Кризис - у них и у нас, байки и реалии, как это влияет на ипотеку и рынок недвижимости. 996 / 73386

Святослав писал(а):
Валерий Александрович
Святослав, давайте возьмём , 25 млн. рублей и сроки 5 и 10 лет. Ваши выкладки, предложения, предположения?

Что Вам нужно на выходе: высокие ежемесячные доходы без потери капитала или максимальная капитализация к концу срока? Стратегии будут разные....

Вот уже говорили про помидоры и аренду , новые технологии в строительстве и пр.

"Активные" окна на рынке есть, но о них сами понимаете никто трубить не будет на форумах, никто не скажет Вам что будет с тем-то и тем-то через 5 или 10 лет. И я не скажу

Святослав, конкретики про "окна" не прошу, просто теория (приближенная к практике

) с указанием сегмента рынка - на 5 лет "высокие ежемесячные доходы без потери капитала", на 10 лет "максимальная капитализация к концу срока".

теория: ежемесячные доходы по максимуму - торговая недвижимость, максимальная капитализация - что-то из области строительства с последующей арендой/продажой. Есть смешанные стратегии.

Конкретный пример для Москвы (на 25 млн. руб.): прикупить 4 квартиры по ссылке внизу, делать там ремонты и параллельно оформлять собственность, сдавать в аренду возможно через какие-то промежутки (оформление в собственность, собственность 3 года, низкий год или спад аренды или резкий рост продажной стоимости, высокий спрос и пр.) по рынку продавая по максиму, используя выигрыш до старта (цену ниже застройщика), и текущие тренды и внешние факторы (строительство иннограда Сколково и вхождение микрорайона в новую Москву).
Да немного сложнее чем акции или ПИФы, но зато это "живые" инвестиции. Приэтом по ремонту есть отделочники инвестора (и на доме), по мебели можно всё заказать по интернету, собственность будет оформлять адвокат, по аренде и продаже так же есть специалисты

Станислав, спасибо за пример, при поверхностном взгляде - не хватит этих 25 млн. на доведение этих 4-х объектов с голыми стенами до полноценных квартир ;-)

, объекты, вероятно, действительно интересные, но хотелось бы несколько цифр по поводу предполагаемых расходов и доходов. Сколково - это типа Олимпиады в Сочи - цены "надуть" может и позволит, а вот на реализацию по таким ценам повлияет слабо.

Святослав писал(а):
Конкретный пример для Москвы (на 25 млн. руб.): прикупить 4 квартиры по ссылке внизу, делать там ремонты

на 25 лямов можно для аренды прикупить 4 квартиры внутри ТТК, а не в замкадье

на 25 лямов можно нехило забухать и получить диплом МБА, а потом его использовать

Дмитрий Евланов писал(а):
на 25 лямов можно нехило забухать и получить диплом МБА, а потом его использовать

можно просто забухать, а лучше купить 800k зеленого бакса и положить на депозит процентов на 9% годовых
лучше способа чтобы безгеморно стать еще богаче не найдете, особенно на второй волне

Дмитрий Евланов писал(а):
на 25 лямов можно нехило забухать и получить диплом МБА, а потом его использовать

Печень лучше поберечь, она ещё может пригодиться.

"Использование" диплома МВА - в качестве пипифакса - жестковат, на стенку повесить - не смешно.

Можно в Доминикане землицы купить на 11-12 лямов с готовой инфраструктурой вокруг на 20-25 000 м2 вполне хватит , объект для сдачи в аренду построить по 13-16 000 руб/м2 - 600-700 м2 жилой, или примерно 10 квартир, каждая из которых может сдаваться по 600-800 дол/мес на длительный срок или от 1500 туристам или продаваться по 70-100 000 дол (потери с одной квартиры, если покупать готовые, а не строить самому от 60%, соответственно снижается и %-ная прибыль от сдачи варенду)). Под объект "уйдёт" 3 000 м2 земли, на остальной, можно на получаемые доходы начать строить дома/виллы под сдачу/продажу или такие же аппарты.

По срокам - оформление земли - до 6 мес, строительство ещё 4-6 мес, цены на квартиры "под ключ" с мебелью :mrgreen:

Такая вот арифметика, ЦА - американские и немного канадские пенсионеры - производятся в достаточном количестве каждый год, стоимость жизни в Доминикане при сравнимом уровне дешевле раза в 1,5-2.

Что-то подобное хотелось бы почитать и про Москву с окрестностями.

Само-собой земли можно купить поменьше, можно просто продавать участки с подведёнными коммуникациями и готовой инфраструктурой и т.п. Но соотношение 5-6 проданных квартир хватает на строительство 10-ти новых остаётся. При сдаче туристам объекты гарантированно сдаются 20 недель в году, остальное зависит от интенсивности работы управляющей компании.

Ещё некоторые нюансы по Доминикане - цена земли "мелким оптом" в диапазоне 10-20 дол/м2, подвод коммуникаций, раздел на участки, дороги и т.п. 5-7 дол/м2 ориентировочно, цена на "розничные" участки 1500-3000 м2 примерно 30-50 дол/м2. Речь не идёт о первой линии у пляжа, скорее 400-800м до океана в закрытой, охраняемой резиденции.

Conscience

на 25 лямов можно для аренды прикупить 4 квартиры внутри ТТК, а не в замкадье

это стратегия максимализации кешфлоу, но она не учитывает возможного падения что стоимости активов при котором любое снижение цены делает ваши доходы отрицательными. Выше был приведён пример именно смешанной стратегии с учетом роста активов, с хорошим постоянным доходом сравнимым с банковскими депозитами. Именно заМкадье в "новой" Москве (коммунарка, ЖК Юго-Западный, Московский и пр.) показало рост в этом году и покажет в следующем, а не внутри МКАДье :lol: