Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

[Andreeviliaa]

Отлично идет, Илья, так держать. Практики со стороны продавца, а тем более и заказчика загородки, это то, чего не хватает ресурсу. А то все какие-то скучные - загородка умерла, неинтересна, скидки 50%, разоряюшиеся девелоперы. Надо тему прокачать. Жду продолжения.

Спасибо.
Ну скидки 50% действительно встречаются. Правда, сразу вопрос - а от какой цены?
И скидки на что?
Хонка 50% не скидывает.
Если на продажу выставлен не ликвид - товар НЕ отвечающим современным потребительским ожиданиям/предпочтениям, то что тогда можно ожидать?
Более того, не всегда скидка это верное решение. Возможно, стоит наоборот провести некую модернизацию/реконструкцию объекта. Иногда может хватить элементарной предпродажной подготовки (далеко не всегда, конечно...) Но у собственника может не быть на это сил/желания/средств/фантазии.
Ну а если объект имеет строительный брак и/или не устранимые недостатки, то... может и 50% ситуацию не спасти.

Когда на продажу выставляется красно-кирпичный монстр "по мотивам девяностых", которому очень не хватает лифта, то по какой цене он будет продан?
Собственник оценит - 2000 метров*сред. цена метра (из книги Шабалина, так по моему) и получит ОЧЕНЬ МНОГО МУЛЬОНОВ... А если нужно продать, то будет и скидка потом и 50% и в 60%, а может и в 70%. А если не очень нужно продать, то этот объект пополнит список вечно продающегося не ликвида...
Что интересно. Риэлторы часто весьма чётко понимают бесперспективность быстрой продажи подобных вариантов по завышенным ценам. Они не готовы вкладываться в дорогую рекламную компанию. А дорогому дому - дорогая реклама. И объект становится "дважды не ликвид "
В общем это не важно!
Мы то постараемся не создавать не ликвид. Мы будем стараться создать "КОМФОРТНУЮ СРЕДУ ОБИТАНИЯ".
Не просто строительный объём - сотки, метры, кубометры, тонны бетона и т.д. , а востребованный продукт - "КОМФОРТНУЮ СРЕДУ ОБИТАНИЯ".
А вот какой она должна быть, эта "среда обитания", сколько должна стоить, что бы покупатели обменяли на неё свои обесценивающиеся бумажки (в разумные сроки), и как сделать так, что бы мы при этом ещё и заработали - об этом следующие посты...

Про девелоперов, которые рязоряются...
Не, наверное засирать тему не стоит... Я далёк от мысли, что её будут читать представители крупного дивелоперского бизнеса.
Ну да у всех на загородке сейчас трудные времена - рынок стал сильно конкурентным.
Хочешь прибыль, что иногда равносильно - хочешь выжить, умей побеждать конкурентов в борьбе за тех не многих реальных покупателей, что есть на рынке!

Как то так...

[av_nechaev]

2 вопроса: как Вы формулируете эту самую Среду (где черпаете тенденции и маркетинг?), и второй - как формируете (отдельностоящий Эдем среди хлама это уже Среда или еще нет?).

[Andreeviliaa]

Дальше в основном ОФТОПП с моей стороны, можно не читать.

Вот семья с парой дочек. Жена замша (около 60/мес), муж техник (увы не больше 28/мес, зато под присмотром, ибо гулял раньше). Это МОСКВА реальная Лет 5 назад влезли в ипотеку где-то в районе Митина или Путилкова. Вроде 3-ка. У женщины не работает дисплей на телефоне (разбился), но она каким-то образом ухитряется им пользоваться.Старшая дочь приводит жениха (почему не уходит в его семью - не знаю, наверно там не лучше). Была статья (не помню где), что таким образом фактически реанимируются коммуналки.Вот этим людям действительно нужно жильё (хоть домик в деревне). Но в ближайшие 10 лет у них не будет ни одной свободной копейки Тренд трендом, а денег у тех, кому нужно, нет

Да, во многом Вы правы!
От части наследие прошлого, от части эффект рекламмы - доступные кредиты, ипотеки, стоит только захотеть, и т.д.
А замечаете, как иногда безнравственно действую рекламисты (ни кого не хочу обидеть) - в рекламме задействуются такие чувства как завесть. Типа "а сосед вон давно уже взял кредит и ..."
Поддерживается маниакальное желание обладать своей СОБСТВЕННОЙ недвижимостью... Создаётся илюзия лёгкости (через кредит) её заполучить...
На чём сейчас держится рынок, прежде всего городской недвиги:
1) что бы что то купить, люди что то продают - это имхо нормально, до определённой степени.
2) на ипотеке. На относительно дорогих кредитах, в не стабильной экономике. Обеспечение кредитов - сама недвига, стабильность цен на которую ни кем не гарантирована. Механизмов которые призваны сдерживать рынок от перегрева, тапа налогового регулирования, либо нет, либо они не эффективны. Банковская система слаба, и не выдержит серьёзных потресений...

В принципе, сложившуюся ситуацию понимают "в верхах".
Риторика о необходимости развития доступной ипотеки сменяется на:
1) надо не ипотеку делать доступной, а заботиться о развитии экономики и повышению уровня жизни наших граждан.
2) необходимость развития рынка аренды, в т.ч. и доступной аренды. Пилотныедома для гасторб., слышали наверное?
В этом плане, вариант Рентополучателя о строительстве бюджетного жилья для сдачи в не дорогой найм - как говориться "в тренде"
Но для развития арендного рынка, много чего не хватает, в т.ч. и определённых изменений в законодательстве...
3) Всё говорят и говорят про развития малоэтажки... Ну это старая песня...

К чему это я? Конкретный уход от темы...
Ну ладно, только в этом посте.
Дальше лирика, можно не читать!!!!
Рублёвка.
Краснокирпичный монстр метров на "больше 600"+бана на "больше 200". Стены РЕАЛЬНО метр ПОЛНОТЕЛОГО кирпича.
Подвал перекрыт плитой толщиной РЕАЛЬНО больше 0,4 метра.
Когда был внутренний ремонт, клали проводку,ставили кондеи - работяги заму.. замучились короче.
Стиль - окна бойницы.
Первая линия от дороги.
Друднопродаваемый вариант.
Аренда? Но кому? А забыл, внутрянка - очень слабая отделочка, потом половину, там где надо было арендаторы сами переделывали "под себя".
Собственник давно за границей, ему ни чего не угрожает (дальше будет понятно почему).
Так вот, аренда кому?
Бардель? Ну барделем на рублёвке ни кого не удивишь - к тому же в этом бизнесе свои порядки...
Короче - 2009 год - подпольное казино.

Типичный день (сутки в этом заведении).
Во дворе майбах, туча охраны всякой. Соседи тихие такие...
Один, весьма узнаваемый с телеэкранов, руководитель строительной отрасли страны. Строительство, ЖКХ и т.д. Государственный человек, в прошлом - успешный бизнесмен. (В прошлом - это официально).
Как послушаешь его выступления - одна забота о доступном жилье, решении проблем ЖКХ, ветхого жилья и т.д.
Средник кат за ночь - 1 000 000 евро, или около того. Катать в его понимании - проигрывать.
Если везёт - не успокоиться, пока не засадит. Только злится и ... персонал. Но персонал тренированный, обученный...

ИМХО такие люди вряд ли могут действительно близко понимать проблемы простых граждан, о которых так много говорят. Понимать их и решать. У него свои проблемы - как лям евро с подвыпердностью закатать...

Этого казино уже давно нет. Чиновник, наверное вернулся к работе, по крайней мере, хочется так надеяться.
Ну и граждане - то же не "долбятся" в лохотронные аппараты, работают, зарабатывают, от правителей своих манны небесной не ждут, и т.д.
Чего то меня понесло. Ну после ... и нет так может. Всё, закругляюсь.
Последнее.
Ходят слухи, не знаю правда или нет?
Говорят, что на рублёвке есть ещё подпольное казино одно.
Говорят, что расположено оно на ОЧЕНЬ закрытой территории, под охраной, как её, короче под президентской охраной.
Догадайтесь с трёх раз, кто там играет? Отдыхая, от непосильного труда - заботы о своих согражданах?

Всё. Это был последний офтоп. Дальше только по теме.

[Andreeviliaa]

2 вопроса: как Вы формулируете эту самую Среду (где черпаете тенденции и маркетинг?), и второй - как формируете (отдельностоящий Эдем среди хлама это уже Среда или еще нет?).

Уффф! Несколько раз писал, потом стирал. Короче, спать по моему пора уже.
Вопросы короткие, а вот ответ, на данном этапе, коротким ни как не получается...
Вообще, это большое забегание вперёд, я планировал об этом позже, но не ответить на заданный вопрос - не корректно.

Касаемо черпания тенденций и маркетинга.
Основные источники получения (сбора) информации о рынке могут быть следующие:
1) Анализ предложения. Того предложения, что есть сейчас на рынке.
Проводится он в следующем разрезе:
- берётся (составляется) база участков, выставленных на продажу. Сортируется по определённым критериям, например, удалённость от МКАД, категория/ВРИ, тип - старое снт,новое снт, обжитое - кп, новое - кп, стародачное место и многое другое, например, кз или киз (коттеджная застройка - не всеми признаваемый термин), наличие/отсутствие коммуникаций и т.д. Критериев может быть много, но для "первичного знакомства с ситуацией" хватает не большого кол-ва. Обработать полную базу МО по всем предложениям и критериям - невероятно трудозатратно, т.к. требуется смотреть фото, иногда прозванивать, и т.д. Да это и не нужно, для первичного анализа. В последствии, на стадии более детального анализа, как правило, подробно изучается конкретный район (направление) и/или сегмент, например, СНТ.

- Аналогично участкам, составляется база по домам, выставленным на продажу. Безусловно, здесь критериев для сортировки значительно больше. Добавляются - тип дома (мат. стен и перекрытий, кровли, этажность), наличие ком. в доме, состояние отделки (под ключ, под чист., под черн), тип отделки фасада, тип вн. отделки - вагонка/не вагонка и т.д. Наличие доп. построек на участке. Кодируется планировка. Дому присваивается некая оценка - самотрой, ветхий самострой, типовой новый проект (типа польских) и т.д. Дому присваивается оценка стиля - райт, усадебный, готический, стад-вилла, бунгало (по аналогии с немецкой терминологией, в моём вольном переводе) и т.д. Короче, это весьма трудоёмкое занятие и ОЧЕНЬ!!! субъективное. Но заказчик данной информации я сам, поэтому субъективность допускается. Лично я могу отсортировать всё как мне угодно, а Вы, например, отсортируете иначе и будете ПРАВЫ!

Наличие определённого опыта позволяет фильтровать пустышки/заманухи, продажу не дома, а подряда, фотошоп, не соответствие в различных объявлениях (одно и то же место от МКАД то в 10-ти, то в 18-килломктрах, то ком. все в посёлке, то будут к концу года... ) и прочие. Если в объявлении ни чего не написано про стены, или использованы формулировки типа "настоящий зимний дом", "очень тёплый дом" и подобные - значит он каркасный. Если дом кирпичный, то даже самый тупой специалист или собственник напишет про это. И ещё куча, куча, всего. Практикующим риэлторам, я думаю, всё это знакомо. Вообще, как правило, 10-15% крайних цен - отбрасываются. Повторы, даже завуалированные - отсекаются. Без фото - в основном отсекаются. Рублёвка и иже с ней - отдельная тема.
Само по себе наполнение такой базы (с просмотром фото, расстановкой криториальных баллов), это уже не плохое "знакомство" с ситуацией на рынке. Но основная цель другая.
В базе по домам, из стоимости предложения (дом с участком) ВЫЧИТАЕТСЯ оценочная стоимость участка, взятая из базы по участкам. Понятно к чему веду?

Задача, выйти на такой показатель, как СТОИМОСТЬ МЕТРА ДОМА, "ОЧИЩЕННАЯ" ОТ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ.

На сколько мне известно, подобный анализ "в открытую" ни кто не проводит, по крайней мере, упоминания о нём я не встречал (может плохо искал).
Если данный термин имеет какое то общепринятое название, окей! Напишите, будем пользоваться общеизвестной терминологий. А пока так - стоимость метра дома, очищенная от стоимости земли.
Данный показатель даёт возможность ПРИБЛИЗИТЕЛЬНО оценить рентабельность дома. Мы можем ПРИБЛИЗИТЕЛЬНО оценить себестоимость и понять - что на рынке ВЫСТАВЛЕНО на продажу по цене выше/ниже себ. и на сколько. Учитывая, что мы имеем сортировки по типу домов/участков/направлений/удалённостей и т.д. - не плохая картина для "взгляда в целом на рынок" в разрезе рентабельности.
Внимательный читатель обратил внимание на выделение слова ВЫСТАВЛЕНО. Действительно, цена в объявлении и цена сделки, в большинстве случаев отличаются. Это надо учитывать.

2) Тоже самое, только в динамике. Мы можем придать "динамики" всему этому анализу. Т.е. вести базу в течении времени, отслеживая, в т.ч. изменение цен в объявлениях. (Как правило, это понижение цены) Так же мы можем отслеживать скорость выбывания предложений с рынка. А учитывая, что мы имеем сортировки по типам/критериям, это может дать представления о сроках экспозиции тех или иных предложений на рынке. Безусловно, как и с ценой, выбывание объявления, строго говоря, не означает ни чего. Тем не менее, анализ носит всё таки "пристрелочный" характер...
Много чего ещё стоит написать, но более подробно про этот и другие типы анализов предложения (наших конкурентов, по сути) чуть позже.

Это была сторона предложения.
Теперь посмотрим на сторону спроса. Мы должны постараться понять, а что собственно хотят-то наши потенциальные покупатели? Какие у них ожидания, предпочтения? Иными словами, какие у них "хотелки".
(Вообще-то, покупатели хотят всего и сразу, и по дешевле! Но мы должны понять, что они готовы оплачивать, а что нет, в рамках своего бюджета, конечно.).
Ого! Блин. 3-30. Пора баиньки. Продолжение про анализ со стороны спроса и про среду - завтра.

[Andreeviliaa]

Не понял? А почему у меня на чесах 4-00, а время сообщения на час меньше?

[Andreeviliaa]

С сном не срольсь по ходу.
Но тему "черпания маркетинга и тенденций" и тем более "среды обитания" точно уже не потяну, в такой ранний час.
Это надо всё таки на свежу голову. Да и несколько общих фраз "для понятности" перед этим надо бкдет написать.

С другой стороны, хочется ответить Alexis 18.
Игнорировать этого человека будет не правильно.
Во первых - корректный человек. С ясным и простым стилем изложения. Приятно читать.
Во вторых - опытный строитель. Сможет поддержать тему, когда дойдёт до строительной части.

Писать буду быстро, на автомате. Так что получится как раз тезисно.

Так можно или нет вкладываться в МЭС?! - Для Вас Alexis 18, ответ будет, скорее всего, ДА!

Категория земли, коммуникации - это всё безусловно важно.
Но! начинать ИМХО всё же следует с маркетинга. Со стратегического маркетинга.
Мы должны понять, что мы собираемся строить и для кого. Кто наши целевые покупатели? Какие у них запросы?
Короче, мы должны соориентировать на какую то целевую группу.
Разработать некое УНИКАЛЬНОЕ ЦЕННОСТНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ для наших потенциальных покупателей, иними словами спроектировать (придемать) некий продукт - то чего наши целевые потребители хотят иметь. И вот там, в зависимости на кого мы соориентировались, и будет понятно какая категория земли нам нужне, какие ком. и т.д.

Мы должны чётко ответить себе на вопрос - а почему клиенты ЭТО купят?
Более того, мы должны ответить на вопрос - а почему купят у нас, а не у конкурентов?
Вот ответам на эти вопросы и будут посвещаны все следующие посты...

Допустим мы ответили на эти вопросы. Это всё что нам нужно? Стратегия достижения успеха на загородном рынке готова?
Вовсе нет. Готова только её рыночная часть. Но есть ещё и внутренняя часть - ЭТО НАШИ СПОСОБНОСТИ (компетенции) ПО СОЗДАНИЮ того самомго "лучшего качества" чем у конкурентов. Или способности по созданию "лучшей цены" чем у конкурентов.

И вот соединение этих двух частей - внешней (рыночной) и внутренней (наши умения) и дадут стратегическое конкурентное преимущество.

Несоответствие между этими частями - самая частая причина провалов в любом бизнесе.
Хорошая стратегия, но реализация подкачала. БРЕД!!! Если реализация подкачала, значит стратегия была плохой - не учитывала отсутствие у нас способностей, по реализации этой пусть и хорошей маркетинговой части.Значит нам была нужна другая стратегия!

Если мы компетеннты только в первой части - умеем изучать рынок и знаем "наших" потребителей, но не имеем "строительных" умений. Как минимум, тогда мы должны иметь умения в "организации продаж - рекламе и т.д.", а "строительные" умения или развить или на аутсорсинг.
Если мы имеем "строительные" умения, нам необходимо стать компетентными в маркетинговой части и т.д.
Короче, для успеха мы должны иметь маркетинговое ноу-хау и набор внутренних компетенций. Тех компетенций, которых у нас не хватает - мы должны или развитьв себе, или приобрести или отдать на аутсорсинг.
Приобретают в основном ресурсы, а "чистые уменя" - это либо развить, либо аутсорсинг.

В современным стратегическом анализе, главенствует идея - СФОКУСИРОВАННОЙ стратегии.
Мы оставлям себе 1 - 2 ключевых компетенция, но разваваем их на ОЧЕНЬ высоком уровне (фокуссируемся на них). Остальное - на аутсорсинг. Но в тех 1 -2 мы должны стать настоящими профи.
Я дымаю, Вы понимаете к чемы я веду.

Очень сумбурно, опуская кучу нужной теории и анализа, я попытался пояснить различия между "чистыми" инвестициями и инвестиционно-девелоперским бизнесом.
Строительство дома на продажу - это инвестиционно девелоперский бизнес.
У нас есть маркетинговый анализ, компетенции, ресурсы и т.д. Что-то у нас, что-то на аутсорсинге.
Мы контролируем свои риски. Мы ОСОЗНАННО принимаем на себя предпрининемательский риск. По другому нельза - бизнес, деятельность направленная на извлечения прибыли- суть есть риск. Другие риски, которые мы не хотим на себя принимать - мы можен переложить, застрозовать, с кем-то разделить и т.д. Или принять - решать нем.
Мы контролируем свои риски!
Покупка валюты, акций, золота, стредла - это инвестиции.
Приобритение квартиры в новостройке - это специфические [u][u]инвестиции[/u][/u]. Мы вложились - и отдались на волею судьбы.
У нас нет ни каких компетенций, кроме умения изучать рынок (или его тоже нет, а мы просто думаем, что есть. Как я, например ))).
Мы не можем контролировать риски, по крайней мере, их большую часть!

Возможно я ошибаюсь, но в этом и есть различие между "вложиться" во что-то и заняться девелоперским бизнесом.
Как мне кажется, многие до сих пор, как до кризиса, воспринимают строительставо дома на продажу, именно как "чистые инвестиции".
И относятся к рынку загородной, да и любой надвижимости, как к чисто "инвестиционному" рынку. На подобии рынка валюты, акций и т.д.
Там главное - БУДЕТ рости или не БУДЕТ.
Но недвижимость, а особенно загородка СЕЙЧАС, это скорее не инвестиционный товар, а товар для жизни, для потребления.
Для успеха на загородном рынке, в деятельности "построить дом на продажу", не так важно БУДУТ цены рости или нет.
Важно сумеем ли мы создать востребованный товар (более востребованный чем товары конкурентов) ИЛИ НЕ СМОЖЕМ.

А если мы боимся принять на себя риски изменения уровня цен на рынке, за то время пока длиться наш девелоперский проект (риск резкого изменения ситуации в экономике) - мы можем их застраховать (хеджировать).
Своими соображения, как хеджировать ценовые риски на рынке недвижимости, если это необходимо, с радостью потом поделюсь.

Я думюя понятно теперь, что однозначного ответе на вопрос - так стоит вкладываться в МЭС или нет - не существует.
Расскажите мне свою стратегию, я проведу аудит выших компетенций и тогда, возможно, я и смогу сказать стоит Вам вкладываться или нет.
Для другого человека и/или фирмы - ответ может быть и другим (другая стратегия, другие компетенции).

Спросите меня - стоит ли вкладываться в золото, валюту, редко-земельные металлы - и я дам вам однозначный ответ ( правда, в большинстве советов ошибусь наверняка, но это уже не важно, ответ будет однозначным.) И одинаковым для всех.

[alexis18]

По теме подпольных и не очень КАЗИНО!

Большая часть злостных ИГРОВЫХ сьехала в полный виртуал , и играют по полной пока не закончатся миллионы в электронном кошельке .
Короче то что было вполне легальным и приносило , замечу ,налоги казне ,только по Удмуртии собирали ежемесячно в 2007 году 23 млн.рублей .
Всё ушло на Каймановы и прочие острова .

За МЭС .
Понятно , что строить надо , и маркетинг здесь не помощник .А скорее всего осложняющий фактор .
А ЛЕГКОМЫСЛЕННО про земли говорить не стоит .
Это базис -фундамент.
В него будем закапывать свои деньги которые могут принести прибыль, а могут и просто уйти в песок .
Только ИЖС и ничего более , прозвучало ранее .
Но даже ИЖС не спасение .
Если нет должных коммуникаций ,
ИЛИ имеются близко грунтовые воды , вот это Ж..............ПА!!!
Здесь и в будущем ничем Ваши деньги не спасти .
Нет спасения от грунтовых вод.

Имею не один реальный случай "борьбы" с грунтовкой . Когда смета строительства дома -территории - в 2 раза была ниже ,чем отвод данной напасти от дома.
Ничего не помогло .Хотя опытные люди предупреждали .

А практика последних 3-5 лет показала , что продаются простые по форме -4 угла -двускатная крыща ,кирпично-облицовочно -пеноблочные , дома .
Не более 2 этажей , и площадью до 140 кв.метров .
Водяные Тёплые полы в обязон .
Ничего так не склоняет при просмотре к покупке МЭС , как тёплый пол
Со свободной планировкой внутри. далее покупатель извращается сам, с ДизаЙнёром , или......
Если ещё и предусмотрена внутри баня, не суть -сауна -хамам, -русская , то это топовый обьект.

Пока всё .
Поехал ругаться с инвесторами , по проекту и далее стройка .
Где ждут понимающие с полуслова друзья -узбеки .
12 октября они уже будут далеко от наших проблем.

[Andreeviliaa]

Только одно наше казино в Казахстане, приносит в казну этой страны - приблизительно 3 960 000 долларов вгод.
Это только вменённых налогов, не считая подоходных налогов с заработной платы сотрудников, социальных отчислений и т.д.
И это только само казино, т.е. "игровая" часть. Без учёта лотерей, зарегистрированных на территории нашего казино, без учёта налогов с "сопутствующих" бизнесов, которые расположены на территории нашего комплекса.
Этот комплекс даёт работу более чем 1 500 человек, среди них, кстати есть и граждане РФ. Гастарбайтеры тобишь.
Всё это раньше было в РФ, теперь в Казахстане.
Но это тема для другого форума.

[george_g]

По теме подпольных и не очень КАЗИНО!

А практика последних 3-5 лет показала , что продаются простые по форме -4 угла -двускатная крыща ,кирпично-облицовочно -пеноблочные , дома .
Не более 2 этажей , и площадью до 140 кв.метров .
Водяные Тёплые полы в обязон .
Ничего так не склоняет при просмотре к покупке МЭС , как тёплый пол
Со свободной планировкой внутри. далее покупатель извращается сам, с ДизаЙнёром , или......
Если ещё и предусмотрена внутри баня, не суть -сауна -хамам, -русская , то это топовый обьект.

А какая экономика получается, укрупнено затраты, можете рассказать?

[Andreeviliaa]

Около 3 000 000 рублей +/-
Да, и это без бани/сауны/хамама.