Вопрос к профи по аренде в Москве 16 / 1599

Уважаемые дамы и господа, профи по аренде!

Хочу купить небольшую квартирку эконом-класса для сдачи в аренду.
Интересует оптимизация затрат по отношению к последующему выхлопу, включая ликвидность при пересменке.

Для себя наметил такие критерии:

- недорогие районы ВАО, ЮВАО, ЮАО
- близость к метро (не более 5-7 мин пешком)
- среднее состояние: чистая, упакованная, но без наворотов

Остались вопросы:

1. Что лучше - однушка в современном доме типа П-44, КОПЭ и т.п. или двушка в 9-этажке или полуторка 38 м2 ?
2. Насколько принципиально для последующей аренды панель-кирпич, наличие балкона, первый этаж?
3. Что важнее - внешний вид дома или состояние квартиры? Что предпочтительнее: "На лицо ужасные - добрые внутри" или наоборот?
4. Пятиэтажки исключать?
и т.д.

Вопросов можно много насочинять...

Может проще - опишите, плиз, оптимальную по соотношению затраты/выхлоп квартирку в Мск, как она вам представляется...

Благодарю за рекомендации, сдавать бум вместе.

Ишо один бот [-o<

У меня вот то же аналогичный вопрос: когда собираешься сходить в туалет, надо ли, так сказать, приспустить нижнее белье или необязательно? :roll:

КПСС писал(а):
Ишо один бот
У меня вот то же аналогичный вопрос: когда собираешься сходить в туалет, надо ли, так сказать, приспустить нижнее белье или необязательно?

КПСС, лично вам - необязательно... (это за бота

)

Минеева Татьяна

Добрый вечер, Валерий Михайлович! Постараюсь Вас сориентировать... Если мы говорим о покупке недорогой однокомнатной площадью от 37 кв.м. в ВАО, ЮВАО или ЮАО, то такая покупка обойдется Вам не менее 4 000 000 рублей, такая квартира будет в убитом состоянии и для последующей сдачи в аренду придется делать как минимум, косметический ремонт. Стоимость аренды в месяц простой 1-комнатной квартиры в этих районах начинается от 22 000 рублей в месяц. Самая дешевая двушка в этих же районах в пригодном для проживания состоянии начинается от 25 000 рублей. Есть исключение: район Люблино, можно сдать дороже, но тогда придется закрыть глаза на категорию жильцов. Примерно так.. Если есть дополнительные вопросы, Вы сможете задать мне их по телефону.
P.S. Добавлю пояснения к Вашему вопросу в другой теме, дефолтные квартиры- это миф, по крайнем мере в Москве..

А актуально ли это сегодня? Или есть такая четкая уверенность, что появится стабильный рост цен на квартиры?
Пока годовая доходность от сдачи квартиры эконом-класса составляет порядка 6-7%. Любой депозит больше денег принесет. Да и геморроя не будет.

Интересует оптимизация затрат по отношению к последующему выхлопу, включая ликвидность при пересменке

Добавлю к вышесказанному коллегами, по поводу дальнейшей ликвидности...
Если рассматривать текущую покупку с точки зрения дальнейшей ликвидности, посоветовала бы СВАО (любят люди этот район), однокомнатную в нормальном доме, т.е. в П-44, П-44Т (оптимально), КОПЭ.
Спрос на двухкомнатные квартиры не такой устойчивый, как на однокомнатные, тем более, если речь идет о квартирах в 9-ти этажных панельных домах, которые буквально "сбрасывают" в период роста цен.

Татьяна Юрьевна, спасибо - про ремонт и простой согласен...

Вопрос возник в связи с тем, что полноценные однушки по стоимости практически совпадают с двушками в 9-этажках, но последние сдаются чуток дороже при прочих равных. С другой стороны беспокоит неизбежная обветшалость 9-этажек в перспективе 10-15 лет со всеми вытекающими.

Кирилл, согласен, насчет низкой эффективности... Однако - всему своё время, в молодости приходится рисковать, чтобы "намыть", а потом важнее - сохранить.

Наталия Алексеевна, обратил внимание, что цены в СВАО на квартиры в современных домах несколько выше, чем в Люблино-Братиславская-Марьино (в связи с тем, что доля новых домов меньше).

Для арендатора это, имхо, по барабану, главное метро - рядом, дом-подъезд нестрашный и в квартире - нормально.

В плане последующей продажи, в ближайшие 10 лет не планирую.

И всё же, как примерно выглядит оптимальная по затратам/выхлопу квартирка?

Возьмите 1-шку 38 метров в П-44Т в 5 ти минутах ходьбы от м.ул.Ак.Янгеля. Это ЮАО, который вам приглянулся. Дом сдан, заселен - цена кв-ры 4,95-5,70 млн.руб в зависимости от секции и этажа. Продаёт ОСК сервис, ключи сразу после оплаты. Ещё 150-200 тыс. придётся вложить в простой ремонт, типа муниципальной отделки. Сдать это "чудо" сможете за 22-24 тыс. без мебели, 25-27 с мебелью и техникой. Проще сдавать пустую, но на длительный срок.

Можно рассмотреть с бюджетом 4,3-4,8 млн. руб. квартиры в новых домах серии КОПЭ на ул.Беловежская в ЗАО. Идеально для сдачи, отделка уже есть, хорошая серия КОПЭ, дома 2007-2009 г.п., отдаленность от метро компенсируется удобством выезда на Можайку и МКАД, до м.Славянский бульвар 13 мин.транспортом, а цена сдачи такая же 23-26 тыс. за счёт того, что это ЗАО, многим удобный округ.

Плюс покупки новой квартиры в том, что новое жильё покупают охотнее, а через 10 лет уже сейчас старая 9-ти этажка станет ещё старее и все менее и менее востребованной на рынке.

Валерий Михайлович писал(а):
Остались вопросы:

1. Что лучше - однушка в современном доме типа П-44, КОПЭ и т.п. или двушка в 9-этажке или полуторка 38 м2 ?
2. Насколько принципиально для последующей аренды панель-кирпич, наличие балкона, первый этаж?
3. Что важнее - внешний вид дома или состояние квартиры? Что предпочтительнее: "На лицо ужасные - добрые внутри" или наоборот?
4. Пятиэтажки исключать?
и т.д.

1. лучше 1-комнатная в новом доме, П-44Т - оптимально.
2. наличие балкона как плюс, первый этаж - нет, этаж лучше выше 5-го.
3. нестрашный подъезд без запахов, квартира с хорошим свежим косметическим ремонтом.
4. исключать, если речь идет о "хрущевках".

Юлия Киани писал(а):
4. исключать, если речь идет о "хрущевках".

Хрущевки надо каждую индивидуально смотреть. Их все-таки сносят потихоньку.