В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564803

[Валерий Александрович]

вариант, когда недвига не растет в цене на протяжении 3-х лет.
Ипотека 10%
Вклад в банк 10%.
Инфляция 10%
У меня 3 000 000р.
Цена 1-ки 5 000 000р
Зарплата 100 000р в месяц.
Цена аренды в месяц 25 000р.
Вопрос остается тем же: Ну и насколько мне выгодно брать ипотеку на 3 года, чтобы купить квартиру?

Если разместить 3М на депозит, по заданным параметрам будет безубыточно (10% доходность, 10% инфляция), просто причислите проценты к депозиту, и он не уменьшит реальной стоимости. Но и не увеличит.
Если взять в ипотеку 2М, то лучше на 15 лет как минимум. При 15 годах платить придется: основной долг 2М/15лет/12мес.=11тыс., проценты 2Мх10%/12мес.=16.5тыс. в превый год и 0.5тыс. в последний год, в среднем за год проценты (16.5+0.5)/2=8.5тыс., пусть будет 9 тыс.
Всего платежей в среднем за каждый год из 15 лет ипотеки: 11 тыс. возврат кредита + 9 тыс. проценты = 20 тыс. совокупных платежей
При арендных платежах 25 тыс./мес. у вас образуется прибыль 25-20=5тыс./мес.
По вашим условиям ипотека выгодна, каждый месяц вы в плюсе. Только берите на 15 лет как минимум, за 3 вам тяжело будет выплатить.

Да, Игорь, с экономикой у Вас полный порядок

За 15 лет Вы заплатите 3 600 000 за ипотеку, в результате квартира обойдётся в 6 600 000 + ремонт 1 000 000, а её "капитализация" будет около 1 030 000 тех рублей, что Вы заплатили 3 000 000 первого взноса , тратить, правда, сможете 80 000 в месяц. Шикарный результат, что и говорить!!!

Жаль того "плюса" по сравнению с депозитом так и не удалось обнаружить... Как ни поворачивай - это минус 20 000 из дохода ежемесячно, аренда, напомню, оплачивается с % от депозита. А вот если платить аренду с дохода, оставляя на жизнь только 75 000 (тогда появляется этот Ваш "плюс"), но не трогать процент с депозита то 3 000 000 х 1,1 в пятнадцатой степени = 12 531 744 на депозите через 15 лет, на них парочку таких квартир купить можно будет.

"Вот такая блин вечная молодость..."

[Igor_363]

Это сайт ЦБ - стоит доверять. И даже если при 10 % инфляции роста нет, то представте тогда какой спрос на деньги!!!

При математических подсчетах используются только фактические данные, известные достоверно нескольким лицам.
Я в данные ЦБ не верю, потому что у меня нет возможности их проверить.

Нельзя всему не верить, так до фобии недалеко. Вы непример не были в США и не знаете, было ли на самом деле движение "оккупируй Уолл Стрит". А вдруг это "заговор" информационных агентств и вас обманывают, и никто Уолл Стрит не оккупировал?
Разве можно быть таким недоверчивым?

[Igor_363]

Ипотека 10%
Вклад в банк 10%.
Инфляция 10%
У меня 3 000 000р.
Цена 1-ки 5 000 000р
Зарплата 100 000р в месяц.
Цена аренды в месяц 25 000р.
Вопрос остается тем же: Ну и насколько мне выгодно брать ипотеку на 3 года, чтобы купить квартиру?

В прошлом расчете я не учел зарплату. Вот, еще раз.
1) Не брать. Деньги класть на депозит. Имеем з/п 100 тыс. и платежи по аренде 25 тыс., чистый остаток з/п на расходы 75 тыс. Депозит приносит 10% годовых, но и все товары/услуги дорожают с инфляцией на 10%. Поэтому если прибавлять % к депозиту (капитализировать ежегодно), основная сумма депозита будет расти номинально (3М, 3.3М, 3.63М и т.д.), но реальная стоимость депозита останется такой же, как и вначале.
Если же проценты тратить, то получится неплохая прибавка к доходу в виде 25 тыс., и на текущие расходы останется 100 тыс. (вся зарплата), но депозит будет сокращаться в реальном выражении, т.к. цены товаров каждый год прибавят 10%.
2) Ипотеку брать, сумма 2М. Срок рекомендую минимум 15 лет (для данного расчета 15 лет).
При 15 годах платить придется в месяц: основной долг 2М/15лет/12мес.=11тыс., проценты 2Мх10%/12мес.=16.5тыс. в превый год и 0.5тыс. в последний год, в среднем за месяц проценты (16.5+0.5)/2=8.5тыс., пусть будет 9 тыс.
Всего платежей в среднем за каждый месяц из 15 лет ипотеки: 11 тыс. возврат кредита + 9 тыс. проценты = 20 тыс. совокупных платежей
Аренду платить не нужно. Зарплата 100 тыс., платеж по ипотеке 20 тыс., остаток зарплаты на текущие расходы 80 тыс.
3) Сравнение 1 и 2. Если в 1 проценты расходовать, получается 100 тыс. на расходы, в 2 получается 80 тыс. Но при этом в 1 обесценивается депозит. А вот что будет с ценой квартиры? Допустим (стартовое условие примера), первые 3 года цена не растет. А вторые 3 года она отыграла весь застой первых трех лет. Почему? Потому что на длительном периоде (а 15 лет достаточно длительный период) цена не может не расти, и расти она будет примерно на инфляцию, 10% в год. Остальное - взлеты и падения, которые себя скомпенсируют на 15-летнем периоде.

Таким образом, для объективного сравнения нужно принять, как будет расти цена на квартиры все эти 15 лет.
Плюс я бы оспорил условие, что первые 3 года роста не будет. Этому нет подтверждений в реальности. Весь год цена растет.

[Igor_363]

Доводилось покупать хоть одну квартиру по ипотеке? Ведь вряд ли?
Когда купите первую, поделИтесь опытом, а пока что у вас только теория, так ведь?

Логично - чтобы утверждать, что дерьмо есть не стоит, НЕОБХОДИМО его попробовать. Мне в некоторых случаях теории достаточно

но коммент на жлобство

[Igor_363]

Последнее, что вы говорили (страниц 40 назад) - что лучшее средство размещения денег в ближайшем будущем - это депозит в банке. Причем проценты не капитализировать, а потреблять.
И радоваться жизни (наблюдая за потерей реальной стоимости депозита).
Я правильно воспроизвел?
Если да, то ваше мнение сейчас изменилось, или такое же?
(Я не настаиваю на ответе. Только если есть желание осветить свое видение ситуации)

Игорь Вы невнимательно читаете, что я пишу и после странно интерпретируете.
Я продолжаю утверждать что даже такое БЕЗДАРНОЕ размещение средств, как банковский депозит, предпочтительнее "хомута" в виде ипотеки, и позволяет спокойно жить, даже более комфортно, в арендуемом жилье, только идеологически (не фактически) отличающемся от собственного.

О как! и депозит плох, и ипотека плоха.
Что же делать с деньгами их владельцам?

[Igor_363]

Игорь, Вы бредите, какое это имеет отношение к теме?
Вам, как великому финансисту, я бы и рубля не доверил

Хамить не красиво.
И денег ваших я не просил.

[Валерий Александрович]

А вот что будет с ценой квартиры? Допустим (стартовое условие примера), первые 3 года цена не растет. А вторые 3 года она отыграла весь застой первых трех лет. Почему? Потому что на длительном периоде (а 15 лет достаточно длительный период) цена не может не расти, и расти она будет примерно на инфляцию, 10% в год.

В Японии цена не растёт уже с 1991 года - 20 лет, и в Германии давно не растёт - это ФАКТЫ, почему вы вдруг решили что "цена не может не расти" - может, ещё как может. Чаще всего она перестаёт расти (скорее обваливается) после ценового пузыря, который сегодня на рынке и наблюдаем.

[Igor_363]

А вот что будет с ценой квартиры? Допустим (стартовое условие примера), первые 3 года цена не растет. А вторые 3 года она отыграла весь застой первых трех лет. Почему? Потому что на длительном периоде (а 15 лет достаточно длительный период) цена не может не расти, и расти она будет примерно на инфляцию, 10% в год.

В Японии цена не растёт уже с 1991 года - 20 лет, и в Германии давно не растёт - это ФАКТЫ, почему вы вдруг решили что "цена не может не расти" - может, ещё как может. Чаще всего она перестаёт расти (скорее обваливается) после ценового пузыря, который сегодня на рынке и наблюдаем.

В Японии дефляция, там цены не растут. Не растет и недвижимость.
Я говорю про рост цен на уровень инфляции. В РФ она есть. Есть и рост недвижимости, это факт 2011 года.

[Makcим]

А вот что будет с ценой квартиры? Допустим (стартовое условие примера), первые 3 года цена не растет. А вторые 3 года она отыграла весь застой первых трех лет. Почему? Потому что на длительном периоде (а 15 лет достаточно длительный период) цена не может не расти, и расти она будет примерно на инфляцию, 10% в год.

В Японии цена не растёт уже с 1991 года - 20 лет, и в Германии давно не растёт - это ФАКТЫ, почему вы вдруг решили что "цена не может не расти" - может, ещё как может. Чаще всего она перестаёт расти (скорее обваливается) после ценового пузыря, который сегодня на рынке и наблюдаем.

В Японии дефляция, там цены не растут. Не растет и недвижимость.
Я говорю про рост цен на уровень инфляции. В РФ она есть. Есть и рост недвижимости, это факт 2011 года.

ну ессно мы же не япония там какая то, иль германия! Шо там це европецы !
Мы тута в Москве родились, а квартиры наши всегда будут в цене рости !
Ибо много еще народа русского можно в москву переселить. А значит всем жилье надо будет. И цены всегда будут повышаться. Как она может упать ? Это же камень ? А значит материальное !
Мы еще и аренду будет повышать на 10% каждый год. Ну и что, что не снимают за эту сумму! Но ведь инфляция аднака, значит надо повысить !

З.Ы по ТВ показывают то, что НАДо тем кто управляет. И ничего более. Верить нашему гос-ву которое столько раз народ вертело знамо на чем, по меньшей мере рискованно.

[Валерий Александрович]

А вот что будет с ценой квартиры? Допустим (стартовое условие примера), первые 3 года цена не растет. А вторые 3 года она отыграла весь застой первых трех лет. Почему? Потому что на длительном периоде (а 15 лет достаточно длительный период) цена не может не расти, и расти она будет примерно на инфляцию, 10% в год.

В Японии цена не растёт уже с 1991 года - 20 лет, и в Германии давно не растёт - это ФАКТЫ, почему вы вдруг решили что "цена не может не расти" - может, ещё как может. Чаще всего она перестаёт расти (скорее обваливается) после ценового пузыря, который сегодня на рынке и наблюдаем.

В Японии дефляция, там цены не растут. Не растет и недвижимость.
Я говорю про рост цен на уровень инфляции. В РФ она есть. Есть и рост недвижимости, это факт 2011 года.

Игорь, Вы не смотрите материалы ссылки на которые я даю - в Японии были периоды и инфляции и дефляции но цены с 1991 года упали в НЕСКОЛЬКО РАЗ, в Германии только инфляции, а у цен на недвижимость устойчивый тренд - падение.