Справедливая стоимость ипотеки и недвижимости (интересный расчет) 26 / 6411

Поскольку деньги то растут в цене, то падают, думаю, что нужно смотреть на недвижимость с точки зрения базовой потребности. Такой же, как и в еде, лекарствах и т.п. Основной постулат - наличие недвижимости не должно приводить в долгосрочной перспективе к ущемлению остальных базовых потребностей. Т.е., если нагрянет кризис какой нить, то от ресторана по вечерам можно отказаться, а вот инсулин покупать не перестанешь.

Чтобы не привязываться к деньгам, то введу некую абстрактную величину - базовый доход гражданина (БД). Если гражданин тратит весь свой БД на основные потребности, то никакой ипотеки ему не светит. При этом, надо смотреть не мгновенный БД, а тренд, причем тренд не абсолютной суммы, а процента расходов на базовые потребности (БП) в БД. Итак, предположим, что, исходя из постулата, о равенстве по значимости недвижимости и еды и пр. БП, расходы на приобретение недвижимости должны соответствовать другим БП. Итого получаем, что потенциальные клиенты ипотеки это те граждане, кто в своей структуре расходов на БП тратит на них не более 25% БД, причем в среднесрочной перспективе. В этом случае, граждане смогут увеличить нагрузку по БП до 50% и сохранить двойной запас прочности.

Теперь, сколько тратят на БП в вашем регионе? В СПб, к примеру, это сумма порядка 15-20 тыс рублей в месяц. Средняя ЗП по городу - 25 тыс. Следовательно, большинство просто не являются потенциальными клиентами на получение кредита. Смогут получить кредит только те, кто зарабатывает 60-80 тыс рублей в месяц с ежемесячным платежом 15-20 тыс. Берем срок 10 лет, так как в нашей стране более длительные сроки кабалы значительно повышают вероятность возникновения человеческих трагедий. Получаем, что в этом случае, люди смогут получить сумму (при ежемесячном платеже 15000 руб) всего лишь в 1 млн. руб (13% годовых). Учитывая первоначальный взнос 20%, получим стоимость объекта в 1,2 млн руб. Ну а если учесть, что подобный доход свойственен либо индивидуалам, либо молодым парам (на двоих), то это стоимость однокомнатной квартиры. Следовательно, получаем стоимость типовой однушки в 1,2 млн, по квадратам это 30 кв.м., следовательно, один кв. м. в типовом жилье в Санкт-Петербурге для более-менее массового спроса должен стоить 40 тыс рублей.

Если учесть миграцию, то стоимость кв.м. поднимается незначительно, так как процент "кошельков" мал, в основном мигранты подпитывают рынок аренды.

Кстати, при такой стоимости недвижимости, устоявшийся уровень цен на аренду вполне соответствует формуле "инфляция + 3% в год". Т.е., 13%+3%=16%. Плюс эксплуатация + амортизация ремонта и т.п. (2% в год). Итого получаем для нормального управления недвижимостью стоимость аренды в 0,2х1200000 = 240 тыс рублей в год. Это 20 тыс в месяц + КУ. Т.е., тот уровень, который сейчас в городе стабилизировался.

Итого получаем, что для СПб реальная стоимость кв.м. в типовых муравейниках составляет 40-50 тыс рублей за кв.м. С учетом того, что сейчас цены подобрались к 90-100 тыс рублей за кв.м., РН раздут минимум в два раза.

Учитывая себестоимость строительства в 25-30 тыс рублей за кв.м., прибыль для застройщика получается неплохая. И людям хорошо, и бизнесу неплохо.
Вопрос в том, что в нашей стране все привыкли к бешенным прибылям и мегаоткатам... неужели не осталось нормальных...

Ход мыслей интересен, но цифры и выводы :shock:

ИМХО, далеки от реальности.
Возьмем, к примеру, стоимость строительства. Эти, кем-то невзначай распиаренные, 25 тыр. за кв.м. (журналисты подхватили и распространили сенсацию) не лезут ни в какие ворота. Это стоимость собственно строительства без земли, коммуникаций и затрат на согласования. А сейчас, учитывая еще и то, что застройщиков перестали кредитовать, а также скачкообразное повышение цен на стойматериалы (несмотря ни на какие кризисы) - эти цифры становятся вообще нереальными.
Второе - несмотря на то, что мне понравился сам ход мыслей (именно так и должен расчитывать свои силы заемщик, прежде чем подписать кредитный договор), зачем изобретать велосипед? Есть универсальный коэффициент ПД (платеж/доход), который применяется всеми банками. Раньше разрешали использовать до 70% своих доходов на погашение кредитов, сейчас - не более 50%. Или Вы думаете, что банки что-то упустили в своих расчетах?

Короче, вопрос поднят правильно, но выводы очень спорные

LevshinSergey писал(а):
Ход мыслей интересен, но цифры и выводы ИМХО, далеки от реальности.
Возьмем, к примеру, стоимость строительства. Эти, кем-то невзначай распиаренные, 25 тыр. за кв.м. (журналисты подхватили и распространили сенсацию) не лезут ни в какие ворота. Это стоимость собственно строительства без земли, коммуникаций и затрат на согласования. А сейчас, учитывая еще и то, что застройщиков перестали кредитовать, а также скачкообразное повышение цен на стойматериалы (несмотря ни на какие кризисы) - эти цифры становятся вообще нереальными.

На самом деле, цены на стройматериалы уже как с полгода не только не растут, но и снижаются. Мой расчет, безусловно, не затрагивает стоимость земельного участка и "согласований" (то биш откатов чиновникам). Но подключение к инженерным коммуникациям я учел. Итого, если убрать коррупционную нагрузку, то стоимость строительства бетонной коробки без отделки и прочих излишеств, составляет 25 тыс рублей. Вместе с подключением к коммуникациям.
Понятно, что если застройщик купил 1Га за 100 MUSD, то цена кв.м., какой бы он небоскреб не воздвиг на этом месте, будет умопомрачительной. Но период нереальных цен на земельные участки пройден. Думаю, что с учетом дефицита кеша, никто из застройщиков не будет покупать участки в Приморском районе за десятки миллионов долларов. Более того, сомнительно исполнение уже заключенных соглашений по аренде земельных участков в городе.

LevshinSergey писал(а):
Есть универсальный коэффициент ПД (платеж/доход), который применяется всеми банками. Раньше разрешали использовать до 70% своих доходов на погашение кредитов, сейчас - не более 50%. Или Вы думаете, что банки что-то упустили в своих расчетах?

Банки, то как раз, ничего в расчетах не упускают. Упускают простые граждане. Что касается моего расчета, я его привел не для того, чтобы показать, как надо рассчитывать долговую нагрузку, а для определения справедливой стоимости недвижимости и ипотеки. И все говорит за то, что кв.м. не такой уж и дорогой. Можете посмотреть, к этому уровню уже скатываются многие застройщики (сейчас в квартирах большой площади кв.м. стоит от 65000, дают дополнительную скидку. Это первичка.)
Потом, мы говорим не о эксклюзивном РН, а о массовом рынке, который "съедает" десятки млн кв.м. в год. Для того, чтобы обеспечивать такой объем, цены в СПб должны быть не дороже 50000 руб за кв.м. в типовых многоэтажках

Все цифры на РН сейчас - от лукавого !
Все меняется ежедневно, никакая формула не поможет !

Илья писал(а):
Все цифры на РН сейчас - от лукавого !
Все меняется ежедневно, никакая формула не поможет !

Дело не в том, что РН вошел в зону турбулентности, [-X

а в том, что приведенный расчет отображает справедливую стоимость недвижимости. Насколько она близка к равновесной, не знаю. Но, думаю, что они достаточно близко друг к другу расположены, просто за счет больших объемов строительства и ввода новых площадей.
Посчитал справедливую стоимость для МСК - получилось 75-80 тыс рублей за кв.м. в типовом муравейнике. Но, в случае с Москвой, вступают в роль другие факторы, в т.ч. и тот факт, что многие рассматривают Москву как конечный пункт всех своих сделок (цепочек) с недвижимостью. Поэтому люди готовы переплачивать. Не уверен, что прав, но "фактор столицы" добавит около 30% к цене. Итого получим цифры порядка 100-110 тыс рублей за кв. м. в типовых домах. Разумеется, будут дома дороже, в зависимости от вида из окон, месторасположения и т.п. Равно как и дешевле. Но озвученный порядок цен реалистичен. Во всяком случае, не 200 тыс рублей за кв.м. в рассыпающейся панельке 1969 г.п.

Petunder писал(а):
приведенный расчет отображает справедливую стоимость недвижимости.

Справедливая стоимость? Расскажите это нашим "голубым фишкам", чья "справедливая стоимость" явно не соответствует реальной рыночной. Акции, так же, как и квадратные метры, стоят ровно столько, сколько за них готовы заплатить.

LevshinSergey писал(а):
Petunder писал(а):
приведенный расчет отображает справедливую стоимость недвижимости.

Справедливая стоимость? Расскажите это нашим "голубым фишкам", чья "справедливая стоимость" явно не соответствует реальной рыночной. Акции, так же, как и квадратные метры, стоят ровно столько, сколько за них готовы заплатить.

На самом деле, я никому ничего рассказывать не собираюсь. Я говорю не про "инвестиционную" недвижимость, а недвижимость для жизни. Все дело в том, что отклонение в большую сторону от справедливой цены порождает напряжение на рынке. И чем больше отклонение, тем больше напряжение. Могу привести примитивный пример: отклонение в 2 раза "вымывает" с рынка 75% потенциальных покупателей. Оставшиеся 25% решают жилищный вопрос путем увеличения собственного риска: увеличение срока кредитования, увеличение процентов, ухудшение качества приобретаемого жилья и т.п. А теперь вопрос - сколько сделок в СПб в год? 50 тыс? Цена за последнее полугодие увеличилась на 40%. Следовательно, с рынка "ушло" почти 50% потенциальных клиентов. Минус 10 тыс сделок за второе полугодие. Или ухудшение качества и цены сделок при сохранении их количества. Теперь второй вопрос - если покупать стали меньше, то рынок уменьшился в объеме? Думаю, что не будете спорить. Если рынок уменьшился, то для сохранения положения девелоперов (есть текущие расходы), им надо наращивать объемы. Нарастить их можно только за счет тех, кто может купить кв-ру по более недорогой цене, чем текущая на рынке. Но, поскольку ипотека стала недоступной для многих, то девелоперам надо компенсировать это ценой или другими условиями. Следовательно цены будут еще меньше, так как соотношение числа людей, могущих вытащить стоимость кв-ры из кармана и заплатить к людям, которые хотели бы взять кредит - 1 к 9!!!

Вот и весь расчет.

Petunder писал(а):
Я говорю не про "инвестиционную" недвижимость, а недвижимость для жизни.

Вот здорово, а я в соседнем топике (где про ипотеку и аренду) говорю по недвижимость для жизни.

В целом, идеологических разногласий у нас с Вами нет. Я тоже за то, чтобы жилье было более доступным.
Чтобы оживился рынок, надо либо уменьшить стоимость кв.метра, либо повысить доходы потенциальных покупателей.
Все достаточно просто.

А методы определения справедливой стоимости у всех разные. Вот, например:

В мировой практике доступность жилья определяется по доле расходов на приобретение жилья от дохода семьи (в том числе с привлечением кредита), вычисляется также индекс доступности жилья, определяемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека). Индекс показывает время, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы.

Поэтому мы рассчитаем, какова должна быть стоимость московской квартиры исходя из среднего дохода москвича, чтобы индекс доступности был в пределах 5 лет – именно такой показатель считается верхней планкой нормы. Итак, средний доход 3 москвичей составит 91,5 тыс. руб. в месяц или 1 млн 98 тыс. руб. в год. За 5 лет эта сумма составит 5,49 млн руб. Делим ее на 54 кв. м и получаем 101,6 тыс. руб., или $3900. В сущности, если ориентироваться на эту цифру, то падение рынка еще на 7% с нынешних $4195 как раз позволит достичь этой цифры.

Есть еще один «риелторский» метод, который позволяет оценить, будут ли успешными продажи по ипотеке в том или ином регионе. Если отношение цены квадратного метра к средней зарплате близко к 1, то рынок очень перспективный, считают они. Если же цена квадратного метра превышает среднюю зарплату в несколько раз, то там все ипотечные предложения, будь сколь угодно заманчивыми по условиям, обречены на провал. По этому параметру в Москве цена на квадратный метр должна быть на уровне $1500 – именно такова средняя зарплата москвича с поправкой на «серые схемы».

Источник: внешняя ссылка (2007г)

Кое-что там очень близко к Вашим размышлениям. Почитайте, может пригодится.

LevshinSergey писал(а):
Кое-что там очень близко к Вашим размышлениям. Почитайте, может пригодится.

Да, очень интересно, Сергей! Спасибо! Только я говорю про индекс доступности равный 10 годам, а в статье приводится 5-ти летняя перспектива. Ну да не в этом суть, мысль примерно одинаковая, просто я ее сам придумал и непричесанной выложил (экспромт, знаете ли

) Так вот, моя мысль, продажи войдут в норму, даже с трудностями привлечения стороннего финансирования, после снижения цены в СПб до уровня в 50-60 тыс. руб за кв.м., а в МСК до 80-110 тыс руб. за кв.м. Это справедливая на текущий момент и (при условии достаточного предложения) равновесная цена.
Посмотрите на статистику регпалаты - в МСК кв.м. покупали активно до момента перехода РН за планку 135 тыс рублей за кв.м. Потом резкий спад. В Питере после перехода 100 тыс за кв.м. До этого худо бедно покупатели приходили.

Моё глубокое убеждение, что формирование цены на недвижимость должно иметь в основе такой понижающий фактор как участие государства в 100% финансировании строительства инженерных коммуникаций ( а это - одна из наиболее капиталоемких частей строительства и в льготном периоде аренды земли под строительство.
Результат:
1) цены снижаются объективно и необвально, формируются реально-рыночно, а не спекулятивно-рыночно
2) "лишние" нефтяные деньги вместо вложений в чужую экономику закапываются в родную землю, чтобы принести плоды
3) ипотечные кредиты станут посильны реальному среднему классу
4) инфляция не получает подпитки
5) государство действительно заботится о "доступном жилье", а не "бла-бла-бла"
6) прокладка сетей получает снова госконтроль
Вместо того, чтобы плодить нахлебников, привычных к советской системе распределения жилплощади, необходимо дать возможность людям купить квартиры по нормальным ценам и чувствовать себя заработавшими жильё, а не выпросившими.