"Грязный" закон по "отмыванию денег" или Кто подает сведения в Росфинмониторинг по ипотечной сделке 164 / 2779

Уважаемые коллеги, прошу обсудить предлагаемую тему. Для нас очень важно! Если коллеги нас поддержат (поймут), то есть надежда, что судьи тоже смогут разобраться в непростом вопросе и вынести верное решение и по закону, и по справедливости. Сейчас наше дело в суде уже 3-ей инстанции (кассационная). Намерены отстаивать свои права, насколько позволяет закон. Ибо "Страшно не проиграть, страшно потерять веру" в правосудие. Обращаемся за помощью, опираясь на принцип открытости суда.

Суть дела: Парк недвижимости обратился в арбитражный суд с заявлением к МРУ Росфинмониторинга по СФО о признании незаконным и отмене постановления о назначении административного наказания от 29.07.2009, согласно которому организация привлекается к административной ответственности по ст. 15.27 КоАП РФ в виде штрафа в размере 55000 рублей только в части непредставления информации об операциях, подлежащих обязательному контролю:
"Организацией не было направлено 1 сообщение в Росфинмониторинг по операции, подлежащей обязательному контролю (сделка с недвижимым имуществом, на которую она совершается, равна или превышает 3.000.000 рублей): Договор на оказание риэлторских услуг (покупка квартиры) №80 от 03.09.08 между организацией и клиентом (объект недвижимости стоимостью 3750000 рублей), Акт приема-передачи информационных услуг от 13.09.2008 года, предварительный договор о проведении сделки купли-продажи квартиры с предоплатой с использованием кредитных средств, заключенный между клиентом и продавцом".

Росфинмониторинг настаивает, что мы обязаны были представить сведения по сделке, как подлежащей обязательному контролю, в соответствии с ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" от 07.08.2001 года №115-ФЗ (далее - закон №115-ФЗ), так как наш клиент приобрел квартиру, выбранную по акту с помощью нашей организации и так как предмет договора на оказание риэлторских услуг:
Организация обязуется по поручению клиента подобрать вариант покупки (приобретения) объекта недвижимости и организовать гражданско-правовую сделку по покупке этого объекта на имя клиента и/или названных им лиц, а клиент обязуется оплатить оказанные организацией услуги.

Кроме того, по настоятельному запросу (дважды) уполномоченного органа (он же административный) организация запросила выписку из ЕГРП по квартире, выбранной по Акту выбора нашим клиентом, которой подтвердили, что в последующем клиентом была приобретена эта квартира, а именно была совершена сделка с обременением права – ипотекой. По нашей просьбе клиент снял копию с договора купли-продажи квартиры, из которой следовало, что цена сделки – 3.750.000 рублей, и эту копию договора организация также направила в административный орган.

Таким образом, было доказано, что клиент организации совершил сделку с недвижимым имуществом – квартирой, выбранной с помощью организации (Акт выбора объекта для приобретения от 15.09.2008 г.), по цене, превышающей 3.000.000 рублей.

Мы настаиваем, что
Чтобы привлечь организацию к ответственности за непредставление информации об операциях, подлежащих обязательному контролю, в соответствии с законом №115-ФЗ, необходимо выполнение 3-х существенных условий:

1. Организация должна попадать в перечень организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом (ст.5 закона № 115-ФЗ);
2. Сумма, на которую совершается сделка с недвижимым имуществом, равна или превышает 3.000.000 рублей, либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3.000.000 рублей, или превышает ее (ст.6 п.1.1 закона № 115-ФЗ);
3. Организация должна осуществить сделку (операцию) с недвижимым имуществом (ст.3 понятие «операции с денежными средствами или иным имуществом» и «обязательный контроль», ст.5, ст.7, п.1.4 закона № 115-ФЗ).

Каждое из этих 3-х условий является существенным, необходимым, но не достаточным и только все 3 условия в совокупности будут достаточными, чтобы у административного органа появилось основание для привлечения организации к ответственности в случае непредставления сведений по сделке. Все еще со школы знают 3 признака равенства треугольников. Треугольники не будут равны, если хотя бы одно из условий равенства не будет выполняться. И каждое условие равенства, если оно не очевидно, требуется доказать.

3-е условие не доказано административным органом и мы настаиваем, что оно не выполняется, так как

Наша организация утверждает, что сделку с недвижимым имуществом не осуществляла, так как предполагаемая по договору на оказание риэлторских услуг №80 от 03.09.2008 г. сделка купли-продажи квартиры - ипотечная, с использованием кредитных средств банка, который самостоятельно оказывает «полный пакет» услуг по сопровождению ипотечной сделки.

После подписания предварительного договора купли-продажи квартиры между клиентом и продавцом, клиент переходит в распоряжение кредитующего банка. Агентство не «бросает» при этом клиента. Агентству выгодно не «бросать» клиента, поддерживать с ним хорошие отношения уже после оказания риэлторских услуг: «Один хорошо обслуженный клиент приводит пять новых, а один недовольный – уводит десять». Организация оказывает бесплатные постпродажные услуги: консультации, координирование и, если надо, сопровождение. Но сделку при этом в нашем случае организация не ведет, её ведет кредитующий банк!

При этом организация не нарушает условия заключенного с клиентом договора на оказание риэлторских услуг №80 от 03.09.2008 г., согласно которым в ее обязанности входит:

П.2.2.5 Проверить подлинность правоустанавливающих и других документов и справок, необходимых для оформления договора купли-продажи, получить выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на отсутствие обременений, правопритязаний и запрещений на выбранный объект. При необходимости провести работу по подготовке комплекта документов, требуемых для оформления сделки, за исключением тех документов, которые требуют личного присутствия клиента или собственника объекта или третьих лиц.
П. 2.2.7 При необходимости подготовить договор купли-продажи и передаточный акт объекта в простой письменной форме, обеспечить государственную регистрацию договора купли-продажи в соответствии с законодательством РФ.
П. 2.2.8 Консультировать клиента по всем вопросам, связанным с предметом договора.

Договор на оказание риэлторских услуг №80 от 03.09.2008 г. – стандартный. Такой договор наша организация заключает абсолютно со всеми клиентами, обратившимися к нам за риэлторскими услугами по покупке недвижимости, в том числе с добросовестными клиентами, и с оказавшимися в последующем недобросовестными клиентами, и с теми, кто обращается за подобными услугами одновременно еще в другие риэлторские фирмы с целью оперативного подбора нужного варианта объекта для приобретения. В последнем случае совсем не обязательно, что свой выбор клиент остановит на объекте, информационные услуги по которому предоставила наша организация.

Кроме того, даже предполагая заранее, что предстоящая сделка будет с использованием кредитных средств, клиент зачастую при обращении в риэлторскую фирму еще не знает, в каком банке ему одобрят кредитную заявку. А в разных банках – разные технологии выдачи ипотечных кредитов.

Поэтому наш типовой договор на оказание риэлторских услуг разработан под «все случаи прохождения» риэлторской услуги.

П.3.1 Вознаграждение Агентства за выполненные по договору услуги составляет 3% (Три процента) от стоимости (цены) приобретаемого клиентом объекта. Изменение размера вознаграждения оговаривается дополнительным соглашением к договору.

На день подписания Акта выбора объекта для приобретения от 15.09.2008 года и заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с предоплатой с использованием кредитных средств от 15.09.2008 года (в этот же день) клиенту уже одобрили кредитную заявку в банке (п.1.7 предварительного договора), технология выдачи ипотечного кредита у которого предусматривала «полный пакет» услуг по сопровождению ипотечной сделки.

С учетом того, что сделку в последующем сопровождает кредитующий банк, в этот же день было подписано дополнительное соглашение между организацией и клиентом о меньшей сумме причитающегося вознаграждения за риэлторские услуги (наличие строки в акте выбора объекта для приобретения от 15.09.2008г.) в размере 70.000 рублей, а не 3% от 3.750.000 руб = 112.500 рублей, как указано в п.3.1 договора на оказание риэлторских услуг.

25.09.2008 года, когда клиент произвел расчет с организацией за оказанные услуги, между клиентом и организацией был подписан Акт о выполнении услуг, что также не противоречит условиям Договора на оказание риэлторских услуг:

П.4.2 Обязательства Агентства по настоящему договору считаются выполненными в полном объеме и надлежащим образом, а обязательства клиента наступившими в полном объеме, если выполнено одно из следующих условий:
П.4.2.1 Клиент подписал какие-либо соглашения с продавцом, касающиеся продажи объекта, указанного в акте приема-передачи информационных услуг (Акте просмотра).

Таким образом, 3-е существенное и необходимое условие для представления организацией информации о сделке с недвижимым имуществом в контролирующий орган: Организация должна осуществить сделку с недвижимым имуществом - не выполняется.

Если у Вас хватило терпения дочитать до этого момента, атакуйте, задавайте вопросы, выскажите свое мнение, мы будем Вам за это очень благодарны. Что думают коллеги по данному вопросу. Понимаем ли мы хотя бы друг друга.

Я правильно понимаю, что Вы пытаетесь доказать, что Вы не совершали сделку, поскольку не являетесь стороной сделки?
Участники сделки - покупатель, продавец, а также банк, выдавший кредит (на чьи деньги была куплена квартира).
Вы помогали готовить сделку, но не были стороной сделки.

Другими словами, Вы не выкупили квартиру на компанию или сотрудника компании, чтобы потом, будучи стороной сделки, продать эту квартиру покупателю?
То есть, Вы помогали подготовить сделку, а не совершали сделку, как помогает ее подготовить:
- оценщик, оценивающий квартиру;
- страховщик, страхующий сделку;
- сотрудник юридической компании (или работник нотариальной конторы), который готовит документы для сделки;
- государственный регистратор, регистрирующий сделку, но не совершающий ее.

Татьяна Парк недвижимости писал(а):
Все еще со школы знают 3 признака равенства треугольников. Треугольники не будут равны, если хотя бы одно из условий равенства не будет выполняться. И каждое условие равенства, если оно не очевидно, требуется доказать.

Если вы такую шнягу прогоните судье, то вы пропали.

Татьяна Парк недвижимости писал(а):
Уважаемые коллеги, прошу обсудить предлагаемую тему. Для нас очень важно! Если коллеги нас поддержат (поймут), то есть надежда, что судьи тоже смогут разобраться в непростом вопросе и вынести верное решение и по закону, и по справедливости. Сейчас наше дело в суде уже 3-ей инстанции (кассационная). Намерены отстаивать свои права, насколько позволяет закон. Ибо "Страшно не проиграть, страшно потерять веру" в правосудие. Обращаемся за помощью, опираясь на принцип открытости суда.

Татьяна! Неверная трактовка, имхо!
И вообще, опасно писать на форумах о судебных делах и своих ошибках.
Понимаете, ведь вы - публичная фигура. Ваше агентство легко найти. Достаточно в Яндексе набрать "парк недвижимости томск".
Я это к чему говорю, я бы поостерегся в открытом форуме обсуждать проблемы с проверяющими структурами. Мой жизненный опыт подсказывает, что это - чревато... Ничего личного! Сугубо, ИМХО!

Илья писал(а):
Я это к чему говорю, я бы поостерегся в открытом форуме обсуждать проблемы с проверяющими структурами. Мой жизненный опыт подсказывает, что это - чревато... Ничего личного! Сугубо, ИМХО!

+1

Дмитрий Овсянников писал(а):
Я правильно понимаю, что Вы пытаетесь доказать, что Вы не совершали сделку, поскольку не являетесь стороной сделки?
Участники сделки - покупатель, продавец, а также банк, выдавший кредит (на чьи деньги была куплена квартира).
Вы помогали готовить сделку, но не были стороной сделки.

Наши аргументы (у нас их много!), если не вникать в суть, поначалу могут показаться несколько запутанными,
возможно, еще и потому, что в самом «антиотмывочном» законодательстве немало ляпсусов, видимых невооруженным глазом, немало противоречий и недоговоренностей (Я говорю только о том, что касается риэлторской деятельности). Видимо, закон «переписали» с чьего-то западного закона (где рынок недвижимости законодательно более регулируем), а применить к России (где так и нет закона о риэлторской деятельности, нет единых стандартов, нет единой для всех технологии оказания риэлторских услуг) забыли. Кто знает историю этого закона, готовился он наспех. Возможно, по ходу дела потом хотели поправить. Но мы же знаем, что ничто так не постоянно, как временное. (Это, конечно, мои домыслы, но иначе как объяснить то, что мы имеем).

Теперь по сути уточняющих вопросов Дмитрия: Ни стороной по сделке, ни уполномоченным по нотариально удостоверенной доверенности лицом организация не являлась.

Сделка с недвижимым имуществом, по которой организация оказывала риэлторские услуги клиенту – ипотечная.
Технология ипотечных сделок зависит от банка, в котором кредитуется клиент. Банк, в котором кредитовался наш клиент, оказывал полный пакет услуг по сопровождению сделки с использованием кредитных средств банка, в том числе: проверка службой безопасности банка безопасности предстоящей сделки, подготовка договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств банка (банк прописывает в договоре свои условия), подготовка передаточного акта, подписание документов продавцом и покупателем в банке, сопровождение сделки юристом банка в Управлении Федеральной регистрационной службы Томской области при передаче документов на государственную регистрацию права, сделки и обременения ипотекой, обеспечение и проведение безопасных расчетов. Существенно, что расчет по сделке производится (условия банка) в день передачи документов по сделке с недвижимым имуществом на государственную регистрацию. При этом банк, в любом случае, за свои услуги берет с клиента единовременные комиссии 1,5 - 3% от суммы кредита.
Поэтому клиенту в таких случаях не имеет смысла оплачивать эту часть риэлторских услуг. Далее риэлторская организация только консультирует клиента, координирует его, и, если надо, сопровождает. То есть, фактически наши услуги закончились с подписанием сторонами сделки предварительного договора купли-продажи квартиры с предоплатой и с использованием кредитных средств.

Александр Дидусенко писал(а):
Татьяна Парк недвижимости писал(а):
Все еще со школы знают 3 признака равенства треугольников. Треугольники не будут равны, если хотя бы одно из условий равенства не будет выполняться. И каждое условие равенства, если оно не очевидно, требуется доказать.

Если вы такую шнягу прогоните судье, то вы пропали.

Александр, в любом случае тебе тоже спасибо за участие в теме. Только ты не всё увидел, смотри чуть выше: Каждое из этих 3-х условий является существенным, необходимым, но не достаточным и только все 3 условия в совокупности будут достаточными, чтобы у административного органа появилось основание для привлечения организации к ответственности в случае непредставления сведений по сделке.

А приписка ниже - для наглядности, акцент, для тех, кто не понял.

Илья писал(а):
Татьяна Парк недвижимости писал(а):
Уважаемые коллеги, прошу обсудить предлагаемую тему. Для нас очень важно! Если коллеги нас поддержат (поймут), то есть надежда, что судьи тоже смогут разобраться в непростом вопросе и вынести верное решение

Татьяна! Неверная трактовка, имхо!
И вообще, опасно писать на форумах о судебных делах и своих ошибках.
Понимаете, ведь вы - публичная фигура. Ваше агентство легко найти. Достаточно в Яндексе набрать "парк недвижимости томск".
Я это к чему говорю, я бы поостерегся в открытом форуме обсуждать проблемы с проверяющими структурами. Мой жизненный опыт подсказывает, что это - чревато... Ничего личного! Сугубо, ИМХО!

Илья, спасибо за комментарий. Поясните пожалуйста, в чем выражается неверная трактовка. Дело в том, что с нашей стороны нет никакой ошибки. Я с уверенностью это утверждаю и буду доказывать и отстаивать свою позицию. (Рудольф Иеринг: Сопротивление личности неправу, то есть нарушению права, есть обязанность (долг) управомоченных граждан по отношению к самим себе и к обществу.) А риэлторское сообщество призываю объединиться, чтобы отстаивать свои права (права всех риэлторов в части закона №115-ФЗ).
Законодательство должно быть совершенным с технической стороны, достаточно четким, определенным, не допускающим произвольного либо противоречивого толкования и применения, не иметь пробелов, чтобы не создавать дополнительные условия для коррупции и произвола со стороны государственных структур.
Сегодня "наезжают" на нас, не исключено, что завтра "наедут" на вас.

И еще: Слабо поделиться своим жизненным опытом? Поделитесь, дабы не наступать на те же грабли, что и Вы. Я вот открыто обсуждаю потому, что наш опыт (плохой, хороший) может кому-нибудь пригодиться.

Татьяна Парк недвижимости писал(а):
И еще: Слабо поделиться своим жизненным опытом? Поделитесь, дабы не наступать на те же грабли, что и Вы. Я вот открыто обсуждаю потому, что наш опыт (плохой, хороший) может кому-нибудь пригодиться.

Накопите достаточно плохого опыта, охота обсуждать пропадёт. Имхо.

А мне вобще не нравится то, что Росфинмониторинг нагрузил агентства собирать х..ву тучу информации на своих клиентов. Ее даже если захочешь не всю собрать сможешь. Да и клиент если не дурак может послать. А сам ты про него все не узнаешь. Там формы в РФМ мудреные (читал 3 года назад, когда от них получал предписание на 100 000р).
Я вижу в том полную дурь государственную. Всю инфу, которую реально можно о клиенте добыть уже собриает ФРС и налоговая слубжа. Зачем нас подпрягли? Ааа просто не спросили. Че мелкоту-то всякую еще спрашивать? Но сама идея отстой.

Хотел судиться, но тогда другие заморочки были. Может в ГРМ найдем время. Попозже как-нибудь. Мне вот кажется что можно отменить эти риэлторские мучения если доказать, что дополнительные обязанности возложенные на риэлторов по данному закону (в штате держать спеца) должны были предусматривать государственное финансирование. Это я не брежу, это ближе к конституции.
А еще елси покопаться, что часть обязанностей принята была подзаконными актами с превышением полномочий.