Недвижимость в Чехии. Аспекты приобретения для россиян 7 / 1591

Недвижимость в Чехии. Аспекты приобретения

Сегодня мы отмечаем большой интерес россиян к покупке недвижимости в Чехии и многим будет полезно узнать некоторые аспекты приобретения, согласно законодательства этой страны.

Процедуру оформления недвижимости в Чехии для россиян, безусловно, отличает обязанность иностранца по созданию юридического лица. Чешским законодательством определено так, что иностранец, приехавший в Чехию, может купить какую-либо недвижимость, только имея фирму. Иначе говоря, субъектом-покупателем будет некое юридическое лицо, принадлежащее персонально покупателю-иностранцу или ему и его семье, друзьям и т.д. Причём, подписать договор купли-продажи от лица фирмы может, только её директор или лицо им уполномоченное. Разумеется, владелец фирмы может быть и её директором.

Но! Зарегистрировать фирму в Чехии не так тяжело как кажется. Чаще всего иностранцы регистрируют общества с ограниченной ответственностью с уставным капиталом не менее 200 000 чешских крон (8 000 EU). Указанная сумма после подписания учредительного договора и перед подачей регистрационного пакета документов на фирму в суд, вносится на вновь открытый целевой счет. При этом, каждый из учредителей и члены их семей (супруга и несовершеннолетние дети) могут получить ВНЖ (вид на жительство) с правом дальнейшего продления на период существования фирмы. Основанием для ликвидации фирмы, против желания соучредителей, может служить только решение суда, основанное на грубом нарушении законодательства со стороны руководства компании. Однако такое случается крайне редко. При регистрации, сведения о фирме и ее учредителях за границу не передаются, однако в определенном объеме их можно получить на сайте торгового реестра. Срок нормального функционирования предприятия неограничен. Годовой отчет компании подается до конца марта.

Число соучредителей по закону - до 10 человек. На многие виды деятельности требуется лицензия.
Как эту фирму зарегистрировать? Я не стану подробно описывать процедуру регистрации чешской фирмы. Ни один из наших клиентов не занимался этим самостоятельно. Ведь для того, чтобы ходить по инстанциям и собирать различные документы нужно как минимум знать чешский язык! Мало того, Вам еще будет и необходимо попасть на прием в различные учреждения, при этом в некоторых из них о времени надо договариваться заранее.

В Чехии много компаний, которые помогают в регистрации юридических лиц иностранцам. Это фирмы, в которых работают, в том числе и наши с Вами соотечественники, живущие в Чехии и зарабатывающие этим себе на жизнь. Это их работа, они этим занимаются изо дня в день.

Конечно, за то, что Вам и за Вас откроют фирму, придётся заплатить. По опыту: средняя цена регистрации фирмы 2500 евро. В эту сумму уже войдёт и отчет за первый год деятельности компании. Причём Вашего личного присутствия в Чехии и не нужно вовсе. Там всё сделают за Вас по доверенности. Вот ещё чем хочу поделиться. Многие компании-регистраторы обещают регистрацию фирмы и за втрое меньшую сумму. Не покупайтесь на такую рекламу. В итоге, часто оказывается гораздо дороже. Фирму Вам зарегистрируют в срок до двух недель, но если уж Вы очень торопитесь, могут сделать всё и за один день. Но это, разумеется, и стоит дороже. Наберитесь терпения…

Разумеется, Вам придётся и в России собрать некоторые документы, но их немного, и они все будут Вам необходимы для приобретения недвижимости не только в Чехии, но и в любой другой стране. За исключением одного документа: справка об отсутствии судимости. Вот ее-то Вам и придется привезти с собой из России. Хотя и требование этого документа понять можно. Чехи хотят жить спокойно, зная, что в их окружении нет людей, имеющих проблемы с законом. Разве Вы сами этого не хотите?

Вот перечень документов, которые Вам необходимо будет приготовить ещё дома:
1. Название фирмы. Лучше несколько. Вдруг ваша «придумка» уже была придумана кем-то другим.
2. Предмет деятельности.
3.Количество учредителей, данные на них:
- копия загранпаспорта
- полные данные на членов семьи и родителей
4.Данные на директора.
5.Процентное распределение долевого участия совладельцев в уставном фонде в % ( на каждого не менее 20 000 крон ).
6.В случае отсутствия одного из учредителей, доверенность на подписание за него учредительных документов присутствующим соучредителем или другим лицом.
7.Справка о наличии в любом банке 160 000 чешских крон (6 000 EU). Эту справку можно получить после приезда в Прагу.
8.Справка о несудимости на директора и соучредителей. Ее можно получить в местных органах МВД.
9. 3 цветных фотографии
Для открытия счета в банке необходимо с собой иметь два документа с фотографиями (паспорт, водительские права и т.д.).
Все перечисленные документы Вам необходимо будет прислать в компанию, чьими услугами Вы решили воспользоваться для открытия Вашей фирмы. Остальное будут делать за Вас. Кстати, выбирайте лучше такую компанию, которая потом будет заниматься ведением Ваших дел.
По окончании процесса регистрации Вам должны выдать следующие документы:
-Выписка из Торгового Суда о регистрации фирмы
-Свидетельство о регистрации Вашей фирмы в Налоговой Инспекции с гербовой печатью
-Своя фирменная печать и право на её ношение

Ваши деньги (уставной капитал) после регистрации фирмы в торговом суде, Вы можете перевести на расчетный счет своей фирмы или забрать обратно в свой кармашек. Наши чешские компаньоны, к примеру, за небольшую комиссию, могут и внести за Вас уставный капитал для Вашей фирмы.

Теперь пришла пора получать первую Вашу годовую визу, дающую вам право жить и работать на территории Чехии, а заодно и передвигаться по всем странам-участницам Шенгенского соглашения.
Прежде всего, надо записаться на подачу заявления о предоставлении годичной визы. Это можно сделать в любом консульстве ЧР, не находящимся на территории ЧР. Можно также подавать документы в любом из консульств Чешской республики, находящихся за пределами Чехии. По опыту: сделать это гораздо проще не в Москве. В консульстве необходимо уточнить сумму консульского сбора за визу. В каждой стране он может быть разный. Ваш загранпаспорт должен быть действителен не менее 1 года после подачи документов на получение вида на жительство. Законодательством ЧР установлен предельный срок в 6 месяцев на рассмотрение вопроса о предоставлении вида на жительство. На практике, решение принимается гораздо быстрее – в среднем за 2- 4 месяца. О принятом решении по Вашей годовой визе, Вы будете проинформированы заказным письмом или по телефону. В течение месяца после получения визы Вы должны приехать в Чехию и зарегистрироваться в полиции по делам иностранцев. Годовую визу Вы продлите на территории ЧР и получите разрешение на проживание на 2 года. Набор документов и порядок действий одинаков. Главное, не опоздать. Сроки продления от 120 до 15 календарных дней до окончания срока действия предыдущей визы. Через 5 лет вы имеете право претендовать на получение постоянного вида на жительство на 10 лет!

В качестве дополнения к справкам о несудимости из страны проживания и ЧР, которые остались после регистрации фирмы, выписки из торгового суда вам необходимо:
1. Четыре цветные фотографии размера 3,5 Х 4,5 см
2. Подтверждение из банка о наличии на расчетном счете суммы эквивалентной 160 000 крон, а так же наличии у Вас пластиковой карты. Если Вы хотите получить также визы на детей, то к этой сумме необходимо прибавить 140 000 крон на каждого ребенка. Имейте в виду, что и на ребенка собирается полный пакет документов.
3. Справка, подтверждающая прописку в Чешской Республике.
Ну вот. Теперь Вы счастливый обладатель чешской визы. У Вас теперь есть право на неограниченное число въездов на территорию любой из стран-участниц Шенгенского Соглашения.

Теперь давайте поговорим о чешской недвижимости. Этот разговор сейчас довольно актуальный. Много полезных статей с цифрами и анализами можно запросто найти в Интернете. Поэтому я не хочу тратить время на пересказывание довольно известных и очевидных вещей. Скажу лишь пару слов. Чешская недвижимость растёт в цене. В год она прибавляет 10-15%. Инфляция напрямую влияет на инвестиции: чем выше показатель роста цен, тем меньше реального дохода получает инвестор. Инфляция съедает инвестиционный доход. Это прописная истина. Среднегодовая инфляция в Чехии в августе составила всего 6,8 процента. Что из этого следует? Правильно. Российские рубли имеет смысл инвестировать в чешскую недвижимость. Даже, если своих сбережений не хватает, это всё равно выгодно делать даже через ипотечные кредиты. Процентная ставка в Чехии сегодня около 6%.

Теперь несколько слов о ценах на чешскую недвижимость. Цены на жильё начинаются от 15000 евро. В России за эти деньги можно купить разве что гараж. Конечно, это цена не пражских квартир. Такие цены можно встретить в Устецком крае. В Теплицах, например. Для справки – Теплицы – курортный город. Минеральные воды, грязевые ванны и многое другое. Для людей с проблемами опорно-двигательного аппарата – это просто рай. Живописные места, недалеко немецкая граница. Европа… Цены на кооперативные квартиры от 15000 евро. Трех-четырехкомнатные…
Цены в Праге. От 60000 евро можно купить однокомнатную квартиру, от 80000 евро можно купить двухкомнатную квартиру, от 88000 евро – трёхкомнатную.
Цены, с моей точки зрения, абсолютно адекватные. Ну а при том, что ценовая палитра в Чехии - от смешного до вменяемого и, что всю Чехию можно проехать вдоль за четыре часа, а поперек ещё быстрее - делает желание приобщиться к жизни в этой чудесной европейской стране, вполне понятным и естественным.

При покупке недвижимости в Чехии, есть три вещи , на которые стоит обратить внимание россиянину.

Первое. При совершении сделок с недвижимостью чехи предпочитают действовать через профессионалов, то есть через риэлторов. Риэлторский рынок в Чехии весьма организованный и подготовленный. Так называемых, чёрных маклеров в Чехии Вы не найдете. Цивилизация…

Второе. Качество сдаваемого нового жилья очень близко к идеальному! Часто меня спрашивают, во сколько обойдётся ремонт квартиры, принимаемой от застройщика? Отвечаю: Проводя осмотр квартиры, не найдете, что отремонтировать.
И третье. Ипотека в Чехии и ипотека в России – две большие разницы. Общее только название.

Как недвижимость в Чехии покупается? Сначала нужно выбрать ту недвижимость, которая Вас устроит. Затем ее необходимо проверить на предмет того, что у квартиры есть один или несколько хозяев, что они никому ничего не должны, что квартира не находится в залоге. Лучше, конечно если это будет делать Ваш агент, который перед покупкой расскажет Вам и о размере коммунальных платежей, и об условиях покупки именно этой недвижимости и о многих других мелочах, которые Вы, по неопытности, можете упустить.

Коммунальные платежи в Чехии зависят от многих факторов. Чем дом новее, тем эта сумма будет ниже. Связано это с тем, что в квартплату входят отчисления в накопительный фонд ремонта здания. И чем здание старше, тем размер этих отчислений может быть больше. А, что касается, кооперативных квартир, помните, что там коммунальные платежи ещё выше. И это одна из причин, согласно которым кооперативные квартиры дешевле квартир в частной собственности.
Ну, да ладно, выбор сделан, и пора переходить к процедуре покупки.

Сначала Вам необходимо будет подписать договор-резервацию и оставить залог. Залоги бывают разные. Если мы говорим о квартире стоимостью 3-4 миллиона крон, то размер залога может быть от 50000 до 150000 крон. При этом знайте, если у Вас по какой-то причине с собой всей суммы нет, то всегда можно договориться о том, что недостающее принесёте позже. С чехами, вообще, всегда можно договориться. В договоре резервации будет указана дата подписания следующего договора…

Если Ваших личных средств достаточно для того, чтобы купить квартиру - замечательно. Вам предложат в течение некоторого срока (обычно 2 недели), подписать договор о намерениях, в котором уже будет чётко расписано к какому числу и какого месяца, какая сумма должна быть внесена и на какой расчётный счёт, Это такой важный этап, на котором определяются основные подготовительные шаги перед подписанием основного договора купли-продажи. Хотя, конечно, если у Вас все деньги уже в чешском банке, то его можно и пропустить. Просто назначить дату подписания договора купли-продажи. Подписав договор с нотариусом, например, выяснить расчётный счёт его депозитария и в путь…
А вот если Ваши деньги пока ещё в Российском банке, то игнорировать договор о намерениях не стоит. Его надо подписать и перевести на русский язык. Сделать это можно у судебных переводчиков. Ваш агент это возьмет на себя. Получив перевод с печатью судебного переводчика, следует принести его в свой российский банк. На основании этого договора Ваши денежки отправятся в Чешскую Республику. Они могут придти на счёт Вашей фирмы или сразу на депозитный счёт нотариуса (или адвоката), у которого Вы будете подписывать договор купли-продажи.

И вот ещё на что обратите внимание. Из России Вы отправляете деньги в долларах или в евро. Никак не в кронах. На Ваш счёт в Чехии они придут в той же валюте. И могут там пролежать месяц. При расчёте Продавца будут интересовать только кроны. А вдруг, за это время валютный курс немного «сыграет»? Будет крайне неприятно, если в момент подписания договора купли-продажи выяснится, что крон не хватает… Поэтому совет. Либо переводите с небольшим запасом, либо приготовьте заранее кроновый счёт.

Я сейчас говорила о том, что у Вас есть возможность заплатить за квартиру своими деньгами. А если такой возможности нет? Тогда стоит прибегнуть к помощи ипотеки. В Чехии много банков, предоставляющих всем желающим ипотечные кредиты. И иностранцам в том числе. Всё, что от Вас требуется – предоставить свой трудовой договор и справку из банка или зарплатные ведомости. Примите к сведению ещё вот что. Если у Вас, к большому сожалению, зарплата маленькая, то банк может и не дать Вам денег. Если Вы все же решили воспользоваться ипотекой в Чехии, то после определения с выбором квартиры, Вам необходимо будет произвести оценку выбранного Объекта. 3000000 крон, которые хочет получить Ваш продавец, могут отличаться от стоимости оценки квартиры. Есть возможности эту оценку и повысить… Но обо всём этом надо поговорить с Вашим агентом ещё в самом начале сделки Итак, все предварительные расчёты показали, что сделку стоит продолжать.

Я говорила о том, что между подписанием договора-резервацией и договора о намерениях у Вас есть недели две-три. На больший срок, обычно, Продавец не соглашается. И в договоре о намерениях все цифры должны быть уже обозначены. Сколько Ваших денег, сколько денег банка. За эти две-три недели Вы должны хорошо подготовиться и как следует договориться с банком. А вот дальше, после подписания договора о намерениях у Вас будет ещё месяц-полтора, чтобы перевести свои деньги из России в Чехию и подписать с банком ипотечный договор. Тут еще такая тонкость: банк-то деньги Вам конечно даст. Но к Вашим срокам подписания договора купли-продажи он никак не привязан… Может выйти конфуз… И снова тот же совет: опытный агент знает, как всё организовать правильно.
Ну вот. Будем считать, с банком всё утрясли, договор об ипотеке с банком подписали вовремя, договор купли-продажи подписали тоже вовремя. Что дальше? Дальше – финишная прямая. Банк с Вами подпишет два договора. Один о том, что даёт Вам деньги, второй – о том, что Ваша квартира является залогом банка до тех пор, пока Ваши с ним взаиморасчёты не будут закончены.

Теперь можно со спокойной душой подписать договор купли-продажи с продавцом. На следующий день Вы или Ваш агент отнесёте в Кадастр Недвижимости (аналог российского БТИ) договор с банком о «залоговом праве», на другой день отнесёте туда же договор купли-продажи. Совет. Не стоит нарушать этот порядок подачи документов в Кадастр. На покупаемую Вами квартиру будет поставлена так называемая «пломба». Не на саму квартиру, разумеется, а на документы. Банк перечислит деньги продавцу, а Вы получите ключи. В течение некоторого времени (по чешскому законодательству до четырёх месяцев, а на практике гораздо быстрее) в Кадастре произойдёт формальная смена владельца, о чём Вы будете обязательно письменно извещены.

И ещё вот что. Я всё время говорю: «Вы пойдёте туда, Вы сделаете то…». На самом деле, Ваш агент может справиться со всей этой работой и без Вас. По доверенности. А Вы, тем временем, будете заниматься своими делами.

Удачной покупки Вам!

С уважением,
Екатерина Векшина, генеральный директор агентства недвижимости внешняя ссылка.

Кать , советую поработать по Чехии с Лайт Сити. С Мишей Сергачевым (мой старинный приятель и однокашник).
Мне очень понравилась концепция их работы. С клиентом работают от и до. Не только подбирают недвижимость и регистрируют фирму, но и берут на бухгалтерское обслуживание, в общем все перечислять устанешь. Комплексный подход.
Мы то попроще работаем, недвижку нашли и все, а у него несколько отделов создано и риэлторский только один из них.
Реалиткой занимается его жена, Лариса.
Миша , кстати на НЕРСе зарегистрирован, но что-то давно ничего не писал. Работы наверное валом

Лашманов Владимир
Володь, спасибо конечно большое, но у нас есть великолепные партнеры в Чехии.
Агентство недвижимости Калита Реал работает в Чехии больше 10 лет. Клиента обслужат от и до..... Плюс еще и ипотеку делают))))))))))
Про ипотеку попозже напишу подробнее)

KaterinaV писал(а):
Продолжение следует….

Там не продолжение требуется, а один абзац для окончания статьи. Все имхо, ессно.

KaterinaV писал(а):
Недвижимость в Чехии. Аспекты приобретения
По окончании процесса регистрации Вам должны выдать следующие документы:
-Выписка из Торгового Суда о регистрации фирмы
-Свидетельство о регистрации Вашей фирмы в Налоговой Инспекции с гербовой печатью
-Своя фирменная печать и право на её ношение

Немного хочется подправить, печать совершенно не обязательна. Можно ее вообще не использовать. После окончания регистрации еще вы должны получить обязательно Учредительный договор, договор о расположении юридического адреса на определнный срок и выписку из реестра недвижимости на этот адрес. Если конечно вы не приобрели недвижимость до того момента, как начали подаваться на визу.

Вид деятельности, если это не свободная деятельность и не требует специального разрешения, думать не надо - сейчас все 82 лицензии получаете одним документом. Если только не будете брать ипотеку, там определнные требования банка к видам деятельности и не позволяют брать более одной лицензии при внесении первого взноса менее чем 50% от стоимости недвижимости.

Лашманов Владимир писал(а):
Кать , советую поработать по Чехии с Лайт Сити. С Мишей Сергачевым (мой старинный приятель и однокашник).
Мне очень понравилась концепция их работы. С клиентом работают от и до. Не только подбирают недвижимость и регистрируют фирму, но и берут на бухгалтерское обслуживание, в общем все перечислять устанешь. Комплексный подход.
Мы то попроще работаем, недвижку нашли и все, а у него несколько отделов создано и риэлторский только один из них.
Реалиткой занимается его жена, Лариса.
Миша , кстати на НЕРСе зарегистрирован, но что-то давно ничего не писал. Работы наверное валом

По лайт сити все не так красиво и однозначно как кажется и пишется. Люди разные и каждый клиент вам может сказать как положительные, так и отрицательные моменты работы их.

Правильная статья, извините, не смог пройти мимо - учредителей в обществе с ограниченной ответственностью, которое обычно регистрируется для покупки недвижимости ( а может быть и акционерное общество) может быть до 50 человек. И черно-серых маклеров хоть пруд-пруди из бывшего... Берут в два раза меньше, ну да что говорить, сервис соответствует оплате. Очень понравился настрой статьи - успокаивающе розовый (поймите правильно, ссориться не хочу). Кстати, а не знает кто, в других новых государствах, вступивших в Шенген в прошлом году, так же ЛЕГКО получить вид на жительство?