Оцените однушку на Бабушкинской 96 / 3478

[Унесенный ветром]

Ну вы троллите же.

Нет, я правда не понимаю.
Вот у ТС общий метраж 33 метра, кухня 8.
Допустим в Циане выставили фильтры: общая площадь от 32 до 34 метров, кухня от 7 до 9 метров и так по всем параметрам, правильно?
Задали поиск, Циан насыпал по всей Москве сопоставимых вариантов.
Дальше что, как оценивать конкретную квартиру?

Там этих вариантов то с кухней от 7 кот наплакал. Вы действительно не видите что можно считать аналогом?

общая площадь от 32 до 34 метров, кухня от 7 до 9 метров - Москва и МО 469 вариантов - кот наплакал, ну может быть, а сколько надо?
Вообще оценщики, как я заметил, в своих альбомах тремя сопоставимыми(в той или иной степени) вариантами довольствуются.
Вы можете без риторических вопросов, на конкретном примере ТС описать метод оценки?
Будем считать, что я ничего не вижу в упор.

[Asia_2018]

Я сейчас с мобильного. Нету инструментов под рукой.
Не глядя в циан сейчас.
Фильтр на тип дома (панель, кирпич, блочка, монолиты убираем). Фильтр на наличие балкона. Убираем первый этаж.
В качестве аналогов будет внутримкад. Вариантов останется мало.
Далее смотрим визуально по карте расстояние до метро примерно аналогичное, и чтоб спальник сопоставимой зелени и по стилю похожий.
Я особо на таком расстоянии пешком вариков не увидела, и всё что есть убитое.
То есть я не вижу конкурентов то, если к этому расстоянию до метро и метражу кухни добавить ремонт. Т.е. дно не ниже 6 точно, по кухне+расстоянию. Я б даже за 7 выставила, если с ремонтом, посмотреть на реакцию, т.к. это можно считать евродвушкой, на семью с детьми и конкурент - двушки. И ещё бы в рекламе 3ий этаж сделать, хотя преступление, понимаю, и как двушку выставить ))

[Унесенный ветром]

Я сейчас с мобильного. Нету инструментов под рукой.
Не глядя в циан сейчас.
Фильтр на тип дома (панель, кирпич, блочка, монолиты убираем). Фильтр на наличие балкона. Убираем первый этаж.
В качестве аналогов будет внутримкад. Вариантов останется мало.
Далее смотрим визуально по карте расстояние до метро примерно аналогичное, и чтоб спальник сопоставимой зелени и по стилю похожий.
Я особо на таком расстоянии пешком вариков не увидела, и всё что есть убитое.
То есть я не вижу конкурентов то, если к этому расстоянию до метро и метражу кухни добавить ремонт. Т.е. дно не ниже 6 точно, по кухне+расстоянию. Я б даже за 7 выставила, если с ремонтом, посмотреть на реакцию, т.к. это можно считать евродвушкой, на семью с детьми и конкурент - двушки. И ещё бы в рекламе 3ий этаж сделать, хотя преступление, понимаю, и как двушку выставить ))

Давайте подождём как вам будет удобно, мы же не спешим, а хотим разобраться.
И лучше бы не общие слова, а конкретные примеры которые вы предлагаете взять для сравнения и оценки.
Точка отсчёта у нас есть - квартира ТС.
Только спальник спальнику рознь, при прочих равных(расстояние до метро, наличие зелени и тд) и как тут в общем случае находить равноценные районы мне не понятно.

[Asia_2018]

Я сейчас с мобильного. Нету инструментов под рукой.
Не глядя в циан сейчас.
Фильтр на тип дома (панель, кирпич, блочка, монолиты убираем). Фильтр на наличие балкона. Убираем первый этаж.
В качестве аналогов будет внутримкад. Вариантов останется мало.
Далее смотрим визуально по карте расстояние до метро примерно аналогичное, и чтоб спальник сопоставимой зелени и по стилю похожий.
Я особо на таком расстоянии пешком вариков не увидела, и всё что есть убитое.
То есть я не вижу конкурентов то, если к этому расстоянию до метро и метражу кухни добавить ремонт. Т.е. дно не ниже 6 точно, по кухне+расстоянию. Я б даже за 7 выставила, если с ремонтом, посмотреть на реакцию, т.к. это можно считать евродвушкой, на семью с детьми и конкурент - двушки. И ещё бы в рекламе 3ий этаж сделать, хотя преступление, понимаю, и как двушку выставить ))

Давайте подождём как вам будет удобно, мы же не спешим, а хотим разобраться.
И лучше бы не общие слова, а конкретные примеры которые вы предлагаете взять для сравнения и оценки.
Точка отсчёта у нас есть - квартира ТС.
Только спальник спальнику рознь, при прочих равных(расстояние до метро, наличие зелени и тд) и как тут в общем случае находить равноценные районы мне не понятно.

Сорян, я в ближайшее время буду пребывать на фазенде и не могу выделить время на такое.
Отфильтруйте как я сказала и в диапазоне цен 5.5-8 и увидите.

[Унесенный ветром]

Я сейчас с мобильного. Нету инструментов под рукой.
Не глядя в циан сейчас.
Фильтр на тип дома (панель, кирпич, блочка, монолиты убираем). Фильтр на наличие балкона. Убираем первый этаж.
В качестве аналогов будет внутримкад. Вариантов останется мало.
Далее смотрим визуально по карте расстояние до метро примерно аналогичное, и чтоб спальник сопоставимой зелени и по стилю похожий.
Я особо на таком расстоянии пешком вариков не увидела, и всё что есть убитое.
То есть я не вижу конкурентов то, если к этому расстоянию до метро и метражу кухни добавить ремонт. Т.е. дно не ниже 6 точно, по кухне+расстоянию. Я б даже за 7 выставила, если с ремонтом, посмотреть на реакцию, т.к. это можно считать евродвушкой, на семью с детьми и конкурент - двушки. И ещё бы в рекламе 3ий этаж сделать, хотя преступление, понимаю, и как двушку выставить ))

Давайте подождём как вам будет удобно, мы же не спешим, а хотим разобраться.
И лучше бы не общие слова, а конкретные примеры которые вы предлагаете взять для сравнения и оценки.
Точка отсчёта у нас есть - квартира ТС.
Только спальник спальнику рознь, при прочих равных(расстояние до метро, наличие зелени и тд) и как тут в общем случае находить равноценные районы мне не понятно.

Сорян, я в ближайшее время буду пребывать на фазенде и не могу выделить время на такое.
Отфильтруйте как я сказала и в диапазоне цен 5.5-8 и увидите.

Отфильтровал по вашей инструкции, действительно осталось два десятка, из них на севере три штуки и две из них у МКАД.
Что с этим делать как сравнивать и оценивать квартиру ТС я не знаю.
Буду ждать вашего возвращения.

[Белова Анна]

То есть я не вижу конкурентов то, если к этому расстоянию до метро и метражу кухни добавить ремонт. Т.е. дно не ниже 6 точно, по кухне+расстоянию.

А далее, когда даже найдете десяток конкурентов (по Москве)..посмотрите их лично, посмотрите на собов, да на доки.. сядите да и заплачите..тк и второй этаж "над магазином" это плохо, а все остальное в бюджет 6,5 еще хуже. В экономном экономе по прежнему выбор плохой..что на руку продавцу второго этажа с магазином..и что просто ужасно на подбор и альтернативы)))

[Asia_2018]

Давайте подождём как вам будет удобно, мы же не спешим, а хотим разобраться.
И лучше бы не общие слова, а конкретные примеры которые вы предлагаете взять для сравнения и оценки.
Точка отсчёта у нас есть - квартира ТС.
Только спальник спальнику рознь, при прочих равных(расстояние до метро, наличие зелени и тд) и как тут в общем случае находить равноценные районы мне не понятно.

Сорян, я в ближайшее время буду пребывать на фазенде и не могу выделить время на такое.
Отфильтруйте как я сказала и в диапазоне цен 5.5-8 и увидите.

Отфильтровал по вашей инструкции, действительно осталось два десятка, из них на севере три штуки и две из них у МКАД.
Что с этим делать как сравнивать и оценивать квартиру ТС я не знаю.
Буду ждать вашего возвращения.

Ну фотки гляньте что-ли, вулыхи и слишком хорошие кирпичи или наоборот старые с колонками исключите.
Метраж до метро линейкой померьте.
Метраж от 30 можно поставить для расширения выборки, с метражом жилой поиграть.
Районы без заморочек - типа дома панельки и зелень вокруг - значит похожи. Без заморочек по контингенту.

[Унесенный ветром]

Сорян, я в ближайшее время буду пребывать на фазенде и не могу выделить время на такое.
Отфильтруйте как я сказала и в диапазоне цен 5.5-8 и увидите.

Отфильтровал по вашей инструкции, действительно осталось два десятка, из них на севере три штуки и две из них у МКАД.
Что с этим делать как сравнивать и оценивать квартиру ТС я не знаю.
Буду ждать вашего возвращения.

Ну фотки гляньте что-ли, вулыхи и слишком хорошие кирпичи или наоборот старые с колонками исключите.
Метраж до метро линейкой померьте.
Метраж от 30 можно поставить для расширения выборки, с метражом жилой поиграть.
Районы без заморочек - типа дома панельки и зелень вокруг - значит похожи. Без заморочек по контингенту.

Для меня главная загадка в вашем методе – это сравнение районов.
Метрополитен уже охватил почти все районы, панельки в большом количестве и зелень вокруг есть почти везде в спальных районах.
Есть рейтинги районов и округов Москвы по уровню цен на жильё, например ИРН, Май 2019 года:
внешняя ссылка
Может в ваш метод добавить подобный рейтинг и тогда достоверности сильно прибавится?
Бабушкинский район граничит с Южным, Северным Медведково, Свиблово, Лосиноостровским и Ярославскими районами.
Бабушкинский район и Южное Медведково ИРН ставит на одну ступень, на 51 место (155 633 руб/м2) , Свиблово на 35 место (174 625 руб/м2), Северное Медведково на 56 место, а Лосиноостровский и Ярославский на 72 место (139 298 руь/м2).
То есть, если опираться на рейтинг районов ИРН, то корректно без поправок сравнивать Бабушкинский только с Южным Медведково.
При сравнении с другими районами, при прочих равных, нужно вносить поправку.

[Asia_2018]

Вы же ж дно щупаете, т.е почем можно купить схожие характеристики дешевле. Так что районы с рейтингом хуже, но принципиально схожие вполне конкурент.
Районы чуть лучше также конкурент, вай нот. Тем более если в них есть лучшее дешевле вашего. Пристальное внимание на них ))

[Унесенный ветром]

Вы же ж дно щупаете, т.е почем можно купить схожие характеристики дешевле. Так что районы с рейтингом хуже, но принципиально схожие вполне конкурент.
Районы чуть лучше также конкурент, вай нот. Тем более если в них есть лучшее дешевле вашего. Пристальное внимание на них ))

Я не дно щупаю, а пытаюсь разобраться в вашем методе, который хромал в существенном моменте.
Пытался понять, что вы имеете в виду, т.к. конкретики не было, а районы измерялись наличием зелени и расстоянием до метро.
Но теперь вы вооружены и можете вносить поправки, а иначе ваш метод был пальцем в небо)))