При каких условиях возможно появление полноценной МЛС в Украине? 261 / 43461

Думаю, Svetlana Stolyarova, у нас здесь немного иная тенденция сложилась.
У вас - берут с собственника. прагматично. Брать надо с того, у кого очевидно что-то есть.

У нас - душевно. Вполне представляю себе работу "на покупателя", которую покупатель оплачивает. Моя задача: минимизировать и оптимизировать и деньги, и процессы, и риски, которые я в силах оптимизировать.
Если в нашей раше я буду иметь с агента продавца, то мне будет фиолетово, кто, что и как. Главное - бабла срубить.

Продает кто-то бункер Гитлера под Гомелем с приличным комиссом - моя задача утолкать покупателя на то, что вложение в сей объект - типа вложения в мавзолей Ленина. Туристы окупять все.

Чушь это для нашей страны полная. Полнейшая.
Да и у вас в Штатах она не возникла одномоментно. А с Рузвельтом. Он у вас в героях ходит, но вспомните, какой уголовный срок он обещал всем, кто не сдаст золотую монету. И совершенно другие были телодвижения в недвижимости в 20-30 годы Североамериканских Соединенных штатов.
А ваши профсоюзы? Это же полная засада. Мафия отлипла от них не потому, что они не нужны, а потому, что старая добрая мафия оказалась не в силах справиться с такой оравой гопников.
Итак: в нашей Раше берут с тех, с кого есть что взять.

прохожий.

Svetlana Stolyarova писал(а):
...понимаем, что у нас ситуация примерно та-же, только у назвается это у нас по другому ВНИМАНИЕ! называется эта штука "Агентсво недвижимости****". То есть у них например какое нибудь "MLS TREND Philadelphia Metro area " с определенной численностью агентов а у нас "АН - Василий лтд" тоже с определенной численностью агентов. Что там есть своя база отдельно от других в конкретной МЛС что у нас в конкретном АН есть своя база отдельная от других(причем так же как и некоторые МЛС и между собой сотруничают и наши АН). Так же что там установленны свои правила внутри одной конкретной МЛС что у нас установленны одни и те же правила внутри одного АН.
Надеюсь не сложно объяснил. Мыслите шире!.

Если две или двести компаний между собой договориться пока не хотят,

Хотят! И мало того ДЕЛАЮТ это, дальше поясню каким образом.

Svetlana Stolyarova писал(а):
то это не мешает создать удобную, достоверную и ответственную систему, как минимум, размещения информации об объектах в рамках своей компании - если она, конечно, обладает достаточно серьезной базой собственных эксклюзивов.

Все верно. Об этом я и толкую. У нас ЕСТЬ свои МЛС внутри каждой компании со своими правилами игры которые уже потом представлены на рынке посредством таких инструментов как “( не хочу ссылаться на кого то конкретно но вы тут не раз на НЕРСЕ их баннеры видели)” куда имеют доступ практиченски все агенты(за абонентную месячную плату).
И не нужно ничего выдумывать ВСЕ у нас есть не хуже чем в штатах + еще огромнейшая свобода как агентам внутри этих баз(назовем ее условно межМЛСная) так и самим "млс".

Svetlana Stolyarova писал(а):
Мне кажется, и г-н Оганесян о том же.

Дык если бы..

Svetlana Stolyarova писал(а):
Он не только создал эту систему, но и позволил себе высказаться по поводу ее распространения для усиления ее эффективности - ну что ж, не все поддержали: пора, может, не подошла.

Конечно и он создал МЛС в рамках СВОЕЙ компании. Все верно!
Пусть двигается расшираяется увеличивает кол-во эксклюзивов в СВОЕЙ МЛС не вижу проблем. - выходит на рынок посредством общих баз(уверен их в Киеве-Украине полно) и несет полную ответственность за достоверность данных в СВОЕЙ МЛС устанавливает взаимоотношения между агентпами в СВОЕЙ МЛС, как это делают другие.
Другой вопрос что у него какие то свои цели о которых не сложно догадаться

Ребята ну как тут не понять, что ничем мы в этом впросе(млс) не уступаем американцам. Но называется это у нас по другому и все тут.Не надо ничего выдумывать.
Ну не 800-900 МЛС со своими агентами у нас а немного побольше но с меньшим кол-вом агентом в каждой "млс".
Мыслите шире господа!

Светлана не люблю я ссылаться на всякого рода фирмы, но тут уж больно в тему.
Вот смотрите - внешняя ссылка
Теперь понятно о чем я говорю?
Оганесяна уже не ждем, пусть покурит в сторонке

Александр Дидусенко писал(а):
возмущение жены устаканил, а кина нет.

Администрация кионеатра приносит свои извинения за срыв сеанса. Билеты можете сдать в любой из касс кинотеатра, с понедельника по пятницу с 9.00 до 17.00. :oops:

прохожий. писал(а):
Вот смотрите - внешняя ссылка
Теперь понятно о чем я говорю?

Да, это настоящий мультилистинг, может его обсудим?

Думаю, Svetlana Stolyarova, у нас здесь немного иная тенденция сложилась.
У вас - берут с собственника. прагматично. Брать надо с того, у кого очевидно что-то есть.
У нас - душевно. Вполне представляю себе работу "на покупателя", которую покупатель оплачивает. Моя задача: минимизировать и оптимизировать и деньги, и процессы, и риски, которые я в силах оптимизировать.Если в нашей раше я буду иметь с агента продавца, то мне будет фиолетово, кто, что и как.

Александр, мне все-таки кажется, что корень проблемы не в том, с кого брать деньги, а в том, чтобы ВСЕ участники сделки понимали и документально закрепляли свое понимание договором о том, откуда и сколько идет на оплату специалистов, которые помогли сделке состояться. Наша американская система уж больно долго складывалась,и менять ее, не вылив с водой младенца, нет ни необходимости, ни решимости даже у самых крутых революционеров (слава Богу, страна спокойная, революционных ситуаций не провоцирует и не приветствует). Унас ведь клиенты понимают (по крайней мере, им это объясняется), что несмотря на то, что деньги на оплату агента покупателя идут от продавца, получает-то продавец эти деньги все равно от покупателя.

Открытая комиссия по-американски - это когда договор о намерении приобрести недвижимость подписывается и продавцом, и покупателем МЕЖДУ СОБОЙ, а не каждым со своим агентством, и в этом договоре есть обязательный пункт о том, какой агент кого представляет и сколько за свою услугу будет получать, если сделка состоится.

Конечно, у нас не бывает ситуаций, когда дом стоимостью полмиллиона долларов официально (по бумагам) продается за миллион рублей... Может, и у вас таких ситуаций больше не случается?

Светлана не люблю я ссылаться на всякого рода фирмы, но тут уж больно в тему.
Вот смотрите - внешняя ссылка
Теперь понятно о чем я говорю?

Мои глубочайшие респекты Жанне Щербаковой, за то, что сохранила, уберегла от "варягов" и постоянно улучшает свой МЛС - очень достойную систему, отдельную от остальной базы той же компании.

Червяков Игорь писал(а):
Александр Дидусенко писал(а):
возмущение жены устаканил, а кина нет.

Администрация кионеатра приносит свои извинения за срыв сеанса. Билеты можете сдать в любой из касс кинотеатра, с понедельника по пятницу с 9.00 до 17.00.
прохожий. писал(а):
Вот смотрите - внешняя ссылка
Теперь понятно о чем я говорю?

Да, это настоящий мультилистинг, может его обсудим?

Думаю на сегодня хватит.
Очень хотелось кое кому сегодня нос натереть но из-за отсутвия объекта спектакль отменяется.

Хотя надеюсь и того что я уже выложил в этой ветке, думающим людям должно быть достаточно.
Ухожу с дитем играться.
Усим до побачення

Постараюсь насколько возможно коротко изложить логику и преимущества оплаты комиссионных продавцом с последующим их разделением между коллегами-риэлторами.
Три отправные точки:
1. «Все любят покупать, но никто не любит, когда ему продают!» (вспомню автора фразы - сообщу). Выбор жилища – процесс очень индивидуальный, семейный, интимный и куча всяких прочих эпитетов, особенно, когда есть из чего выбирать, как на наших с вами рынках сегодня. Навязчивая услуга риэлтора («мы всего за 5% вам подберем, где на наш взгляд вам с семьей лучше жить») не кажется уже оправданной. Никто уже не носится по рынку с выпученными глазами в поиске, куда срочно вложить деньги. Вот откуда аналогия с гипермаркетом – человек хочет сам спокойно выбрать из того, что представлено сегодня к продаже, а не из того, что ему навязывают в восточной лавке. Есть и исключения, но мы сейчас говорим об основной, среднеститистической, если можно так выразиться, категории наших клиентов, так ведь?
2. 75% успеха риэлтора и его заработка зависят от умения продавать свою эксклюзивную услугу тому, кто будет за нее платить (эту цифру как-то на конференции в Одессе озвучил москвич Г.В.Полторак, АН «Бест-Недвижимость»).
3. Деньги обладают огромной энергетикой, и все мы хотим, чтобы, отдавая нам большие комиссионные, клиенты улыбались, говорили «спасибо, я к Вам приду еще, и буду направлять всех знакомых!» На этом форуме ведь ведущие риэлторы страны, духовно продвинутые люди, читающие «Диагностику кармы» уважаемого петербуржца С.Лазарева, или?..
Мой 15 летний опыт, «сын ошибок трудный» подсказывает: Для этого надо научиться отвечать на естественный вопрос клиента «За что вам 5%, ведь это огромные деньги?» Этот вопрос задается всеми, кто к нам приходит: если не вслух, то про себя или дома с женой (что еще хуже, правда?). Если не в первые 10 минут разговора, то сразу после подписания договора купли-продажи, но перед расчетами с нами (совсем плохо, правда ведь?). Причем как в случае с комиссией размером в $1000, так и в $2 млн (5% от 40 миллионного проекта на перспективном зем.участке, разговор об услуге по продаже которого состоялся у меня с его собственниками на прошедшей неделе).
А для этого, в свою очередь, надо понимать основные потребности клиентов.
Представьте себя на минуточку покупателем. Что вам нужно? Юридическое сопровождение, финансовые и технические консультации, оценка, гарантии, советы типа какой этаж и вид из окна лучше? Честно? Двухмесячный стажер в АН «Рога и Копыта» уже уверен, что он во всем этом разберется сам. Но многие толковые клиенты готовы за это заплатить, и они правы. Все эти услуги стоят гораздо дешевле 5% цены столичной однокомнатной квартиры, и оказываются за океаном (Светлана – подтвердите?) соответствующими профессионалами. Все они и в России, и в Украине, уже есть, и с каждым днем их все больше – лицензированных оценщиков, юристов, ипотечных брокеров, страховщиков, инспекторов и т.д. Выбирай – не хочу, расценки со скидками, очень доступно.
Риэлторам за эти комплексные услуги наши люди перестанут платить повсеместно, по моим расчетам, этак через год, максимум – полтора. Огромное количество кидков (наивно успокаиваем себя – «просто эта сделка сорвалась…») и негативной информации о риэлторах на всех уровнях говорит уже само по себе. Разве не так, или будем продолжать истово защищать честь мундира, вместо трезвого анализа причин кризиса жанра, сиречь профессии?
Вам, как покупателю, прежде чем выехать на осмотр объекта, нужна, по сути, только информация – адрес, описание и цена. Откуда вы это получаете? Со страницы журнала «Все о недвижимости в нашем городе»; на сайте продвинутых АН (говорят, знаете ли, есть еще такие виртуальные туры по объектам…

); с баннеров, проезжая по коттеджному городку, где вы мечтаете обосноваться; с ежедневных рассылок по e-mail; с красочных буклетов по почте. Информация о продаваемых объектах, коллеги, с каждым годом будет все более доступной и структурированной, к этому весь мир идет, не отсидимся, рухнул уже занавес железный. Сколько бы вы заплатили за такую информацию об одном объекте? Я – не более 30 грн. ($6). Президент Ассоциации риэлторов Дании меня поправил как-то публично, сказал «У нас - $30». Хай буде так у них в Дании.
За 100 долларов можно нанять студента-второкурсника, он за ночь перелопатит всю доступную литературу и Интернет-ресурсы по заданным Вами параметрам, отфильтрует повторы и доставит утром Вам на дом распечатку или флешку с презентациями, если вам некогда. Еще за $100 он же всю выборку обзвонит и удалит мусор и фонари.
Последний раз удовлетворенный покупатель (по совместительству – он управляющий партнер компании-производителя, торговая марка которого представлена во всех крупных продовольственных магазинах России) платил нам за профессиональную риэлторскую услугу в 2005 году, правда не процент, а фиксированную плату (125К, к слову). Об этом чуть позже, если будет интересно, но эта сделка только подтвердила все мои выводы. Давно уже мы зарабатываем только от продавца.
Не будет обычный покупатель добровольно выкладывать за информацию тысячи и десятки тысяч долларов, это все стоит копейки. Именно поэтому, согласен с коллегами из Донецка, так тяжело заключить эксклюзивный платный договор с покупателем. А нет эксклюзива в нашей работе – нет профессионализма и удовлетворения от того, что делаешь. Так, тараканьи бега одни, наперегонки, кто быстрее добежит и «укатает» своего клиента. Не этому я в МВТУ им.Баумана учился, будучи Ленинским стипендиатом

Другое дело – продавец, который с советских времен знает – хочешь продать вещь, отнеси ее в комиссионный магазин. Оценят, проверят, пыль сдуют, выставят красиво, покупателю все прелести товара расскажут, проконсультируют, потому, как сами заинтересованы продать подороже и побыстрее. Хочешь – каждый день к ним заходи, проверяй, как торговля идет, хочешь – на Кипре отдыхай в это время. Деньги получат от покупателя – позвонят, скажут, «приходи, дорогой товарищ, продали мы вещичку твою, проценты свои по договору уже изъяли, и ты свое забирай».
За продажу своего объекта по максимально возможной на рынке цене нам платит продавец. И наши мотивы с ним абсолютно совпадают – чем дороже продадим, тем лучше нам обоим. Надеюсь, профессионалам не надо объяснять, что это не означает стартовать с явно завышенной цены, добавляя «ОГРОМНЫЙ ТОРГ, до задатка!!!!!» (взято с одной рассылки – новички, наверно, баловались). И это означает, кстати, что нельзя соглашаться с такой постановкой задачи клиентом: «Продайте дорого и быстро, но так, чтобы никто не знал, без рекламы!», лучше сразу вежливо отказаться, не мотивирован клиент продавать, значит. У уважаемого москвича М.Гороховского в книжке «Наш клиент – продавец квартиры» хорошо эти моменты расписаны, рекомендую.
Господи, невозможно в формате форума изложить все, что не успеваешь сказать на тренинге за два полных дня.
Заканчиваю. Дележ комиссионных риэлторами очень логичен: при продаже услуги собственнику объекта его агент таким образом легко доказывает, что несмотря на эксклюзив, на собственника будет работать не он один, а все местное профессиональное сообщество риэлторов. Ведь он всем коллегам открыто гарантирует выплату половины только за то, что другой агент приведет ему покупателя. Вдумайтесь – для того, чтобы помочь своему клиенту-покупателю купить дом свой мечты, агенту уже не надо предварительно продавать ему свою услугу, удостоверяться, что покупатель не спрыгнет, пойдет напрямую… Зачем? Агент точно знает, что его задача – предварительно осмотреть и подобрать объекты, подходящие по описанию своему заказчику, а какой именно тот выберет – его личное конституционное право. В любом случае эксклюзивный агент продавца поделится комиссией, в противном случае будет исключен из местной ассоциации риэлторов (с отключением от МЛС) за нарушение второго раздела кодекса этики – «Взаимоотношения с коллегами». Я присутствовал при таких слушаниях в Спрингфилде – жестко, господа.
Самое главное – при такой системе риэлторы не превращаются в шакалов и непримиримых врагов друг другу, работая на противоположные задачи – повысить или понизить цену объекта. Экономический эффект от риэлтора покупатель получит только тогда, когда тот по договору примет на себя обязательства сбить цену объекта ниже плинтуса. Принятие от покупателя такой постановки задачи: «уторгуешь этот объект – заплачу тебе, нет – а что ты мне сделал на эти деньги?», сталкивает риэлторов лбами, порождает недоверие друг к другу и прочие нехорошие вещи. Да и не хотим мы, признаемся честно, падения цен на недвижимость, хорошо нам, когда стабильно, понемногу, но растет она. В этом суть вложений в недвижимость и ее отличие от всех других объектов продажи – низколиквидный это товар, но надежный, потому что земли больше не производят.
Куда лучше смотрится: «Я продаю объект, коллеги, и уже продал свою услугу его собственнику за 5%. Объект чистый, хороший, этих денег стоит, говорю вам как профессионал-профессионалам. Приведите своего знакомого покупателя, который вам доверяет больше, чем мне, покажите все прелести этого объекта, и если он понравится – будьте уверенны, чек выпишу прямо у нотариуса».
Ну как? Готов выслушать возражения. Нескромно, но за последние три года 45 мастер-классов провел только на одну эту тему: «Эффективная продажа платной эксклюзивной риэлторской услуги собственнику объекта недвижимости». Практически по всей Украине, а также в Ростове, в Краснодаре дважды, в Туле. Отзывы кому интересно будет – вышлю. В них источник моей уверенности в таких технологиях и оптимизма! Будет это работать в наших странах, и все от нас зависит, ни от кого больше.
Не позднее пятого часа работы в первый день обязательно кто-то чертыхнется: «Да логично-то оно все, и плохо без платных эксклюзивов, только вот, понимаете, где угодно оно будет работать, а в нашем городе – ну никак не пойдет, менталитет (Галицкий, Одесский, Кубанский, Запорожский…) другой». Так что, будем анализировать ситуацию, или списывать все на то, что американцы тупые? Не продался я им, господа, нет сегодня для меня, жены и трех дочерей лучшей страны, чем Украина!
Загляните на два года вперед, что там с услугой-то будет нашей посреднической и с ее стоимостью, сколько зарабатывать-то будем? Вот зачем про МЛС толкую и про 5% с продавца эксклюзивного...
ИМХО (так, кажется?

Успел до полночи - как обещал, извините, кто уснул, завтра поговорим.

Arthur.Ohanesyan писал(а):
Риэлторам за эти комплексные услуги наши люди перестанут платить повсеместно, по моим расчетам, этак через год, максимум – полтора. Огромное количество кидков (наивно успокаиваем себя – «просто эта сделка сорвалась…») и негативной информации о риэлторах на всех уровнях говорит уже само по себе. Разве не так, или будем продолжать истово защищать честь мундира, вместо трезвого анализа причин кризиса жанра, сиречь профессии?

Arthur.Ohanesyan писал(а):
В любом случае эксклюзивный агент продавца поделится комиссией, в противном случае будет исключен из местной ассоциации риэлторов (с отключением от МЛС) за нарушение второго раздела кодекса этики – «Взаимоотношения с коллегами». Я присутствовал при таких слушаниях в Спрингфилде – жестко, господа.

Arthur.Ohanesyan писал(а):
Принятие от покупателя такой постановки задачи: «уторгуешь этот объект – заплачу тебе, нет – а что ты мне сделал на эти деньги?», сталкивает риэлторов лбами, порождает недоверие друг к другу и прочие нехорошие вещи. Да и не хотим мы, признаемся честно, падения цен на недвижимость, хорошо нам, когда стабильно, понемногу, но растет она.

Ну, что тут комментировать?

Уважаемый Артур Оганесян, Ленинский стипендиат МВТУ им. Баумана, придерживается очень мудрой позиции капитана Врунгеля - как корабль назовешь, так он и поплывет. И еще раз убеждает мня в абсолютной правильности внимательного отношения к личному фэн-шую в работе.

Но, между нами, девочками, вспомню известную фразу из известного фильма:
Ты, Доцент, конечно, вор авторитетный, но...

риэлторская мантра у А.Оганесяна,
убеждающая самого себя в обоснованности взымаемого комиссионного вознаграждения.

Мне запали в душу слова, сказанные в 2004 г. одним нашим местным гуру РН: "Все ! Мы проиграли в борьбе с маклерами ! В дальнейшем будет снижение комиссии. Крупные технологичные АН проиграют в конкурентной борьбе с чпшниками"
И ушел с риэлтеров в девелоперы.
Так и произошло

Теперь 2% с продавца, 2% с покупателя. Даже в рамках одного АН = совместная сделка.
Все довольны.
С продавцами - эксклюзивный договор на продажу.
С покупцами - договор на поиск объекта, то же, эксклюзив.

МЛС нет и видимо не будет

в том понимание, какое вкладывает топикпастер
Вся информация открыта и доступна в ИРР и порталах-сайтах, в том числе на НЕРСе

Те кто пытался брать 5-6 % с покупателя (или с продавца), ушли с РН, не выдержав стагнации 2007 года ](*,)

Илья писал(а):
Мне запали в душу слова, сказанные в 2004 г. одним нашим местным гуру РН: "Все ! Мы проиграли в борьбе с маклерами ! В дальнейшем будет снижение комиссии. Крупные технологичные АН проиграют в конкурентной борьбе с чпшниками"
И ушел с риэлтеров в девелоперы.
Так и произошло

А все почему? Потому что каждый пытается тянуть одеяло на себя. Я уже устал за 2 года бегать по рынку и пытаться собрать АН с предложением "сломать рынок под нас". Никому ничего не надо. Реально жаль, что ты не был на последнем собрании партячейки. Когда идет разговор, что нет денег в ассоциации, вдруг появлется человек, который говорит что "несмотря на мою крайнюю занятость я тут посчитал как съэкономить (даже не заработать) бабла, и даже готов сам этим заняться", а тут встает кто-то и заявляет "а нах...я нам это надо, давайте как раньше ныть что денег нет". При этом от данного оратора вообще ничего не требуется. И все начинают кивать головами в такт "нах...я, нах...я". Зато дружно голосуют за увеличение взносов, типа "да, бабок нет, чтож делать, остается только взносы повышать". Сказать, что я был в шоке - ничего не сказать.
Да, Артур рисует красивую картинку, но как запустить такую систему при ТАКИХ "коллегах"?

Илья писал(а):
Теперь 2% с продавца, 2% с покупателя. Даже в рамках одного АН = совместная сделка.
Все довольны.
С продавцами - эксклюзивный договор на продажу.
С покупцами - договор на поиск объекта, то же, эксклюзив.

И это, ИМХО, правильно. Каждый риэлтор делает свою часть работы и получает со своего клиента. Не понимаю в чем принципиальное отличие схемы с одним эксклюзивом от схемы с двумя эксклюзивами?
Вот идея про "супермаркет объектов" мне нравиться. В той части, где речь идет о ПОЛНОМ комплекте документов. А то очень часто на вопрос "документы готовы?" слышишь "а зачем, мы ведь еще покупателя не нашли". Уж про юр.чистоту вообще молчу.

Илья писал(а):
МЛС нет и видимо не будет

А вот это уже от нас зависит.