"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

ЭтоЕщеКто

izpitera писал(а):
ЭтоЕщеКто, помогите пожалуйста разобраться с таким вопросом.
На заре приватизации, до 1994 года в Санкт-Петербурге приватизировали коммунальные квартиры в общую совместную собственность или приватизировали родственники квартиру в общую совместную собственность. В прошлом году один из участников совместной собственности умер. Двое других (не супруги) обратились к нотариусу, нотариус выделил доли и они вступили в наследство за умершим. Вопрос вот в чем: владение долями у них начинается с прошлого года и при продаже долей они должны будут заплатить налог. С другой стороны, они владели всей квартирой с 1990 года.

Почти аналогичный вопрос, правда, в отношении совместной собственности супругов, был рассмотрен КС РФ в Определении от 2 ноября 2006 года № 444-O. Из этого Определения можно сделать вывод, что для определения срока владения на праве собственности имуществом в целях налогообложения, определяемого в соответствии с п. 17.1. ст. 217 НК РФ и п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в этот срок нужно засчитывать не только срок владения долей в праве общей долевой собственности, но и срок владения квартирой на праве общей совместной собственности, которая была преобразована в общую долевую собственность.

При преобразование общей совместной собственности в общую долевую не прекращается само право собственности, а лишь определяются доли каждого участника общей собственности на имущество.

При этом, как, указал КС РФ, право на налоговый вычет должно ставится в зависимость не от правоподтверждающих документов, т.е. от даты, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права на долю в общем имуществе, а от правоустанавливающих обстоятельств, в частности от основания и момента возникновения права собственности на соответствующее имущество налогоплательщика в соответствии с гражданским законодательством.

Посмотреть это Определение КС РФ можно здесь: внешняя ссылка

Поэтому при продаже такой квартиры, доход, полученный в части доли, принадлежащих налогоплательщику с учетом срока владения квартирой на праве общей совместной собственности 3 года и более, освобожден от НДФЛ на основании п. 17. 1 ст. 217 НК РФ, а в части доли, полученной по наследству и принадлежащей налогоплательщику менее 3-х лет облагается НДФЛ с учетом права на налоговый имущественный вычет, предусмотренный п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

izpitera писал(а):
Второй вопрос. Юрист утверждает, что с 1994 года понятие совместной собственности может применяться только к супругам. А ранее возникшая совместная собственность между не супругами является незаконной и надо было ее переоформить в долевую собственность, а они этого не сделали. Это так? Нигде не нашла такого требования.
Спасибо.

С мнением этого юриста согласиться нельзя. В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Таким образом, общая совместная собственность может возникнуть исключительно в случаях прямо предусмотренных законом. При этом, кроме случая возникновения общей совместной собственности на общее имущество нажитое супругами (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ), закон также предусматривает и другие случаи, например, возникновение общей совместной собственности на общее имущество у членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст.257 ГК РФ), в т.ч. и возникновение общей совместной собственности на жилое помещение при его приватизации до 31 мая 2001 года, если такой вид общей долевой собственности был выбран участниками приватизации в соответствии с действующей в то время редакцией Закона о приватизации жилых помещений в РФ.

В соответствии со ст. 3.1 указанного закона в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.

Поэтому специально заранее преобразовывать право общей совместной собственности на жилое помещение в право общей долевой собственности и переоформлять документы в таких случая не нужно, только если участники общей собственности хотят отойти от принципа равенства определения долей и определить доли каждого в других размерах. Это можно сделать по обоюдному согласию всех участников совместной собственности, заключив соглашение об определении долей в праве собственности на общее имущество. Исходя из принципа равенства, доли участников общей собственности могут быть определены также по требованию любого участника общей совместной собственности в судебном порядке. Но ставить вопрос о недействительности таких прав в этом случае просто недопустимо, тем более юристу.

Agent001 писал(а):
Вдогонку к вопросу выше...

Квартира была разделена на две доли.
Собственник первой доли(оформленной лет 8 назад) получил по наследству вторую долю - и получает через пару недель свидетельство о праве на собственность на эту свежеполученную по наследству долю.

При продаже квартиры может ли он одновременно продать свежеоформленную долю за 1 миллион, а свою старую долю за цену квартиры минус миллион.
Цель - сделать квартиру более привлекательной для ипотечников, дабы в дкп( скорее в двух дкп) отразить полную стоимоть квартиры без попадания на налог

Можно попробовать сделать это разными договорами купли-продажи долей. Но, так как речь идет об одном продавце и покупателе, есть опасность, что эти договоры купли-продажи долей могут признать в соответствии со ст. 170 ГК РФ сделками, прикрывающими договор купли-продажи квартиры. Кроме того, для покупателя-ипотечника такой вариант вообще вряд ли приемлем, так как банк дает ему кредит на покупку не долей, а квартиры, которую он берет в залог в обеспечение возврата кредитных средств. Банк вряд ли будет участвовать в такой схеме, хотя после того, как банки стали прикрывать вместе с покупателями-заемщиками деньги продавцам…, утверждать это не берусь.

ЭтоЕщеКто писал(а):
izpitera писал(а):
ЭтоЕщеКто, помогите пожалуйста разобраться с таким вопросом.
На заре приватизации, до 1994 года в Санкт-Петербурге приватизировали коммунальные квартиры в общую совместную собственность или приватизировали родственники квартиру в общую совместную собственность. В прошлом году один из участников совместной собственности умер. Двое других (не супруги) обратились к нотариусу, нотариус выделил доли и они вступили в наследство за умершим. Вопрос вот в чем: владение долями у них начинается с прошлого года и при продаже долей они должны будут заплатить налог. С другой стороны, они владели всей квартирой с 1990 года.

Почти аналогичный вопрос, правда, в отношении совместной собственности супругов, был рассмотрен КС РФ в Определении от 2 ноября 2006 года № 444-O. Из этого Определения можно сделать вывод, что для определения срока владения на праве собственности имуществом в целях налогообложения, определяемого в соответствии с п. 17.1. ст. 217 НК РФ и п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в этот срок нужно засчитывать не только срок владения долей в праве общей долевой собственности, но и срок владения квартирой на праве общей совместной собственности, которая была преобразована в общую долевую собственность.

При преобразование общей совместной собственности в общую долевую не прекращается само право собственности, а лишь определяются доли каждого участника общей собственности на имущество.

При этом, как, указал КС РФ, право на налоговый вычет должно ставится в зависимость не от правоподтверждающих документов, т.е. от даты, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права на долю в общем имуществе, а от правоустанавливающих обстоятельств, в частности от основания и момента возникновения права собственности на соответствующее имущество налогоплательщика в соответствии с гражданским законодательством.

Посмотреть это Определение КС РФ можно здесь: внешняя ссылка

Поэтому при продаже такой квартиры, доход, полученный в части доли, принадлежащих налогоплательщику с учетом срока владения квартирой на праве общей совместной собственности 3 года и более, освобожден от НДФЛ на основании п. 17. 1 ст. 217 НК РФ, а в части доли, полученной по наследству и принадлежащей налогоплательщику менее 3-х лет облагается НДФЛ с учетом права на налоговый имущественный вычет, предусмотренный п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

А вот, исходя из содержания Письма Минфина № 03-04-05/7-479 20.08.2010, которое написано в духе указанного выше Определения КС РФ от 2 ноября 2006 года № 444-O, если определенную долю наследодателя в праве общей совместной собственности унаследовал кто-то из сособственников квартиры, которому квартира ранее принадлежала вместе с наследодателем на праве общей совместной собственности, то 3-х летний срок владения на праве собственности следует исчислять с момента возникновения права общей совместной собственности в отношении всей квартиры. И следовательно весь доход от продажи квартиры в этом случае не подлежит налогообложению.

Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
№ 03-04-05/7-479 20.08.2010

Вопрос: Прошу проконсультировать по вопросу налога на доходы с продажи жилья и налогового вычета. Мы с супругом (участник ВОВ, скончался в ноябре 2009 г.) имели в общей совместной собственности, без выделения долей, двухкомнатную квартиру. В мае 2010 года я вступила в наследство по закону, предварительно выделив 1/2 долю в этой квартире, получила свидетельство о гос. регистрации права. Теперь хочу эту квартиру продать, чтобы съехаться со своей дочерью и зятем (они тоже продают свою квартиру, покупают большую, чтобы жить всем вместе). Могу ли я не платить налог с продажи унаследованной половины? Ведь в течение 18 лет это была общая совместная собственность. Долю я выделила, только чтобы вступить в наследство.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение от 12.06.2010 по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000 000 рублей.

Из обращения следует, что в связи со смертью супруга в мае 2010 года Вы вступили в наследство 1/2 доли квартиры, предварительно выделив ее из общей совместной собственности, в которой данная квартира находилась на протяжении 18 лет.

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размеров долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин

Спасибо!!!!

Татьяна Юрьевна, ЭтоЕщеКто
спасибо

Ситуация заключается в следующем:

Во вновь созданном СНТ продаётся участок с домом. На дом есть Свидетельство о гос. рег. права:
Объект -- Дом; назначение -- жилое.
Зарегистрирован дом был по декларации об объекте недвижимого имущества. Участок приобретён по договору КП.

В Росреестре на сделку требуют выписку из Домовой книги на том основании, что дом зарегистрирован, как жилой.
Соответственно, в ДКП должен быть предусмотрен пункт о том, что в доме никто не прописан, не проживает и лиц выписанных... нет.

Сначала Правление СНТ настаивало на том, что, так как ЗУ находится на землях сельхозназначения, разрешённое использование участка: для садоводства, то в доме прописки быть не может.
Потом, после выяснения, что дом зарегистрирован, как жилой, решили выдать Справку о том, что в доме никто не прописан и т.д. с печатью и подписью Администрации СНТ.

Понятно, что если бы речь шла о квартире, комнате, жилом доме в деревне, то справку (или выписку из Домовой книги) надо было бы брать у паспортистки.

Вопрос, как быть в вышеуказанной ситуации? Где брать справку или выписку из Домовой? Насколько Администрация СНТ правомочна давать подобные справки?

Насколько велика вероятность того, что из-за неразберихи с жилыми домами на землях сельхозназначения, договор КП может быть признан недействительным?

Спасибо.

merder, прекратите оффтопить!

Rue
Продать отдельно дом Вы не сможете, только вместе с землёй.
поэтому вопросы:
какое назначение участка по свидетельству и кадастру ?
входит ли в населённый пункт ?

*вообще некоторые вопросы без детального описания или копий документов нет смысла отвечать/задавать

Святослав писал(а):
Rue
Продать отдельно дом Вы не сможете, только вместе с землёй.
поэтому вопросы:
какое назначение участка по свидетельству и кадастру ?
входит ли в населённый пункт ?

Да. Конечно, с землёй.
По Свидетельству и по кадастру: Категория земель -- земли сельхозназначения, разрешённое использование -- садоводство. Юридически -- это некое СНТ "Земля и воля", которое называет себя коттеджем поселком.
На этих земля, на конкретном участке, прошедшем межевание, зарегистрирован на по декларации: Дом, назначение объекта -- жилое.

Если бы это были земли населённых пунктов, то тогда всё мне было бы понятно. Здесь же не очень ясно именно оформление ДКП с жилым домом на землях сельхоз.
Думаю, что количество таких объектов, оформленных юридически именно так, будет только возрастать.

Rue
Если московская область - хочу свидетельство (увидеть в строке адрес - ключевое ) :lol:

на дом.
Но скорее - они вам скажут что было выдано ошибочно, предложат за 100 руб. выдать новое.
При начале действия упрощенной системы по "дачной амнистии"такие "траблы" у них проскакивали, но повторно не перерегистрируют даже через суд - скажут и докажут что была техническая ошибка или ошибка регистратора!
Потом было постановление с уточнениями для БТИ что такое жилой и нежилой дом, площадями летних и прочее...