Договор Купли-Продажи vs. Договор Мены 169 / 6501

Правда, иногда прокатывает.

внешняя ссылка

Людмила Петровна писал(а):
Другой вопрос, что любая сделка зависит от тщания подготовки по всем составляющим -
финансовой, юридической и межличностной.

Я вот всегда думаю:
сколько рисков, проблем, трагедий, можно было б избежать,
соблюдайся у нас элементарная логика в УФРС -
проведена полная проверка документов - милости просим сделку совершать.

У нас же, странное и нелепое положение - договоры все подписаны, деньги переданы-заложены.
А документы - только-только идут к " анализу и экспертизе".

То, что любая сделка зависит от "тщания" по всем составляющим - согласен безусловно.
И прежде чем на сделку выходить - все проверить и подготовить нужно.

Причем даже не накануне сделки, а при заключении с Клиентом договора на оказание услуг. В компании приучили - заключили договор - неси документы на квартиру к юристу. Дополнительно сразу просчитываем варианты с налогообложением и возможные пути оптимизации налогообложения.
Есть вопросы юриста - сразу стараемся разрешить, заранее спокойно подготовить документы,а может и откажемся из-за юр. косяков от работы с Клиентом.

А вот выходим на улицу - в основном действительно "системное" риэлторское болотце - с неготовностью документов, авосями, непониманием, враньем, нередко при этом с апломбом...

Владимир Снажин писал(а):
То, что любая сделка зависит от "тщания" по всем составляющим - согласен безусловно.
И прежде чем на сделку выходить - все проверить и подготовить нужно.

Причем даже не накануне сделки, а при заключении с Клиентом договора на оказание услуг. В компании приучили - заключили договор - неси документы на квартиру к юристу. Дополнительно сразу просчитываем варианты с налогообложением и возможные пути оптимизации налогообложения.
Есть вопросы юриста - сразу стараемся разрешить, заранее спокойно подготовить документы,а может и откажемся из-за юр. косяков от работы с Клиентом.

А вот выходим на улицу - в основном действительно "системное" риэлторское болотце - с неготовностью документов, авосями, непониманием, враньем, нередко при этом с апломбом...

И, чем меньше компетентности, тем больше понтов... :hi_hi_hi:

А где амбиции, там = три главный врага риэлтора - "авось", "сделка любой ценой", при боязни потерять клиента.

А настоящий профессионал, он щечки надувать не будет.
Он постарается все решить в духе доброго партнерства. Бо понимает - люди на профессию смотрят.

Людмила Петровна писал(а):
И, чем меньше компетентности, тем больше понтов...
А где амбиции, там = три главный врага риэлтора - "авось", "сделка любой ценой", при боязни потерять клиента.

А настоящий профессионал, он щечки надувать не будет.
Он постарается все решить в духе доброго партнерства. Бо понимает - люди на профессию смотрят.

Мы, риэлторы, по сути - единственное сито, которое может отсеить для добросовестного клиента сомнительные варианты: нотариус не может, отказ в совершении нотариального действия можно обжаловать, регистратор тоже не может, приостановку регистрации можно обжаловать, юрист может, но не кинется искать другой объект. И только добросовестный риэлтор может потратить вагон времени и энергии, чтобы клиент сделал всё как надо, а не как быстрее (хотя скорость иногда тоже важна). :ti_pa:

Верите, Людмила Петровна - иногда внутри всё содрогается от отвращения, когда встречается контрагент, у которого на лбу написано, что ему любой ценой комиссионные быстрей нужны, и он ради этого старается побыстрее впарить сомнительный объект не очень щепетильному клиенту. Продавцу это простительно - он по незнанию может это делать. А "коллега" ещё и щёки надувает, гордо заявляя, что он де за 1-1,5% готов "на клиента" работать. Бессеребренник, блин...

zavrelena писал(а):
Верите, Людмила Петровна - иногда внутри всё содрогается от отвращения, когда встречается контрагент, у которого на лбу написано, что ему любой ценой комиссионные быстрей нужны, и он ради этого старается побыстрее впарить сомнительный объект не очень щепетильному клиенту. Продавцу это простительно - он по незнанию может это делать. А "коллега" ещё и щёки надувает, гордо заявляя, что он де за 1-1,5% готов "на клиента" работать. Бессеребренник, блин...

Верю.

И, порой, задумываюсь о природе этих "понтов".

На самом деле, почему нашего брата-риэлтора отличает, даже на улице, это свойство?
Оно должно символизировать уверенность? Благополучие в делах? Профессионализм? :du_ma_et:

Понты - они и у нас, и в Африке, и в любом деле, и у брата-нериэлтора и братвы - так и останутся - понты..

Людмила Петровна писал(а):
Я - за ДКП в любой сделке. Ибо, договор ни сути не меняет, ни рисков не уменьшает, и выгоды никакой не прибавит. Государство не объедешь. Другой вопрос, что любая сделка зависит от тщания подготовки по всем составляющим - финансовой, юридической и межличностной.

А вот здесь не соглашусь.
Договор - есть вершинка юр. составляющей подготовки сделки, в котором прописывается и порядок расчетов, и ответственность за невыполнение обязательств и др. важные условия сделки.

Сравню Договор с айсбергом - да это вершина. Подводная (более существенная и бОльшая часть) - есть подготовка сделки по всем составляющим.

Но если надводная часть айсберга выглядит мощно и красиво, то и увидишь его, и обойдешь за милю.

А если дряхло и с косяками - то и доброжелатели найдутся, и поживиться захотят.
Например ДКП доли с хитростью в виде завышенной цены существенно снижает риски по оспариванию сделки от сособственников, отбивая всякое экономическое желание.

Людмила Петровна писал(а):
Но, как обычно, кроме общей информации, никаких конкретных выводов,

Сложно сделать кокретные выводы на форуме. Анализ, решения, выводы - безусловно, индивидуально по каждой сделке.

Но решение по ситуации ТС однозначно. При мене в 2 объекта у двух ДКП нет ни одного преимущества перед Договором мены - это конкретный вывод.
Почему -на этот вопрос в теме старались ответить форумчане.
Риски при мене (больше трех объектов для этого вывода не рассматриваю) существенно ниже, чем при оформлении ДКП - это тоже конкретный вывод.
Отсутствие налоговых выигрышей при оформлении ДКП - третий вывод.
Как снизить риски по сделке альтерната через мену или продать долю без согласия "вставляющего палки" сособственника через мену - реальные пратические предложения.

И даже в целом - про Риэлторское болотце - неприятный, но увы, на сегодня тоже вывод.

Господа и Дамы, возможно я несколько оффтоплю, но вопрос касаем налоговых вычетов, которые как-раз и занимают большую часть обсуждения в данной теме, и не хотелось бы ради него создавать отдельную тему. Потому спрошу у спецов, с оказией:

Если совершеннослетний человек совместно с родителями участвовал в приватизации квартиры (в трёх равных долях, более трёх лет назад), а после их смерти унаследовал (по закону) родительские доли (менее трёх лет), то вопрос:
1. При продаже этой квартиры он попадает под 13% налогов, или нет?
2. Как считается срок владения недвижимостью при объединении всех долей, учитывая, что своей третью он владеет более трех лет?

Спасибо за ваши мнения.

Maks-max писал(а):
Господа и Дамы, возможно я несколько оффтоплю, но вопрос касаем налоговых вычетов, которые как-раз и занимают большую часть обсуждения в данной теме, и не хотелось бы ради него создавать отдельную тему. Потому спрошу у спецов, с оказией:

Если совершеннослетний человек совместно с родителями участвовал в приватизации квартиры (в трёх равных долях, более трёх лет назад), а после их смерти унаследовал (по закону) родительские доли (менее трёх лет), то вопрос:
1. При продаже этой квартиры он попадает под 13% налогов, или нет?
2. Как считается срок владения недвижимостью при объединении всех долей, учитывая, что своей третью он владеет более трех лет?

Спасибо за ваши мнения.

Срок владения недвижимостью по наследству исчисляется со дня смерти наследодателя. Если этот срок менее 3-х лет, то наследник попадает под налог в 13%. Видимо потому, что в договоре Вы указываете стоимость всей квартиры, а не каждой доли ее.

ATLANTIK писал(а):
Maks-max писал(а):
Господа и Дамы, возможно я несколько оффтоплю, но вопрос касаем налоговых вычетов, которые как-раз и занимают большую часть обсуждения в данной теме, и не хотелось бы ради него создавать отдельную тему. Потому спрошу у спецов, с оказией:

Если совершеннослетний человек совместно с родителями участвовал в приватизации квартиры (в трёх равных долях, более трёх лет назад), а после их смерти унаследовал (по закону) родительские доли (менее трёх лет), то вопрос:
1. При продаже этой квартиры он попадает под 13% налогов, или нет?
2. Как считается срок владения недвижимостью при объединении всех долей, учитывая, что своей третью он владеет более трех лет?

Спасибо за ваши мнения.

Срок владения недвижимостью по наследству исчисляется со дня смерти наследодателя. Если этот срок менее 3-х лет, то наследник попадает под налог в 13%. Видимо потому, что в договоре Вы указываете стоимость всей квартиры, а не каждой доли ее.

В данном случае это не совсем так:

Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
№ 03-04-05/7-444 27.06.2011

Вопрос:О порядке уплаты НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной на общие средства супругов, оформленной в 1998 г. на мужа, если в 2011 г. между супругами был заключен договор о разделе имущества, в соответствии с которым данная квартира полностью перешла в собственность супруги.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры и в соответствии со ст. 34 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из письма следует, что квартира, приобретенная на общие средства супругов, была оформлена в 1998 г. на мужа. В 2011 г. между супругами был заключен договор о разделе имущества, в соответствии с которым данная квартира полностью перешла в собственность супруги. В дальнейшем квартиру планируют продать.

В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, поскольку квартира находится в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера его доли в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи квартиры не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

Н.А.КОМОВА

Учитывая, что наследник уже являлся более трёх лет участником общей долевой собственности, и со смертью родителей произошло увеличение размера его долей до 100%, налог с продажи он платить не должен.