переуступка аренды и выкуп нежилого помещения 16 / 5753

Обратился клиент: есть помещение в аренде у города до июля 2010 г.

Уверяет что можно его продать (через продажу ООО которое арендует площадь).
Я ему говорю - выкупайте (через конкурс) тогда уже можно говорить о продаже.

Он нет - типа аренда продлевается без конкурса, а выкупить вообще копейки.

Кто занимался по Москве вариантами продления договоров аренды и/или выкупа расскажите как сейчас обстоит практика и что на что рассчитывать ?

Святослав,
здесь совершенно не все так просто. Договора Аренды заключенные с городом попадают под 135-фз, то есть после окончания срока действия, в соответствии с законом о защите конкуренции арендатор не имеет приорететного права на заключение нового договора, и может учавствовать в конкурсе на право заключения договора аренды на общих основаниях. однако дигм может пролонгировать оформлением доп соглашении о продлении договора. С выкупом помещения через конкурс в СГУП тоже очень и очень сложно, но варианты есть, вообще стоимость ППА в центра равна приблизительно 1000 доларов США за кв.м.

А тут еще власть поменялась и пока непонятно как оно там дальше будет...

Господа профессионалы!! Посоветуйте где и как лучше продать ППА( переуступку прав аренды).Очень нужен совет :a_g_a:

batiskaf писал(а):
Господа профессионалы!! Посоветуйте где и как лучше продать ППА( переуступку прав аренды).Очень нужен совет

Кому принадлежит имущество? Какая форма собственности?

Святослав писал(а):
Обратился клиент: есть помещение в аренде у города до июля 2010 г.?

Уверяет что можно его продать (через продажу ООО которое арендует площадь).
Я ему говорю - выкупайте (через конкурс) тогда уже можно говорить о продаже.

Он нет - типа аренда продлевается без конкурса, а выкупить вообще копейки.

Святослав, на самом деле не совсем правы ни Вы, ни Ваш клиент, хотя и там и там есть доля истины))
Наиболее прав - sergk, а я просто чуть детальнее разъясню что и как:

1) Помещение в аренде у города с ИСТЕКШИМ договором аренды - не стоит ПОЧТИ не рубля. Потому что его ценность определена его сроком и ставкой аренды - нет срока, нет ценности. Т.о. для того чтобы появилась ценность - договор должен быть продлен. И либо это сделает сам актуальный владелец фирмы, либо тот кто это купит (за совершенно символическую сумму, т.к. риски огромны).

2) Сами договора аренды продляются ЛЕГКО по процедуре, если нет задолженностей по аренде, перепланировок и дом не поставлен на снос/реконструкцю. Но это занимает 2-6 месяцев в зависимости от некоторых обстоятельств. Делается через 1 окно ДИМ. Несложно.
Но договора сейчас продляются ТОЛЬКО до конца июля 2015 года - далее пока не продлят. Соотвественно как бы там ни было, но это ППА сейчас оценивать далее чем до июля 2015 года бессмыслено. Соттвественно стоимость его не велика, даже при продленном договре.

3) При понимании его ценности надо понимать ставку аренды городу. Их как право две: договорная и льготная. Договорная зафиксирвоана в договоре и может меняться. Чем ближе она к рыночной - тем меньше ценность ППА. Но ЕСЛИ фирма входит в реестр Малых предприятий Москвы - то у нее есть право на льготную ставку, сейчас она пока 1800 рублей за кв.м. в год. Но на этот год нет гарантии что она созранится - она вводилась как антикризисная мера, а он вроде кончился... так что пока никто не знает будет ли она в этом году применяться или нет - ПМ хочет отменить ее для наполнения бюджета, но конечного решения пока нет. Т.о. если фирма - субъект малого бизнеса и к ней применима льготная ставка - то продленное ППА еще чего-то стоит.

Теперь по выкупу, тут тоже неоднозначно.

Если договор аренды НЕ ПРОДЛЕН - то нет никакого выкупа. Вообще.
Потому что в рабочем порядке помещения выкупаются только те, которые внесены в план приватизации (это делается на год вперед) и уже заявлены на конкурс. В вашем случае такого нет как я понимаю. И конкурс этот совершенно открытый, начальная ставка определяется рыночной оценкой и далее торгуются вверх. Делает это СГУП по продаже имущества Москвы - никаких кручу-верчу тут нет, и не думайте.

А вот если договор аренды продлен (хоть до 2015 года - не важно) то у арендатора ЕСТЬ ПРАВО ЛЬГОТНОГО ВЫКУПА, но только если фирма арендатор - субъект малого бизнеса. Если нет - то нет. Так что свидетельство о состоянии фирмы в реестре СМП - оно важно. Если нет - то можно туда встать (соблюдая требования), это недолго и несложно.

Но право этого льготного выкупа тоже имеет свои ораничения - площаде помещения долдна быть не более 300 метров, никаких красных линий, задолженности по оплате аренды и пр. если проходит то можно льготно выкупать.

Что такое льготно: БЕЗ КОНКУРСА, но по рыночной цене, определенной по результатам рыночной оценки.
Т.е. вся льгота в том, что у тебя ПРИОРИТЕТНОЕ право выкупа на бесконкурсной основе - ты обратился с заявлением, тебе НЕ МОГУТ ОТКАЗАТЬ если нет косяков и фирма СМП, посылают оценщика - он оценивает стоимость и ты ЛИБо соглашаешся ЛИБО нет. Если согласен - подписал ДКП, оплатил, помещение твое. Все просто. Это примерное 3-6 месяцев по ситуации.

По цене - сильно купить дешевле рынка не получится. ПОчему - отдельная тема, оценка утверждается тем СРО в котором состоит оценщик - там явную липу не пропускают, и оценивают только аккредитованные компании. Но некоторый исконт получить можно)) Но небольшой.
А выгода тут в том, что в рамках льготной программы город дает рассрочкупо оплате на 1 год. По ставке 1/3 от рефинансирования, т.е почти бесплатно.

И вот тут-то самое время его продавать.
Точнее искать покупателя надо как только ты подал заявку на выкуп в Департамент - до этого бессмыслено, это разговор ни о чем. Но реальность цены станет ясна только после рыночной оценки, до этого вы сами не знаете почем вы его купите.
А сделать это можно только до конца июля 2013 года, если это срок не продлят - но пока так. Так что у вас с учетом необходимости продления договора срок весьма ограничен.

Но при продаже по такой схеме - не очень понятна ваша выгода... чтобы она была надо дешево купитьи дорого продать. Это сроки - значит вложения, к которым надо быть готовым.

В теории можноп опробовать уже сейчас подать заявку на выкуп НЕ ПРОДЛЯЯ договр аренды... Тут логика в том что формально - он дейтсвует на неопределенный срок, т.е. расторгается с уведомлением за три месяца... но дейтсвует. Однако спех таких прецедентов мне не известен, скорее всего ДИМ будет против, и не примет пакет документов без продленного ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО допсоглашения о сроке.
Но еслип ойти таким путем - то увас останутся шасны требовать в судебном порядке применения к вам льготного права (если фирма - СМП, и помещение удовлетворяет критериям) и заключение ДКП по рыночной оценке. Ваши шансы тут 50/50, но они есть. Но это гимор, тяжбы и неопредленные перспективы.

Вот так щас выглядит ситуация - т.е. интерес к такой сделке может быть, но только у тех кто очень хорошо понимает что он делает, каковы риски и какова выгода. Т.е. случайный человек это не купит, это может купить только профессиональный эксперт этого узкого сегмента рынка, а таких очень мало. Например я)) так что если Вы пришлете мне в личку какие-то данные этого объекта - возможно что это будет нам интересно.
Но конечно цена в любом случае такого "актива" - он невелика, ни о какой теме "забрать у города на халяву" речь уже давно не идет.

Присылайте, подумаем что к чему))
Удачи!

batiskaf писал(а):
Господа профессионалы!! Посоветуйте где и как лучше продать ППА( переуступку прав аренды).Очень нужен совет

Если Вас устраивают мои знания (смотрите пост выше) - то пришлите мне в личку описание самого ППА как можно подробнее. Подумаем.
Оно будет интересно либо нам самим, либо кому-то из наших постоянных партнеров, либо просто попробуем продать на рынке если оно имеет какую-то ликвидность.

Святослав, прошу прощения... я не обратил внимание на дату Вашего поста...
И отвечал так подробно думая что вопрос актуален, но думаю что за 2,5 года воды много утекло...
Зря писал)) Но может кому-то пригодится, если у кого-то будет работа по каким-то ППА... труд никогда не пропадает зря))

Сергей А. Саяпин писал(а):
А сделать это можно только до конца июля 2013 года, если это срок не продлят - но пока так. Так что у вас с учетом необходимости продления договора срок весьма ограничен.

Возможны изменения:
Проект Федерального закона N 201812-6 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства"
Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими регионального и муниципального недвижимого имущества будет продлен до 1 июля 2015 года

До указанной даты в соответствии с законопроектом продлевается действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, устанавливающего основания и процедуры приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства указанного имущества. В настоящее время установлено, что большинство норм упомянутого Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно тех, которые регулируют указанные правоотношения, действует до 1 июля 2013 года.

Закон N 159-ФЗ будет распространен на более широкий круг субъектов малого и среднего предпринимательства - преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, отчуждаемого из собственности субъектов РФ и муниципальных образований, будут иметь арендаторы, владеющие или пользующиеся имуществом непрерывно в течение двух и более лет до 1 сентября 2012 года (в настоящее время - в течение двух и более лет до дня вступления Закона N 159-ФЗ в силу). При этом арендаторы, владеющие или пользующиеся имуществом непрерывно в течение пяти и более лет до 1 сентября 2012 года, получат право инициативы по приобретению этого имущества, при условии что оно включено в специальные, предусмотренные законом списки государственного и муниципального имущества, подлежащего предоставлению в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи заявления о его приобретении.

Законопроектом предлагается также снять ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений для целей реализации преимущественного права их выкупа и предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства право обжалования достоверности величины рыночной стоимости выкупаемого имущества. Кроме этого, в частности, предполагается установить минимальный срок рассрочки оплаты выкупаемого имущества - три года.
внешняя ссылка

Сергей спасибо - всё понял. Старый вопрос решен, но только сегодня общался с клиентом, правда объём большой от 2 до 7 тыс. метров. Тут я думаю без конкурса не получится...