"Наследная" квартира. Помогите оценить риски 2 / 730

Берется двушка в ипотеку. С занижением цены в договоре купли-продажи.

Юридическая история её такова:

1. Четыре года назад мать и сын приватизировали квартиру (отец умер до приватизации).
Соответственно, у них по 1/2 доли.

2. Сын совершил равноценный договор мены со своим дедушкой (поменял 1/2 двухкомнатной квартиры на однокомнатную)

3. Дедушка умер, сын унаследовал свою 1/2 доли обратно по завещанию.

С момента наследования прошло чуть больше 2 лет, наследное дело у нотариуса смотрел, завещание видел.

Насколько я понимаю, основной риск - внезапное появление лиц, претендующих на обязательную долю наследства покойного дедушки?

Что будет, если такой наследник объявится?
Какова судебная практика? Ему
а) будет выделена 1/2 от 1/2 доли сына (т.е. ¼ от квартиры)?
б) будет признана недействительной вся сделка?

Подскажите, пожалуйста, есть способ себя обезопасить или хотя бы снизить риски?
Поможет ли то, что приобретенное жилье будет для покупателя единственным и там будет прописан несовершеннолетний?

И еще вопрос - какой в данном случае будет исковой срок давности? 3 года с момента покупки, 3 года с момента вступления в наследство или бессрочно?

1. Если за 2 года с момента смерти деда лица, которые имеют право на обязательную долю и при этом не знают об открытии наследства (что само по себе невообразимая редкость)не объявились, для того чтобы принять наследство, процентов на 99,9 уже не объявятся.

2. Такие лица, если они в течении 6 месяцев с момента, когда узнали об открытии наследства или должны были узнать примут наследство, могут расчитывать только на признание сделки недействительной в части обязательной доли, размер которой зависит от того, когда написано завещание.

3. Срок исковой давности по признанию недействительной сделки по основаниям ничтожности, а также по возвращению сторон такой сделки в первоначальное положение, исчисляется с момента исполнения договора купли-продажи одной из сторон сделки и составляет 3 года.