Желающим купить нежилое помещение "в этой стране" 77 / 5389

14.11.19, 17:35
Maxim D. писал(а):
Покупатели коммерческой недвиги говорят "фу", если недвигу продают по цене, при которой с аренды будет приходить меньше 10% в год от вложенного. Покупатели квартир говорят "За*бись!!", когда купленная квартира приносит 7-8% годовых даже до вычета коммуналки

Это, разумеется, строго моё мнение. Первое - то, что я слышу каждую неделю от новых лиц. Второе - это то, что было видно по итогу, если посчитать, я когда-то раньше занимался плотно арендой квартир, база данных для анализа и размышлений накопилась достаточная.

14.11.19, 17:38
Maxim D. писал(а):

14.11.19, 17:35
Maxim D. писал(а):
Покупатели коммерческой недвиги говорят "фу", если недвигу продают по цене, при которой с аренды будет приходить меньше 10% в год от вложенного. Покупатели квартир говорят "За*бись!!", когда купленная квартира приносит 7-8% годовых даже до вычета коммуналки
Это, разумеется, строго моё мнение. Первое - то, что я слышу каждую неделю от новых лиц. Второе - это то, что было видно по итогу, если посчитать, я когда-то раньше занимался плотно арендой квартир, база данных для анализа и размышлений накопилась достаточная.

То что Вы написали мне понятно и я разделяю. Про аренду квартир я специфику знаю и критерии оценки и факторы влияющие в "+" и в "-". В моей практике доходность с учетом коммуналки 5,5-6,5%. Но это конвервативно, когда нашел жильца, который тебе нравиться - чистенький плужащий, программист, инженер. С парой или без. Селовек понятный, со схожей ментальностью. Он может быть с парой и без. В этом случае можно рассчитывать на аккуратные платежи и умеренный износ квартиры. А можно сдать восточной семье с детьми или поселить в однушку 4 человека. Тогда доходность будет выше (не пробова), но уверен, амортизация и прочие проблемы увеличатся.

Но я писал про свои наблюдения по комм. недвижимости. Наблюдения есть, а выводы я сделать не могу. Пример. Есть микрорайон Волжский между м Кузьминки и Текстильщики. Ему примерно 10 лет, соктингент повыше среднего уровня живет. Примерно 20 домов, все первые этажи это коммерческая недвижимость, то только малая часть домов стоит на первой линии. Много комм помещений с выходами во дворы. Но я вижу, что все занято. Там и аптечки и кафешки, клиники, хозмаги, бытовые услуги. Получается востребована недвижимость не только на проходных местах и она экономически интересна?

15.11.19, 10:37
Serhio2002 писал(а):
В моей практике доходность с учетом коммуналки 5,5-6,5%.

Моё мнение, арендные ставки по квартирам последние лет десять в общем и целом стоят на месте, подразумеваю сейчас обычный, самый массовый сегмент. Есть фактор сезонности в году, когда ставки снижаются или повышаются, но в целом, не меняется ничего.
Но цены на недвижимость на месте не стоят. Поэтому здесь ключевое, что показывает доходность - это на каком моменте купил квартиру, отсюда будет, соответственно, от 4 до 6 процентов. Но если время показывает, что рассчитываешь момент покупки верно, т.е. "покупаешь дешёво", условно говоря, то нахрен считать эти несчастные 2%, если правильно будет считать, сколько может получиться на выходе из недвиги в нужный момент?
Последний пример, в котором я принимал участие, был с однокомнатной квартирой в Некрасовке. Год назад там однушки стоили одно время в районе 5млн. Потом подскочили до 5,3-5,5. А теперь там цены под 6, если не выше.
Так для чего считать, выросли ли ставки на тысячу рублей после открытия метро, и увеличилась ли доходность на два процента, если только на перепродаже за год можно выручить 10-15%? Вот где конкретная прибыль. А не в двух дополнительных процентах с аренды. Которые сожрутся ремонтом, если вдруг не повезёт с арендатором.

15.11.19, 10:37
Serhio2002 писал(а):
Тогда доходность будет выше (не пробова), но уверен, амортизация и прочие проблемы увеличатся.

Доходность как минимум выровняется, если не упадёт на дистанции хотя бы в 3 года, потому что последующий после этих жильцов кап. ремонт сожрёт всю дополнительную прибыль и это ещё повезёт, потому что можно по итогу вообще выйти где-то около нуля.

15.11.19, 10:37
Serhio2002 писал(а):
Есть микрорайон Волжский между м Кузьминки и Текстильщики. Ему примерно 10 лет, соктингент повыше среднего уровня живет. Примерно 20 домов, все первые этажи это коммерческая недвижимость, то только малая часть домов стоит на первой линии.

Знаю, только там коммерческой вообще не очень много. Там далеко не все первые этажи нежилые, кроме того те, что есть, зачастую имеют отвратительную планировку. Нормальная планировка там может быть только в башнях, поскольку монолиты, но и то не всегда.

15.11.19, 10:37
Serhio2002 писал(а):
Получается востребована недвижимость не только на проходных местах и она экономически интересна?

Везде, где живут люди, необходимы магазины и услуги. Вся соль в арендных ставках и, соответственно, цене за эту недвижимость. Вот здесь можно влететь. А дальше идут тонкости, где ещё несколько раз можно влететь, но это уже детали.

15.11.19, 10:37
Serhio2002 писал(а):

14.11.19, 17:38
Maxim D. писал(а):

14.11.19, 17:35
Maxim D. писал(а):
Покупатели коммерческой недвиги говорят "фу", если недвигу продают по цене, при которой с аренды будет приходить меньше 10% в год от вложенного. Покупатели квартир говорят "За*бись!!", когда купленная квартира приносит 7-8% годовых даже до вычета коммуналки
Это, разумеется, строго моё мнение. Первое - то, что я слышу каждую неделю от новых лиц. Второе - это то, что было видно по итогу, если посчитать, я когда-то раньше занимался плотно арендой квартир, база данных для анализа и размышлений накопилась достаточная.
То что Вы написали мне понятно и я разделяю. Про аренду квартир я специфику знаю и критерии оценки и факторы влияющие в "+" и в "-". В моей практике доходность с учетом коммуналки 5,5-6,5%. Но это конвервативно, когда нашел жильца, который тебе нравиться - чистенький плужащий, программист, инженер. С парой или без. Селовек понятный, со схожей ментальностью. Он может быть с парой и без. В этом случае можно рассчитывать на аккуратные платежи и умеренный износ квартиры. А можно сдать восточной семье с детьми или поселить в однушку 4 человека. Тогда доходность будет выше (не пробова), но уверен, амортизация и прочие проблемы увеличатся.

Но я писал про свои наблюдения по комм. недвижимости. Наблюдения есть, а выводы я сделать не могу. Пример. Есть микрорайон Волжский между м Кузьминки и Текстильщики. Ему примерно 10 лет, соктингент повыше среднего уровня живет. Примерно 20 домов, все первые этажи это коммерческая недвижимость, то только малая часть домов стоит на первой линии. Много комм помещений с выходами во дворы. Но я вижу, что все занято. Там и аптечки и кафешки, клиники, хозмаги, бытовые услуги. Получается востребована недвижимость не только на проходных местах и она экономически интересна?

Понимаете, тут вступают в силу выверты российской экономики... Торговая точка (магазин, кафе и т.д.) может быть абсолютно отвратительной по проходимости, но... Через эту точку можно пропускать " на бумаге" достаточно большие финансовые потоки, т.е. "отмывать деньги". И всё всех будет устраивать...

Что там можно отмыть через голимую кафешку или тем более магазин? Там нередко другие вещи происходят, но это скорее от необходимости выживать, чем что-то пропускать через себя.

15.11.19, 13:46
Maxim D. писал(а):
Что там можно отмыть через голимую кафешку или тем более магазин? Там нередко другие вещи происходят, но это скорее от необходимости выживать, чем что-то пропускать через себя.

Далеки Вы от предпринимательства... Ой далеки...

15.11.19, 14:29
Виктор Иванов писал(а):
Далеки Вы от предпринимательства... Ой далеки...

Безусловно, спасибо.