Вопрос профессионалам. Стоимость входа на рынок. 12 / 1862

Вопрос специалистам. После прочтения многих тем этого раздела у меня не создалось чёткой картины - в каком случае предлагается вложение в зарубежную недвижимость, как средство капитализации накоплений, а в каком - для удовлетворения своих определённых потребностей. Ведь для человека, купившего дом или апартаменты в месте , о котором он мечтал, не так важно подешевеет его собственность завтра или нет. Ликвидность, естественно, всегда важна, но инвестиционная составляющая вторична.
Поэтому вопрос - с какой суммы начинаются инвестиции ? Меньше 200 тыс. евро - очевидно, это не инвестиция, накладные расходы сожрут все дивиденды.

remot: Инвестировать можно с любой суммы, главное какой у покупателя подход при покупке недвижимости.

Есть скажем у меня клиент, который хочет Болгарию. Он ее хочет не потому что он уверен в том, что самый бурный рост в 2008 году будет именно там, она просто ему нравится. Первый раз из совка "за границу" ездил именно туда. Для него самая главная вещь при покупке - чтобы он получил хорошую цену, чтобы девелопер был надежным и чтобы с документами было все в порядке. Он конечно надеется что его квартира будет расти в цене, но даже если не будет, ничего очень страшного не произойдет. Планирует этот клиент ездить в свою квартиру пару раз в год, а в остальное время, если удастся, сдавать. О прибылях и процентах он особенно не думает.

Второй тип клиента - те, кто хочет инвестировать в недвижимость. Любую покупку, даже квартиры в Хургаде стоимостью 50 тысяч долларов можно считать инвестиционной, если цель покупки - не жить там а заработать. Среди инвестиционных клиентов я бы выделил 2 типа - любителей и профессионалов. Любители, как ни парадоксально, знают где они хотят покупать. Обычно им посоветовал друг, теща, и т.д. Обычно все они покупают одно и то же. Сейчас это может быть Болгария, завтра будет (скажем) Румыния - не важно. Обычно они хотят купить вариант подешевле, о таких "мелочах" как аренда, предпосылках к росту цены, финансовый рычаг, отсрочке платежа, и так далее - они не думают и думать особенно не хотят. Часто эти люди покупают на пике рынка или близко к пику, передерживают квартиру и продают почти на нуле, и потом теряют интерес к недвижимости как к инвестиции.

Профессионалы прислушиваются к мнению риэлтора. Задают правильные вопросы, решают для себя насколько выгодное соотношение возможной отдачи к риску. Они никогда не покупают на пике, пытаются находить рынки, о которых люди в массе своей думают как о слишком опасных, без особых проблем инвестируют на этапе строительства, и выходят через 12-18 месяцев с прибылью 40-60 процентов. Такие клиенты обычно инвестируют от 200 тысяч евро (но здесь принципиальна не сумма, а подход - просто обычно такие люди быстро набирают рабочий капитал), играются с маржинами и вышибают с девелоперов (с нашей помощью конечно) скидки на объем. Скачут они от рынка к рынку, работая на опережение цикла. Рынок упал - деньги начинают вкачивать. Подняли рынок - скинули объекты, ушли на следующий. Все делается методично, быстро и чисто.

Теперь по количеству клиентов - 30% в первой группе, 60% во второй, 10% и меньше - в третьей.

Что значит инвестировать можно любую сумму ? Становиться дольщиком застройщика и покупать не объект, а некие паи ? Но если покупать объект целиком, то для оформления сделки потребуется время, накладные расходы, такие как перелёт, адвокат, проживание и , наверное, ещё что-то. Вот мне интересно какова цена такого входа на рынок скажем Болгарии и Испании.

remot писал(а):
Что значит инвестировать можно любую сумму ? Становиться дольщиком застройщика и покупать не объект, а некие паи ? Но если покупать объект целиком, то для оформления сделки потребуется время, накладные расходы, такие как перелёт, адвокат, проживание и , наверное, ещё что-то. Вот мне интересно какова цена такого входа на рынок скажем Болгарии и Испании.

Тогда вы сами ответили на свой вопрос. Сумма равна минимальной стоимости квартиры + расходы по регистрации. Лететь не обязательно, это нужно только для вашего собственного успокоения. В Болгарии эта сумма равна примерно 40к евро.

Но это не то, как работают инвесторы. На большинстве рынков можно при инвестиции в "офф-план" (жгуче нелюбимый россиянами) вносить резервационную сумму под договор, скажем 20-30% и всю остальную сумму выплачивать рассрочкой в течение 2 лет, пока проходит строительство. Некоторые застройщики не устанавливают штрафные санкции, если вы не выплачиваете окончательную сумму и возвращают вам деньги. Теперь подумайте как инвестор - у вас есть возможность вложить 20,000 евро в покупку недвижимости на 100,000 евро. Вы получаете скидку за то, что входите на этапе строительства, обычно около 15%. И вы прогнозируете, что цена этой квартиры через 2 года, к моменту окончания строительства будет скажем 130,000 евро (консервативный прогноз для растущих рынков). То есть вы либо получаете 30,000 евро чистой прибыли со своих 20,000 евро (больше 50% годовых) либо получаете свои деньги назад в случае непредвиденных обстоятельств (с низким процентом вероятности). Какой еще инструмент может предложить вам лучшие условия? Да никакой!

TJRealty писал(а):

Но это не то, как работают инвесторы. На большинстве рынков можно при инвестиции в "офф-план" (жгуче нелюбимый россиянами) вносить резервационную сумму под договор, скажем 20-30% и всю остальную сумму выплачивать рассрочкой в течение 2 лет, пока проходит строительство. Некоторые застройщики не устанавливают штрафные санкции, если вы не выплачиваете окончательную сумму и возвращают вам деньги.

Не совсем понял.Получается, что я ,например, сделал первый взнос,в течении двух лет платил частями, а потом, видя,что рынок пошёл не в ту сторону, могу выдернуть обратно свои деньги?Без всяких потерь? Что то сомневаюсь.
На рынках каких стран есть такая возможность? Например, в Болгарии, застройщик согласился возвращать деньги моим знакомым, но с удержанием 15%. Хотя договор с болгарами они относили своему московскому юристу , он всё исправил - болгары согласились, но вот этот момент, что квартира покупается не глядя, и , при личном осмотре может не понравится, не учёл. Но на замену квартиры застройщик согласился. С доплатой.
Есть ли у Вас такие варианты по принципу "офф-план".
Кстати, портреты инвесторов Вы очень профессионально описали. Особенно, первую группу.

Маркус Вольф писал(а):

видя,что рынок пошёл не в ту сторону, могу выдернуть обратно свои деньги?Без всяких потерь? Что то сомневаюсь.
На рынках каких стран есть такая возможность?

Такие условия предлагают скажем некоторые застройщики в Грузии. Процесс возврата денег у всех разный, но договориться о подходящем варианте с застройщиком всегда можно. Конечно здесь кроется очень много деталей, которые лучше обсуждать при встрече.

Маркус Вольф писал(а):

Есть ли у Вас такие варианты по принципу "офф-план".

Да, есть. Это зависит больше всего от того, насколько хорошие у нас отношения с девелоперами.

Маркус Вольф писал(а):

Кстати, портреты инвесторов Вы очень профессионально описали. Особенно, первую группу.

Спасибо на добром слове!

TJRealty писал(а):
Но это не то, как работают инвесторы. На большинстве рынков можно при инвестиции в "офф-план" (жгуче нелюбимый россиянами) вносить резервационную сумму под договор, скажем 20-30% и всю остальную сумму выплачивать рассрочкой в течение 2 лет, пока проходит строительство. Некоторые застройщики не устанавливают штрафные санкции, если вы не выплачиваете окончательную сумму и возвращают вам деньги. Теперь подумайте как инвестор - у вас есть возможность вложить 20,000 евро в покупку недвижимости на 100,000 евро. Вы получаете скидку за то, что входите на этапе строительства, обычно около 15%. И вы прогнозируете, что цена этой квартиры через 2 года, к моменту окончания строительства будет скажем 130,000 евро (консервативный прогноз для растущих рынков). То есть вы либо получаете 30,000 евро чистой прибыли со своих 20,000 евро (больше 50% годовых) либо получаете свои деньги назад в случае непредвиденных обстоятельств (с низким процентом вероятности). Какой еще инструмент может предложить вам лучшие условия? Да никакой!

Спасибо за чёткий предметный ответ ! Если ва привлекаете соинвестров, то это, действительно, интересные условия.

Все остальные топики посвящены поиску клиентов из первого разряда по вашей классификации под лозунгом "Хватай мешки - вокзал отходит".

remot писал(а):
Спасибо за чёткий предметный ответ ! Если ва привлекаете соинвестров, то это, действительно, интересные условия.
Все остальные топики посвящены поиску клиентов из первого разряда по вашей классификации под лозунгом "Хватай мешки - вокзал отходит".

Да, это действительно так. Инвестиционная культура у нас все еще низкая. Мы конечно работаем с разными клиентами, но если кто-то у нас запрашивает совет по инвестициям - мы только рады проконсультировать

.

Недвижимость обычно пользуется спросом там, куда едут туристы. Поэтому , прогноз по туристическим потокам на будущее довольно любопытен.

Недавно немецкие ученые провели исследования — как изменится география путешествий из-за глобального потепления? И пришли к выводам: из-за сильной жары привычные сегодня Турция, Кипр, Мальта, Греция и Испания перестанут быть местами для летнего отдыха через 20 лет…
К 2010 году в Европе температура снизится на 1 градус из-за замедления Гольфстрима, однако после 2010 года температура будет стремительно расти.
Конечно, в Турцию, Испанию или Италию туристы ездить не перестанут. Скорее всего эти страны станут зимними направлениями, как сегодня Египет, Таиланд, Марокко. Кроме того, потепление дает хорошее преимущество странам, где летний сезон слишком короткий: Хорватия, Черногория, Германия, Нидерланды. Потепление скажется на них положительно — туристы смогут отдыхать там значительно дольше, чем сейчас.
Что касается самых перспективных для наших туристов направлений, то, безусловно, ими станут Финляндия, как наш ближайший сосед, курорты Балтики и все те же Хорватия и Черногория.
Сегодня существует целая комиссия, которая подсчитывает возможные убытки от потепления на горнолыжных курортах. Альпы особенно чувствительны к изменениям погоды, им придется несладко. Уже в 2006—2007 годах теплая зима привела к тому, что большинство местных трасс открылось позже традиционного срока.
Наиболее уязвимые к потеплению горнолыжные курорты расположены в Германии. При потеплении всего на градус 60% здешних склонов останется без снега. А вот медленнее всего этот процесс будет происходить в Швейцарии, чьи курорты находятся значительно выше остальных.

Высокие цены на жилье в России, инфляция, явно больше 10%, малое количество понятных финансовых инструментов привели к тому, что многие россияне решили сохранить свои средства, вложив их в недвижимость в недорогих теплых странах, совместить приятное с полезным.
Проблема в том, что цена на инвестиционно привлекательный объект, а это как правило, на первой линии, начинается от 100000 евро и выше. Основная масса желающих располагает меньшей суммой. Мало кто из серьезных девелоперов рассматривает соинвестиции менее, чем 500000 евро, с условиями скидок, естесственно. По крайней мере в Болгарии.
Как вариант - отдать свои деньги в управление компании, занимающейся инвестициями в недвижимость.
Нужно только помнить, что инвестирование в офф-план во время финансового кризиса достаточно рискованно - может не хватить денег достроить. Оптимальнее было бы вкладываться во вторичку (не старше3 лет), которую активно распродают англичане и ирландцы.
Еще один момент - тогда вложения денег стоит рассматривать именно как инвестиции, то есть проживание в своем доме у теплого моря нужно отложить.
Что касается высказывания о клиентов первого типа, которых тут окучивают- отчасти верно. Но, в первую очередь, это форум полезен тем, кто занимается недвижимостью - очень много полезной информации.
Лично у меня основные клиенты - обеспеченные россияне лет этак за 45. С интернетом они не дружат.
Поверьте, человек, который имеет свободные 200000, не будет сидеть в инете, искать себе объекты. Он купит там, где ему порекомендуют знакомые. Или брокер.
Как говорит мой знакомый: человек, который ищет недвижимость по интернет, выпьет у тебя всю кровь, потом поедет и купит самостоятельно самый неудачный объект

Шутка.
Если серьезно, то если есть желание вложить в недвижимость за рубежом меньше 100000, лучше сто раз подумать. Особенно если деньги кредитные.