Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464
24 сен. 2013
Построенный на участке, стоимостью от 1,5 до 2,5 млн. (т.е. около 2-х), продаваться он будет приблизительно за 7 - 8 млн.
Но продаваться может достаточно долго, учитывае современные реалиалии рынка.
Дома "под отделку", даже с тёплыми полами (что безусловно плюс) продаются сейчас не очень активно.
Такого предложения достаточно много на рынке, а покутелей "желающих" приобрести именно дом "под отделку" не так много.
На данный момент - сегмент перенасыщен. В нём мало возможностей для эффективной конкуренции - трудно выделиться среди "подобных" предложений-вариантов.
Если мы не альтруисты, и заботимся о возврате наших инвестиций с определённым уровнем доходности, растянутые сроки экспозиции объекта, могут создать определённую проблему для нас.
Указанная ранее себестоимость дома в районе 3 000 000 рублей, не учитывает работы по участку, и вообще, может быть выше - зависит от опыта застройщика, наличия собственны ресурсов (среднеумных узбеков, например) и т.д. Т.е. для некоторых котегорий застройщиков она может быть выше, для некоторых может быть чуть ниже, но не на много!
Это всё касается варианта - без бани.
Если с баней.
ИМХО предпочтительней такой вариан - строитеться отдельно стоящая баня/гостевой дом. Не обязательно большой.
Баня под ключ, основной дом "под отделку".
Будущие хозяева дома могут какое то время жить в "гостевом доме", пользоваться баней (например зимой на выходных), пока в основном доме будут идти отделочные работы, что, к слову сказать, может занять не так мало времени, учитывая "творческие муки выбора" вариантов отделки дома.
Но это уводит нас в более высокие ценовые сегменты. В принципе, это не страшно, если не учитывать тот факт, что в более высоких ценовых сегментах, конкуренция за реальных покупателей, как правило выше. Дисконтная политика - как средство привлечения покупателя, здесь может привести к плачевным финансовым результатам.
Более правильным вариантом будет здесь, если к "дому под отделку" мы приложим услугу - "доведение дома, разумеется за деньги покупателя, в состояние "под ключ" под потребности покупателя".
Два важных момента:
1) Мы должны уметь проффесионально оказывать покупателю такую услугу. А это совсем уже другой бизнес, по хорошему...
2) Успешность продажи такой услуги, и соответственно дома, во многом зависит от нашей репутации, как проффесионалов в оказании такой услуги (рекомендации прошлые проекты и т.д.).
Вывод!
По этим и другим причинам (пока ещё здесь не объяснённым) планируйте и стройте дома "ПОД КЛЮЧ". Особенно, если это Ваш первый коммерческий проект.
Отдельная сауна (обычно именно сауна) внутри дома - не плохой ход (кстати, это и есть маркетинг), особенно если дом строится в "финской" концепции. При этом на участке, сразу, или со временем, может быть построена "настоящая" рубленная русская дровяная бана. Может быть даже не много в стилистике - "банька по чёрному", как вариан - фишка.
Внутренняя сауна, как правило с электро каминкой - это для каждодневного использования - как в душ сходить.
Дровяная бана же - это ритуал!
Хама сейчас входит в моду. Кроме того, у определённой категории покупателей загородной недвижимости, это национальный вид бани.
Но обустройство его уведёт нас далеко вверх по себестоимости, кроме того, его ещё надо уметь строить...
Для сохранения сбалансированности предложения - стоимость земли придётся увеличивать.
Это переход в более высокие ценовые сегменты - и тогда ТОЛЬКО ПОД КЛЮЧ.
Но продаваться может достаточно долго, учитывае современные реалиалии рынка.
Дома "под отделку", даже с тёплыми полами (что безусловно плюс) продаются сейчас не очень активно.
Такого предложения достаточно много на рынке, а покутелей "желающих" приобрести именно дом "под отделку" не так много.
На данный момент - сегмент перенасыщен. В нём мало возможностей для эффективной конкуренции - трудно выделиться среди "подобных" предложений-вариантов.
Если мы не альтруисты, и заботимся о возврате наших инвестиций с определённым уровнем доходности, растянутые сроки экспозиции объекта, могут создать определённую проблему для нас.
Указанная ранее себестоимость дома в районе 3 000 000 рублей, не учитывает работы по участку, и вообще, может быть выше - зависит от опыта застройщика, наличия собственны ресурсов (среднеумных узбеков, например) и т.д. Т.е. для некоторых котегорий застройщиков она может быть выше, для некоторых может быть чуть ниже, но не на много!
Это всё касается варианта - без бани.
Если с баней.
ИМХО предпочтительней такой вариан - строитеться отдельно стоящая баня/гостевой дом. Не обязательно большой.
Баня под ключ, основной дом "под отделку".
Будущие хозяева дома могут какое то время жить в "гостевом доме", пользоваться баней (например зимой на выходных), пока в основном доме будут идти отделочные работы, что, к слову сказать, может занять не так мало времени, учитывая "творческие муки выбора" вариантов отделки дома.
Но это уводит нас в более высокие ценовые сегменты. В принципе, это не страшно, если не учитывать тот факт, что в более высоких ценовых сегментах, конкуренция за реальных покупателей, как правило выше. Дисконтная политика - как средство привлечения покупателя, здесь может привести к плачевным финансовым результатам.
Более правильным вариантом будет здесь, если к "дому под отделку" мы приложим услугу - "доведение дома, разумеется за деньги покупателя, в состояние "под ключ" под потребности покупателя".
Два важных момента:
1) Мы должны уметь проффесионально оказывать покупателю такую услугу. А это совсем уже другой бизнес, по хорошему...
2) Успешность продажи такой услуги, и соответственно дома, во многом зависит от нашей репутации, как проффесионалов в оказании такой услуги (рекомендации прошлые проекты и т.д.).
Вывод!
По этим и другим причинам (пока ещё здесь не объяснённым) планируйте и стройте дома "ПОД КЛЮЧ". Особенно, если это Ваш первый коммерческий проект.
Отдельная сауна (обычно именно сауна) внутри дома - не плохой ход (кстати, это и есть маркетинг), особенно если дом строится в "финской" концепции. При этом на участке, сразу, или со временем, может быть построена "настоящая" рубленная русская дровяная бана. Может быть даже не много в стилистике - "банька по чёрному", как вариан - фишка.
Внутренняя сауна, как правило с электро каминкой - это для каждодневного использования - как в душ сходить.
Дровяная бана же - это ритуал!
Хама сейчас входит в моду. Кроме того, у определённой категории покупателей загородной недвижимости, это национальный вид бани.
Но обустройство его уведёт нас далеко вверх по себестоимости, кроме того, его ещё надо уметь строить...
Для сохранения сбалансированности предложения - стоимость земли придётся увеличивать.
Это переход в более высокие ценовые сегменты - и тогда ТОЛЬКО ПОД КЛЮЧ.
24 сен. 2013
bogomolov писал(а):alexis18 писал(а):По теме подпольных и не очень КАЗИНО!
А практика последних 3-5 лет показала , что продаются простые по форме -4 угла -двускатная крыща ,кирпично-облицовочно -пеноблочные , дома .
Не более 2 этажей , и площадью до 140 кв.метров .
Водяные Тёплые полы в обязон .
Ничего так не склоняет при просмотре к покупке МЭС , как тёплый пол
Со свободной планировкой внутри. далее покупатель извращается сам, с ДизаЙнёром , или......
Если ещё и предусмотрена внутри баня, не суть -сауна -хамам, -русская , то это топовый обьект.
А какая экономика получается, укрупнено затраты, можете рассказать?
Указанную коробку без отделки , с окнами , дверями, радиаторами ,тёплыми полами , котлом возможно уложиться в 2, 5 -3 млн.С металлочерепицей . Мягкая кровля сразу ведёт к удорожанию .
И это реальные цены. Даже для Москвы.
В него не входит стоимость участка и коммуникаций .
Здесь все индивидуально.
Самые дорогие инвестиции -это индивидуальная скважина и газ .
Минимизировать затраты по скважине возможно если раскидать на 2-4 собственника .
Дальнейшая Задача развести воду по участкам на глубине от 2 метров .
Предусмотреть накопители для восполнения дефицита в летнее время .
Но с водой не всё так однозначно, по дебету. по качеству и т.д.
«Недвижимость становится активом только в момент обмена ее на деньги»
24 сен. 2013
Не получается цитировать.
В чём может быть проблема?
По ценама сошлись.
Мягкая кровля VS металлочерепица. - В целом соглашусь. Всё конечно зависит от "крутизны" используемых покрытий.
Но мягкая кровля - необходимость крыть дополнительно ОСП или влагостойкой фанерой.
Энтузиасты (и фины) используют шпунтованную доску. Короче, в любом случае, - доп. затраты.
Мягкая кровля - страдает всесезонность монтажа, это минус для варианта "строить дом на продажу".
Голосую за металлоцерепицу.
Как вариант, использовать кровельное железо - фальцевая кровля.
Стоимость - сопоставима с металлочерепицей.
Основное достоинство - абсолютная герметичность, ни каких дырок.
(В металлочерепице из около 6 шт. на 1 кв. метр).
Особенно, хорошо подходит для кровель с малым скатом. Что, например, является характерной особенность модного нынче стиля Райт.
Правда, многие считают, что по эстетическим параметрам она проигрывает металлочерепице.
Но, при малых углах скатах её не особенно и видно, особенно с близкого расстояния
)))
Фины часто использут металлочерепицу и фальц (ИМХО 50/50).
Фины народ практичный. Они справедливо полагают, что кровля нужне и для красоты и собственно как кровля.
Они понимают, что кровля и всё, что на ней - нуждаются в периодическом обслуживании (чистка дымохода например)
Они заботятся об этом сразу, и ещё при строительстве дома, предусматривают наличие на кровле всевозможных дополнительных аксесуаров -
ходовые траппы и рлощадочки, плюс системы снегозадержания и т.д.
Кроме чисто практической цели - решение будущих проблем тех, кто будит жить в доме, это ещё ИМХО и не плохо украшает кровлю.
Придаёт ей "обжитой, практичный вид", если так можно выразиться.
Гладкая кровля перестаёт выглядить голой. Хотя практичность - на первом месте.
Этот опыт ИМХО стоит перенять. Хотя это и некоторое доп. увеличение затрат по проекту, но одновременно, и хороший продающий момент - мы позаботились, увадаемый покупатель, что бы Вам в доме жилось безпроблемно и комфортно. Т.Е Мы уже сейчас решили Ваши будущие проблемы!
За воду.
Золотые слова!
Многие не дооценивают проблемы, которые может таить в себе решение вопроса водоснабжения.
Расхожее мнение - а чё там, скважина или колодец.
Где-то хватает "за глаза" простого колодца или не глубокой скважины "на песок". А где-то нет! Ситуация с доступностью хорошей воды в МО, скажем так - разная!
Как совет - перед принятием решения о приобретении участка, провести опрос соседей.
отя и это может не гарантировать результат. Даже в пределах одного посёлка могут быть различия.
Кроме того, Соседи могут быть не специалистами в этом вопросе или быть просто не вкурсе. Или "похвалить своё болото")))
Хотя, при принятии решения покупать данный участок или не покупать, очень много зависит и от других факторов.
А "вес" этих факторов, во многом определяет ЦЕНОВОЙ ДИАПАЗОН, в котором мы ведём поиски!
В чём может быть проблема?
По ценама сошлись.
Мягкая кровля VS металлочерепица. - В целом соглашусь. Всё конечно зависит от "крутизны" используемых покрытий.
Но мягкая кровля - необходимость крыть дополнительно ОСП или влагостойкой фанерой.
Энтузиасты (и фины) используют шпунтованную доску. Короче, в любом случае, - доп. затраты.
Мягкая кровля - страдает всесезонность монтажа, это минус для варианта "строить дом на продажу".
Голосую за металлоцерепицу.
Как вариант, использовать кровельное железо - фальцевая кровля.
Стоимость - сопоставима с металлочерепицей.
Основное достоинство - абсолютная герметичность, ни каких дырок.
(В металлочерепице из около 6 шт. на 1 кв. метр).
Особенно, хорошо подходит для кровель с малым скатом. Что, например, является характерной особенность модного нынче стиля Райт.
Правда, многие считают, что по эстетическим параметрам она проигрывает металлочерепице.
Но, при малых углах скатах её не особенно и видно, особенно с близкого расстояния
)))Фины часто использут металлочерепицу и фальц (ИМХО 50/50).
Фины народ практичный. Они справедливо полагают, что кровля нужне и для красоты и собственно как кровля.
Они понимают, что кровля и всё, что на ней - нуждаются в периодическом обслуживании (чистка дымохода например)
Они заботятся об этом сразу, и ещё при строительстве дома, предусматривают наличие на кровле всевозможных дополнительных аксесуаров -
ходовые траппы и рлощадочки, плюс системы снегозадержания и т.д.
Кроме чисто практической цели - решение будущих проблем тех, кто будит жить в доме, это ещё ИМХО и не плохо украшает кровлю.
Придаёт ей "обжитой, практичный вид", если так можно выразиться.
Гладкая кровля перестаёт выглядить голой. Хотя практичность - на первом месте.
Этот опыт ИМХО стоит перенять. Хотя это и некоторое доп. увеличение затрат по проекту, но одновременно, и хороший продающий момент - мы позаботились, увадаемый покупатель, что бы Вам в доме жилось безпроблемно и комфортно. Т.Е Мы уже сейчас решили Ваши будущие проблемы!
За воду.
Золотые слова!
Многие не дооценивают проблемы, которые может таить в себе решение вопроса водоснабжения.
Расхожее мнение - а чё там, скважина или колодец.
Где-то хватает "за глаза" простого колодца или не глубокой скважины "на песок". А где-то нет! Ситуация с доступностью хорошей воды в МО, скажем так - разная!
Как совет - перед принятием решения о приобретении участка, провести опрос соседей.
отя и это может не гарантировать результат. Даже в пределах одного посёлка могут быть различия.
Кроме того, Соседи могут быть не специалистами в этом вопросе или быть просто не вкурсе. Или "похвалить своё болото"
)))Хотя, при принятии решения покупать данный участок или не покупать, очень много зависит и от других факторов.
А "вес" этих факторов, во многом определяет ЦЕНОВОЙ ДИАПАЗОН, в котором мы ведём поиски!
24 сен. 2013
Andreeviliaa писал(а):Мягкая кровля - страдает всесезонность монтажа, это минус для варианта "строить дом на продажу".
Голосую за металлоцерепицу.
Для меня по прошествии лет 5 -
ТОЛЬКО МЯГКАЯ КРОВЛЯ № 1 .
И больше НИЧЕГО.
Металл греется летом , шумит от ветра и птиц, сминается при обслуживании .
Никому не рекомендую
Тем более , что сейчас все буржуи производители перенесли производства в России и двухслойная начинается с 300 рублей.
За ее дороговизну -также есть многие позиции которые удешевляют ее, отсутствие обрешётки , коньков, и многих доборников . Только работа дороже, но клеить ее может и школьник .
И даже зимой . При помощи газовой горелки или теплового фена .
А летняя жара допечёт ее.
«Недвижимость становится активом только в момент обмена ее на деньги»
25 сен. 2013
Парит не возможность цитирования. Это только у меня так стало?
Приходится извращаться.
А для меня так натуральная глиняная черепица хороша.
Присматриваюсь в сторону натурального гонта - лиственница, кедр.
Или натуральный сланец - тяжело так, что иногда полеэно бывает.
Ну и что с того? - да ни чего. Себе мечтать не запрещаю:))))
Как-то категорично ИМХО.
Шумно - да. Собственно, один из основных аргументов в пользу мягкой кровли - не шумит.
Но и с металлом здесь то же многое зависит от самого пирога, качества монтажа и т.д.
Тем не менне, по этому параметру, тем кому он критичен - выбор в пользу мягкой кровли.
Греется?
А мягкая не греется? Ещё и пахнет при этом приятно. Реально встречал человека, которому нравится запах битума.
Метал - здесь из-за нагрева/охлаждения опять больше аккустический эффект - "щелчки", потрескивания.
Но на сколько это значительно?
Передача тепла в помещение через пирог/чердак? Сам пирог, вент-зазор...
В любом случае, по "эффекту" передачи тепла между этими материала существенной разницы нет ИМХО. Остальные элементы кровли - важнее.
Сминается при обслуживании? - как обслуживать. Но факт, такой риск есть. Во многом, как раз помогают аксесуары.
Вообще, это больше "косяк" фальцевой кровли, чем металлочерепицы. Но у фальца свои беспорные плюсы!
С мягкой в этом плане то же не всё гладко. Мягкая, а на то не даром мягкая называется При солнышке особо не походишь. Но опять - качество материала, погода роль играют. Точнее, играет роль, наличие "головы не плечах" у того, кто будет обслуживать. Как, собственно, и с металлом.
Что, отчасти компенсируется желательностью (некоторые считают - необходимостью) класть подкладочный ковёр.
Конёк по любому - или строительныим способом или использовать в НУЖНОМ кол-ве элементы вентилящии. По совокупности - стоимость мат. и трудозатрат. - баш на баш ИМХО, по сравнению с металлочерепицей.
Отсутствие обрешотки - привязка шага стропил к размеру листов материала основания. Может быть больше мытарств/пилёжки фанеры. Но да, в большинстве случаев это не критично.
Доборы. ООххх!!! Как это слово сильно бьёт при испол. натуральной черепицы...
Возвращаясь к мягкой - Работа по любому дороже. Но зато вариант для тех, кто строит сам в одиночку. С листами металлочерепица один не по работаешь.
Главное, что бы школьник с крыши не слетел, а то потом проблем не оберёшся
Фен и летом пригадиться может. На коньке, которого нет, например
Да уж, солнечная жара допечёт. Главное, что бы потом жильцов не допекло...
Я конечно разное видел, и без горелки клали, но ИМХО зимой по монтажу металлочерепица рулит. Да и летом во многом.
Тут ещё с десяток аргументов мы с Вами за и против того или иного варианта кровельного покрытия привести можем.
За мягкую - малое кол-во отходов, проще делать примыкания, возможность использования на полукруглых поверхностях, разнообразие цветовой гаммы.
В свою очередь есть и вопросы - зачастую быстрая потеря внешнего вида - лысеет, дольше сохнет, особенно на северной стороне, возможно из-за этого - цветёт. Да же пареметры, по которым сравнивается мягкая кровля между собой - морозостойкость, прочность/жаростойкость, влагопоглощение - как то могут сразу отпугивать от использования этого материала. Влагопоглощение моей кровли ...- как то не звучит. Хотя ИМХО это всё "тараканы в головах" тех, кто в относительно бюджетном диапазоне пытается найти ИДЕАЛЬНОЕ решение всех проблем.
Вообще,оба этих кровельных материала, по совокупности их плюсов и минусов, как говорят, - " то же самое, только в другой руке"))
А если серьёзно, то есть некоторые различия в строительстве собственного дома и "дома на продажу".
Для самих себя мы вправе выбирать любой материал, любые технологии и их сочетания.
Мы вправе построить то, что нашей деше угодно. Хотя, держать в голове возможноть продажи в будущем, всё же стоит ИМХО. Мало ли как там сложиться... В любом случае, это наш выбор.
Когда же мы строим что то на продажу, все решения о применении тех или иных строительных материалов и технологий, принимаем, конечно то же мы, но ОРИЕНТИРУЯСЬ на мнения (пожелания) наших будущих покупателей.
Это относится не только к выбору строительных решений, но и ко многому другому. И ОЧЕНЬ многое зависит от того ценового диапазона,в котором мы работаем.
Приходится извращаться.
alexis18 писал(а):Для меня по прошествии лет 5 -
ТОЛЬКО МЯГКАЯ КРОВЛЯ № 1 .
И больше НИЧЕГО.
А для меня так натуральная глиняная черепица хороша.
Присматриваюсь в сторону натурального гонта - лиственница, кедр.
Или натуральный сланец - тяжело так, что иногда полеэно бывает.
Ну и что с того? - да ни чего. Себе мечтать не запрещаю:))))
alexis18 писал(а):Для меня по прошествии лет 5 -
ТОЛЬКО МЯГКАЯ КРОВЛЯ № 1 .
И больше НИЧЕГО.
Металл греется летом , шумит от ветра и птиц, сминается при обслуживании .
Никому не рекомендую
Как-то категорично ИМХО.
Шумно - да. Собственно, один из основных аргументов в пользу мягкой кровли - не шумит.
Но и с металлом здесь то же многое зависит от самого пирога, качества монтажа и т.д.
Тем не менне, по этому параметру, тем кому он критичен - выбор в пользу мягкой кровли.
Греется?
А мягкая не греется? Ещё и пахнет при этом приятно. Реально встречал человека, которому нравится запах битума.
Метал - здесь из-за нагрева/охлаждения опять больше аккустический эффект - "щелчки", потрескивания.
Но на сколько это значительно?
Передача тепла в помещение через пирог/чердак? Сам пирог, вент-зазор...
В любом случае, по "эффекту" передачи тепла между этими материала существенной разницы нет ИМХО. Остальные элементы кровли - важнее.
Сминается при обслуживании? - как обслуживать. Но факт, такой риск есть. Во многом, как раз помогают аксесуары.
Вообще, это больше "косяк" фальцевой кровли, чем металлочерепицы. Но у фальца свои беспорные плюсы!
С мягкой в этом плане то же не всё гладко. Мягкая, а на то не даром мягкая называется
При солнышке особо не походишь. Но опять - качество материала, погода роль играют. Точнее, играет роль, наличие "головы не плечах" у того, кто будет обслуживать. Как, собственно, и с металлом.alexis18 писал(а):За ее дороговизну -также есть многие позиции которые удешевляют ее, отсутствие обрешётки , коньков, и многих доборников . Только работа дороже, но клеить ее может и школьник
Что, отчасти компенсируется желательностью (некоторые считают - необходимостью) класть подкладочный ковёр.
Конёк по любому - или строительныим способом или использовать в НУЖНОМ кол-ве элементы вентилящии. По совокупности - стоимость мат. и трудозатрат. - баш на баш ИМХО, по сравнению с металлочерепицей.
Отсутствие обрешотки - привязка шага стропил к размеру листов материала основания. Может быть больше мытарств/пилёжки фанеры. Но да, в большинстве случаев это не критично.
Доборы. ООххх!!! Как это слово сильно бьёт при испол. натуральной черепицы...
Возвращаясь к мягкой - Работа по любому дороже. Но зато вариант для тех, кто строит сам в одиночку. С листами металлочерепица один не по работаешь.
Главное, что бы школьник с крыши не слетел, а то потом проблем не оберёшся
alexis18 писал(а):И даже зимой . При помощи газовой горелки или теплового фена .
А летняя жара допечёт ее.
Фен и летом пригадиться может. На коньке, которого нет, например
Да уж, солнечная жара допечёт. Главное, что бы потом жильцов не допекло...
Я конечно разное видел, и без горелки клали, но ИМХО зимой по монтажу металлочерепица рулит. Да и летом во многом.
Тут ещё с десяток аргументов мы с Вами за и против того или иного варианта кровельного покрытия привести можем.
За мягкую - малое кол-во отходов, проще делать примыкания, возможность использования на полукруглых поверхностях, разнообразие цветовой гаммы.
В свою очередь есть и вопросы - зачастую быстрая потеря внешнего вида - лысеет, дольше сохнет, особенно на северной стороне, возможно из-за этого - цветёт. Да же пареметры, по которым сравнивается мягкая кровля между собой - морозостойкость, прочность/жаростойкость, влагопоглощение - как то могут сразу отпугивать от использования этого материала. Влагопоглощение моей кровли ...- как то не звучит. Хотя ИМХО это всё "тараканы в головах" тех, кто в относительно бюджетном диапазоне пытается найти ИДЕАЛЬНОЕ решение всех проблем.
Вообще,оба этих кровельных материала, по совокупности их плюсов и минусов, как говорят, - " то же самое, только в другой руке"
))А если серьёзно, то есть некоторые различия в строительстве собственного дома и "дома на продажу".
Для самих себя мы вправе выбирать любой материал, любые технологии и их сочетания.
Мы вправе построить то, что нашей деше угодно. Хотя, держать в голове возможноть продажи в будущем, всё же стоит ИМХО. Мало ли как там сложиться... В любом случае, это наш выбор.
Когда же мы строим что то на продажу, все решения о применении тех или иных строительных материалов и технологий, принимаем, конечно то же мы, но ОРИЕНТИРУЯСЬ на мнения (пожелания) наших будущих покупателей.
Это относится не только к выбору строительных решений, но и ко многому другому. И ОЧЕНЬ многое зависит от того ценового диапазона,в котором мы работаем.
25 сен. 2013
alexis18 писал(а):Указанную коробку без отделки , с окнами , дверями, радиаторами ,тёплыми полами , котлом возможно уложиться в 2, 5 -3 млн.С металлочерепицей . Мягкая кровля сразу ведёт к удорожанию .
И это реальные цены. Даже для Москвы.
В него не входит стоимость участка и коммуникаций .
Здесь все индивидуально.
Самые дорогие инвестиции -это индивидуальная скважина и газ .
Минимизировать затраты по скважине возможно если раскидать на 2-4 собственника .
Дальнейшая Задача развести воду по участкам на глубине от 2 метров .
Предусмотреть накопители для восполнения дефицита в летнее время .
Но с водой не всё так однозначно, по дебету. по качеству и т.д.
Если дом 140м2 получаем:
Земля 800 000 (6 соток??? в пределах ММК)
Коробка 2 200 000
Газ???
Вода???
Эл/гия???
Канализация???
Отопление???
Отделка (работа+ материалы) - 8000р/м2 * 140 = 1 120 000 (не мало заложил?)
Оборудование / мебель (~ 1 000 000 (???))
Чтобы жить 8 000 000 наверное минимум надо, так???
25 сен. 2013
Прошу прощения.
Ос. мало времени, отвечу кратко - подробно позже...
Ключевая фишка - участок должен стоить около 1/2 от себестоимости строительства дома.
В Вашем примере земля - 600 т. Это Очень мало.
Предложеное будет СИЛЬНО не сбалансировано (относительно дорогой дом на дешёвой земле).
Это потенциальный нелеквид. Надежда только на адресного (местного) покупателя с деньгами. - ИМХО надеятся на это по серьёзке не стоит.
Ос. мало времени, отвечу кратко - подробно позже...
Ключевая фишка - участок должен стоить около 1/2 от себестоимости строительства дома.
В Вашем примере земля - 600 т. Это Очень мало.
Предложеное будет СИЛЬНО не сбалансировано (относительно дорогой дом на дешёвой земле).
Это потенциальный нелеквид. Надежда только на адресного (местного) покупателя с деньгами. - ИМХО надеятся на это по серьёзке не стоит.
25 сен. 2013
В данном ценовом доапазоне - мебель лишняя.
Стандартно - утановленная кухня. Т.Е. Кухня должна быть, остальная мебель - не нужно.
Стандартно - утановленная кухня. Т.Е. Кухня должна быть, остальная мебель - не нужно.
25 сен. 2013
Сорри, земля 800. Корооче, всё равно мало.
В пределах ММК 6 сот. за эту сумму - мы отсекаем большинство "лакомах", участков,т.е. подходящих для целей девелопмента (строительства дома на продажу).
Более реалистично 6 соток в преледах ММК - от 1,5 млн. Тут появляются варианты, как раз под эту "концепцию".
Общие правило:
Участок (с ком.) - х денег.
Себестоимость строительства (под ключ) - от 2х до 3х денег (от двух до трёх раз больше чем стоимость земли).
Реалистично расчитывать на 20-25% (до 30%) доходности. Это если без "подвыпердности".
Т.е. земля - 2000
Дом - допустим 5000 (под ключ)
Общие затраты, таким образом - 7000.
Цена продажи - 9 - 9,5 млн.
Как то так.
Но куча доп. моментов, нюансов и т.д.
Постепенно, мы их все осветим (надеюсь...)
В пределах ММК 6 сот. за эту сумму - мы отсекаем большинство "лакомах", участков,т.е. подходящих для целей девелопмента (строительства дома на продажу).
Более реалистично 6 соток в преледах ММК - от 1,5 млн. Тут появляются варианты, как раз под эту "концепцию".
Общие правило:
Участок (с ком.) - х денег.
Себестоимость строительства (под ключ) - от 2х до 3х денег (от двух до трёх раз больше чем стоимость земли).
Реалистично расчитывать на 20-25% (до 30%) доходности. Это если без "подвыпердности".
Т.е. земля - 2000
Дом - допустим 5000 (под ключ)
Общие затраты, таким образом - 7000.
Цена продажи - 9 - 9,5 млн.
Как то так.
Но куча доп. моментов, нюансов и т.д.
Постепенно, мы их все осветим (надеюсь...)
25 сен. 2013
bogomolov писал(а):alexis18 писал(а):Указанную коробку без отделки , с окнами , дверями, радиаторами ,тёплыми полами , котлом возможно уложиться в 2, 5 -3 млн.С металлочерепицей . Мягкая кровля сразу ведёт к удорожанию .
И это реальные цены. Даже для Москвы.
В него не входит стоимость участка и коммуникаций .
Здесь все индивидуально.
Самые дорогие инвестиции -это индивидуальная скважина и газ .
Минимизировать затраты по скважине возможно если раскидать на 2-4 собственника .
Дальнейшая Задача развести воду по участкам на глубине от 2 метров .
Предусмотреть накопители для восполнения дефицита в летнее время .
Но с водой не всё так однозначно, по дебету. по качеству и т.д.
Если дом 140м2 получаем:
Земля 800 000 (6 соток??? в пределах ММК)
Коробка 2 200 000
Газ???
Вода???
Эл/гия???
Канализация???
Отопление???
Отделка (работа+ материалы) - 8000р/м2 * 140 = 1 120 000 (не мало заложил?)
Оборудование / мебель (~ 1 000 000 (???))
Чтобы жить 8 000 000 наверное минимум надо, так???
Правильно подмечено, мебель здесь не учитывается , т.к это полный субьектив . Извращаются здесь по разному .
Мои лучшие друзья купили только кухонный остров из Германии за 2.300.000 , про остальную кухонную и мыльно-рыльную начинку умолчу.
Отделка также может уходить под горизонт , если брать венецианку , как самый дорогой отделочник, не считая натурального камня.
Но и 8.000 за кв.метр -это уже космос .
Если брать простую штукатурку под чистовую отделку -200 рублей кв.метр , для Москвы -400!!!
Плюс смеси или обои .
Всё больше затрат я не вижу , плюс потолки , и полы .
Из последних реально проданных этим летом 5 домов все затраты уложились в сумму 3,5 млн.
Продажная цена домов была 6 млн.
Из рекламы использовались только 2 биллборда при вьезде в КП , и растяжки на домах .
Из них 1,5 млн, была земля 12-14 соток со всеми коммуникациями , кроме септика.
Допниками по затратам легли отсыпка грунта (от 30-40 машин ) на профильно-непрестижных участках, почему они и не продавались длительное время на обустроенном посёлке .
«Недвижимость становится активом только в момент обмена ее на деньги»
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Tekwo и 9 гостей
