База для расчета цены недвиж в Москве 2009 39 / 4981

Уважаемые пофессионалы рынка недвижимости. Мы с товарищами решили применить экономический подход для прогноза стоимости недвижимости в начале-середине 2009 г. Прошу не судить строго, но для ОБСУЖДЕНИЯ предлагается система базовых показателей для поверки корректности предлагаемых расчетов.

Зададим некотоые условия

1. К декабрю-январю на улице или с серьезным убытком в зарплате окажется большая часть некогда одной из самых желанных категорий заемщиков для ипотечных банков - менеджеров финансового и инвестиционного рынка. Народ брал кредиты не скупясь - т.е. минимум 30-40 тыс дефолтов по ипотечным кредитам. (общее предложение в Москве сейчас 25 тыс квартир на продажу).

2. Возможно впервые из Москвы будет наблюдаться отток рабочей силы, в т.ч. приезжих, которые работают клерками (манагерами, бухгалтерами, консультантами и т.д.) О своих планах по сокращении персонала на 20-50% сквозь зубы говорят банки, девелоперы, ритейлеры + еще 50-70 тыс. ипотечных дефолтов на всех, минус те кто живет в аренде и не сможет ее более платить.

3. Огромное кол-во квартир придерживаемых девелоперам для будущей перепродажи - (около 50-80 тыс кватир только в Москве типа БИЗНЕС -Класса)., их нужно будет сливать, иначе закрывай контору, бетонными плитами и арматурой сыт не будешь. Сейчас уже застройщики расчитываются с подрядчиками квартирами.

4. Средние собственники, из-за невозможности привлекать заемные средства будут продавать купленные и припасенные ранее квартиры на вторичном рынке, для получения средств для ведения основного бизнеса + 10 тыс.

5. Масла в огонь подольет отсутствие доступной ипотеки и отток раб силы, которая в основном жила в аренде и держала там высокие ставки.

Сложив эти факторы в январе - феврале 2009 года, получим много вопросов, а что будет дальше и когда этот рынок очухаетс

ТЕПЕРЬ ВОПРОС: насколько адекватны такие оценки - количество, инертность рынка и т.д.

Неадекватные.

1. К декабрю-январю на улице или с серьезным убытком в зарплате окажется большая часть некогда одной из самых желанных категорий заемщиков для ипотечных банков - менеджеров финансового и инвестиционного рынка. Народ брал кредиты не скупясь - т.е. минимум 30-40 тыс дефолтов по ипотечным кредитам. (общее предложение в Москве сейчас 25 тыс квартир на продажу).

С чего у вас такое, количество дефолтов? Вы каждый выданный кредит просто просчитали? Есть же еще и умные заемщики которые, просчитали варианты возможных проблем. И те которым полюбому надо где то жить. Часть договорится с банками на изменение условий выплат.

2. Возможно впервые из Москвы будет наблюдаться отток рабочей силы, в т.ч. приезжих, которые работают клерками (манагерами, бухгалтерами, консультантами и т.д.) О своих планах по сокращении персонала на 20-50% сквозь зубы говорят банки, девелоперы, ритейлеры + еще 50-70 тыс. ипотечных дефолтов на всех, минус те кто живет в аренде и не сможет ее более платить.

Я вижу что банки открывают новые отделения в Москве. Девелоперы выгонят джамжутов, которые и так в вагончиках жили. Ритейлеры - антикризисное управление введут. Те кто в аренде - только если их выгонят уедут из МСК, на самом деле сейчас народ вместо однушек, комнаты уже снимает.

3. Огромное кол-во квартир придерживаемых девелоперам для будущей перепродажи - (около 50-80 тыс кватир только в Москве типа БИЗНЕС -Класса)., их нужно будет сливать, иначе закрывай контору, бетонными плитами и арматурой сыт не будешь. Сейчас уже застройщики расчитываются с подрядчиками квартирами.

Их и так не хватало никогда. И что теперь лишние 3,5 ляма км.м вылезет, да это может конечно повлиять, хотя что то я не уверен что их выкинут очень уж так резко.

4. Средние собственники, из-за невозможности привлекать заемные средства будут продавать купленные и припасенные ранее квартиры на вторичном рынке, для получения средств для ведения основного бизнеса + 10 тыс.

не могу прокоментировать ибо не понял этого пункта вообще

5. Масла в огонь подольет отсутствие доступной ипотеки и отток раб силы, которая в основном жила в аренде и держала там высокие ставки.

А вы что думаете ипотека прям так супер доступна была?

В январе-феврале, из-за сезонности будет спад, а рынок начнет кричать что это кризис.

Попробуйте просчитать положительные факторы.

1. Дадут 950 МЛРД по всей рашке.
2. Дадут 50 МЛРД, Москвачам, может быть.
3. Хоть на нефть цена и пошла в низ, про газ что то не слышно.

Кстати а почему только жилую все считают, а коммерческая?

Tundr писал(а):
Неадекватные.

сильно суровый однако :lol:

Попробуйте просчитать положительные факторы.

1. Дадут 950 МЛРД по всей рашке.
2. Дадут 50 МЛРД, Москвачам, может быть.
3. Хоть на нефть цена и пошла в низ, про газ что то не слышно.

Кстати а почему только жилую все считают, а коммерческая

Как финансисты оповергнем положительные факторы:

1. Вчера и сегодня ЦБ сделал валютных интервенций, чтобы удержать курс рубля, на 14 млрд баксов, еще пара таких дней и станет понятно, что надо еще много-много раз по 950 млрд рублей закачать, чтобы почувствовать хоть каккой-то эффект, т.к. все деньги выводятся из страны.При том том что ЗВР 450 ярдов баксов лежат в "высоколиквидных" активах американского и европейского происхождения, быстро их не вынуть.

2.Москвичам не дадут, заканов нет таких, чтобы денег можно было давать от госучреждений коммерсам, если дадут - капля в море, выведут эти деньги как и все остальные.

3. Цена на нефть это +, если бы долгов у Роснефти и Газпома не было на 60 ярдов баксов, их спасать надо, папали в протифазу - как раз взяли кредиты на тех переоснащение основных фондов

Bagration писал(а):
1. К декабрю-январю на улице или с серьезным убытком в зарплате окажется большая часть некогда одной из самых желанных категорий заемщиков для ипотечных банков - менеджеров финансового и инвестиционного рынка. Народ брал кредиты не скупясь - т.е. минимум 30-40 тыс дефолтов по ипотечным кредитам. (общее предложение в Москве сейчас 25 тыс квартир на продажу).

Вероятно так называемый Фастом "офисный планктон" действительно частично пойдет под нож во многих отраслях. Объемы дефолтов прогнозировать слету трудно.

Bagration писал(а):
2. Возможно впервые из Москвы будет наблюдаться отток рабочей силы, в т.ч. приезжих, которые работают клерками (манагерами, бухгалтерами, консультантами и т.д.) О своих планах по сокращении персонала на 20-50% сквозь зубы говорят банки, девелоперы, ритейлеры + еще 50-70 тыс. ипотечных дефолтов на всех, минус те кто живет в аренде и не сможет ее более платить.

Аналогичные прогнозы есть по ЕС, более того поговаривают что этому могут сопутствовать масовые беспорядки. В России этот сектор не настолько развит чтобы иметь такие последствия. Трудно говорить об объемах, однако в теории возможно.

Bagration писал(а):
3. Огромное кол-во квартир придерживаемых девелоперам для будущей перепродажи - (около 50-80 тыс кватир только в Москве типа БИЗНЕС -Класса)., их нужно будет сливать, иначе закрывай контору, бетонными плитами и арматурой сыт не будешь. Сейчас уже застройщики расчитываются с подрядчиками квартирами.

Вывод прибыли из под налогов мухлюя с инвестиционными договорами старый известный способ работы застройщиков, однако текущий кризис будет иметь другую сторону - новые дома не закладываются, что в свою сторону может сбаллансировать цену на инвестиционном сбросе.

Bagration писал(а):
4. Средние собственники, из-за невозможности привлекать заемные средства будут продавать купленные и припасенные ранее квартиры на вторичном рынке, для получения средств для ведения основного бизнеса + 10 тыс.

Для инвесторов сейчас открываются новые возможности. Например: ФР или поглощения конкурентов ... но какие это будет иметь масштабы - трудно сказать

Bagration писал(а):
5. Масла в огонь подольет отсутствие доступной ипотеки и отток раб силы, которая в основном жила в аренде и держала там высокие ставки.

Малозначительно

Будет коррекция =))

Bagration

1. Вчера и сегодня ЦБ сделал валютных интервенций, чтобы удержать курс рубля, на 14 млрд баксов, еще пара таких дней и станет понятно, что надо еще много-много раз по 950 млрд рублей закачать, чтобы почувствовать хоть каккой-то эффект, т.к. все деньги выводятся из страны.При том том что ЗВР 450 ярдов баксов лежат в "высоколиквидных" активах американского и европейского происхождения, быстро их не вынуть.

2.Москвичам не дадут, заканов нет таких, чтобы денег можно было давать от госучреждений коммерсам, если дадут - капля в море, выведут эти деньги как и все остальные.

Может быть. Но ваш ответ слово в слово, выпуск новостей

А как же остальные мои предположения?

estatesaler

сильно суровый однако

Стараемся

Кризис в умах уже пошел. Честно говоря просто усталость уже от размусоливания кризиса наступила.

Tundr писал(а):
Bagration
1. Вчера и сегодня ЦБ сделал валютных интервенций, чтобы удержать курс рубля, на 14 млрд баксов, еще пара таких дней и станет понятно, что надо еще много-много раз по 950 млрд рублей закачать, чтобы почувствовать хоть каккой-то эффект, т.к. все деньги выводятся из страны.При том том что ЗВР 450 ярдов баксов лежат в "высоколиквидных" активах американского и европейского происхождения, быстро их не вынуть.

2.Москвичам не дадут, заканов нет таких, чтобы денег можно было давать от госучреждений коммерсам, если дадут - капля в море, выведут эти деньги как и все остальные.

Может быть. Но ваш ответ слово в слово, выпуск новостей
А как же остальные мои предположения?

estatesaler
сильно суровый однако

Стараемся Кризис в умах уже пошел. Честно говоря просто усталость уже от размусоливания кризиса наступила.

Что касается остального, пока сходу судить сложно, т.к. , т.к. я больше имею отношение к финансовому сообществу и слухи, мнения от туда идут всякие, часть которых была изложена выше, без всяких новостей - есть официальные источники, внешняя ссылка, например . Далеко ходить не надо, достаточно посчитать совокупный денежный агрегат (нал + деривативы-кредиты, векселя, безнал и т.д.) на рынке неджвижимости например на начало 2007 г. по отношению к кол-ву квартир, и сравнить его с потенциальным например на начало 2009 г., что сейчас и пытаемся сделать.

Багратион, плз, а расскажите про инфляцию у нас и что с рублем будет по отноше к баксу\евро. Я всехъ спрашиваю - актуально(!.....)

[Tundr писал(а):
Неадекватные.

С чего у вас такое, количество дефолтов? Вы каждый выданный кредит просто просчитали? Есть же еще и умные заемщики которые, просчитали варианты возможных проблем. И те которым полюбому надо где то жить. Часть договорится с банками на изменение условий выплат.

По поводу где-то жить, это принимается, у нас зак-во такое, хрен выселишь. С банками договориться сейчас не удасться, им бы самим где-нить свои займы ефинансировать. Есть умные заемщики спору нет, но когда все жили на свои космо-бонусы, казалось так будет всегда, 100-200 тыс у.е. это рядовой годовой бонус был на рынке, на регулярной основе. А когда тебе говорят, а теперь ты живешь только на оклад -2 000 у.е. , это сложно принять. Фин клерков - около 60-70 тыс., считали с поправкой 2/3

Я вижу что банки открывают новые отделения в Москве. Девелоперы выгонят джамжутов, которые и так в вагончиках жили. Ритейлеры - антикризисное управление введут. Те кто в аренде - только если их выгонят уедут из МСК, на самом деле сейчас народ вместо однушек, комнаты уже снимает.

Это могут быть и формальные отделения для повышения балансовой стоимости продажных активов. У Девелоперов полно инженеров и прорабов в штате, это квалифицированные кадры и никак не джамшуты. Антикризисное управление у ритейлеров - "а теперь нас в два раза меньше".

Их и так не хватало никогда. И что теперь лишние 3,5 ляма км.м вылезет, да это может конечно повлиять, хотя что то я не уверен что их выкинут очень уж так резко.

Для девелоперов важно, чтобы крутился постоянно капитал, шли объемы - и работала оборотка, это сложнонастраиваемая система с кучей субподрядчиков и разных процессов, и если они ничего не строят, а чего-то ждут и нет денег на операциональную деятельность -то это банкрот.

[quote]5. Масла в огонь подольет отсутствие доступной ипотеки и отток раб силы, которая в основном жила в аренде и держала там высокие ставки.

А вы что думаете ипотека прям так супер доступна была?

В январе-феврале, из-за сезонности будет спад, а рынок начнет кричать что это кризис.

Просто арендой уже не перебьешься, а ипотека давала 20% рынка недвижки, это пардон не мало.

Vlas писал(а):
Багратион, плз, а расскажите про инфляцию у нас и что с рублем будет по отноше к баксу\евро. Я всехъ спрашиваю - актуально(!.....)

Немножко теории

Свободного курса рубля нет, это миф, поэтому и деревянный не СКВ. Есть инстукция у ЦР РФ держать курс относительно бивалютной пары в неком коридоре пары евро/доллар (бивалютная корзина), т.е. курс рубля ползает за курсом этой пары евро/ доллар , ЦБ следит за тем чтобы курс был в задданой метрике, так было и в 1998 г.

Это хорошо, когда торговый баланс страны положительный, т.е. в страну приходит больше валюты, чем тратиться (например от нефти), тогда ЦБ спокойно излишек складывает в ЗВР, и оставляет на рынке столько валюты, сколько нужно для поддежания заданного куса. Когда же из страны наблюдается отток капитала, то ЦБ вынужден тратить ЗВР на поддержание курса.

Теперь практика:

как было сказано раннее ЦБ РФ только на этой неделе потратил 14 млрд ЗВР на поддержание курса рубля, как только появяться более приоритетные цели - например спасение реального сектора, пожертвуют курсом рубля естественно в первую очередь.Судя по последним новостям, ждать этого осталось не долго. При текущих темпах вывода капитала, рубль полетит коромыслом вниз в ближайшие месяцы, никаких коридоров на негот не хватит. Но это пессимистичный прогноз