, финтифлюхайте уже!!!"
Вот тогда уже и гипер подоспеет.