Какие налоги предъявят при альтернативной сделке, учитывая все дополнения к 220 статье НК РФ? 36 / 7302

Про 220 статью и одновременную купли-продажу: Пример, продаётся квартира , которая в собственности менее трёх лет и одновременно покупается та, что давно в собственности... Выкладываю мнение одного юриста, высказанное на другом форуме:

ВОПРОС: "Добрый день.
Вот моя ситуация. Москва.Есть квартира. Собственники- 4 человека, в том числе 2 детей. В собственности 2 года. Мы ее продаем и покупаем большую по площади в Москве. Нашелся покупатель нашей квартиры- ипотечник.
Вопрос: Какие налоги мы должны выплатить для совершения такой сделки? ( Допустим цена продажи 4,5 млн руб, покупка-7 млн руб)
....................................
Уточняю , Первичная приватизация, Все четверо (включая двух детей) станем собственниками покупаемого жилья, сделка за один день - продажа/покупка.
Действительно ли , что в этом случае, продажа квартиры трактуется как не с целью получения прибыли и поэтому налога на продажу можно избежать? Возможны другие варианты?!"

ОТВЕТ: "Если исходить из того, что продавцы являются налоговыми резидентами РФ, а продажа и покупка квартир происходят в одном налоговом периоде (календарном году), что вероятнее всего так и будет в силу решения органов опеки, а также из того, что все продавцы станут собственниками новой квартиры и ранее они налоговым вычетов, как покупатели, по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не пользовались, а квартира была получена семьей в порядке приватизации по 1/4 доле каждому, то расчет налога будет выглядеть следующим образом:

4 500 000 рублей (доход от продажи квартиры) - 1 000 000 рублей (имущественный налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) - 2 000 000 рублей (имущественный вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 1 500 000 (оставшийся после вычетов доход) * 13 % = 195 000 рублей (налог).

Это если в общем, но правильно рассчитывать, что и будет сделано в декларациях, доход и налог каждого продавца квартиры отдельно.

Поэтому каждый их продавцов в числе всех своих доходов за отчетный налоговый период должен будет указать в налоговой декларации доход от продажи квартиры в размере: 1 125 000 рублей ( 4 500 000 / 4) - 250 000 рублей (1 000 000/ 4) - 500 000 рублей (2 000 000/ 4) = 375 000 рублей (оставшийся после вычетов доход) * 13 % = 48 750 рублей (налог каждого).
.................................................................................................

Вычеты п.п. 1 п.п. 2 ст. 220 НК РФ, если квартира была продана и куплена в одном налоговом периоде (календарном году) применяются при расчете налога, подлежащего уплате в бюджет по итогам года,в налоговой декларации одновременно."

ДОПОЛНЕНИЕ К ОТВЕТУ: "Объектом налогообложения налога на доходы физических лиц является не прибыль, а доход полученный гражданином, в т.ч. от продажи имущества. А это совсем разные вещи. Доходом, который будет облагаться налогом, явялется вся сумма, полученная от продажи квартиры, которую можно уменьшить до налогообложения на имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ и др.

Если не брать в расчет другие Ваши доходы за налоговый период, а также возможные налоговые вычета по другим основаниям, общий расчет налога будет выглядить следующим образом: 4 500 000 рублей (доход от продажи квартиры) - 1 000 000 рублей (имущественный налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) - 2 000 000 рублей (имущественный вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 1 500 000 (оставшийся после вычетов доход) * 13 % = 195 000 рублей (налог).

Это если в общем, однако правильно, как я уже указывал ранее, рассчитывать доход и налог каждого продавца квартиры отдельно, что и будет сделано в декларациях.

Поэтому каждый их продавцов в числе всех своих доходов за отчетный налоговый период должен будет указать в налоговой декларации доход от продажи квартиры в размере: 1 125 000 рублей ( 4 500 000 / 4) - 250 000 рублей (1 000 000/ 4) - 500 000 рублей (2 000 000/ 4) = 375 000 рублей (оставшийся после вычетов доход) * 13 % = 48 750 рублей (налог каждого).

И это все при условии, что ранее налоговым вычетом, как покупатели квартиры по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, никто из Вас не пользовался."

ЕЩЁ ОТВЕТ: "Налог - 13 % с 4,5 млн.(очевидно имелось ввиду с 3,5-МОЙ КОММЕНТАРИЙ) При правильном заполнении налоговой декларации налога не будет. Но не все знают и умеют это делать."

ЕЩЁ ОТВЕТ: "Да, кстати, избежать уплаты налога одновременной покупкой и продажей можно. МОЖНО!!!"

МОЙ КОММЕНТАРИЙ ТАМ: "Так получается возврат 2 миллионов при покупке действует в полном объёме на все ДВА миллиона? Даже путём зачёта в уменьшение налога с продажи (когда за миллион по тексту Д-К-П продают, а фактически за бОльшую сумму)? Лихо, БОЛЬШИНСТВО риэлторов, как и я, этого не знают, мы считали, что лишь 13 процентов от 2 миллионов натурально или в зачёте можно вернуть...
Интересно, пока налоговые у граждан не требуют декларации о доходах-мол откуда на покупку большУю сумму взяли вроде..."

Ваше мнение, дамы и господа, желательно основанное на посещении УФНС и заполнении деклараций и реальных примерах???

KIRA писал(а):
Выкладываю мнение одного юриста, высказанное на другом форуме:

У юриста вроде на том форуме Имя и Фамилия есть

KIRA писал(а):

ЕЩЁ ОТВЕТ: "Налог - 13 % с 4,5 млн.(очевидно имелось ввиду с 3,5-МОЙ КОММЕНТАРИЙ) При правильном заполнении налоговой декларации налога не будет. Но не все знают и умеют это делать."

ЕЩЁ ОТВЕТ: "Да, кстати, избежать уплаты налога одновременной покупкой и продажей можно. МОЖНО!!!"

А эти ответы давались совсем другим лицом, по основаниям только ему известным, а скорее всего просто по незнанию.

На этом форуме эта тема также уже неоднократно обсуждалась, воспользуйтесь поиском. Или посмотрите, например, здесь: С уважением, юрист Агентства недвижимости "НОРА-НЕДВИЖИМОСТЬ" - Александр Перепелкин
внешняя ссылка

А на такую фразу с налогового форума, что скажите "размер вычета ограничен суммой НДФЛ к уплате"?
Не вычитают ВСЕ 2 миллиона от покупки и не взаимо-зачитывают их с налогом с продажи!!! Примеры про реальный зачёт 23 миллионов или возврат(вычет всех, а не 13 процентов от 2 миллионов) есть???
Везде все пишут: "по новому закону возвращают 260000 руб."...

ЭтоЕщеКто писал(а):

У юриста вроде на том форуме Имя и Фамилия есть

- Александр, может быть в этой теме и подобных Вы ОШИБОЧНО просчитываете ""вычеты" ввиду ошибочной трактовки самого термина
"Имущественный налоговый вычет – это налоговая льгота позволяющая получать физическим лицам от государства до 260.000 рублей (налоговый вычет с 2.000.000 рублей) при приобретении или при продаже недвижимого имущества не уплачивать подоходный налог в размере от 130.000 рублей (налоговый вычет с 1.000.000 рублей) и до неуплаты налога вовсе.
Данная возможность позволяет получить до 260.000 рублей,а если вы пользовались при приобретении недвижимости ипотекой, то и 13% с процентов уплачиваемых банку за пользование заемными средствами.
Временных ограничений на получение имущественного налогового вычета НЕТ, вы имеете право подать документы на получение имущественного налогового вычета в любой момент."

Общее определение: "Нало́говый вы́чет — это сумма, на которую уменьшается налоговая база. Налоговые вычеты определяются законодательно и рассчитываются согласно условиям применения. Также существует предел вычета — сумма, после которой налоговый вычет перестает действовать."

Не имея чёткого ПРАКТИЧЕСКОГО и письменного подтверждения о суммах вычета 260 тысяч ИЛИ 2 миллиона в натуре можно рассчитывая здесь и на других форумах клиентам их возможные налоги очень сильно их расстроить в будующем...

Кирилл, подобные вопросы и сомнения могут возникать только у человека, который в своей жизни не заполнил и не подал в налоговый орган ни одной налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц с использованием налоговых вычетов. Декларация эта подается сразу по всем доходам физического лица за истекших год (налоговый период), включая зарплату, доходы от сдачи и продажи имущества и т.д., с которых гражданин уплатил или должен уплатить подоходный налог. Вместе все эти доходы образуют общий совокупный доход за год, который и можно уменьшить на все, полагающееся гражданину в календарном году налоговые вычеты, в.ч. стандартные, социальныные и имущественные, предусмотренные ст. 220 НК РФ. И только разница между этими двумя величинами, указанная в налоговой декларации, подпадает под налогообложение. В связи с этим, если налог был переплачен - он подлежит возврату, а если недоплачен - уплате в бюджет до 15 июля. Поэтому, если в один календарный год продается и покупается квартира, у граджанина появляется право использовать (т.е. уменьшить совокупных доход) в одном налоговом периоде сразу два налоговых вычета, в связи с продажей и в связи с покупкой квартиры. Если же имущественный налоговый вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере 2 000 000 рублей не удасться использовать весь за один налоговый период, его остаток переносится на следующий календарный год, и т.д.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Если же имущественный налоговый вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере 2 000 000 рублей не удасться использовать весь за один налоговый период, его остаток переносится на следующий календарный год, и т.д.

-
- так вот про то и толкую, что ЭТОТ вычет не зачтут , а постепенно могут возвращать с НЕУПЛАТЫ из заработной платы подоходного ежемесячного налога, а налог с продажи ПРИДЁТСЯ уплатить натурально в этом налоговом периоде, а затем ЖДАТЬ возврата с налогового вычета при покупки, то есть КЛИЕНТЫ, читающие здесь ответы могут подумать, что им взаимозачтут сразу налог с продажи и налоговый вычет от покупки, а на самом то деле- сначала надо ЗАПЛАТИТЬ налог с продажи, а с покупки вычет вернут ПОСЛЕ ("его остаток переносится на следующий календарный год, и т.д.")

и ещё...кстати, а будет ли вычет с покупки для несовершеннолетних детей, пенсионеров(про них вроде в НК написано,что будет), и для неработающих вообще граждан?

KIRA писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
Если же имущественный налоговый вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере 2 000 000 рублей не удасться использовать весь за один налоговый период, его остаток переносится на следующий календарный год, и т.д.
-
- так вот про то и толкую, что ЭТОТ вычет не зачтут , а постепенно могут возвращать с НЕУПЛАТЫ из заработной платы подоходного ежемесячного налога, а налог с продажи ПРИДЁТСЯ уплатить натурально в этом налоговом периоде, а затем ЖДАТЬ возврата с налогового вычета при покупки, то есть КЛИЕНТЫ, читающие здесь ответы могут подумать, что им взаимозачтут сразу налог с продажи и налоговый вычет от покупки, а на самом то деле- сначала надо ЗАПЛАТИТЬ налог с продажи, а с покупки вычет вернут ПОСЛЕ ("его остаток переносится на следующий календарный год, и т.д.")

А все, что я написал до цитируемой Вами фразы, Вы внимательно прочитали ? Если право на имущественный вычет в налогововом периоде есть, то только от гражданина зависит будет он применен или нет. Если гражданин применит вычет при заполнении налоговой декларации, это уменьшит все доходы, полученные в календарном году, в т.ч. от продажи квартиры. Не использовать полностью имущественный налоговый вычет по п.п. 2 п.1 ст. 220 НК РФ в размере 2 000 000 рублей можно только, если общий размер размер всех доходов, полученных гражданином в календарном году, в т.ч. включающий доход от продажи кваритры, будет меньше этой суммы. Других варинтов, если вычет указан при расчете налога в декларации нет и быть не может. Описанная Вами ситуация возможна только в случае, если гражданин при заполнении декларации по доходам за год не применит этот вычет вообще.

KIRA писал(а):
и ещё...кстати, а будет ли вычет с покупки для несовершеннолетних детей, пенсионеров(про них вроде в НК написано,что будет), и для неработающих вообще граждан?

Право на вычет есть у всех, независимо от возраста и т.п. А вот воспользоваться этим правом можно только, если есть в календарном году какой-либо доход, подлежащий налогообложению, в т.ч. от продажи квартиры. Плюс ко всему в настоящее время вычетом по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ могут воспользоваться за несовершеннолетних детей их родители.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Поэтому, если в один календарный год продается и покупается квартира, у граджанина появляется право использовать (т.е. уменьшить совокупных доход) в одном налоговом периоде сразу два налоговых вычета, в связи с продажей и в связи с покупкой квартиры..

ЭтоЕщеКто пожалуйста, ответьте на вопрос.
Одну квартиру продали в этом году (меньше 3 лет). Другую покупаем сейчас,
в декабре. Хотим взять налоговый вычет.
Чтобы покупка прошла этим годом, то нужно, чтобы регистрация завершилась
в этом году.? Или достаточно на регистрацию сдать в этом году? (Не успеваем).