обмен 1-ки на 2-ку 40 / 5597

Уважаемы риэлторы, подскажите пожалуйста реально ли что-либо сделать в нашей ситуации? Имеем 1-комнатную квартиру в районе м.Красногвардейская в 15 минутах ходьбы или 3 короткие остановки транспортом от метро. Площадь 38 кв. м, кухня 8,5 жилая 21. В собственности менее 3-х лет, 1/2 доли в собственности несовершенолетний. Хотим обменять на 2-х комнатную 51-52 м примерно. На доплату, включая услуги риэлтора, имеем 700000 руб.Реально ли что-нибудь сделать в такой ситуации, например за счет большей удаленности от метро? В каком это может быть районе? Нам бы хотелось в нашем округе или соседних. Я попыталась проанализировать ситуацию самостоятельно (т.е на сайтах риэлторских агенств посмотреть сколько может стоить квартира аналогичная нашей, но это оказалось трудно понять т.к. на аналогичные квартиры в одних и тех же базах цены сильно различаются, получается что-то вроде от 220 тыс. $ до 240.Это так или я ошибаюсь? Также трудно понять и ситуацию по цене с 2-ками тоже большой разброс цен на казалось бы одинаковые квартиры по месторасположению и площади. Агент из Инкома (в частной беседе) заверила что все оптимистично, но мы как-то засомневались в качестве того что они могут нам подобрать. Кредит взять возможности нет т.к белый доход очень маленький для этого. А копить учитывая рост цен кажется не имеет смысла. Можете ли вы что-либо сказать по этому поводу? Буду очень благодарна за любой ответ.

700 тыс. руб по курсу 23,5 примерно 29700$ США...не густо для доплаты на 2 к.кв. в доме такой же категории.
Ну вот смотрит-что называется на пальцах объясню. Допустим ваша квартира стоит 230 тыс.$ в ней 38 метров. Метр в ней стоит примерно 6 тыс. $
Вы хотите 2 к.кв.общей площади 52 метра.Обычная квартира, пустть даже чуть дальше от метро. По сути вы хотите докупить 14 метров и отводите на это 700 тыс. рублей или по 2127 $ за метр.Допустим вы нашли прямой обмен, какую нибудь бабушку кто готова переехать в вашу 1 к.кв. И чего-вы думаете будете она будет полной дурой, что отдаст вам свои метры не по 6 тыс. а по 2127 $ за метр????
Подумайте над перездом в 2 к.кв. в самое ближнее подмосковье, если эта сумма предел для вас.

Присоединяюсь к предыдущему посту, к тому же вы итак далеко от метро живете - еще дальше не поможет. Либо копить дальше, либо ипотека, либо подмосковье (если ближайшее - все равно под вопросом), либо 2х комн. кв в девятиэтажке метров этак 44 не факт что с балконом не факт что на нормальном этаже.

Да я конечно понимаю ваши высказывания, я раньше тоже думала так, как вы мне объясняете. Но риэлтор из Инкома как-то обнадежила в том что нашу квартиру можно продать за 230 тыс.$, а в Виннере я например нашла штук 15-20 свежих обхявлений по цене до 250 тыс. за подобные квартиры на расстоянии 10-15 минут траснпортом от метро например Марьино, Кузьминки, Выхино, Люблинская, Дм. Донского , а у нас 15 мин. пешком не быстрым шагом (разве это далеко?). В принципе мы раньше тоже думали про 9- этажку, но пообщавщись с представителм Инкома, а также посмотрев предложения и цены по базам и нарисовав в голове свою картинку (согласна что вполне можем и заблуждаться потому и обратилась сюда за мнением профессионалов), размечтались о чем-нибудь получше. Она очень радужно заверяла что все вполне возможно, ( но почитав на вашем форуме про их репутацию я сильно засомневалась в адекватности ее обещаний, да и связываться с Инкомом вообще расхотелось).Но вопрос все-таки остался: а что в Виннере цены нереальные и за 250 тыс $ подобную квартиру не купить? Непонятно зачем тогда вывешиваютя объявления с подобными ценами. Спасибо ответившим. Может будут еще какие мнения?

Татьяна Кочеткова
Для ипотеки сейчас белый доход не очень то и важен... Вернее от его суммы зависит только процент по кредит. Поэтому, если проблема только в этом - то Вы смело можете попробовать взять ипотеку.
Красногвардейская - не очень хороший район...В Вашем случае, при наличии несовершеннолетнего собственника + еще с альтернативой, мне кажется оптимистичным было бы рассчитывать тысяч на 220.....
Хот рынок пока не стоит вовсе. Спрос стал чуть тише, но остается достаточно сильным.
Мой совет: попробуйте все таки привлечь кредитные средства - раз уж собрались менять квартиру. НЕ каждый же год переезжать...

Татьяна Кочеткова писал(а):
Непонятно зачем тогда вывешиваютя объявления с подобными ценами. Спасибо ответившим.

Ну как же вы не поняли? ...странно даже. Вот для вас и вывешивают. Чтобы было чем завлечь.

не меньше 1.5 млн получится доплата
все остально - от лукавого, т.е. от мошенников

Татьяна Кочеткова писал(а):
Уважаемы риэлторы, подскажите пожалуйста реально ли что-либо сделать в нашей ситуации? Имеем 1-комнатную квартиру в районе м.Красногвардейская в 15 минутах ходьбы или 3 короткие остановки транспортом от метро. Площадь 38 кв. м, кухня 8,5 жилая 21. В собственности менее 3-х лет, 1/2 доли в собственности несовершенолетний. Хотим обменять на 2-х комнатную 51-52 м примерно. На доплату, включая услуги риэлтора, имеем 700000 руб.Реально ли что-нибудь сделать в такой ситуации, например за счет большей удаленности от метро? В каком это может быть районе? Нам бы хотелось в нашем округе или соседних. Я попыталась проанализировать ситуацию самостоятельно (т.е на сайтах риэлторских агенств посмотреть сколько может стоить квартира аналогичная нашей, но это оказалось трудно понять т.к. на аналогичные квартиры в одних и тех же базах цены сильно различаются, получается что-то вроде от 220 тыс. $ до 240.Это так или я ошибаюсь? Также трудно понять и ситуацию по цене с 2-ками тоже большой разброс цен на казалось бы одинаковые квартиры по месторасположению и площади. Агент из Инкома (в частной беседе) заверила что все оптимистично, но мы как-то засомневались в качестве того что они могут нам подобрать. Кредит взять возможности нет т.к белый доход очень маленький для этого. А копить учитывая рост цен кажется не имеет смысла. Можете ли вы что-либо сказать по этому поводу? Буду очень благодарна за любой ответ.

Квартира, аналогичная Вашей может стоить 230000 - 250000 долларов. Все зависит от состояния дома, квартиры, подезда, схемы Вашего обмена. Также (именно в случае с Красногвардейской), огромное значение имеет то, в какую сторону от Красногвардейской нужно идти эти 15 минут.
В сторону Борисовских прудов?
К МКАД, в сторону Гурьевского проезда или в сторону Задонского?
Например, если квартира возде Задонского проеда, то там периодически ощущается влияние Капотни: иногда в воздухе запах паленой резины, что стоимость квартиры - не повышает.
Если же квартира в районе "Афганских домов", то то место - пользуется спросом.

Что касается приобретаемой квартиры. Нужно не только просматривать варианты по Виннеру, но еще и прозванивать.
Например, объявление такого содержания: "Метро Домодедовская, 10 минут транспортом" - запросто может быть о квартире в поселке Развилка, а "Выхино 10 минут транспортом" - может быть о квартире в Люберцах.
Дальше: нужно узнавать о ситуации с документами у потенциальных продавцов, да и вообще: прямая у них продажа или нет. То есть, если продавая свою "двушку" люди взамен приобретают себе "трешку", то организовать Ваш обмен, в такой ситуации, будет очень проблематично.
Часто, выставленная за 250000 квартира, стоит (уже) все 320000, а на вопрос "почему же в объявлении такая цена"? Отвечают, что: "Объявление было подано давно, а то, что Виннер его периодически обновляет - не их забота". (Такое иногда бывает, когда в Виннер поступают даные из различных СМИ: квартира - месяц продается, а реклама в печатном издании (из которого Виннер ее получил) напечатана только-только)

Минуса в Вашей ситуации - два: небольшой размер доплаты и ребенок - сособственник.

Доплату - можно увеличить ипотечным кредитом. (Размер его зависит от Ваших фактических доходов)
Но именно из-за того, что ребенок - собственник доли квартиры, получить ипотечный кредит будет сложно. Дело в том, что собственность у ребенка - должна сохраниться. То есть, для того, чтобы органы опеки и попечительства разрешили ваш обмен, потребуется, чтобы в приобретаемой квартире ребенку принадлежало бы не меньше метров, чем сейчас.
При этом, ни один банк не согласится взять в залог квартиру, в которой доля собственности принадлежит несовершеннолетнему. Каким образом можно решать подобные ситуации я писал внешняя ссылка

Вариантов несколько:
Если есть деньги на первый взнос - просто купить квартиру, не затрагивая ту, где собственником является ребенок...

Если ребенок сособственник в прежней квартире, то можно обменять квартиру на меньшую. В этой, меньшей квартире наделить ребенка собственностью, а разницу в цене между прежней квартирой и меньшей (квартирой или комнатой) использовать в качестве первого взноса...

Можно наделить ребенка собственностью в другой квартире, например, в квартире бабушки или дедушки,... (Если, конечно такая квартира имеется и, если бабушка/дедушка (или другой родственник) согласится подарить долю в своей квартире ребенку.) ...

Понятно, но проблема в том что выписать ребенка некуда квартира наше единственное жилье, а в Москве других родственников нет. С кредитом тоже проблемы в любом случае, т.к. основной доход даже не серый , а можно сказать черный, т.е. подтвердить не можем никакими справками даже по форме банка. А то что можем подтвердить это 15 000 руб на троих.Так что в банк соваться смысла нет. Наверно будем тогда пытаться 9-ти этажку, это -то хоть надеюсь реально? Копить дальше не вижу смыла, если рост не остановится так и будем топтаться на месте, как уже здесь высказывалось " цены догнать невозможно" В область переехать пока не готовы. А сколько все-таки при таком обмене будут стоить услуги риэлтора? В твердой сумме или в процентах, если в процентах, то от какой квартиры продаваемой или покупаемой, или от обоих? Т.е. хлчется прикинуть сколько денег надо конкретно на риэлтора?

Татьяна Кочеткова писал(а):
С кредитом тоже проблемы в любом случае, т.к. основной доход даже не серый , а можно сказать черный, т.е. подтвердить не можем никакими справками даже по форме банка.

А устно работодатель подтвердит?
А ничего, что есть минимум 3 банка, которым достаточно устного подтверждения?