покупать ли на растущем рынке или копить на депозите 488 / 36113

Asti495 писал(а):
Я по воскресеньям не подаю.

Сразу видно, приличная девушка. Ломается! Таких нужно силой брать, а не спрашивать:
-можно я тебя поцелую?
-можно ты поцелуешь меня в...
;;-)))

Asti495 писал(а):
bhr писал(а):
смайлики в ход пошли. к рассмотренному мной примеру и моему расчету претензии есть?
может, ощибки какие нашли?

bhr,
тема ради клоуна была напрасной.
Кажется Вам пора это признать и закрыть ее за бесперспективностью))

на самом деле я два плюса увидел. Методика евоная понравилась. потому по ней разобрал конкретный пример. и сейчас, пока с ним спорил - сидя за компом параллельно закадрил девушку.
Думаю, куда пригласить для начала.
а так бы ушел гулять, ее бы кто другой закадрил.

bhr писал(а):
на самом деле я два плюса увидел. Методика евоная понравилась. потому по ней разобрал конкретный пример. и сейчас, пока с ним спорил - сидя за компом параллельно закадрил девушку.
Думаю, куда пригласить для начала.
а так бы ушел гулять, ее бы кто другой закадрил.

Со мной спорить не надо, бесперспективное это дело. Спорить надо с собой, сомневаться, искать альтернативные методы и источники. В качестве примера, дал расклад по своей гнилушке, можете разобрать, а я, на досуге, посмотрю, что у нас там с инвестициями Лазанья, которые не дают Вам покоя. Интересно, а Вы в девушек так же инвестируете, как в квартиры!?

Что-то вы все ходите по кругу без результата.

Давай посчитаем на реальном примере. Так как все нижеупомянутые сделки проводила сама, то и ситуацию знаю досконально.
Итак, дано:

В декабре 2013 года куплена малогабаритная "гнилушка" в Перово в кирпичной 5ке с ремонтом и мебелью за 4,42 млн.
Из них 2 млн - накопления (ранее лежали на депозите под 12%)
И 2,42 млн ипотека под 11% годовых.

В январе 2014 получены ключи и квартира сразу, без копейки вложений (все уже было!) сдана в аренду за 31 т.р. Из них около 2 т.р. коммуналка, 29 т.р. чистыми.

За 2 года, к декабрю 2015 ипотеку планируется полностью погасить. Переплата, согласно кредитному калькулятору и графику платежей, составит за весь срок примерно 280 т.р.
В январе 2016 квартиру планируется продать. Цена ее на тот момент неизвестна, но на сегодня я ее оцениваю в 5-5,2 млн руб.

Считаем:
1) Неполученная прибыль по депозиту (без "капы") - 480 т.р. (вряд ли инвестор переложил бы эти деньги в банк "Рога и копыта" под 18% годовых в декабре 2014, доллары тоже покупать не стал бы, поэтому сугубо консервативный сценарий)
2) Переплата по кредиту - 280 т.р. Плюс тыщ 180 допрасходы (комиссия, 2 годовых страховки, регистрация, ячейка)
Итого - 940 т.р. убытков

Теперь считаем прибыток:
1) Доходы от аренды 29х24=696 т.р.
2) Рост стоимости квартиры - минимум 600 т.р.
Итого порядка 1,3 млн руб.

1,3 млн - 0,94 млн = 360 т.р.

Немного, конечно, но все-таки.
Добавим сюда отсутствие беспокойства за свои сбережения на протяжении 2 лет, и уже получим ощутимую выгоду...

Гамбринус

Аня Моисеева писал(а):

Теперь считаем прибыток:
1) Доходы от аренды 29х24=696 т.р.
2) Рост стоимости квартиры - минимум 600 т.р.
Итого порядка 1,3 млн руб.

1,3 млн - 0,94 млн = 360 т.р.

Добавим сюда отсутствие беспокойства за свои сбережения на протяжении 2 лет, и уже получим ощутимую выгоду...

Халтурно считаете Аня

. Вычтем еще 13% налога с 600-800 тыщ, которые вы предполагаете получить сверху от цены покупки и скорректируйте все затраты на курс доллара. Одни убытки получаются :du_ma_et:

За 5.2 на малогабаритную гнилушку в Перово еще покупателей поискать надо, не факт, что найдете.

Гамбринус писал(а):
Аня Моисеева писал(а):
Теперь считаем прибыток:
1) Доходы от аренды 29х24=696 т.р.
2) Рост стоимости квартиры - минимум 600 т.р.
Итого порядка 1,3 млн руб.

1,3 млн - 0,94 млн = 360 т.р.

Добавим сюда отсутствие беспокойства за свои сбережения на протяжении 2 лет, и уже получим ощутимую выгоду...

Халтурно считаете Аня . Вычтем еще 13% налога с 800 тыщ, которые вы предполагаете получить сверху от цены покупки и скорректируйте на курс доллара. Одни убытки получаются

Я никогда ничего не делаю халтурно

13% с 600 т.р. (минимальная наценка) - 78 т.р., с 800 - 104 т.р.
Погоды эти суммы не сделают, к тому же, мы все прекрасно знаем альтернативные варианты..

Про доллар уже писала, не все люди готовы хранить деньги в валюте.
В данном случае, если бы деньги остались на депозите, это были бы рубли.

Аня Моисеева писал(а):

13% с 600 т.р. (минимальная наценка) - 78 т.р., с 800 - 104 т.р.
Погоды эти суммы не сделают, к тому же, мы все прекрасно знаем альтернативные варианты..

Про доллар уже писала, не все люди готовы хранить деньги в валюте.
В данном случае, если бы деньги остались на депозите, это были бы рубли.

Добавим, кстати, налоговый вычет 260 т.р. + вычет с % по ипотеке 36 т.р. - это еще почти 300 т.р. (при условии, что покупка квартиры первая и последняя, иначе получать вычет с этой квартиры не имеет смысла)

Аня Моисеева писал(а):
Что-то вы все ходите по кругу без результата.

Давай посчитаем на реальном примере. Так как все нижеупомянутые сделки проводила сама, то и ситуацию знаю досконально.
Итак, дано:

В декабре 2013 года куплена малогабаритная "гнилушка" в Перово в кирпичной 5ке с ремонтом и мебелью за 4,42 млн.
Из них 2 млн - накопления (ранее лежали на депозите под 12%)
И 2,42 млн ипотека под 11% годовых.

В январе 2014 получены ключи и квартира сразу, без копейки вложений (все уже было!) сдана в аренду за 31 т.р. Из них около 2 т.р. коммуналка, 29 т.р. чистыми.

За 2 года, к декабрю 2015 ипотеку планируется полностью погасить. Переплата, согласно кредитному калькулятору и графику платежей, составит за весь срок примерно 280 т.р.
В январе 2016 квартиру планируется продать. Цена ее на тот момент неизвестна, но на сегодня я ее оцениваю в 5-5,2 млн руб.

Считаем:
1) Неполученная прибыль по депозиту (без "капы") - 480 т.р. (вряд ли инвестор переложил бы эти деньги в банк "Рога и копыта" под 18% годовых в декабре 2014, доллары тоже покупать не стал бы, поэтому сугубо консервативный сценарий)
2) Переплата по кредиту - 280 т.р. Плюс тыщ 180 допрасходы (комиссия, 2 годовых страховки, регистрация, ячейка)
Итого - 940 т.р. убытков

Теперь считаем прибыток:
1) Доходы от аренды 29х24=696 т.р.
2) Рост стоимости квартиры - минимум 600 т.р.
Итого порядка 1,3 млн руб.

1,3 млн - 0,94 млн = 360 т.р.

Немного, конечно, но все-таки.
Добавим сюда отсутствие беспокойства за свои сбережения на протяжении 2 лет, и уже получим ощутимую выгоду...

Вычтите услуги риэлтора 2х100 тыс рублей.

Добавьте проценты по ставкам сбербанка в январе 2015 -18-20%

К коммуналке добавьте новые платежи за капремонт

Добавьте налог на имущество

Добавьте простой при сдаче в аренду

Добавьте коммиссию риэлтора при сдаче

Добавьте самое главное - вместо платы по ипотеке вы бы клали эти деньги в банк была бы капитализация процентов то есть переплата по кредиту по факту Выше.

Напоследок переоцениваем квартиру - приводим к реальности то есть не 5 миллионов.

Пересчитаем и прослезимся .

Аня Моисеева писал(а):
Добавим сюда отсутствие беспокойства за свои сбережения на протяжении 2 лет

Добавим сюда отсутствие возможности быстро извлечь эти деньги из кирпича, если они срочно потребовались.

Аня Моисеева писал(а):
В январе 2016 квартиру планируется продать

Продаваться же будет по феншую, без живущих арендаторов? Т.е. еще вычесть (количество месяцев экспозиции) * 29 т.р. арендных.

Приятно почитать отчёт по теме... спасибо, Аня. В данный момент квартира так и сдаётся за 31 тыр.? Сколько арендаторов сменили? Ремонт не планируете делать? Всё-таки, какие-то накладные расходы присутствуют? В целом, как я и писАл - консервативный инвест, позволяющий остаться при своих. Ничего не выиграл, зато и не проиграл. Тем более, работая с понятным для себя активом. Хотя, я бы на Вашем месте, зафиксил в декабре депо в каком-нибудь квазибанке и все свободные средства направлял туда, а перед продажей гнилушки разом сделал ДП, выгода была бы ощутимой.