Что будет с ценами на квартиры в Москве и МО? 714 / 109820

[Илья]

Дмитрий! Хороший уникальный контент для статьи получился Разместите статью, поставлю у себя на сайте

[Process]

К весне начнутся распродажи ипотечных квартир через суд.

От куда информация?

От руководства пары средних банков.
Они говорят, что готовят документы в суд, иначе придется самим банкротится.

[Илья]

К весне начнутся распродажи ипотечных квартир через суд.

От куда информация?

От руководства пары средних банков.
Они говорят, что готовят документы в суд, иначе придется самим банкротится.

по провинции информация та же, готовят на весну, вначале пойдет коммерческая, потом жилая (в конце)

[Дмитрий Овсянников]

Дмитрий! Хороший уникальный контент для статьи получился Разместите статью, поставлю у себя на сайте

Это не статья, а крик души.
Видишь передвижения пушистого зверька, а что делать в этой ситуации - не понятно.
(Хотите - размещайте: ФИ автора знаете).

[mikki]

Для того, чтобы подтвердить некую идею, часто достаточно слегка изменить общую картину. Именно слегка. Точнее немного сместить акценты. Иногда это делается непреднамеренно, по себе знаю
1) О первом нюансе уже написал Ламп. "Вот и очередь из покупателей-заёмщиков."
Я представил толпы ипотечников, сметающих все на своем пути и ...как Станиславский, не поверил Если уж опираться на статистику ЦБР, то и в данном случае. Ипотека действительно растет, но до предкризисного уровня, мягко говоря, далеко.
2) "Банки ставки снизили до докризисного уровня." Ну не совсем так. Не все банки, не всем и не докризисного. См. ту же статистику ЦБ.
3) "хотельщики, скопившиеся за полтора года" Ну, да Сейчас самое лучшее время для накоплений Или это инвесторы выводят деньги из ФР? Тогда, может быть. Но, что потом будет с фондой, с нефтью, рублем и т. д.? Даже страшно представить
4) "Но предложение - мало" Это верно, но в абсолютном выражении. Относительно спроса оно весьма не хилое. Время экспозиции мало изменилось. Большинство вариантов, как стояло, так и стоит.

Так что, на мой взгляд, рост цен вне рамок колебания курса валют маловероятен. Разве что предновогоднее исполнение бюджета слегка изменит ситуацию. Но это палка о двух концах.
А в остальном я с вами согласен.
Точнее, почти во всем. Гиперинфляция тоже маловероятна. По крайней мере, пресловутые "управленцы кризисом" заинтересованы в ней меньше всего

Был задан вопрос: "Почему такой сценарий и в такие сроки".
Я анализирую сотни параметров. Но зачем я буду их все озвучивать?
Написал штук пять, - и достаточно: кому надо - сам продолжит причинно-следственную связь.
На почётное звание аналитика не претендую. Да и прогнозы стараюсь давать всё реже: они имеют свойство сбываться, а сейчас меня это не радует.
Теперь по пунктам:
1. На статистику ЦБ по ипотеке посмотрИте в феврале. Только нынешние данные не забудьте зафиксировать: чтобы было с чем сравнивать: Вас ждут приятные неожиданности. Статистика, как писал ранее, имеет свойство запаздывать месяца на 2 - 3. Именно столько времени проходит от момента обращения потенцального заёмщика в банк до момента выдачи кредита и покупки квариры. Заметьте, что от 10% годовых в рублях ставки стали лишь в октябре. До этого - от 14 - 15%. Не видите очереди из ипотечников - вдали от банков её не видно: это факт.
Что касается "предкризисного уровня" - всё познаётся в сравнении: перед кризисом и спрос и предложение были больше. Сейчас предложение - мизерное (в сравнении с предыдущими годами).
И наконец, последнее по данной позиции: один человек с кэшем запускает обменую цепочку. РН в России - это рынок менял. Поэтому нынешнего количества покупателей с деньгами вполне достаточно, чтобы запустить сотни обменных цепочек.
2. Как бы так помягче выразиться: ну не работает среднее арифметическое при больших суммах. Лишний один процент переплаты по кредиту превращается в сотни тысяч рублей за срок кредитования. Поэтому основная масса кредитов выдаётся теми банками, где самые низкие процентные ставки.
Статистика ЦБ говорит о том, что средние ставки по кредитам сейчас на уровне 14% годовых. В феврале Вы увидите средние ставки по выданным кредитам на уровне 12% годовых. И это, на самом деле, те средние ставки, под которые заёмщики сейчас получают одобрения на кредиты. А 12% годовых в рублях - докризисный уровень ставок. Причём, если брать самые низкие ставки, то до кризиса fix от 11% годовых, сейчас - от 9,55. (Учитывая особенности рынка менял, очень много кредитов выдаётся сейчас под 10% годовых).
3. С фондой - всё просто: рынок чисто спекулятивный: быстро надулся, быстро сдуется (насколько быстро это может произойти - см конец прошлого года). С нефтью - тоже все достаточно просто: маленькая помощь Дубаю взамен на незначительное увеличение добычи: стоимость барреля может схлопнуться в разы. (Вопрос лишь в том, когда и кому это надо?) Рубль - призводная от нефтяных цен и вторая производная от доллара. Продолжать? Или перспективы рубля понятны?
Время для накоплений, говорите? В чём копить будем? В золотом пузыре? В рублях? В долларах?
4. Время экспозиции свободных квартир по нормальным ценам сейчас - неделя-две. Есть свободные квартиры (желательно однушки-двушки в спальных районах Москвы) - предлагайте: мож. чего и склеим совместными усилиями. Те же, кто мечтает продать по докризисным ценам - могут ждать годами: сроки экспозиции их квартир будут долго портить статистику.

Управленцы кризисом заинтересованы в гиперинфляции сильнее всего.
Гипер - уменьшает как долги, так и накопления. У кого больше всего долгов? Но фишка в том, что гипер должен быть во всех странах, причём, чем дальше от Америки - тем сильнее.
Но вторая фишка в том, что гипер - это банальное ограбление: трудился человек, что-то копил, мог на накопления автомобиль купить, а тут - "бац": только на шейный платочек. (Случай из личной жизни: моя бабушка часть пенсии откладывала на вклад в банке к 16-летию меня и моей двоюродной сестры. Мне повезло больше. Сестра - младше. Того, что скопилось на вкладе сестры (с учётом инфляции начала '90-х) хватило аккурат на шейный платочек)
Так вот, отказ от доллара, как от резервной валюты и разрушение финансовой системы в нынешнем виде - совсем не самоцель, а как раз наоборот. Следовательно, нужно сделать так, так подготовить общественное мнение, чтобы гипер воспринимался как единственный выход. И чтобы в этой ситуации доллар продолжал считаться самой надёжной валютой.
А для этого - сперва дефляция, со всеми атрибутами: свёртыванием производств, увольнениями,...
А уж потом, когда всё чаще будут раздаваться голоса, постепенно превращающиеся в единый многоголосый хор: "Поручик, чего Вы тянете, финтифлюхайте уже!!!"
Вот тогда уже и гипер подоспеет.

Начну с главного. С гиперинфляции.
0. "У кого больше всего долгов?" Очевидно, вы намекаете на США. А какова структура долга? Кто кому должен?
Внешний долг долг у них большой, но не критичный. У Японии, например, по отношению к ВВП долг больше. Причем, аккуратное обслуживание долга - залог того, что и дальше можно будет занимать. Гиперинфляция - это словно суп сварить из курицы, несущей золотые яйца.
Большая часть их долга - внутренняя. То есть, долги домохозяйств и т. д. Предположим, супостаты все-таки проводят гипер Долги как бы списываются. Кому это выгодно? Населению, то есть потребителям. Кому невыгодно? Финансовым воротилам. Большевики и прочие Чавесы нервно курят в сторонке Янки, не то что гипера, обычную инфляцию (больше нескольких процентов) боятся, как черт ладана
1. и 2. Согласен. Давайте подождем февраля. Только я не понимаю вашу уверенность в том, что средняя ставка будет такая низкая. Да, вы работает с ипотечниками и обладаете большей информацией, но полной статистики у вас на данный момент тоже нет.
3. "Время для накоплений, говорите? В чём копить будем? В золотом пузыре? В рублях? В долларах?" Например, в бивалютной корзине. См. пункт 0.
4. Именно, что цены должны быть нормальными. Экономика в заднице и вылезать оттуда не собирается, зарплаты падают, отложенный спрос постепенно вымывается. С чего нормальной цене расти? Впрочем, вопрос риторический.

[mikki]

Основная ошибка аналитиков "не от недвижки" и даже "от недвижки" в том, что они не учитывают альты.
В провинции ипотеку вытеснили альтернативы

По Уфе сейчас 95% сделок - альтернативы: продал свою, купил другую. Т.е. обмены.

Мы делаем сложные цепи обменов, рисуем постоянно цепи сделок.

Получается Голова - цепь - Хвост.
Голову - покупает кэшевик.
В звене в среднем до 15 квартир.
После реализации цепи Хвост от 1 цепи становится Головой или средним звеном в другой цепи и т.д.

Цепь как живой организм, постоянно развивается.
Так вот к чему я: 1 реальный кэшевик дает сразу 8-15 сделок альтов.

В основном в цепи сумма доплат от 600 тыс. руб. до 1 млн. руб. Это, как правило, живые деньги, частично кредиты (немного).

Именно благодаря этому процессу рынок недвижимости не схлопнется, даже в самый сильный кризис.

Это сейчас является движущей силой рынка недвижимости в провинции.

Буквально 2 недели мы засыпаны заявками, в день приходит в офис 2-3 кэшевика, люди начали выводить деньги с фондового рынка и вкладываться в недвижку.
Сразу регпалата стала полной, т.к. цепи стали реализовываться стремительно.

Цепочка из 8-15 альтернативных сделок это круто. Но, согласитесь, что это не от хорошей жизни. Выстроить такую цепочку гораздо сложнее и дольше, чем провести аналогичное количество прямых операций.
"в день приходит в офис 2-3 кэшевика, люди начали выводить деньги с фондового рынка и вкладываться в недвижку" А вот этому я бы радоваться точно не стал. Уже писал, что на мой взгляд, это очень плохой признак. Если упадет фонда, упадет и нефть, за ней рубль, а там уже и до недвиги недалеко.

[Дмитрий Овсянников]

Цепочка из 8-15 альтернативных сделок это круто. Но, согласитесь, что это не от хорошей жизни. Выстроить такую цепочку гораздо сложнее и дольше, чем провести аналогичное количество прямых операций.
"в день приходит в офис 2-3 кэшевика, люди начали выводить деньги с фондового рынка и вкладываться в недвижку" А вот этому я бы радоваться точно не стал. Уже писал, что на мой взгляд, это очень плохой признак. Если упадет фонда, упадет и нефть, за ней рубль, а там уже и до недвиги недалеко.

Цепочка может быть из 2-3 квартир. Просто продавец 3-й квартиры выходит в деньги, а затем выступает покупателем с живыми деньгами.

[Дмитрий Овсянников]

Начну с главного. С гиперинфляции.
0. "У кого больше всего долгов?" Очевидно, вы намекаете на США. А какова структура долга? Кто кому должен?
Внешний долг долг у них большой, но не критичный. У Японии, например, по отношению к ВВП долг больше. Причем, аккуратное обслуживание долга - залог того, что и дальше можно будет занимать. Гиперинфляция - это словно суп сварить из курицы, несущей золотые яйца.
Большая часть их долга - внутренняя. То есть, долги домохозяйств и т. д. Предположим, супостаты все-таки проводят гипер Долги как бы списываются. Кому это выгодно? Населению, то есть потребителям. Кому невыгодно? Финансовым воротилам. Большевики и прочие Чавесы нервно курят в сторонке Янки, не то что гипера, обычную инфляцию (больше нескольких процентов) боятся, как черт ладана

Сколько долгов домохозяйств списано в прошлом году и безо всякой гиперинфляции?
Сколько имущества (домов с землёй) перешло банкам в счёт долга?
Сколько долгов нужно будет ещё списать?
Сколько имущества перейдёт финансовым воротилам?
Деньги можно напечатать. А землю?

[kuklishr]

Теперь о цифрах. Сильного роста к марту я не жду. +5 - +10% к нынешнему уровню цен - максимум.

Перебрали вы немного с ростом. До марта примерно 12 недель. Если вдруг подорожает на 10%, то средний прирост в неделю 1.1^(1/12) = 1.00797 (0,8%). В годовом исчислении 1.00797^54 = 1.535 (53,5%). Больше 50% годовых, даже на небольшом отрезке времени, да еще и в кризис это слишком.

[kuklishr]

Сколько долгов домохозяйств списано в прошлом году и безо всякой гиперинфляции?
Сколько имущества (домов с землёй) перешло банкам в счёт долга?
Сколько долгов нужно будет ещё списать?
Сколько имущества перейдёт финансовым воротилам?
Деньги можно напечатать. А землю?

Долги - это издержки монетарной политики США.
Скопировал от сюда прошлое большую часть своего сообщениея viewtopic.php?f=13&t=12786&start=310
Расхожее мнение о том что бакса до хрена печатают и у Америкосов огромные долги думаю ошибочное. Новый доллар появляется на свет тогда, когда его берут в долг под проценты у ФРС, и рано или поздно бакс придется возвращать, да еще и с процентом. Это у нас в начале 90х печатали рубль и тратили его, закрывая дыры в бюджете. Если банк хочет денег от ФРС, то деньги можно получать от ФРС только под процент. Потом доход от этого процента достается в основном казначейству США, т. е. количество баксов в экономике от сеньоража остается неизменным, а вот должник ФРС фактически дарит деньги казначейству и ФРС (внешняя ссылка% ... 0%A8%D0%90) Эта система приводит к тому, что из года в год все должны ФРС все больше и больше денег не из-за, процентов ФРС, а из-за, роста ВВП США, мирового ВВП и роста объемов международной торговли за баксы, как ни странно. Для нормального функционирования экономики необходимо при росте ВВП 3% увеличить количество денег тоже на 3%, если денег залить в экономику меньше, то дефляция, больше, то инфляция. Бакс печатают только под чье-то обязательство и кто то все равно обязан быть должен ФРС все больше и больше, иначе мировая торговля станет, ведь она завязана на баксе. Кстати и у США общий долг примерно 50трил, из которых 45трил внутренний (часть они должны друг другу - например штат должен правительству), а 5трил - это внешний долг (посмотрите на khapuga.livejournal.com , там где то есть запись по поводу долгов США)
Что сейчас происходит в кризис?
1.ФРС с 2004г повышал учетную ставку с 1% до 5,25% в 2007- 2008г
2. должникам стало тяжелее выплачивать долги и начались банкротства
3. затем часть должников, понимая, что не способны заработать баксов для покрытия процентов начали усиленно возвращать долги, пока проценты не сильно накапали, люди стали больше откладывать и т. д.
4. количество бакса в обороте стало меньше, началась дефляция, финансовый и экономический кризисы
5. тогда ФРС стал понижать ставку практически до 0%
6. заемный бакс снова потек от ФРС, но не столько в экономику, сколько на финансирование рискованных операций (к примеру: банк берет бакс в долг у ФРС под смешные проценты, покупает на них рубли, за рубли покупает наши акции, разгоняет рынок, затем должен продать подорожавшие акции, купить бакс, отдать долг ФРС)
6 пункт мы сейчас наблюдаем - рубль растет, индексы тоже.
Что дальше?
1. достаточное количество бакса пойдет все таки в экономику, мир в целом выходит из кризиса, индексы попрут еще сильнее, или могут упасть, не смотря на рост ВВП.
2. биржи падают из-за вывода ликвидности, падает нефть, рубль, ВВП в Ж (осень 2008)
На этом и основывается моя стратегия - пока прут баксы нужно сидеть в рублях, а когда дефляционная Ж сидеть в баксе, возможно в евро. Сидеть в рублях так же позволяет нулевая инфляция. Сейчас снижают инфляцию для того чтобы наши компании брали в долг не бакс, а рубль под низкий процент. Инструмент хороший, но им еще правильно управлять нужно. Не знаю чего ждет наше правительство, но кризисы у нас в стане приходят внезапно.
Деньги напечатать то можно, а вот землю можно забрать за долги.
Если кто то рассчитывает на реальный общемировой гипер, то лучше сейчас вырыть погреб и консервами его наполнить. А если все обойдется, то не пропадут ваши консервы - вся семья ближайшие 20 лет будет обеспечена завтраком, обедом, ужином и полдником. Тарелки будут не нужны, ведь можно сразу из банок есть.
КОНСЕРВЫ - ИДЕАЛЬНОЕ СРЕДСТВО СБЕРЕЖЕНИЯ В ЛЮБОЙ КРИЗИС.