продажа недвижимости передним числом 20 / 2911

Есть комната в двухкомнатной коммуналке, которую я продаю. Отказ оформлен через заказное письмо нотариуса к соседке и выждан месяц, поэтому никаких банковских ячеек. Сделка должна быть легальной, будет использоваться банковский аккредитив.
Проблема состоит в том, что 3 года с момента приватизации исполнится только в середине ноября, а сейчас сентябрь!
Покупатель есть, но он не знает что ему придется ждать до середины ноября. В продаже недвижимости много этапов. Можно ли перенести подписание только одного документа на ноябрь, либо подписать документ передним числом? А согласится ли на это нотариус?
Думаю, что это классическая задача, как удержать цепочку.
Теперь подробнее. Покупатель сам снимает комнату в Питере, а продает квартиру в другом городе. Я предлагал ему внести маленький залог - 20 000 рублей, но у него еле денег на еду хватает. Что-то мне подсказывает, что как только у него появятся живые деньги, то он будет ожидать от меня оформить продажу моей комнаты за неделю. Без залога. Такие люди долго в кэше не сидят. У него уже есть покупатели на квартиру. Он скоро уедет подписывать документы. Если я буду просить его подождать с продажей квартиры, то сделка сорвется у него. Это не выход.
С удовольствием выслушаю советы!

Нотариус не согласится. :!:

Если Вашему покупателю сказать правду, то он скорее всего будет искать другой вариант.
А может и останется с Вами. Зависит от того, когда он получит деньги за свою квартиру. Если он получает их после регистрации сделки в своем другом городе(а не после подачи на регистрацию)в регпалате, то зависит от срока регистрации. По закону регистрация пока 30 дней, но может быть и двухнедельная. Если он продаст свою квартиру завтра, то примерно 1 ноября он будет с деньгами (если регистрация 30 дней). Тогда, возможно, что он согласится подождать 2 недели, пока исполнится 3 года.

sergey_SPb писал(а):
Если я буду просить его подождать с продажей квартиры, то сделка сорвется у него.

Право собственности прекращается у продавца в момент госрегистрации договора купли-продажи.
Госрегистрация по закону длится максимум месяц. Не ускоряйте, и укажите в договоре, что деньги продавец получает после регистрации.
Тогда сделку можно проводить в середине октября, т.е. уже через две недели.
Подождёт.

Если уж совсем боитесь потерять этого покупателя - составьте предварительный договор. Для его спокойствия.

А что, цена настолько сильно превышает миллион, что придется платить огромную сумму налога?

Да. Цена комнаты 1 900 000. Коммуналка Питерская, налоговый вычет дается не на мою комнату, а на всю коммунальную квартиру. Налог будет 192 тыс. рублей. Это много.
Если бы у продавца квартира была в Питере и составлялась классическая цепочка, ну когда все ждут одного человека с деньгами, а потом все сделки совершаются в один день, то я бы пролетел. Как я планирую, мне же нужно договориться, чтобы покупатель сначала продал квартиру, а только потом я начну собирать документы.

есть еще вариант - срок получения денег в договоре указываете какой вам необходим, т.е ноябрь, документы на сделку подаете сейчас и тут же пишете заявление на приостановку этой сделки на необходимый вам срок (до 3 мес.), причину указываете - любую.
Заявление пишется двумя сторонами. Потом собираетесь с покупателем - пишите заявление на возобновление регистрации сделки и ждете положенные 30дн. Конечно в УФРС это очень не любят - больно муторно. А кому сейчас легко? По закону это ваше право.

Спасибо, предупредили, что заранее покупателю нельзя говорить, что я хочу тянуть резину лишние полтора месяца. Мой покупатель уже с деньгами и приедет в город через неделю. Он ждать не будет.
По поводу документов. Выждать 3 года до кокого числа? Я так понял, что я перестаю быть собственником недвижимости не в день подписания бумаги нотариусом, а позже, после регистрации в УФРС. И именно эта дата должна быть больше 3-х лет. Если не так, обязательно поправьте меня.
Так можно ли в процессе сделки сделать принудительную остановку, но так, чтобы покупатель не соскочил? Покупатель будет пользоваться банковским аккредитивом. Можно ли на этом сыграть?
Из внешняя ссылка минусы аккредитива:
begin
Банковский аккредитив

Наиболее надежной системой расчетов на сегодняшний день считается банковский аккредитив. Но риелторы ее используют мало – виновата повышенная любовь граждан к наличности и общее недоверие к безналичным банковским операциям. Тем не менее, в недалеком прошлом она была достаточно распространена.

Суть схемы расчета через банковский аккредитив – покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например свидетельства о регистрации, справки о «перепрописке» и т. п. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца, причем банки обычно сами решают проблемы конвертации, если она необходима, и выдачи наличных.

Плюсы

Главное достоинство аккредитива – все платежи безналичные: продавец и покупатель избавлены от путешествия по городу с чемоданом банкнот, а сама процедура расчетов при совершении сделки становится независимой от «человеческого фактора». Схема достаточно гибкая, позволяет достаточно легко обслуживать различные варианты цепочек обмена. В отличие от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает в другой города: безналичная форма исключает все возможные проблемы, которые могли бы возникнуть при расчете.

И еще преимущества: выдача банковских документов, легкая доказуемость проведения расчетов, невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами. Но тут не обойтись без эскро-службы агентства недвижимости, ведь банк не обязан контролировать подлинность предоставляемых документов.

Минусы

В случае срыва сделки или возникновения конфликта с продавцом деньги покупателя зависают, и получить их с блокированного по условию аккредитива счета он сможет только через суд.

Следует также отметить, что при использовании аккредитива необходимо указывать в нотариальном договоре только полную стоимость сделки. А банк, соответственно, обязан уведомить налоговую инспекцию обо всех открытых счетах.

Дмитрий Кирюшкин, заместитель директора, рассказывает о расчетных центрах и эскро-службе агентства недвижимости:

Расчетов через банковский аккредитив мне проводить не приходилось, но знаю точно: участники сделок с недвижимостью предпочитают не «светить» свои доходы, и поэтому подобная форма расчетов их вряд ли пока заинтересует. Безналичные расчеты удобны в сделках с недвижимостью за рубежом. Поэтому иностранным клиентам трудно приспособиться к российской привычке доверять исключительно наличным деньгам.
end
Я вот и хочу "подвесить" сделку, дотянув до нужной даты, но не знаю как.

sergey_SPb писал(а):
Банковский аккредитив
...
Минусы
В случае срыва сделки или возникновения конфликта с продавцом деньги покупателя зависают, и получить их с блокированного по условию аккредитива счета он сможет только через суд.
...

Может не в тему, но уж очень этим минусом напугали:
на самом деле в данном случае все почти также, как сейфами. Если сделка не состоится:
- либо приходят обе стороны и отказываются от использования аккредитива (если такая возможность была заранее предусмотрена условиями аккредитива),
- либо покупатель дожидается истечения срока аккредитива, после чего банк вернет деньги обратно на его счет.

На мой взгляд, действительных минусов аккредитива – два:
- банк подает сведения в ИФНС, поэтому налоговая однозначно узнает о том, какую сумму дохода получил продавец от продажи недвижимости,
- невозможность использования аккредитива при альтернативных сделках (хотя кто знает, может я не с теми банками работала, и где такой проблемы нет...)

Все-таки аккредитив имеет срок действия. Значит, чтобы удержать клиента, нужно использовать механизм залога.
Мой покупатель уже продал жилье, приехал в Питер и говорит давай-давай. У него деньги на руках (в банке).
Мой нотариус, к которому я привязан, так как он оформлял отказ соседей, заявил мне что дабы избежать 13%, нужно подписывать у него бумагу не ранее середины ноября. Только лишь после этого можно подавать документы на регистрацию в УФРС, которая длится 2-4 недели. Т.о. мне в залоге нужно указывать срок до начала декабря. Вы мне неправильно подсказали, когда прекращается мое право собственности. Нотариус говорит, что в день подписания договора у него в конторе, а не после регистрации в УФРС. Ну и кто прав? Речь нотариуса слышали и мои родители, которые являются сособственниками комнаты.
Как мне удержать клиента с живыми деньгами?

А чего Вы так к нотариусу привязались? Оформил отказ соседей- спасибо, до свидания.
А договор купли продажи оформляйте в простой письменной форме, подавайте на регистрацию и собственность перейдет к Вашему покупцу только с момента регистрации в регпалате. Через недельку уже можете выходить на сделку, как раз получится все ОК.