"Грязный" закон по "отмыванию денег" или Кто подает сведения в Росфинмониторинг по ипотечной сделке 164 / 2779

Tundr писал(а):
Татьяна Парк недвижимости
2. Организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом

Ну раз уж вы так далеко зашли то, давите еще и на этот пункт. АН в том виде в котором оно работает по всему миру, не осуществляет операций с денежными средствами и другим имуществом. АН осуществляет только консультации по операциям с денежными средствами и другим имуществом.
Т.е.
1. Кредитная организация - напрямую выдает денежный кредит.
2. Участник рынка ценных бумаг - через свой счет прогоняет деньги клиента с целью игры на рынке ценных бумаг.
3. Страховые и лизинговые компании - напрямую ведут расчеты по страховым случаям и лизингу, и получают/выдают деньги или имущество в полном объеме сделки.
4. ОПС - напрямую являются агентами по переводу денег из пункта а в пункт б
5. Ломбарды - напрямую меняют деньги на имущество и наоборот.
АН же не может предоставить все эти данные, ибо АН не проводит сделок напрямую и не обладает данными всех участников сделки. Т.е. ежели вы представляете одну сторону договора, то о второй стороне (продавце например) вы и знать ничего не обязаны, и никто вам на законных основаниях не предоставит ДКП, кроме как по доброй воле вашего клиента. В силу не только заключения ДКП но регистрации оного, не вполне понятно что считать датой заключения сделки, ведь регистрация может и не пройти например. А касаемо ипотеки так вообще клоунская ситуация, непонятно какой именно договор вы должны отправить были, ведь ваш клиент совершает 2 операции, 1 покупку недвижимости, 2 передача недвижимости в залог банку для получения ипотечного кредита - отсюда следует вывод что еще и про банк вы тоже должны написать.
По моему мнению, в законе понимаются операции спекулятивного характера, когда одна из сторон сделки отчитывается перед РФМ и имеет возможность указать обе стороны сделки (себя и клиента). Таким образом при котором АН покупает квартиру и через некоторое время продает её но дороже - вот это посредничество в чистом виде которое не противоречит закону об отмывании. То же что у нас называется посреднической деятельностью при купле-продаже, является деятельностью консультационной.
Ведь схема работы такова. Что клиент заказывает набор услуг которые оценены от стоимости недвижимости. Но некак не являются не шапкой сверху, не включенными в стоимость объекта.

Полное взаимопонимание! Абсолютно! Спасибо!
Наш 7-ой аргумент: Кто может получить на руки подлинный договор купли-продажи, зарегистрированный в УФРС - документ-основание для передачи сведений в уполномоченный орган по сделке.
В соответствии со ст. 60 «Основ законодательства РФ о нотариате»: Количество подлинных экземпляров договора не может превышать число сторон плюс один экземпляр для хранения в делах нотариуса. В примечании к этой статье указано: За любую из сторон сделки может выступать несколько лиц. Поэтому данная норма на практике применяется к числу лиц (то есть участников), участвующих в сделке.
Вступивший в силу Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97г. №122-ФЗ исключил необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества, но в случае, предусмотренном соглашением сторон, договор может быть нотариально удостоверен (п.2 ст.163 закона №122-ФЗ).
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращён правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов (ст.18 п.5 закона от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Таким образом, количество подлинных экземпляров договора не является произвольным.
Нормативными актами не закреплено право на получение риэлторской организацией, сопровождающей сделку с недвижимым имуществом, подлинного зарегистрированного в установленном порядке экземпляра договора на сделку с недвижимым имуществом для того, чтобы поместить его в дело.

Сложившаяся в Томске практика, в том числе, в целях предотвращения злоупотреблений на рынке недвижимости: Количество подлинных экземпляров договора равно числу лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр для хранения в делах регистрирующего органа.

Подлинный экземпляр договора купли-продажи, зарегистрированный в установленном порядке можно получить только тогда, когда являешься:

• стороной договора (собственники недвижимого имущества до и после регистрации договора);
• обладателем иных, подлежащих государственной регистрации, прав на недвижимое имущество: ограничения (обременения): сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда;
• уполномоченным по нотариально удостоверенной доверенности лицом;
• регистрирующим органом

Это следует из Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г. № 122-ФЗ:
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных, подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой (ст.5).
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (ст.4).
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст.16п.1).
Таким образом, подлинный договор купли-продажи – основание совершения сделки с недвижимым имуществом - может появиться в организации только в том случае, если организация является стороной в сделке, обладателем иных прав на недвижимое имущество, или уполномоченным по нотариально удостоверенной доверенности лицом.

Tundr писал(а):
По моему мнению, в законе понимаются операции спекулятивного характера, когда одна из сторон сделки отчитывается перед РФМ и имеет возможность указать обе стороны сделки (себя и клиента). Таким образом при котором АН покупает квартиру и через некоторое время продает её но дороже - вот это посредничество в чистом виде которое не противоречит закону об отмывании. То же что у нас называется посреднической деятельностью при купле-продаже, является деятельностью консультационной.

В том-то и дело: Либо Законодатель сказал не то, что хотел сказать, либо он полный лох в риэлторской деятельности и надо было привлекать специалистов рынка недвижимости при написании закона.

Я просматриваю действие Закона на риэлторов (его целесообразность) лишь в тех случаях, когда риэлтор (АН) выступает Стороной в сделке либо выступает по нотариально удостоверенной доверенности.

Представительство по доверенности

Правоотношения представительства связывают двух лиц (всё равно, физических или юридических) в части передачи одной стороной (представляемым, доверителем) другой (представителю, поверенному) прав и полномочий на совершение юридически значимых действий, например, сделки с недвижимостью (ст. 185 ГК РФ).

Кроме того, что в нашем случае доверенность должна быть нотариально удостоверенной, в ней должны быть подробно описаны права и полномочия, передаваемые поверенному, в том числе право зарегистрировать договор в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ни условия договора на оказание риэлторских услуг, ни предварительный договор о проведении сделки купли-продажи квартиры с предоплатой с использованием кредитных средств не свидетельствуют об обязательствах организации выполнить юридически значимые действия, требующие представительства по доверенности, в результате которых организация могла бы получить подлинный экземпляр договора купли-продажи квартиры, зарегистрированный в установленном порядке.

Татьяна Парк недвижимости писал(а):
В том-то и дело: Либо Законодатель сказал не то, что хотел сказать, либо он полный лох в риэлторской деятельности и надо было привлекать специалистов рынка недвижимости при написании закона.

Ой, что-то меня понесло, надо бы поосторожней с выражениями.

Татьяна из Томска!
С наступлением весны Вас!
Снимаю перед Вами шляпу =D>

Вы- молодец!

Мальцев Александр писал(а):
Татьяна из Томска!
С наступлением весны Вас!
Снимаю перед Вами шляпу
Вы- молодец!

Каждый раз, когда приходит новое сообщение по моей теме, я страшно волнуюсь. Вот и сейчас...
Спасибо! Поддержка реальная!

А что Вам волноваться? Вы же правы. А они - нет. Даже если это нельзя доказать, все равно правда за Вами. Не теряйте веру в справедливость, потому что она существует. Хотя, возможно, не здесь и не сейчас.

Мальцев Александр писал(а):
А что Вам волноваться? Вы же правы. А они - нет.

"Орлята учатся летать!"
При такой поддержке "крылья вырастают". Огромное спасибо за внимание к теме, понимание и поддержку! :bud:

А вот судье, похоже, "крылышки подрезали" :fly:

Татьяна Парк недвижимости писал(а):
Алена Papsueva писал(а):
... А материал и у нас есть, выписали одной нашей фирме тоже штраф, сейчас дело в арбитраже областном....

Хочу поделиться имеющимся "опытом". На отдельные моменты обратите внимание, важно!
1-ое заседание в Арбитражном суде.
Судебное заседание перенесли:
Вот какое определение вынес судья:
Рассмотрение дела в судебном заседании отложить (дата, время)
Суд предлагает представителям сторон представить дополнительные пояснения по делу с учетом позиций, озвученных в ходе судебного заседания, в том числе: представителю ответчика представить мотивированное обоснование применения санкции в размере, превышающем минимальный размер штрафа, установленного ст.15.27 КоАП РФ, с учетом всех фактических обстоятельств дела.
Явка сторон признана обязательной.

Это было 25 сентября прошлого года, а через 2 недели - 7 октября состоялось 2-ое заседание суда. На суд мы явились в том же составе - с директором.
На входе мы снова предъявили "охране" Определение Арбитражного суда, паспорта и поднялись наверх на 4 этаж, где находился кабинет нашего судьи.
Кроме нас, в коридоре ожидали многие, в том числе несколько человек "кучковалось" возле кабинета нашего судьи.
Так что мы решили, что ответчик на этот раз все-таки явился.
Ровно в 2 часа из кабинета выглянул судья, облаченный в мантию - длинную черную одежду, но без парика и головного убора - и пригласил нас в кабинет.
Ответчиков, как оказалось, снова не было.
Судья даже не удосужился (опять же, как и в прошлый раз) нам об этом объявить.
статья 156 АПК РФ:
пункт 2. Стороны вправе известить арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.
пункт 4. В случае, если в судебное заседание не явились лица, участвующие в деле, а их явка в соответствии с настоящим Кодексом была признана обязательной арбитражным судом, суд может наложить на указанных лиц судебный штраф в порядке и размерах, которые предусмотрены в главе 11 настоящего Кодекса.
На этот раз судья проверил не только мои, но и документы (паспорт) директора, проверил наши полномочия.
В основном, процедурами, описанными в главе 19 Судебное разбирательство, АПК РФ, судья пренебрегал.
Спросил, поддерживаем ли мы свой иск (статья 153 пункт 9) и не желаем ли мы чем-либо дополнить материалы дела (статья 164 пункт 1).
Учитывая "опыт" 1-ого судебного заседания, на котором все устно изложенные наши объяснения по делу, не фиксировались в протоколе (статья 155 Протокол, АПК РФ), мы подготовили Заявление о приобщении к делу в качестве доказательств письменные объяснения и доводы по делу (статья 64 АПК РФ "Доказательства", статья 81 АПК РФ "Объяснения лиц, участвующих в деле")
пункт 1. Лицо, участвующее в деле, представляет арбитражному суду свои объяснения об известных ему обстоятельствах, имеющих значение для дела, в письменной или устной форме (ст. 81 АПК РФ)
пункт 2. Объяснения, изложенные в письменной форме участвующими в деле лицами, оглашаются в судебном заседании.
После оглашения объяснения, изложенного в письменной форме, лицо, представившее это объяснение, вправе дать относительно него необходимые пояснения, а также ответить на вопросы других лиц, участвующих в деле и арбитражного суда (ст. 81 АПК РФ).
Спросила судью: Можно ли зачитать наши объяснения и доводы?
Он грубовато так ответил: "Зачем?". У Вас какие-то новые доказательства появились?
Я ответила, что нет, но хотелось бы на отдельных моментах акцентировать Ваше внимание.
На что мне судья ответил, что "Не нарушайте порядок судебного процесса"
А что было нарушать, если судебного процесса, как такового, и не было.
После чего судья спросил, не желаем ли мы чем-либо дополнить материалы дела (статья 164 АПК РФ "Судебные прения" -после завершения исследования всех доказательств).
Я сказала, что, в принципе, в деле нами представлены все доказательства (наши первичные документы по Договору на оказание риэлторских услуг) и даны письменные и устные объяснения.
Судья объявил исследование доказательств законченным и перешел к судебным прениям и сделал мне замечание:
Вот сейчас Вам надо было представлять свое Заявление с объяснениями и предоставил мне слово.

Я воспользовалась предоставленным мне словом и акцентировала внимание судьи на тот факт, почему могла быть положительная судебная практика в Москве по аналогичному делу (хотя, уточнила, мне не представили ни одного судебного решения по аналогичным делам):
1). В разных банках даже в одном регионе технология ипотечных сделок - разная! (Комментарий судьи: Закон для всех одинаковый)
2). Сложившаяся практика в Томске - расчеты по сделке производятся в день передачи документов на государственную регистрацию, а в Москве, например (я сослалась на материалы по технологии ипотечных сделок в Москве и Санкт-Петербурге, которые были выложены в интернете агентством недвижимости "Миэль"), расчеты по сделке производятся после получения из учреждения Росрегистрации зарегистрированных документов по сделке и что, к тому же, по всей видимости, АН располагает доверенностью на получение этих документов из органов гос. регистрации.
3). Кроме того, просила обратить внимание суда, что на сегодня нет закона, регламентирующего риэлторскую деятельность, а есть только сложившаяся практика в отдельных агентствах и в отдельных регионах. (На что судья вообще поморщился и повторил фразу, что Закон для всех одинаковый).

После этого судья объявил Окончание рассмотрения дела по существу (статья 166 АПК РФ) и нас попросил выйти из кабинета для принятия им решения. Ни одного вопроса нам судья не задал. Отзыва ответчика на определение судьи по 1-ому заседанию нам не зачитывали и не представляли и вообще об этом история умалчивает.

Мы не знали, что думать. По агрессивному настрою судьи мы интуитивно чувствовали, что "Васька слушает, да ест", то есть дали нам высказаться, а Решение все равно давно уже приняли. Но до последнего мы все-таки надеялись на Торжество Разума.

Впоследствии я ознакомилась с Протоколом судебного заседания: Формально в Протоколе был отражен ход судебного процесса в соответствии с АПК РФ, хотя судьей он не выполнялся: Зачем время тратить?, свидетелей нет, да и опыта у нас нет в судебных делах (и так прокатит).
Сейчас подняла Протокол и читаю по пунктам:
1) Судья в судебном заседании объявил, какое дело подлежит рассмотрению, наименование суда, что Протокол ведет судья - ничего такого не было! Судья сразу начал проверять наши паспорта и фиксировать их данные.
2) Проверена явка сторон и их полномочий. (Только наша явка, по поводу неявки ответчика - ни слова, ни полслова, никаких пояснений)
3) Представителям сторон разъяснены права, предусмотренные ст. 41 АПК РФ (не разъяснялись, типа итак должны знать, не маленькие поди ж)
и т.д.
В общем было то, что было, то есть то, что я сейчас изложила.
Если Вы собираетесь судиться, Учтите такой возможный ход судебного заседания и заранее будьте к этому готовы.
Мы ожидали в коридоре минут 30, а может и больше (время не засекала, но показалось, что долго, а весь судебный процесс длился 1 час 5 минут – в Протоколе отражено, 1-ое заседание длилось 2 часа).
Нас снова пригласил судья в кабинет, огласил резолютивную часть решения по делу:
В удовлетворении требований о признании незаконным и отмене постановления о назначении административного наказания - отказать.
Мы, конечно, не настолько наивными были, чтобы ожидать быстрой победы,
но чувство было, мало сказать, ХРЕНОВОЕ.
Полный текст решения был подготовлен только 12 октября (через 5 дней) на 6-ти листах.
Так что не я одна грешу тем, что много пишу.
Судье же тоже как-то логически всё предстояло ПЕРЕВЕРНУТЬ С НОГ НА ГОЛОВУ

Ну конечно же судья боится принимать правильное решение, и чем выше вы пойдете тем у суда будет меньше страха принимать решение в вашу пользу. Татьяна удачи вам!

Татьяна, спасибо Вам за столь подробное освещение темы. Очень поучительно и познавательно. В 2008 году Финмониторинг, действуя через прокуратуру, пытался заставить нас встать на учет со всеми вытекающими... Пока отскочили, ссылаясь на то, что организационно-правовая форма нашего агентства ИП. Что будет дальше, пока неизвестно. Вам же желаю успехов в столь нелегком деле!