Как выгоднее купить квартиру: кредит или депозит? 63 / 6537

Вчера произвела расчет исходя из наличия на руках определенной суммы денег и желания купить определенного качества квартиру.

Основной вопрос был поставлен так: выгоднее взять кредит и ежемесячно погашать долг или платежи того же размера ежемесячно присовокуплять на расчетный счет в банке и арендовать жилье. Я использовала следующие показатели для расчета (для подмосковья):

Стоимость квартиры: 3,5 млн. рублей
Сумма в наличии: 1 млн. рублей
Срок кредита: 120 месяцев
Ставка кредита / год: 0,13
Страховка по кредиту: 0,015
Стоимость аренды за вычетом амортизации и комуналки: 11000 рублей
Ставка депозита / год: 0,08

Считается, что в депозитной схеме вместо того, чтобы нести платеж в банк, я гашу из него разницу между процентами депозита и арендой (когда она отрицательна) и остаток кладу на депозит. "Стоимость аренды за вычетом амортизации и комуналки"- разница между платежами при схеме с депозитом и кредитом за обслуживание жилья (аренда-17 000, квартплата-2500, амортизация ремонта, сантехники, мебели, техники - 35000).

Ежемесячный платеж по кредиту (без учета периодов с выплатой страховки) получился равен 37327,68.
В итоге получилось, что при росте стоимости жилья менее, чем 10% выгоднее использовать депозит, а при 10%- в течении первых полугода использовать схему с депозитом, а потом взять кредит.

Конечно, это всего лишь голая математика и надо в том числе использовать риск-менеджмент (ведь держать деньги в банке небезопасно, хотя за ВТБ24 я до следующих президентских выборов абсолютно спокойна).

Расчеты прицеплены в Excel файле и их можно оценить.
Может кто-то даст какой-то дельный дополнительный совет или раскритикует в пух и прах мои размышления? Жду советов. :-k

Валентина_K писал(а):
Вчера произвела расчет исходя из наличия на руках определенной суммы денег и желания купить определенного качества квартиру.

Основной вопрос был поставлен так: выгоднее взять кредит и ежемесячно погашать долг или платежи того же размера ежемесячно присовокуплять на расчетный счет в банке и арендовать жилье. Я использовала следующие показатели для расчета (для подмосковья):

Не совсем понятны элементы расчета.

1. Аммортизация аренды - это что? Сантехника, базовая мебель - это затраты арендодателя, а не Ваши.
2. Процентов с депозита 1млн. Вы получите всего 80 тыс/год, этого не достаточно для компенсации аренды.

Валентина_K писал(а):
Считается, что в депозитной схеме вместо того, чтобы нести платеж в банк, я гашу из него разницу между процентами депозита и арендой (когда она отрицательна) и остаток кладу на депозит.

Чем только люди себя не балуют. Действительно, вместо того, чтобы нести деньги в банк, лучше потратить их на аренду. И если ежемесячные платежи по кредиту учитывать в "выгодной" схеме накопления.
Да зашибись. Действительно - даже не копить деньги, причитавшиеся банку, а тратить их на съем жилья.
А кто-то другой, спокойно несущий деньгу в банк, через пару лет скажет - таки мне осталось платить всего 8 лет, чего про Вас не скажешь.

M.ALEX писал(а):
Не совсем понятны элементы расчета.
1. Аммортизация аренды - это что? Сантехника, базовая мебель - это затраты арендодателя, а не Ваши.

В обоих случаях необходимо нести расходы на содержание квартиры. При депозите это аренда, а при кредите (покупка собственной квартиры)- кварт.плата+амортизация ремонта, мебели, техники... Вот эта разница (как бы дополнительный расход) в моем случае и учитывается.

M.ALEX писал(а):
2. Процентов с депозита 1млн. Вы получите всего 80 тыс/год, этого не достаточно для компенсации аренды.

В первые периоды аренды именно так и происходит, поэтому из суммы платежа (37327,68 рублей) мне приходится покрывать эту разницу и на депозит класть остаток. В более поздних периодах эта разница становится положительной и я ее вместе с платежом кладу на депозит.

bhr писал(а):
Чем только люди себя не балуют. Действительно, вместо того, чтобы нести деньги в банк, лучше потратить их на аренду. И если ежемесячные платежи по кредиту учитывать в "выгодной" схеме накопления.
Да зашибись. Действительно - даже не копить деньги, причитавшиеся банку, а тратить их на съем жилья.
А кто-то другой, спокойно несущий деньгу в банк, через пару лет скажет - таки мне осталось платить всего 8 лет, чего про Вас не скажешь.

Если бы вы заглянули в расчет, то увидели бы, что 1 января 2015 года на депозите окажутся заветные 3,5 млн. рублей, а при выполнении абсолютно тех же самых платежей по кредиту квартира будет полностью выкуплена 1 февраля 2020 года. Вы просто не понимаете, что оплата процентов по кредиту значительно превосходит ставку аренды.

Все как раз наоборот: один несет деньги в банк (незнакомому дяде в подарок), а другой в свой дом (к себе на депозит). Меня мама учила все в дом нести.

Валентина_K писал(а):
... Вы просто не понимаете, что оплата процентов по кредиту значительно превосходит ставку аренды.

Все как раз наоборот: один несет деньги в банк (незнакомому дяде в подарок), а другой в свой дом (к себе на депозит). Меня мама учила все в дом нести.

1. Но оплачивая аренду, Вы также несете деньги не себе.
2. 13% по ипотеке - это оч. ощутимые проценты. Тут уже говорили, что есть банки работающие с АИЖК, с меньшими ставками.
Потому как 10% на 10 лет - удваивает первоначальную сумму. Т.е. за 10 лет выплатите (13%) ок. 6 млн.руб. Тем более, как правило, в первые года проценты составляют до 90% доли ежемесячного платежа и досрочно погашать имеет смысл в первые года.

Мой совет: ищите ипотеку со ставкой ок.10% (13% - все же многовато).

p.s. кстати, налоговый вычет участвует в Ваших расчетах?

Валентина_K

M.ALEX писал(а):
1. Но оплачивая аренду, Вы также несете деньги не себе.

Но значительно меньше.

M.ALEX писал(а):
2. 13% по ипотеке - это оч. ощутимые проценты. Тут уже говорили, что есть банки работающие с АИЖК, с меньшими ставками.
Потому как 10% на 10 лет - удваивает первоначальную сумму. Т.е. за 10 лет выплатите (13%) ок. 6 млн.руб. Тем более, как правило, в первые года проценты составляют до 90% доли ежемесячного платежа и досрочно погашать имеет смысл в первые года./

Если бы все было так просто: поискала и нашла под 10%, то у нас вся страна так бы поискала... Ипотеки с вменяемой ставкой просто нет, по телевизору иногда покажут одну единственную семью, которой Медведев радостно вручает ключи и на этом все.
Да и потом, если люди готовы брать ипотеку под 12%, то никакими гос. программами ее ниже 12% не сделать. Это линия поддержки. Так что в лучшем случае на 1% можно в расчете уменьшить...
(Кстати, сейчас ставка по ипотеке для 10 лет- 13,5%).

M.ALEX писал(а):
p.s. кстати, налоговый вычет участвует в Ваших расчетах?

Нет. Ведь после покупки квартиры вы не собираетесь умирать? Вот тогда свой вычет и получите (конечно, при вычете проще рассчитываться с банком. А для точного сравнения денежной нагрузки вносить на депозит не платеж, а (платеж-13% платежа), но я сравнивала не нагрузку, а полную сумму.Если есть желание, то можно немножко подкорректировать формулы в Excel...

Валентина, где вы были, когда я что то подобное пытался здесь обсудить

bhr

40589

Жуковский

23 янв. 2009

bhr

15 фев. 2010

Валентина_K писал(а):
bhr писал(а):
Чем только люди себя не балуют. Действительно, вместо того, чтобы нести деньги в банк, лучше потратить их на аренду. И если ежемесячные платежи по кредиту учитывать в "выгодной" схеме накопления.
Да зашибись. Действительно - даже не копить деньги, причитавшиеся банку, а тратить их на съем жилья.
А кто-то другой, спокойно несущий деньгу в банк, через пару лет скажет - таки мне осталось платить всего 8 лет, чего про Вас не скажешь.

Если бы вы заглянули в расчет, то увидели бы, что 1 января 2015 года на депозите окажутся заветные 3,5 млн. рублей, а при выполнении абсолютно тех же самых платежей по кредиту квартира будет полностью выкуплена 1 февраля 2020 года. Вы просто не понимаете, что оплата процентов по кредиту значительно превосходит ставку аренды.

Все как раз наоборот: один несет деньги в банк (незнакомому дяде в подарок), а другой в свой дом (к себе на депозит). Меня мама учила все в дом нести.

Виноват. файл не посмотрел. ориентировался на Вашу фразу. Теперь смысл понял - что лучше копить или взять в кредит, с учетом побочных расходов - аренды. Я бы все таки переформулировал задачу - в какой момент стоит перепрыгнуть из накопительства в покупку кредит.
Смотрю файл. не хватает комментариев. Депозит у Вас с ежемесячной капитализацией?