"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Вопрос к ЭтоЕщёКто. Здравствуйте, ещё один вопрос по договору мены. Равноценный обмен квартир без доплаты. Должна ли быть указана стоимость квартир в договоре?

ЭтоЕщеКто, поздравляю со званием "теоретик-нериэлтор" от мадам из барнаульского вуза в одной из соседних веток =D>

"С 1 января 2010 г. налоговая планка повысилась.

Так, теперь поводом для возбуждения уголовного дела в отношении налогоплательщика - физического лица является неуплата налогов за период в пределах трех финансовых лет подряд на сумму свыше 600 000 рублей."
Это касается только сделок, зарегистированных после 1.01.2010? а 2008,2009 по старому закону?

Вопрос про сделки, совершенные под условием. Если конкретнее, то регистрация 2-х и более ДКП с условием одновременной регистрации. Пресловутая ст. 157 ГК РФ. Что происходит при регистрации - понятно. А вот что будет происходить, если один из ДКП цепочки, где все договоры связаны условием одновременной регистрации, будет признан судом впоследствии недействительным? Расторжение всей цепочки?
Как я себе понимаю - регистрация договоров и регистрация перехода права - как известно, 2 разных регистрационных действия и поэтому далеко не факт, что расторжение одного договора из цепочки автоматически влечет за собой расторжения остальных.
Что скажете, Александр?

Александр, добрый день!
Ситуация такая: Новостройка, земля в собственности,изначально планировался как 7-секционный таун-хаус, в последствии перестраивался в многоквартирный дом. Дом сдан в 2007 году как таун-хаус, в 2010 в июле как многотквартирный дом. Сейчас все на этапе получения собственности застройщиком (продавец обещает к марту 2011 года).
Мы хотим приобрести одну из квартир в этом доме. Схема приобретения квартиры-предварительный ДКП, а после получения собственности продавцом-застройщиком-основной ДКП. По словам продавца-в собственность мы получаем квартиру(не доля от дома-но это не прописано в предварительном договоре-в этом есть проблема?)
По Предварительному ДКП: мы обязаны внести сумму полностью, эта сумма названа платежами (ни о каких залогах речь не идет), основной ДКП должен быть подписан в теч месяца после получения собственности застройщиком.
Получается что мы рискуем? Продавец может передумать,или с получением собственности у него может что-то сорваться, пеня 0,1%, но не более 10% от стоимости квартиры(прописано в предварительном ДКП)-это небольшая сумма, и она не погасит разницу в цене подорожавшей к тому моменту недвижимости.
И если дольщики при заключении договора долевого строительства могут получить собственность чз суд, то мы по предварительному договору гарантий никаких не имеем? Правильно я понимаю?

Документы на землю мы не видели, категорию и назначения земли не знаем. Можно ли предполагать, что если дом сдан, то с этим вопросом не может быть проблема? Если это земля была под ИЖС , например, то дом врядли был бы уже сдан в эксплуатацию?

Второй вопрос :
Коммунальные платежи по закону, как и по предварительному ДКП, на нас будут возложены с момента подписания акта приема-передачи объекта. Однако продавец предупредил нас, что мы обязаны будем оплачивать платежи с момента подписания акта приема-передачи квартиры по ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ ДКП (по которому они нам передают ключи). Такое возможно? Или по согласию сторон все возможно? Я так понимаю, что покупатель оплачивает коммунальные и обслуживание с момента сдачи дома, если он дольщик.
Вот ссылка на сайт продавца и на объект-если нужно.
внешняя ссылка

Буду очень признателен, если выразите свое мнение по поводу объекта и правовой стороны приобретения квартиры.
С уважением
Владимир

Александр, добрый день!
Вопрос об отмене дарения в связи со смертью одаряемого. Данное условие было предусмотрено заключенным договором дарения квартиры.
Интересует процедура возврата имущества, возможно ли это сделать подав заявление в Росреестр и приложив договор и свидетельство о смерти?

Edson писал(а):
Вопрос к ЭтоЕщёКто. Здравствуйте, ещё один вопрос по договору мены. Равноценный обмен квартир без доплаты. Должна ли быть указана стоимость квартир в договоре?

Речь, как я понимаю, идет о договоре мены, в котором участвует недвижимое имущество. И вопрос состоит в том, является ли в этом случае цена объектов недвижимости существенным условием договора мены.

С точки зрения закона на этот вопрос однозначного ответа нет. С одной стороны, в соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже, а каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Исходя из этого, руководствуясь ст. 555 ГК РФ можно сделать однозначный вывод о том, что цена объекта недвижимости, передаваемого по договору мены, является существенным условием этого договора, без согласования которой договор мены можно считать незаключенным.

Можно, если бы п. 1 ст. 568 ГК РФ законодателем не была установлена правовая презумпция равноценности обмениваемых товаров по договору мены, а тем же п. 2 ст. 567 ГК РФ приоритет норм о договоре мены перед нормами о договоре купли-продажи.

Однако, если не определять цену объекта недвижимости, передаваемого по договору мены, не понятно, как вообще применять к нему нормы о договоре купли-продажи, в которых используется цена товара, ведь в отличие от другого имущества, определить стоимость недвижимого имущества, исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК РФ, нельзя.

Как, например, в этом случае сторона договора мены, которой был передан объект недвижимости ненадлежащего качества, должна реализовывать свое право в соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ на соразмерное уменьшение покупной цены товара ? В этом, а также в других подобных случаях, цена объекта недвижимости в договоре мены играет такую же существенную роль, как и в договоре купли-продажи.

В случае, если цена объекта недвижимости согласована сторонами в договоре мены, подобных вопросов, в т.ч. согласованы ли все существенные условия договора, ни у кого не возникает. А при заключении договора мены на практике стороны должны исходить прежде всего из бесспорной точки зрения.

Поэтому с практической точки зрения, в т.ч. и с учетом налоговой стороны вопроса, всегда рекомендую считать по умолчанию цену объекта недвижимости в договоре мены существенным условием договора и обязательно указывать ее даже при равноценной мене без доплаты.

Narnia писал(а):
"С 1 января 2010 г. налоговая планка повысилась.

Так, теперь поводом для возбуждения уголовного дела в отношении налогоплательщика - физического лица является неуплата налогов за период в пределах трех финансовых лет подряд на сумму свыше 600 000 рублей."
Это касается только сделок, зарегистированных после 1.01.2010? а 2008,2009 по старому закону?

В соответствии со ст. 10 УК РФ уголовный закон, устраняющий преступность деяния, смягчающий наказание или иным образом улучшающий положение лица, совершившего преступление, имеет ОБРАТНУЮ СИЛУ, то есть распространяется на лиц, совершивших соответствующие деяния до вступления такого закона в силу.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Вопрос про сделки, совершенные под условием. Если конкретнее, то регистрация 2-х и более ДКП с условием одновременной регистрации. Пресловутая ст. 157 ГК РФ. Что происходит при регистрации - понятно. А вот что будет происходить, если один из ДКП цепочки, где все договоры связаны условием одновременной регистрации, будет признан судом впоследствии недействительным? Расторжение всей цепочки?
Как я себе понимаю - регистрация договоров и регистрация перехода права - как известно, 2 разных регистрационных действия и поэтому далеко не факт, что расторжение одного договора из цепочки автоматически влечет за собой расторжения остальных.
Что скажете, Александр?

Для начала давайте поставим в этом вопросе точки над Ё.

В соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Т.е. речь идет только о возникновении прав и обязанностей по договору, но никак не о его государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с нормами гражданского кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не предоставляющим такое право сторонам договора.

Кроме того, т.к. речь идет о договоре, который подлежит государственной регистрации, то без этой регистрации ни один пункт такого договора, в т.ч. в части соглашения о регистрации под условием, даже если бы такое условие было бы возможно, не имеет юридической силы.

Поэтому указание в договоре на то, что он подлежит одновременной государственной регистрации с другим договором, а также при условии, что будет произведена государственная регистрации другого договора и т.п., не основано на законе, а значит ничтожно. Соответственно никаких правовых последствий оно не порождает, в т.ч. и на будущее, а также необязательно для госрегистратора, который регистрирует сделку и право собственности на основании заявлений сторон договора о регистрации в строгом соответствии с нормами закона о госрегистрации прав.

Если же в договоре купли-продажи, подлежащем госрегистрации, указано, что права и обязанности сторон договора возникают в соответствии со ст. 157 ГК РФ в случае и при условии регистрации (заключения) другого договора, то это не противоречит закону, но опять же не является препятствием для регистрации такого договора, а лишь ставит в зависимость от регистрации (заключения) другого договора возникновение обязательств сторон.

Поэтому, если договор, регистрация (заключение) которого являлась для сторон договора отлагательным условием для возникновения обязательств, будет в будущем признан недействительным (не путать с расторгнутым), то все исполненное по такому договору можно считать исполненным без основания, а стороны такого договора могут предъявить друг к другу требования, исходя их норм о неосновательном обогащении (Глава 60 ГК РФ) с учетом правил, установленных п. 3 ст. 157 ГК РФ. Оснований для признания этого договора также недействительным при этом нет.

Yaroslavav писал(а):
Буду очень признателен, если выразите свое мнение по поводу объекта и правовой стороны приобретения квартиры.
С уважением
Владимир

Ответить на эти вопросы в рамках форума без документального ознакомления с ситуацией на месте не могу. Последнее возможно только на платной основе.