Уступка права аренды земельного участка. 19 / 22591

Совершил для себя открытие. Оказывается не нужно новому собственнику, купившему комплекс зданий на выделенном на 49 лет земельном участке, вновь выстраивать отношения с администрацией города(собственность муниципалитета). Достаточно просто заключить договор уступки права аренды по договору аренды участка между старым арендатором и новым арендатором.
На сколько развита эта практика?
Спасибо.

Неправильно толкуешь: "просто заключить договор уступки права аренды", а это возмездный договор. Теперь читаем Земельный кодекс...

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Договор аренды (в твоем случае) просто переоформляется. На основании чего? - договора отчуждения недвижимости, если в него просто добавить соответствующие фразы касательно земельного участка.

Из этого вытекает, что те, кто переоформил право (старое) бессрочного пользования на право аренды - несколько лоханулись, во всяком случае в части земельных участков, находящихся под зданиями, сооружениями. Ибо -

Статья 1. Основные принципы земельного законодательства
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
...
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; "

То есть, могли не арендовать землю под зданиями (как минимум), а получить в собственность (бесплатно).

Иваныч! Есть в твоих словах правда. Договор к-п недвижимости есть, ссылка на зем. участок в нем есть. Участок офрмлен ПРОДАВЦОМ в аренду на 49 лет. Площадь участка 2Га, площадь строений 300м2. Какой участок выделят ПОКУПАТЕЛЮ, по закону,необходимый для экплуатации этих строений? Так это еще надо переоформлять все, получать новое распоряжение, заключать новый договор аренды и т.д.
Речь идет о всем коплексе. И в описанной мной выше ситуации есть лазейка. Договор аренды не перезаключается, а права переходят на нового арендатора в пределах сроков этого договора.

А это надо еще почитать договор аренды земельного участка, ибо:

Статья 22. Аренда земельных участков

5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу... ...в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Именно это, уважаемый Иваныч, и было для меня, темного, открытием. Когда предложил эту схему нуждающимся, понял, что я не самый темный.

И еще, для уважаемого "Иваныча" - договор уступки может быть безвозмездным. Мы сделали именно договор уступки права аренды земельного участка, уведомили арендодателя(как полагается) о новом арендаторе, зарегистрировали переход права и дело в шляпе.

Юристы и риэлторы, ау!
То что описывалось выше, уже свершившийся факт. А был ли у кого то прецидент уступки права аренды земли, только не целиком (в полном объеме и на тех же условиях), а в некоторой части. Например: участок по договору аренды 20Га. Отчуждаем здание на нем, небольшое, и по условиям хотим передать дополнительно к участку под зданием, ну скажем еще пару тыс.м2 земельки. Раельно ли передать право аренды в части, согласовав границы(без межевания). В итоге получаем Старого АРЕНДАТОРА + НОВОГО АРЕНДАТОРА. А далее собственник участка- Администрация города вместе со старым и новым арендатором делают доп. соглашение к основному договору, по которому основной участок отстается неизменным, условия такие же, но договор получается со множественностью лиц. Прошу заметить - субаренду не хотим.
Забегая дальше - новый участник договора аренды, при выделении своего участка, либо пожелав выкупить его, имеет гораздо больше гарантий того, что получит этот участок, т.к. права у него уже имеются.

новый участник договора аренды, при выделении своего участка, либо пожелав выкупить его
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 24 марта 2005 г.
"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

7. Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 3КРФ.

А под эту ситуацию не попадаешь?..

Долгосрочный договор(49 лет) заключен в 1996 году, но выкупать арендатор не собирается. Он готов выделить часть, чтобы будущий участник договора сам решал свои проблемы.
Вполне понятно, что новому участнику не удастся приватизировать часть участка(?!), но зато гарантированна аренда в пределах сроков основного договора.

А тут есть еще один интересный момент.
Собственник, реализовавший свое "исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды" и лишившийся права выкупа этого земельного участка, продал здание. А новый собственник имеет право выкупа? Похоже, что да. Ведь он никаких исключительных прав не реализовывал. Или я запутался вдребезги?..