Попытаемся оценить коррекцию цен на недвижку в России/Москве 15 / 3411
19 фев. 2009
Сограждане. У меня печальные мысли, опровержения которым найти не могу. Делюсь:
Вот вроде аналитики приводят рассчёт за рассчётом на сколько должна подешеветь недвижка привязывая цены бетонометров к золоту, нефти глядя на прошлые десятилетия цен. Отсюда предсказывают падения на 58%,100%,500%...
А вот если рассмотреть портрет владельца лишнего жилья, что мы имеем. Давайте попробовать понять, а вылезет ли всё это лишнее жильё на рынок?Итак категории:
1)Человек обеспечен жильём. Даже для своих детей жилья хватает. Приваливает наследство в виде квартиры от неожиданно умершего родственника.
Доля таких людей на рынке допустим - 10%
Какова вероятность реализации этого жилья?
50/50 что семья обеспеченная. Если обеспеченная то если и будут реализовывать то только на пике цен чтобы купить себе что-то в таун-хаузе или за границей.Т.е они в игре на понижение не учавствуют.
Необеспеченная семья тоже сомневаюсь что будет продавать квартиру не зная что делать с деньгами, даже ДЕНЬЖИЩАМИ...тут останется боольше чем на хлеб и сметану.Даже скорее всего понимая, что купить квартиру для детей они не смогут никогда, они её оставят детям на будущее,а пока будут сдавать в аренду и на эи деньги жить.
2) Ипотечники, горе-ипотечники залезшие в неё 2006-2008. Единицы смогут справиться с падением зарплат и погашением долгов, остальные будут продавать квартиры через банки. А банки по рыночной цене (но они спешат!). Т.е на понижение рынка оказывают влияние.В тоже время после того как ипотечники расквитаются с долгами и подзаработают - они начнут создавать СПРОС. Оцениваем эту категорию как 10%
3) Ипотечники, купившие жильё в 2006-2008 с целью перепродажи дороже потом. Этих,думаю 5%. И вот они будут сильно стараться слить недвижку даже ниже рынка лишь бы слить поскорее.Т.к рынок недвижки инвестиций ближайшие годы не принесёт.Вот они будут опускать рынок.
4) Инвесторы купившие хаты на выведенные с ФР деньги. Таких процентов 40%.Для них трейдинг - способ жизни, поэтому переставший расти рынок недвижки для них словно остановившаяся кровь.Срочно нужно выкачивать средства из дедвижки и переводить в растущие рынки ФР/валюты/золото. ВОт эти будут активно сливать, возможно даже ниже цены покупки.
Замороженные в бетоне деньги им не нужны. Или же новомодная стратегия - продал сегодня, а через пол года купит на эти деньги больше метров. Т.е временно уходя в ПРЕДЛОЖЕНИЕ, он возвращается потом с СПРОС-ом.
5) Ещё 20%.Обеспеченные граждане, не инветоры по натуре, но имеющие достаточно сбережений- купили хату на кэш для сохранения всего нажитого непосильным трудом. Чтож, рынок не растёт уже. Но жильё пригодится их потомкам, деньги на существование у них есть, поэтому нужны продавать нету. В любом случае они понимают, что лет через 10 упавшие цены на недвижку снова начнут расти. Они в игре на понижение не играют.
6)Оставшиеся 15%. Это те кто прибежал на лохотрон в спешке и схватил то на что хватило - неликвид, дальнее подмосковье,Урюпинск. Схватили лишь бы что. Т.е для собственного проживания купленное жильё им абсолютно не нужно. Обязательно будут продавать чтобы уйти в кэш или обменяться на что-то где будут жить. Тоже учавствуют в игре на понижение, правда нужда не острая.
Вот оценил я всё это и делаю вывод, что как бы нам не хотелось падения жилья в 2-3 раза,но реально ведь не так много людей жаждущих поскорее избавиться от бетона (всего 50% которым нужна именно продажа и поскорее). Что делать с огромной денежной котлетой после сделки?Надо чётко понимать для чего ему эти деньги, и если потратить их человек не может, то будет ли он продавать золотые бетонометры за фантики?
Короче, немного пессимистичный взгляд. Пробую смотреть объективно. Могут ли эти 50% владельцев лишнего жилья обрушить недвижимость многократно?!
Вот вроде аналитики приводят рассчёт за рассчётом на сколько должна подешеветь недвижка привязывая цены бетонометров к золоту, нефти глядя на прошлые десятилетия цен. Отсюда предсказывают падения на 58%,100%,500%...
А вот если рассмотреть портрет владельца лишнего жилья, что мы имеем. Давайте попробовать понять, а вылезет ли всё это лишнее жильё на рынок?Итак категории:
1)Человек обеспечен жильём. Даже для своих детей жилья хватает. Приваливает наследство в виде квартиры от неожиданно умершего родственника.
Доля таких людей на рынке допустим - 10%
Какова вероятность реализации этого жилья?
50/50 что семья обеспеченная. Если обеспеченная то если и будут реализовывать то только на пике цен чтобы купить себе что-то в таун-хаузе или за границей.Т.е они в игре на понижение не учавствуют.
Необеспеченная семья тоже сомневаюсь что будет продавать квартиру не зная что делать с деньгами, даже ДЕНЬЖИЩАМИ...тут останется боольше чем на хлеб и сметану.Даже скорее всего понимая, что купить квартиру для детей они не смогут никогда, они её оставят детям на будущее,а пока будут сдавать в аренду и на эи деньги жить.
2) Ипотечники, горе-ипотечники залезшие в неё 2006-2008. Единицы смогут справиться с падением зарплат и погашением долгов, остальные будут продавать квартиры через банки. А банки по рыночной цене (но они спешат!). Т.е на понижение рынка оказывают влияние.В тоже время после того как ипотечники расквитаются с долгами и подзаработают - они начнут создавать СПРОС. Оцениваем эту категорию как 10%
3) Ипотечники, купившие жильё в 2006-2008 с целью перепродажи дороже потом. Этих,думаю 5%. И вот они будут сильно стараться слить недвижку даже ниже рынка лишь бы слить поскорее.Т.к рынок недвижки инвестиций ближайшие годы не принесёт.Вот они будут опускать рынок.
4) Инвесторы купившие хаты на выведенные с ФР деньги. Таких процентов 40%.Для них трейдинг - способ жизни, поэтому переставший расти рынок недвижки для них словно остановившаяся кровь.Срочно нужно выкачивать средства из дедвижки и переводить в растущие рынки ФР/валюты/золото. ВОт эти будут активно сливать, возможно даже ниже цены покупки.
Замороженные в бетоне деньги им не нужны. Или же новомодная стратегия - продал сегодня, а через пол года купит на эти деньги больше метров. Т.е временно уходя в ПРЕДЛОЖЕНИЕ, он возвращается потом с СПРОС-ом.
5) Ещё 20%.Обеспеченные граждане, не инветоры по натуре, но имеющие достаточно сбережений- купили хату на кэш для сохранения всего нажитого непосильным трудом. Чтож, рынок не растёт уже. Но жильё пригодится их потомкам, деньги на существование у них есть, поэтому нужны продавать нету. В любом случае они понимают, что лет через 10 упавшие цены на недвижку снова начнут расти. Они в игре на понижение не играют.
6)Оставшиеся 15%. Это те кто прибежал на лохотрон в спешке и схватил то на что хватило - неликвид, дальнее подмосковье,Урюпинск. Схватили лишь бы что. Т.е для собственного проживания купленное жильё им абсолютно не нужно. Обязательно будут продавать чтобы уйти в кэш или обменяться на что-то где будут жить. Тоже учавствуют в игре на понижение, правда нужда не острая.
Вот оценил я всё это и делаю вывод, что как бы нам не хотелось падения жилья в 2-3 раза,но реально ведь не так много людей жаждущих поскорее избавиться от бетона (всего 50% которым нужна именно продажа и поскорее). Что делать с огромной денежной котлетой после сделки?Надо чётко понимать для чего ему эти деньги, и если потратить их человек не может, то будет ли он продавать золотые бетонометры за фантики?
Короче, немного пессимистичный взгляд. Пробую смотреть объективно. Могут ли эти 50% владельцев лишнего жилья обрушить недвижимость многократно?!
19 фев. 2009
Смотрите на мир проще.
Во всём мире сдутие кредитного пузыря сопровождалось снижением цен на недвижку. Это аксиома, стоит внимательно почитать историю. Почитайте про сдутие японского пузыря, там всё ясно и понятно. Любой нормальный человек при стойком снижении цены на собственность, если эта собственность не место его проживания будет пытаться вывести деньги из этого актива. Пол-года, год терпения ему хватит, ну самые стойкие сдадутся через 2-3 года.
Нет дешевых кредитов(ипотеки) - нет роста цен.
Цена возвращается до уровня, на котором она была до "эры кредитов".
Угадаете или спрогнозируете на сколько затянется этот цикл. Честь вам и хвала.
Короче. Пока дешевых денег и дешевых кредитов девелоперам и покупателям обычным не будет - роста цен не будет. Никаких предпосылок к тому, что они в стране в ближайшие годы появятся нет.
И более того, население и банки успеют на кредитах обжечься так (а всё еще по личным банкротствам и банкротствам компаний впереди), что вторая такая "золотая эра" потребления наступит очень не скоро. И выдавать будут не всем и желающих брать очень даже поубавится.
Во всём мире сдутие кредитного пузыря сопровождалось снижением цен на недвижку. Это аксиома, стоит внимательно почитать историю. Почитайте про сдутие японского пузыря, там всё ясно и понятно. Любой нормальный человек при стойком снижении цены на собственность, если эта собственность не место его проживания будет пытаться вывести деньги из этого актива. Пол-года, год терпения ему хватит, ну самые стойкие сдадутся через 2-3 года.
Нет дешевых кредитов(ипотеки) - нет роста цен.
Цена возвращается до уровня, на котором она была до "эры кредитов".
Угадаете или спрогнозируете на сколько затянется этот цикл. Честь вам и хвала.
Короче. Пока дешевых денег и дешевых кредитов девелоперам и покупателям обычным не будет - роста цен не будет. Никаких предпосылок к тому, что они в стране в ближайшие годы появятся нет.
И более того, население и банки успеют на кредитах обжечься так (а всё еще по личным банкротствам и банкротствам компаний впереди), что вторая такая "золотая эра" потребления наступит очень не скоро. И выдавать будут не всем и желающих брать очень даже поубавится.
19 фев. 2009
Вы забыли один момент- налоги, уже сейчас бюджет страны трещит по швам, а введение налога на излишки недвижимости по рыночным ценам может прилично поправить ситуацию. Плюс в отличии от доходов этот налог легко собирать, недвижку не спрячешь! И не надо забывать о том, что данный налог в первую очередь ударит по среднему классу, те не череват социальными последствиями! И введут его тогда когда нужные люди успешно выведут с данного направления свои деньги и будет всем понятно что краха застройщиков избежать не удастся, проще их добить - что-бы меньше мучились!
20 фев. 2009
Вот эта информация многое проясняет в ценообразовании недвижки:
Основное неприятие политика Путина вызывает в том ключе, что порядок наводится для "дураков", а если-бы московских чиновников во главе с Лужком на лесоповал лет на 15, сам на следующих выборах поддержал-бы! Боюсь такая ситуация по всей стране, и разрешить ее мирным путем вряд-ли получится!
Основное неприятие политика Путина вызывает в том ключе, что порядок наводится для "дураков", а если-бы московских чиновников во главе с Лужком на лесоповал лет на 15, сам на следующих выборах поддержал-бы! Боюсь такая ситуация по всей стране, и разрешить ее мирным путем вряд-ли получится!
20 фев. 2009
Моё мнение такое.
Сейчас максимальная цена за метр дожна быть около 100 000рублей это толкнет спрос.
Реально я думаю надо считать что метр стоить должен сейчас где то около 50 - 70 тыс рублей за метр.Это цена по которой спрос будет идти.
А просят за метр сейчас 150 000 рублей что естественно очень дорого!!!
Соответственно коррекция от цен летом 2008 года должна быть от 3 до 5 раз или от 70 до 85 процентов.
Сейчас максимальная цена за метр дожна быть около 100 000рублей это толкнет спрос.
Реально я думаю надо считать что метр стоить должен сейчас где то около 50 - 70 тыс рублей за метр.Это цена по которой спрос будет идти.
А просят за метр сейчас 150 000 рублей что естественно очень дорого!!!
Соответственно коррекция от цен летом 2008 года должна быть от 3 до 5 раз или от 70 до 85 процентов.
20 фев. 2009
Рынок земли в Московской области начал сдвигаться после падения до дна ( от 80-100 долл. за сотку (крупный опт.),раньше 400-800 долл.). Вот и считайте. Рынок недвижимости похож на рынок земли. Соглашусь с Alex800: от ста тысяч деревянных за метр рынок сдвинется, имхо.
20 фев. 2009
Alex800 писал(а):Моё мнение такое.
Сейчас максимальная цена за метр дожна быть около 100 000рублей это толкнет спрос.
Реально я думаю надо считать что метр стоить должен сейчас где то около 50 - 70 тыс рублей за метр.Это цена по которой спрос будет идти.
А просят за метр сейчас 150 000 рублей что естественно очень дорого!!!
Соответственно коррекция от цен летом 2008 года должна быть от 3 до 5 раз или от 70 до 85 процентов.
это смотря на какое жилье. На эконом уже присутствует 100 000 р и меньше
20 фев. 2009
gargoyles, к 1-ой категории я бы добавил наследников, которые получили наследство в долях. Такие частенько продают вне зависимости от состояния рынка.
Как не сдать квартиру внешняя ссылка ; Сделки с недвижимостью т. 8(977)309-99-00 Сергей
21 фев. 2009
gargoyles писал(а):Сограждане. У меня печальные мысли, опровержения которым найти не могу. Делюсь:
Вот вроде аналитики приводят рассчёт за рассчётом на сколько должна подешеветь недвижка привязывая цены бетонометров к золоту, нефти глядя на прошлые десятилетия цен. Отсюда предсказывают падения на 58%,100%,500%...
А вот если рассмотреть портрет владельца лишнего жилья, что мы имеем. Давайте попробовать понять, а вылезет ли всё это лишнее жильё на рынок?Итак категории:
1)Человек обеспечен жильём. Даже для своих детей жилья хватает. Приваливает наследство в виде квартиры от неожиданно умершего родственника.
Доля таких людей на рынке допустим - 10%
Какова вероятность реализации этого жилья?
50/50 что семья обеспеченная. Если обеспеченная то если и будут реализовывать то только на пике цен чтобы купить себе что-то в таун-хаузе или за границей.Т.е они в игре на понижение не учавствуют.
Необеспеченная семья тоже сомневаюсь что будет продавать квартиру не зная что делать с деньгами, даже ДЕНЬЖИЩАМИ...тут останется боольше чем на хлеб и сметану.Даже скорее всего понимая, что купить квартиру для детей они не смогут никогда, они её оставят детям на будущее,а пока будут сдавать в аренду и на эи деньги жить.
?!
Я свою квартиру купил на пике падения именно в таком случае. Две сестры получили в наследство квартиру от мамы и чтобы не разругаться с дележом - продали и деньги поделили. О цене можно судить по дате покупки - декабрь 1999г.
Не надо о всех судить по себе - многие не так знакомы с такими терминами, как пик падения и прочие страшные слова - тогда казалось, что конец света настал навсегда. И потом - Вы наверняка таких людей видели, люди очень напуганы всякими слухами и боятся любой процедуры с покупкой/продажей квартиры. Можно рассуждать про "на пике роста продал", "на пике падения - купил", я - не риэлтор - очень боюсь данной процедуры, особенно - остаться без денег и без жилья.
Вы еще забыли категорию желающих улучшить свои жилищные условия - пусть моя квартира на пике падения упадет почти до нуля, но зато и разница, которую я доплачу - также к нулю спустится. Думаю - скоро таких сделок будет большинство.
(Хоть и пишу все это с умным видом, тем не менее имеющийся ненужный дом - пока не продаю, когда назреет что-нибудь здесь - продам пусть за копейки и что нибудь прикуплю. А сейчас менять недвижимость на фантики - не готов - ждемс.)
21 фев. 2009
Эта тема уже немножко приелась. Некоторые квартиры эконом и бизнес класса уже упали на 35-40 проц. в баксах от пика. И предложения за 100 000р за метр в сданной ГК новостройке у метро например в ЗАО уже есть. Естественно дальше все будет падать, т.к. в экономике роста не предвидится, все только хуже будет. На ситуацию может сильно повляиять в перспективе девальвация доллара,о которой многие трубят,но на практике все наоборот и в ближайший год ситуация скорее всего не изменится.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Bing [Bot], ellena19777 и 1 гость
