Уважаемые коллеги , пара вопросов по комуналкам . 11 / 1420

1. Имеет ли право нотариус требовать разрешение от мужа на отчуждение комнаты супругой . Комната супруге подарена . Якобы за 3 года могли произойти улучшения , на 50% которых супруг может претендовать . По моему - это нонсенс .

2. При регистрации МЕНЫ одного приватизированного жилья на другого , в данном случае комнаты в коммуналке на квартиру с доплатой - нужно ли извещать соседей нотариально ? Понимаю что чепуха , потому как в данном случае владелец долевой собственности не продает свою долю за наличные . Но вдруг существует какой либо юридический кретинизм , по которому это сделать необходимо . Ведь сделка по мене приравнивается к купле - продаже .

Заранее спасибо

1. Нотариус, к которому вы обратились, 100% перестраховщик. С одной стороны такое требование, конечно, похвально, так как полностью исключает, какие-либо возможные претензии со стороны супруга, однако с другой стороны может разрушить всю сделку, если ничего не подозревающий на этот счет супруг вдруг решит, что у него есть право голоса в этом вопросе и он может сказать: «НЕТ».

Действительно в соответствии со ст. 37 СК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). Признано это может быть только судом, замечу, что МОЖЕТ, а необязательно. Поэтому пока нет решения суда о признании комнаты совместно нажитой, требование сделать согласие супруга неправомерно, и нарушает права супруга, который отчуждает комнату на свободное распоряжение принадлежащего только ему имущества.

Кроме того, даже если комната действительно, являлась бы совместно нажитым имуществом, то это совсем не значит, что сделку по ее продаже нельзя совершить без нотариального согласия другого супруга. Просто такая сделка будет считаться оспоримой, но никак не ничтожной. Все права и обязанности по такой сделке возникают в полном объеме. И если такая сделка не будет оспорена и признана судом недействительной в отведенный законом срок по иску другого супруга, она ни чем от других подобных сделок, где такое согласие получено, отличаться не будет.

Поэтому поступайте по ситуации, если нет проблемы с согласием супруга, оформите его нотариально, хуже не будет, тем более, что никаких прав этому супругу в отношении комнаты оно в реальности не даст. Если есть такая проблема, супруг не согласен или его нельзя найти и т.п., требуйте у нотариуса нотариальный отказ - если нотариуса нельзя поменять, если можно – меняйте нотариуса, а лучше всего делайте, как делает сейчас большинство участников подобных сделок – оформляйте договор купли-продажи в простой письменной форме.

2. С преимущественным правом покупки комнат, в т.ч. в случае заключения договора мены, ситуация еще интереснее.
В соотвествии со ст 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Однако, специальных условий, определяющих право преимущественной покупки комнат в Гражданском законодательстве, нет.

В настоящее время принято руководствоваться в подобных случаях правилами ст. 250 ГК РФ, которая хотя и называется: «Преимущественное право покупки», регулирует этот вопрос в отношении права преимущественной покупки не комнат, а долей в праве общей долевой собственности. Такое право есть у собственников комнат коммунальной квартиры в отношении нежилых помещений, однако продаем мы все же не долю в общем имуществе, а комнату, за судьбой которой при ее отчуждении следует доля в праве долевой собственности на общее имущество. Аналогично происходит с долей в общем имуществе многоквартирного дома, когда в нем продается отдельная квартира. Поэтому здесь законодатель что-то перемудрил. Но не в этом вопрос, это уже спор о другом… не буду дальше отвлекаться.

Так вот, если мы посмотрим содержание ст. 250 ГК РФ, которую сейчас применяют также в отношении права преимущественной покупки комнат, то прочитаем: «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены». Принимая во внимание вышеизложенное, читайте: «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении комнаты по договору мены».

ЭтоЕщеКто разминает мозги, не устаю повторять, ответы короткие и точные!

JohnSham писал(а):
ЭтоЕщеКто разминает мозги

да, поддерживаю, мне тоже нравятся его ответы!

А я, если честно, частенько копирую...и в отдельную папку, мало ли, пригодится

Огромное спасибо за точные, исчерпывающие ответы, приятно читать

Agent001 писал(а):
2. При регистрации МЕНЫ одного приватизированного жилья на другого , в данном случае комнаты в коммуналке на квартиру с доплатой - нужно ли извещать соседей нотариально ?

К нотариусу можно не бежать:
Отправьте от имени собственника соседям-сособственникам ТЕЛЕГРАММУ с заверенной копией оператором связи.
Сэкономите неделю-две по срокам + если с соседями проблема, то заказное письмо они могут умышленно не получать,
а Телеграмму от неожиданности примут с удовольствием!

Всем спасибо , особенно ЭтоЕщеКто

Хотя получается глупость . " Я , ФИО , сообщаю о том что обмениваю свою долю в квартире на другую жилплощадь . Вы имеете право " ... стоп ... а на что сосед имеет право ? Если продается - все понятно , указывается цена . А если обменивается на квартиру с доплатой ? Ведь фактически ему дается право потоптаться в сторонке и понаблюдать , как соквартирники решают свой жилищный вопрос .

Придется судя по по всему сделку по мене делать старыми добрыми куплями- продажами , ну или дарение + продажа .

Agent001 писал(а):
Придется судя по по всему сделку по мене делать старыми добрыми куплями- продажами , ну или дарение + продажа .

Будьте осторожны, особенно с дарением. Сособственники достаточно часто оспаривают и расторгают притворные сделки дарения (вместо продажи).
Поэтому проанализируйте:
- насколько выгодно сособственникам оспаривать Вашу мену?
- кто из них захочет (и сможет) оспаривать данные фактически притворные сделки?

Еще один вопрос - так , большого практического значения не имеет , но все же .
Как правило стороны ждут не дождутся момента , когда пройдет месяц со дня вручения извещения и можно оформлять сделку . Но вдруг ... ситуация изменилась , покупатель спрыгнул . Проходит месяц , второй , третий ... А в течении какого времени после извещения соседей можно оформлять сделку . Проходит , например , год ... И что , заново извещать ? Если , конечно , сумма не изменилась .