Продал квартиру, вложил в бизнес. 143 / 6450

[Сергей Тихоненко]

Andreeviliaa
"Тем не менее очевидно, что большинству частных инвесторов было бы полезнее принять душ и расслабиться, нежели претворять в жизнь свои идеи"(с) Канеман "Думай медленно... решай быстро"
Автор - нобелевский лауреат, а книга одна из лучших по поведенческой психологии.

Помимо прогнозов о выгодности инвестиций и гаданий на кофейной гуще о будущем курсе акций, большинству граждан приходится ходить на работу, воспитывать детей и заниматься еще массой дел. Поэтому считать в бетоне и квадратных метрах проще и надежней.

[Рентополучатель]

Вы допускаете в рассуждениях слова "нашли, выиграли в рулетку" такого в жизни не бывает и если и случаются "нашли" то деньги никогда не инвестируются а тратятся бесшабашно на разные кайфы.
Я считаю сразу в альтернативных инвестициях и в них же оценивать рентабельность.
можно считать в золотых 50 рублевках с Георгием победоносцем ( 12 400 р == 11 800 р )
Тогда ваши рассуждения выглядят так я шел нашел не 10 млн а 806 шт золотых Герг. Победоносцев в дальнейшем ГПз
Теперь все можно считать в ГПз используя весь ваш финансовый инструментарий , все ваши монетаристские штучки
А вот когда я буду размещать свои 806 золотых ГПз то буду сравнивать с альтернативным вложением например в хрущ с арендой.
Подсчеты легкие каждый год 806 золотых победоносцев размещенных в хруще должны прирастать на 6%.
По факту мы имеем две базовых возможности:
=сложить ГПз под матрас и ждать когда из-за перепроизводство товаров вызовет перекос в ценностях потратить их
=купить квартиру к примеру хрущ и получать каждый месяц 4 ГПз и тратить их на себя
Остальные возможности конечно существуют, но они чреваты большими рисками чем первые две.

[Andreeviliaa]

Andreeviliaa
"Тем не менее очевидно, что большинству частных инвесторов было бы полезнее принять душ и расслабиться, нежели претворять в жизнь свои идеи"(с) Канеман "Думай медленно... решай быстро"
Автор - нобелевский лауреат, а книга одна из лучших по поведенческой психологии.
...
...

К своему стыду не могу похвастаться тем, что читал эту, скорее всего, замечательную книгу.
Безусловно, стоит крепко подумать перед тем как что-то предпринять.
Этим доводом Вы "бьёте наповал"!
Возразить просто не чего. Кто бы спорил с нобелевским лауреатом.

Дополняют картину результаты многочисленных исследований. Типа - по статистике 90 с гаком процентов бизнесов погибает ещё в первые три года. Или что-то в этом духе...

Оговорка.
ИМХО в подобных исследованиях есть определённая доля лукавства.
Видимо их авторы хотят кого-то поразить, сообщить "страшную, пугающую" новость. Некую сенсацию!
Наверное, отчасти по этому, в подобных исследованиях "гибель бизнеса" приравнивается к фатальным потерям.
Так и рисуется в голове ужасная картина - продал свою квартиру, вложился в бизнес, и не прошло три года, как всё потерял. До копейки.
Причём вероятность этого аж под 90% или даже выше!
А как в реальной жизни?
...
...

ИМХО в подобных исследованиях не учитывается два аспекта (как минимум):

1) Создать свой бизнес, открыть собственное дело и инвестировать, например, в недвижимость - это ИМХО не много разные вещи. Если Ваша инвестиция подразумевает риск в 90% потери капитала в первые три года, то такая инвестиция должна быть очень высокодоходная. Обещать (сулить) высокую доходность. Это точно не инвестиции в недвижимость, если только не с гигантским кредитным плечом... ИМХО в подавляющем большинстве случаев частные инвесторы не рассматривают для себя инвестиции с таким высоким уровнем риска. Их могут позволить себе только крупные ПОРТФЕЛЬНЫЕ инвесторы, например, фонды инвестиций в инновационные бизнес-проекты и т.д. Венчурные капиталисты, бизнес-ангелы или, например, фонды "мусорных" бумаг и прочее...
Так, собственно, и происходит.

2) "Смерть бизнеса" это не обязательно потеря всех вложенных средств. (хотя бывает и такое конечно). Чаще это всё же выход с какими-то потерями, но не фатальными. Или "в ноль", когда предприниматель не видит перспектив продолжать бизнес, распродаёт активы (если они есть) и т.д... Или, например, бизнес "гибнет" в том смысле, что компания "рога и копыта" продаётся другой компании, зачастую, с очень не плохим положительным итогом для предпринимателя (собственника компании "рога и копыта").
В этих случаях формально бизнес "погиб" и его можно записать в те самые 90%, но инвестор-предприниматель не потерял при этом всё влженную квартиру. или даже заработал!


Далее сугубо моё ИМХО.
Ни в коем случае не хочу кого-то обидеть или задеть!

Знаете Сергей, есть такая категория людей, которые, скорее всего, ни когда не читали Канемана.
Они вообще мало читали (или мне так просто показалось).
Тем не менее, совок не сумел убить в них тягу к свободе и финансовой независимости. Не приучил их к формуле: школа-институт-работа на дядю или государство до седых м... , короче до нищенской пенсии.
Я не про то, что они сплошь безграмотные неучи. Нет. Поймите все меня правильно.
Я про то, что "работа на дядю" не рассматривается этими людьми как самый правильный и чуть ли не единственно возможный вариант обеспечить свою семью и т.д. Более того, наёмная работа рассматривается ими скорее как способ накопить начальный капитал и начать своё дело.

Достаточно часто людей с подобным отношением к жизни можно встретить у представителей определённых этносов. Так же у них часто встречается взаимовыручка, поддержка, братство. ИМХО это то же не смог убить в них совок, в отличие от других. В тех местностях идеология совка не была такой уж совковой и допускала некоторые "вольности". ИМХО.
Что характерно, воспитанники совка и ярые его последователи называют таких людей часто спекулянтами, жуликами, барыгами и т.д. Чуть ли не ворами. Короче, - плохими людьми. Особенно, когда видят их в новых иномарках на своей "родной земле". Безусловно, в новых иномарках встречаются и плохие люди - взяточники, мошенники и т.д. Да просто ХАМЫ. Но хамы ездят и жигулях, но на них реагируют обычно проще. К ним нету завести... Но вполне может быть , что этот обладатель крутой тачки может лет 10-15 назад последний ... без хлеба доедал и/или от войны спасался.

Что характерно, сейчас эти граждане (в основной своей массе) не продают свои квартиры, что бы открыть новый ресторан или что-то в этом духе. (хотя бывает по разному). Уже накоплен капитал и работает принцип - деньги к деньгам.
Прошёл период первичного формирования капитала. Прошёл период быстрого богатени (в т.ч. и за счёт бурного роста цен на имеющуюся недвижимость, в следствии нефтяного дождя).
Многие, очень многие, места под солнцем уже заняты.
Но это ИМХО не должно пугать потенциальных предпринимателей - будущих капиталистов.
Даже наоборот!
ИМХО потенциальный предприниматель должен сейчас думать в другом направлении - как можно заработать. (благодаря чему можно это сделать, как отстроиться от конкурентов, как лучше понять своих потенциальных покупателей, как создать правильную репутацию - бренд и т.д. и т.п.).
ИМХО ответы на эти вопросы потенциальный инвестор-предприниматель наверное сможет найти в полезной литературе.
Вполне возможно и у нобелевского лауреата Канемана. Я не знаю... Как будет время, обязательно прочитаю.

Но что важнее ИМХО - надо сначала избавиться от "рабской" психологии. и перестать бояться разных страхов, зачастую кем-то просто придуманных. Мыслить в позитивном ключе...
Соглашусь, что обеспечить свою семью можно и работая на дядю - стать высококлассным специалистом. Сделать карьеру.
Соглашусь, что успех и счастье в жизни не всегда можно измерить в "крутых тачках".
Соглашусь, что хамом быть плохо. хоть бедным, хоть богатым.
Соглашусь, что жить по принципу - семь раз отмерь один отрежь, наверное правильно.
Соглашусь, что ...

Короче, прошу понять меня правильно.


А о том, какие ещё книги могут быть полезны (с моей точки зрения) для будущих частных инвесторов-предпринимателей, - я постараюсь кратко написать в следующем посте. На примере из бизнеса в сфере около-недвижимости.

P.S.
Безусловно, можно выделить категорию вполне успешных предпринимателей (многих из которых тоже не смог перевоспитать совок), которые как раз очень много читали. В т.ч. и среди представителей отдельных этносов.
А в целом - соглашусь с Рентополучателем.
Всё зависит от человека!

[Andreeviliaa]

В продолжение.

Есть фильм (не помню название).
Там отец с маленьким ребёнком остаётся практически без средств к существованию. Пытается замутить как-то бизнес-предпринимательство. Продажа каких-то медицинских ящиков.
Ни чего не выходит. (попас в те самые 90%).
Потом он пытается устроиться на работу трейдером. Проходит сложное обучение и строгий отбор. При этом, ночуя с сыном в ночлежках для бомжей.
Но веры в себя не теряет...

Устраивается трейдером. Далее успешная карьера, далее опять предпринимательство - основывает собственный инвестиционный фонд.
Говорят, фильм снят на основе реальных событий.

Один из последних похожих примеров с сфере около-недвижимости - Литинецкая Мария Александровна.
(с точностью до пола и начальных условий).

[Andreeviliaa]

Andreeviliaa
...
...

Помимо прогнозов о выгодности инвестиций и гаданий на кофейной гуще о будущем курсе акций, большинству граждан приходится ходить на работу, воспитывать детей и заниматься еще массой дел. Поэтому считать в бетоне и квадратных метрах проще и надежней.

Вряд ли.

Какие действия чаще всего совершают собственники со своей "лишней" недвижимостью, т.е. когда она не нужна им срочно для улучшения собственных жилищных условий?
ИМХО в порядке убывания это выглядит так:

1) Сдать в аренду (ту квартиру, которая есть. Например, "бабушкино наследство"). До того времени как появится идея её лучшего использования. Например, для улучшения собственных жилищных условий. Это решение, скорее, житейское, хотя в нём есть и инвестиционный подтекст.

2) Продать и купить другую (другие). Например, новостройку. Часто на этапе строительства. Для себя или для сдачи потом в аренду. Это решение тоже может быть "житейское", но носит уже ярко выраженный инвестиционный характер. Появляются риски. Появляется выгода в цене/метрах/в размере будущих арендных платежей и т.д.

3) Все прочие варианты. От "просто продать и всё потратить" до "продать и вложить всё в бизнес/инвестировать и т.д.".


ИМХО третье встречается пока достаточно редко, но % решительных покупателей будет расти со временем. Как мне кажется, связано это будет с тем, что:

- в будущем не стоит ожидать бурного роста зарплат и стремительных взлётов по карьерной лестнице, наподобие той ситуации, которая была до 2008 года.

- в будущем не стоит ожидать активного роста цен на саму недвижимость. И всё больше людей это отчётливо понимают. Стратегия "держать квартиру" уже не такая выгодная, как была раньше. Так же как и вложение в новостройки на ранних стадиях строительства - 40% в современном мире уже не всегда удаётся получить (мягко сказано...). Люди осознают, что если они просто "держат квартиру" они уже не прирастают богатством так, как раньше. Считай хоть в метрах, хоть в бетоне/кирпичах, хоть в деньгах, хоть в "приличных иномарках" - хоть в чём...

[i]Оговорка.
В современных реалиях всё больше людей рассматривают депозит в банке.
С поправкой на периоды "шатания и брожения" на валютном рынке.

Соответственно, с течением времени всё больше людей станет задумываться о более рациональном использовании имеющийся "лишней" недвижимости и/или денежных средств.


Возвращаясь к первым двум вариантам.

"В быту" ни кто не считает их бетоне и квадратных метрах. Все всё считают в деньгах. Чаще в рублях ИМХО...
Соотнося свои подсчёты с метрами. Например, продав свои 40 м2 в этом районе, я смогу купить 70 м2 (35*2) новостройки в другом районе. Или что-то в этом духе... Через год (два) смогу сдать их в аренду и буду иметь 60 000 или 70 000 (рублей в месяц), а не 50 000 как сейчас (допустим). Да, я несу риски затягивания сроков строительства/оформления в собственность или даже стать "обманутым дольщиком", но новостройка идёт по 214 ФЗ и ... Короче, эти риски считаю приемлемыми... (тут каждый решает сам для себя - сам оценивает свои риски и сам принимает решение относительно того - какие риски для него приемлемы). А там ещё метро скоро откроется - квартиры подорожают + увеличится размер арендной платы (или в абсолютном выражении или хотя бы относительно других вариантов). Конечно, я теряю арендную плату за тот период пока новостройка будет достраиваться... И вопрос обычно стоит так - за какой срок я смогу окупить эти потери. Чаще всего, при "прикидочном" ответе на этот вопрос не учитывается рост стоимости метра в новостройке, что не совсем корректно. Не суть...
И обычно все эти расчёты соотносятся с самым простым и очевидным вариантом - положить деньги на депозит (вариации - в рублях, валюте).

Если человек не готов к риску покупки новостройки на этапе строительства, то все расчёты только упрощаются. Правда, выгода от переложения в новостройку становится уже не так очевидна. Обычно люди считают, что это имеет смысл делать, если "бабушкина квартира" не самая оптимальная под аренду (например, не той комнатности). Естественно всегда можно рассмотреть вариант покупки квартир(ы) на вторичке, если считаем это оптимальным решением... Не суть...

Но ни кто не считает размер будущего арендного дохода с новостройки в долях ПЕРВОНОЧАЛЬНОЙ "бабушкиной" квартиры. Как прогнозный (сколько в будущем буду иметь долей "бабушкиной" квартиры в виде арендной платы и прироста стоимости самой квартиры), так и пост-фактум (за этот год арендная плата принесла мне столько-то долей "бабушкиной" квартиры ... и значит я могу потратить столько-то, а отложить должен столько-то). Ровно как и в золоте.



Далее отступление. Для Рентополучателя. а так же всех фанатов счёта в "первоначальном капитале" (например, в долях "бабушкиной" квартиры)

...
...
или все надо в проданном в нашем варианте считать в хрущах был хрущ после инвестиции стало 1,1 хруща первоначального тогда 0,1 хруща я могу потратить.

Вопрос сколько можно потратить, а сколько отложить - стоит далеко не у всех инвесторов.
Кто-то просто вынужден всё тратить и отложить ни чего не получается, учитывая тот факт что рост арендных ставок едва покрывает инфляцию (или не покрывает...).
А кото-то может себе позволить ВСЁ откладывать. И дальше можно вести дискуссии относительно того, во что целесообразней откладывать. Рентополучатель считает, что только в золото и ни как иначе. Кто-то сочтёт, что более правильным будет прикупать антиквариат, коллекционные вина, живопись и т.д. Кто-то посчитает, что лучше прикупать "альтернативных инвестиций", например, продуктов на основе страховок жизни американских граждан. (чем быстрее мрут, тем больше мы заработаем). Знаете, по абсолютно достоверной информации - последний вариант пользуется у наших инвесторов всё большей популярностью. (Без шуток.) Кто-то посчитает, что надо просто копить их на депозите и/или в валюте, пока не найдём вариант куда их пристроить (или пока не скопиться нужная сумма). В общем - вариантов масса. И какой из них наиболее правильный - дискуссионная тема.

Если инвестор свято верит в то, что только золото является мерилом богатства и всеобщей вечной ценностью, а квартира в аренду это самая оптимальная инвестиция по соотношению риск/доходность, то проблема "инвестиционного выбора" сужается до варианта - какую квартиру купить для аренды. Куда "девать" арендный доход мы уже знаем...

Если кроме этого инвестор свято верит в то, что единственная характеристика недвижимости это срок её эксплуатации (причём, до состояния "развалится"), точнее соотношение её нынешней стоимости со сроком её эксплуатации (до состояния развалится), то самым оптимальным вложением в недвижимость является шалаш (картонная коробка, бытовка, и т.д.) или ужасно кирпично-железобетонный супер-мега-гипер-бункер (дом, торговый центр и т.д.), короче, что-то очень долговременное...

Применительно к рынке квартир это может объяснить, например, почему монолот-кирпич стоит дороже панели. Рискну предположить, что именно из анализа различий в стоимости этих вариантов и родилась данная теория. А теперь, всё что Вы видите Рентополучатель, Вы пытаетесь "натянуть" на коленку этой теории, пытаетесь всё, что происходит в окружающем мире, объяснить через призму этой теории... Факты, которые не вписываются в данную теорию, которые с трудом ей объясняются, Вы просто игнорируете... Когда всё же старой теории не достаточно, появляются новые "поддерживающие" теории, типа - накопления/сбережения/перепроизводства и т.д. В принципе, это Ваша интелектуальная забава. Ни чего страшного, пока Вы действительно не рискнёте накупить сотню другую бытовок для мега выгодной гастро-аренды или вложится в строительство торгово-делового центра, больше напоминающего укрытие от ядерного взрыва...

Но тут возникла не увязочка. Вы смотрите на свой арендный хрущ и не видите существенной разницы в сроках эксплуатации между ним и новостойкой. Переложение в новостройку как-бы бессмысленно, с точки зрения различий в сроках эксплуатации до состояния развалится (в обозримом для Вас периоде - 50 лет). Но интуитивно, где-то в глубине, Вы понимаете, что то-то не то. Соответственно, скоро родится очередная теория, которая сможет объяснить целесообразность этого переложения, причём она должна обязательно согласовываться с ранее разработанными теориями (ведь ошибаться/заблуждаться мы не можем!) Но это в будущем, а пока что хрущ, что новостройка - всё едино... (ИМХО сейчас Вы как раз находитесь на стадии анализа - а имеет ли смысл перекладываться, и если да, то как это можно объяснить с позиции ранее разработанных теорий. (Ведь "считать в золоте" и/или "считать в долях первоначальной инвестиции" это свято! Это не зыблемо!)).

Отвлёкся.
Далее. Оставаясь в рамках теории Рентополучателя.
Если инвестор определился с квартирой и имеет необходимость какую-то часть арендного дохода тратить, а какую-то сберегать (реинвестировать в золото - это мы уже знаем). То есть ещё два вопроса на которые стоит ответить:

1) Какую часть тратить, а какую реинвестировать. Например, если инвестор желает богатеть равномерно. Ответ очевиден - прикупать всё время одно и то же кол-во золота (если богатство мерить в вечной ценности - в золоте). Данная теория даёт сбой, когда золото начинает дорожать - на тратить остаётся всё меньше, а "кушать" хочется. Не беда! Можно модернизировать теорию богатства. Появляется новое мерило - "в долях первоначального богатства (квартиры, трудоднях и т.д.) Т.к. вариант "выигрыш в казино" не вписывается в эту теорию, то для него применим первоначальное правило - в золоте!. А для "бабушкиной квартиры", например, лучше подходит - мерить в самой квартире. В количестве квартир! (так результаты более приятные получаются, ведь можно ещё поиграть на тему - как посчитать это кол-во квартир, которыми мы "виртуально" располагаем).
Соответственно, когда дорогие квартиры и дешёвое золото у нас "много золота (килограммов)".
Соответственно, когда дорогое золото и дешёвые квартиры у нас "много квартир".

Оговорка.
Что бы "всё было гладко" надо два условия:
- что бы цена золота и цена квартир находились в отрицательной корреляции.
- критически важно мерить всё не в абстрактных квартирах/метрах, а именно в данной, конкретной квартире (условно - в первоначальной "бабушкиной" квартире), т.к. если её стоимость будет изменятся темпами отличными от изменения стоимости другой недвижимости, то снова становится актуальным вопрос своевременного перекладывания из одной недвижимости в другую. Это, в свою очередь, нарушает теорию исключительности влияния на стоимость недвижимости только двух факторов - срока её эксплуатации до состояния развалится и общей экономической ситуации в стране (а она одинакова для любой недвижимости). ИМХО в данный момент идёт разработка новой теории, т.к. различия в темпах дорожания/дешевения той или иной недвижимости, даже находящейся на "похожей" земле, становится всё более очевидным для вас. Верно?

Короче, надо ответить на второй вопрос:
2) Как определить оптимальное время, когда накопленный в золоте арендный доход пора снова реинвестировать в недвижимость. Оставаясь в рамках "старой теории" ответ очевиден - как только скопится минимально достаточная сумма (например на покупку минимально дешёвого участка и заставление его каким-то кол-вом бытовок). Но не всё гладко с корреляциями... , поэтому, пока золото дорожает надо сидеть в золоте и не тратить его на покупку хрущей/бытовок. А вот когда оно перестаёт дорожать... А может не перестаёт? ... Может снова скоро будет дорожать? ... А может цена на золото будет стабильна, а недвижимость начнёт дешеветь, а может наоборот дорожать ступеньками? ... Тогда надо просто в золоте считать... А если всё же золото не будет дорожать относительно недвижимости? ... Тогда надо ... Короче, инвестор играет на рынке золото/арендная недвижимость...

Как-то так.

P.S.
Рентополучатель, Вы хоть сами понимаете пагубность такой теории(й)?
Вы писали, что если считать в деньгах, то можно облажаться.
С моей точки зрения, гораздо быстрее можно облажаться? считая так как Вы.

Например, если волею судьбы, лет 10-15 назад мы стали обладателем крепкого (с большим сроком эксплуатации) "бабушкиного" дома в одном из ранее престижных районов МО, и сдали его в аренду.
Наше богатство, выраженное в кол-ве "бабушкиных домов" прирастает и прирастает. Если сохраняется (ЕСЛИ СОХРАНЯЕТСЯ!) соотношение 200 ставок, например, то мы по прежнему можем тратить там какую-то долю арендной платы, а остальное сберегать (на покупку такого же дома). Арендная плата со временем уменьшается (даже в абсолютном выражении, без учёта дисконтирования и/или альтернативы - в банк под про цент). НО НЕ БЕДА! Ведь стоимость недвижимости тоже уменьшается и мы по прежнему можем с каждой арендной выплаты прикупать себе додьку такого же дома. В домах мы богатеем!
ТОЛЬКО КУШАТЬ ХОЧЕТСЯ Всегда и еда со временем дорожает (зараза такая

Вы становитесь "рабом" своих ранее придуманных теорий и/или принятых после долго анализа решений...
ИМХО это плохое качество для инвестора, даже если все возможные для него варианты инвестиций сузились до рентополучения (арендного дохода).

ИМХО Вы это и сами осознаёте, не даром же задумались над переложением из хруща и/или приобретением арендной недвижимости в других регионах и/или строительством на продажу...
Форум в помощь...
Только не считайте в Гомельских квартирах и/или в бытовках! Считайте в деньгах.
Можно в золоте! Можно, если Вам так удобно! НО ТОЛЬКО НЕ В ПЕРВОНАЧАЛЬТНЫХ инвестициях, а просто в золоте.
Считайте (если Вам так удобнее), что ЛЮБАЯ ваша инвестиция, это просто столько-то кило золота. И из всех возможных будущих инвестиций выбирайте ту, которая сможет Вам БОЛЬШЕ ВСЕГО сгенерировать будущих "золотых потоков".
Золотых потоков в килограммах, а не в "ДОЛЯХ ХРУЩА".

ИМХО гораздо удобней (и правильней!!!) считать в деньгах!
Если пытаться считать в золоте, то на ошибку прогнозирования будущих денежных потоков накладывается ошибка прогнозирования будущей стоимости золота.
Если арендный доход относительно легко прогнозируется, а его изменение (падение) в следствии ухудшение экономической ситуации В НАШЕЙ (!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!) стране можно страховать (хеджировать), то цена на золото определяется на МЕЖДУНАРОДНОМ рынке и, строго говоря, может быть ни как не связана со стоимостью нашей недвижимости и с тем доходом, которые мы от неё получаем.
Понимаете?

[Сергей Тихоненко]

Andreeviliaa, вы бы поучились у Рентополучателя всю суть в нескольких предложениях выдавать, а то такие простыни ваяете...

[Andreeviliaa]

Andreeviliaa, вы бы поучились у Рентополучателя всю суть в нескольких предложениях выдавать, а то такие простыни ваяете...

Тут как бы две темы параллельно существуют.

Применительно к Вашему заглавному посту суть ИМХО очевидна:

1) Любой предприниматель/инвестор оценивает свои будущие вложения по соотношению риск/доходность. Интуитивно или научно. И природа происхождения начального капитала на результат этого анализа не должна оказывать ни какого влияния (с поправкой на издержки перевода).
Если мы твёрдо решили организовать бизнес по продаже помидоров, и считаем именно этот вариант самым оптимальным для себя, то форма в какой мы имеем начальный капитал Ни КАК НЕ СКАЖЕТСЯ НА УСПЕШНОСТИ БИЗНЕСА ПО ПРОДАЖЕ ПОМИДОРОВ.

2) Именно с недвижимостью существуют сильные психологические барьеры. Это не более чем "тараканы в головах людей". Но они есть! И это факт!

[Andreeviliaa]

Продолжение к сути (про помидоры ).

Если мы имеем в качестве начального капитала квартиру, то "остаться в ней" это тоже своего рода инвестиция. Та самая альтернативная инвестиция (альтернативные издержки) с которой мы будем сравнивать вариант "торговать помидорами".
Будем сравнивать по уровню риска и потенциального дохода.

Рассмотрим два крайних варианта.
1) Мы думаем, что квартира будет дорожать немерено. И плата арендная будет расти.
"помидорный бизнес" сулит нам где-то около 30% годовых и немеряный риск.
Очевидно, что остаться в квартире более разумное решение.

2) Квартира дорожать будет в темпах инфляции и то, если мы вовремя переложимся куда надо. С арендным доходом похожая ситуация.
"помидорный бизнес" сулит нам некоторый доход, больший чем оставаться в квартире. Но и большие риски.
Начинать помидорный бизнес или нет?
В данном случае ответ будет индивидуальный для каждого инвестора/предпринимателя.

Более подробный разбор второго варианта потянет на много простыней и выльется в книгу по теории оценки инвестиций на основе реальных опционов, управлению рисками, а так же придётся пересказать практически весь мануал по стратегическому и операционному менеджменту.
Даже если бы имел такое желание, то боюсь, что на это меня просто не хватит...

Имею такое желание, но применительно к теме "строительство индивидуальных домов на продажу в МО. Частными инвесторами-застройщиками".
Стараюсь постепенно его реализовывать...

[Рентополучатель]

Отвлёкся.
Далее. Оставаясь в рамках теории Рентополучателя.
Если инвестор определился с квартирой и имеет необходимость какую-то часть арендного дохода тратить, а какую-то сберегать (реинвестировать в золото - это мы уже знаем). То есть ещё два вопроса на которые стоит ответить:


1) Какую часть тратить, а какую реинвестировать. Например, если инвестор желает богатеть равномерно. Ответ очевиден - прикупать всё время одно и то же кол-во золота (если богатство мерить в вечной ценности - в золоте).
Не одно и тоже количество, а на равные части дохода. Это позволит не покупать много по дорогой цене.
Данная теория даёт сбой, когда золото начинает дорожать - на тратить остаётся всё меньше, а "кушать" хочется. Не беда! Можно модернизировать теорию богатства. Появляется новое мерило - "в долях первоначального богатства (квартиры, трудоднях и т.д.) Т.к. вариант "выигрыш в казино" не вписывается в эту теорию, то для него применим первоначальное правило - в золоте!. А для "бабушкиной квартиры", например, лучше подходит - мерить в самой квартире. В количестве квартир! (так результаты более приятные получаются, ведь можно ещё поиграть на тему - как посчитать это кол-во квартир, которыми мы "виртуально" располагаем).
Соответственно, когда дорогие квартиры и дешёвое золото у нас "много золота (килограммов)".
Соответственно, когда дорогое золото и дешёвые квартиры у нас "много квартир".
Мы меряем новые инвестиции.
к примеру вы мне предложили бизнес в 2010 году летом 25% годовых в рублях на четыре года. К примеру я все эти деньги получил и вы меня не обманули Тогда вопрос сколько я заработал - идеально смотрится если посмотреть на альтернативные вложения что было бы в хрущах и что было бы если я остался в золотых победоносцах.


Оговорка.
Что бы "всё было гладко" надо два условия:
- что бы цена золота и цена квартир находились в отрицательной корреляции.
это не обязательно стоимость квартиры в золоте это синусоида и вы спокойно "катаетесь на волнах"
- критически важно мерить всё не в абстрактных квартирах/метрах, а именно в данной, конкретной квартире (условно - в первоначальной "бабушкиной" квартире), т.к. если её стоимость будет изменятся темпами отличными от изменения стоимости другой недвижимости, то снова становится актуальным вопрос своевременного перекладывания из одной недвижимости в другую.
скорее наоборот хрущ в центре даже дорожает относительно другой недвижимости.
Это, в свою очередь, нарушает теорию исключительности влияния на стоимость недвижимости только двух факторов - срока её эксплуатации до состояния развалится и общей экономической ситуации в стране (а она одинакова для любой недвижимости). ИМХО в данный момент идёт разработка новой теории, т.к. различия в темпах дорожания/дешевения той или иной недвижимости, даже находящейся на "похожей" земле, становится всё более очевидным для вас. Верно?

Короче, надо ответить на второй вопрос:
2) Как определить оптимальное время, когда накопленный в золоте арендный доход пора снова реинвестировать в недвижимость.
Это вопрос самый важный
Оставаясь в рамках "старой теории" ответ очевиден - как только скопится минимально достаточная сумма (например на покупку минимально дешёвого участка и заставление его каким-то кол-вом бытовок). Но не всё гладко с корреляциями... ,
поэтому,
не поэтому
потому что синусоида
пока золото дорожает надо сидеть в золоте и не тратить его на покупку хрущей/бытовок. А вот когда оно перестаёт дорожать... А может не перестаёт? ... Может снова скоро будет дорожать? ... А может цена на золото будет стабильна, а недвижимость начнёт дешеветь, а может наоборот дорожать ступеньками? ... Тогда надо просто в золоте считать... А если всё же золото не будет дорожать относительно недвижимости? ... Тогда надо ... Короче, инвестор играет на рынке золото/арендная недвижимость...
инвестор не играет он считает
Если видна синусоида то можно разбить ее на 4 этапа.
1 этап купить квартиру на скопленное золото
2 откладывать золото с низкой интенсивностью
3. откладывать золото с высокой интенсивностью
4. продать квартиру за золото
5. Ждать 1 этапа.


P.S.
Рентополучатель, Вы хоть сами понимаете пагубность такой теории(й)?
Вы писали, что если считать в деньгах, то можно облажаться.
С моей точки зрения, гораздо быстрее можно облажаться? считая так как Вы.

Например, если волею судьбы, лет 10-15 назад мы стали обладателем крепкого (с большим сроком эксплуатации) "бабушкиного" дома в одном из ранее престижных районов МО, и сдали его в аренду.
Наше богатство, выраженное в кол-ве "бабушкиных домов" прирастает и прирастает.
Оно прирастает к примеру в хрущах.
Если сохраняется (ЕСЛИ СОХРАНЯЕТСЯ!) соотношение 200 ставок,
может быть и 100 ставок и 150 это сейчас для удобства взято 200 сейчас в хрущах примерно 170
например, то мы по прежнему можем тратить там какую-то долю арендной платы, а остальное сберегать (на покупку такого же дома). Арендная плата со временем уменьшается (даже в абсолютном выражении, без учёта дисконтирования и/или альтернативы - в банк под про цент).
Это почему? Она как была к примеру 3 николаевских червонца так и через 10 лет осталась 3 червонца
НО НЕ БЕДА! Ведь стоимость недвижимости тоже уменьшается
да стоимость жилья падает но коэффициент с годами на одно и тоже жилье растет если вы купите старый фонд комнату то легко получите не 170 коэффициент а 100 (сотый)
и мы по прежнему можем с каждой арендной выплаты прикупать себе додьку такого же дома. В домах мы богатеем!
мы реально богатеем
новый дом кирпич может вначале своей арендной службы высветить 250 коэффициент а на уровне хруща у него уже 170 коэф ., а на уровне довоенных уже 120.
ТОЛЬКО КУШАТЬ ХОЧЕТСЯ Всегда и еда со временем дорожает (зараза такая

Вы становитесь "рабом" своих ранее придуманных теорий и/или принятых после долго анализа решений...
ИМХО это плохое качество для инвестора, даже если все возможные для него варианты инвестиций сузились до рентополучения (арендного дохода).

ИМХО Вы это и сами осознаёте, не даром же задумались над переложением из хруща и/или приобретением арендной недвижимости в других регионах и/или строительством на продажу...
Форум в помощь...
Только не считайте в Гомельских квартирах и/или в бытовках! Считайте в деньгах.
Можно в золоте! Можно, если Вам так удобно! НО ТОЛЬКО НЕ В ПЕРВОНАЧАЛЬТНЫХ инвестициях, а просто в золоте.
нет, если я продал хрущ , то буду считать в хрущах + потерянный арендный доход.
Считайте (если Вам так удобнее), что ЛЮБАЯ ваша инвестиция, это просто столько-то кило золота. И из всех возможных будущих инвестиций выбирайте ту, которая сможет Вам БОЛЬШЕ ВСЕГО сгенерировать будущих "золотых потоков".
Золотых потоков в килограммах, а не в "ДОЛЯХ ХРУЩА".
Это почему ? Потому что это вам невыгодно?
Потому что норма дисконтирования в хрущах самая высокая и вам это не нравится?
Хрущ был в 2010 году был 115 т. р. метр а стал почти 165 + аренда в 6% в золоте давала сохранность денежного потока
Итого получается за четыре года 43% +24% =67% Корень четвертой степени из 1,67 = 13,67%
вас что не устраивает эта процентовка в 13,67% для ставки дисконтирования?
ИМХО гораздо удобней (и правильней!!!) считать в деньгах!
Если пытаться считать в золоте, то на ошибку прогнозирования будущих денежных потоков накладывается ошибка прогнозирования будущей стоимости золота.
Если арендный доход относительно легко прогнозируется, а его изменение (падение) в следствии ухудшение экономической ситуации В НАШЕЙ (!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!) стране можно страховать (хеджировать), то цена на золото определяется на МЕЖДУНАРОДНОМ рынке и, строго говоря, может быть ни как не связана со стоимостью нашей недвижимости и с тем доходом, которые мы от неё получаем.
Понимаете?
Вы даже не знаете как хорошо я понимаю что такое цена на международном рынке и что такое цена на нашем реальном

[Рентополучатель]

Продолжение к сути (про помидоры ).

Если мы имеем в качестве начального капитала квартиру, то "остаться в ней" это тоже своего рода инвестиция. Та самая альтернативная инвестиция (альтернативные издержки) с которой мы будем сравнивать вариант "торговать помидорами".

В данном случае ответ будет индивидуальный для каждого инвестора/предпринимателя.

Более подробный разбор второго варианта потянет на много простыней и выльется в книгу по теории оценки инвестиций на основе реальных опционов, управлению рисками, а так же придётся пересказать практически весь мануал по стратегическому и операционному менеджменту.
Даже если бы имел такое желание, то боюсь, что на это меня просто не хватит...

Имею такое желание, но применительно к теме "строительство индивидуальных домов на продажу в МО. Частными инвесторами-застройщиками".
Стараюсь постепенно его реализовывать...

Нет ничего сложного. Если вы так любите рубли и стандартный набор инструментария то ставка дисконтирования всех доходов с помидорного бизнеса должна рассчитываться под 13, 67 % . Ведь аренда это пассивный доход.