Продажа квартиры после приватизации 9 / 2911

Ситуация такая.:
Муж и жена приватизируют квартиру на мужа, жена написала отказ от приватизации в пользу мужа.
По договоренности жена разводится, выписывается получилает деньги и уезжает за границу. Муж остается с квартирой.

Вопрос:

1. Если муж захочет потом продать квартиру, нужно ли будет ему согласие жены для продажи квартиры?
2. Имеет ли значение что разведутся они после получения мужем свидетельства о собственности или до?
т.е лучше развестись, потом приватизировать или приватизировать потом развестись.
3. Как максимально обезопасить сделку чтоб и жена и муж были уверены, что не помешают друг другу?

telef писал(а):

1. Если муж захочет потом продать квартиру, нужно ли будет ему согласие жены для продажи квартиры?

Нет.

telef писал(а):
2. Имеет ли значение что разведутся они после получения мужем свидетельства о собственности или до?

Нет, значения не имеет.

telef писал(а):
3. Как максимально обезопасить сделку чтоб и жена и муж были уверены, что не помешают друг другу?

От чего обезопасить мужа не понятно

Здесь нужно, как-то обезопасить жену, именно ее могут "кинуть". Я бы ей порекомендовал произвести расчеты через банковскую ячейку, деньги в которую муж заложил бы до ее снятия с регистрационного учета под доступ жены в случае предъявления выписки из домовой книги по новому месту жительства. Хотя "кинут" ее он может и раньше

telef писал(а):
Ситуация такая.:
Муж и жена приватизируют квартиру на мужа, жена написала отказ от приватизации в пользу мужа.

Не забудьте про то, что отказники обладают правом пожизненного пользования квартирой. И переход права на квартиру в результате сделки их этого права не лишает. Даже если отказник уже снят с учёта, выписался, уехал в другой город/страну и т.п. Как это обстоятельство будет "помогать" вам продавать квартиру - думайте сами.

а чтоб жене не оформить заранее согласие на продажу ?
хотя оно и не нужно, но стоит пяцот рупъ и вопросов дурацких будет меньше

belca777 писал(а):
telef писал(а):
Ситуация такая.:
Муж и жена приватизируют квартиру на мужа, жена написала отказ от приватизации в пользу мужа.

Не забудьте про то, что отказники обладают правом пожизненного пользования квартирой. И переход права на квартиру в результате сделки их этого права не лишает. Даже если отказник уже снят с учёта, выписался, уехал в другой город/страну и т.п. Как это обстоятельство будет "помогать" вам продавать квартиру - думайте сами.

Я что-то где-то в законодательстве пропустил ? Сомневаюсь ! Если да, то поправте меня, указав источник таких знаний, буду вам искрене признателен за науку. По моим сведениям, единственное, что нельзя сделать с отказниками в соответствии с законом, так это выселить их из квартиры в порядке части 4 ст 31 ЖК РФ, как бывших членов семьи. Это правило установлено ст. 19 Закона РФ "О введении в действие ЖК РФ". К продаже квартиры это отношение никакого не имеет. Права всех членов семьи собстсвенника, в т.ч. и бывших, прекращаются в случае продажи квартиры на основании ст. 292 ГК РФ. При этом никакого требования получения согласия на продажу квартиры от членов семьи собственника, которые отказались в его пользу от участия в приватизации, закон не содержит, как и не содержит никаких норм, сохраняющих за такими лицами право пользования квартирой в случае ее продажи.

Есть ещё вариант, заключить брачный контракт. Где и прописать все условия. И небольшое уточнение, дети у них есть? Если есть и прописаны, то кинуть может и жена.

ЭтоЕщеКто писал(а):
belca777 писал(а):
telef писал(а):
Ситуация такая.:
Муж и жена приватизируют квартиру на мужа, жена написала отказ от приватизации в пользу мужа.

Я что-то где-то в законодательстве пропустил ? Сомневаюсь ! Если да, то поправте меня, указав источник таких знаний, буду вам искрене признателен за науку.

Давайте вместе прочтём разъяснения ВС, опубликованные в обзорах судебной практики. Ссылка есть в конце текста:
=========================
Вопрос 45: Сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статьи 292 ГК РФ?

Ответ: Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.

Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

==========

взято из: внешняя ссылка см. вопрос 45

Спасибо большое, возму на заметку. Жаль, что это опять на уровне вопрос-ответов ВС РФ, а не закреплено законодательно. Очень уж часто эти вопросы-ответы и точка зрения ВС РФ меняется. Последний пример, это вопрос о том, сохраняет или нет ребенок право пользования жилым помешение при разводе родителей, если по решению суда он должен проживать с тем из родителей, которому жилое помещение на праве собственности не принадлежит. Сначала разъясняли, что нет, и выселяли детей вместе с бывшим супругом, а теперь мнение поменяли и ответ на вопрос ВС суда переписали.

Особо поражает, что указано, что право пользования является бессрочным. Это вообще непонятно на чем основано. А если это лицо поменяло место жительства, а потом передумало и захотело вновь вселиться в эту квартиру, покупатель попал ? Тем более, что исходя из этого ответа такое лицо и его право пользования должно быть отражено в договоре купли-продажи на основании ст. 558 ГК РФ, как существенное условие даже, если такой гражданин не зарегистрирован в квартире по месту жительства. Получается, что все подобные договоры оформленные и зарегистрированные гражданами являются с точки зрения этого ответа незаключенными. Это какой-то не совсем додуманный ответ на вопрос. Лучше бы сделали вывод о том, что требуется от такого лица согласие на продажу, тогда бы все встало на свои места. Продать без согласия было бы нельзя, а дал согласие, значит свое право на основании ст. 292 ГК РФ прекрати в случае продажи. Думаю, что реальная практика заставит ВС РФ со времененем пересмотреть свою позицию.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Спасибо большое, возму на заметку. Жаль, что это опять на уровне вопрос-ответов ВС РФ, а не закреплено законодательно. Очень уж часто эти вопросы-ответы и точка зрения ВС РФ меняется. .

Совершенно справедливо, здесь необходима чёткая законодательная норма, а не выведенное путём рассуждений и умозаключений суждение, обретающее силу как руководство для судов по правоприменительной практике.

Получается, что все подобные договоры оформленные и зарегистрированные гражданами являются с точки зрения этого ответа незаключенными. Это какой-то не совсем додуманный ответ на вопрос. Лучше бы сделали вывод о том, что требуется от такого лица согласие на продажу, тогда бы все встало на свои места. Продать без согласия было бы нельзя, а дал согласие, значит свое право на основании ст. 292 ГК РФ прекрати в случае продажи. Думаю, что реальная практика заставит ВС РФ со времененем пересмотреть свою позицию

Опять же, невозможно не согласиться. Получается, что подобное прочтение данной нормы закладывает мину замедленного действия под очень широкий круг лиц. Раньше, до 2005 года никто не задумывался о том, чем грозит приватизация с отказниками при последующей продаже квартиры в будущем. Уверен, большинство населения не знает об этом и сейчас. И число таких квартир с отказниками очень существенно. Соответственно, и масштаб проблемы весьма значим. Только незнанием своих прав и нежеланием судиться можно объяснить малое пока ещё количество исков снятых с учёта отказников о признании ДКП квартир незаключёнными и вселении. Поэтому позицию ВС по данному вопросу вряд ли можно признать приемлемой с точки зрения социальных и юридических последствий, ей порождаемой.

С согласием отказника на отчуждение - да, это выход из ситуации. Но он д.б. принят ВС как легитимный. Т.ч. дело за изменением взгляда на проблему ВС.