РЫНОК СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ 1 / 3097
10 июн. 2004
РЫНОК СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ
На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости не более 800 000 кв. м складских помещений, отвечающих международной классификации «А» и «В». Процент свободных складских площадей близок к нулю. Арендаторами этих помещений являются, как правило, крупные международные компании, дистрибьюторы или производители.
В течение 2004 г. в Москве и Московской области будут введены в эксплуатацию от 500 000 до 600 000 кв. м новых складских помещений класса «А», «А-», «В».
Это будут высококачественные складские комплексы, спроектированные на основе западных технологий, отвечающие всем требованиям крупных иностранных и российских арендаторов. Часть помещений будет арендована крупными логистическими операторами, предоставляющими комплекс услуг своим клиентам, часть — будет предлагаться в аренду на открытом рынке.
Спрос на складские помещения в течение 2004 г. будет постепенно увеличиваться и в течение года превысит показатель 1 500 000 кв. м.
Речь идет о качественных складских помещениях в Москве или Московской области в пределах 20–50 км от МКАД. В последнее время пользователи оценили преимущества размещения своих складов в Московской области. Прежде всего это транспортная разгрузка главных автомагистралей, а также преимущества в отношении стоимости аренды в области и возможность (в отдельных случаях) расширения границ склада.
Если, например, крупная компания захочет найти склад в аренду, ей потребуется как минимум от 3 до 6 месяцев. Поэтому пока из-за недостатка складов класса «А» на рынке широко практикуется строительство объектов под заказчика (проекты build to suit). Этот процесс занимает в среднем 6–7 месяцев после согласования всей документации, и, естественно, он полностью удовлетворяет потребности клиента.
На сегодняшний день классификация складских помещений размыта. Отсутствие единой согласованной характеристики складов классов «А», «А-», «В» не позволяет точно определить количество существующих и строящихся объектов того или иного класса.
Хотя, конечно, параметры и характеристики, обязательные для высококачественных складских помещений, определены, но они относятся только к складским помещениям, предлагаемым в аренду.
Услуги складских операторов определяются с учетом других параметров.
Склады класса «А»
Одним из наиболее важных параметров является месторасположение склада.
Склад должен иметь удобные подъезды, расположение комплекса должно предусматривать незатруднительное передвижение автотранспорта, обязательно наличие железнодорожной ветки. Для Московской области расстояние от МКАД не должно превышать 20 км.Организация и использование земельного участка.
Для того чтобы было удобно разместить автотранспорт на территории, земельный участок должен иметь оптимальную площадь по отношению к площади складского комплекса. Необходимо просчитать количество ворот на используемую площадь и предусмотреть возможность расширения границ склада для клиентов, дело которых динамично растет и развивается.Здание.
Склады класса «А» — это только новое строительство, т. к. при реконструкции невозможно учесть все необходимые нюансы. Склад должен быть одноэтажным, с высотой потолков не менее 14-16 м, и иметь современные системы безопасности. Наличие благоустроенных офисных помещений также является обязательным условием принадлежности помещения к классу «А».Оснащение здания.
Здесь все зависит от специфики бизнеса клиента. Склад — это не просто металлическая конструкция для хранения товара. Склад — основа логистического процесса и часть бизнеса любой дистрибьюторской и производственной компании. У каждого клиента свои специфические требования к оснащению здания, поэтому главная цель арендодателя — обеспечить клиента любыми необходимыми условиями, оборудованием или услугами.
Возможно, у арендатора в структуре есть отдел логистики и все, что необходимо определенному клиенту, — свободное, подготовленное, обустроенное помещение с системой пожарной безопасности, ровным половым покрытием, а также имеется возможность дальнейшего расширения. Другому клиенту может потребоваться весь спектр услуг в области логистики — от растомаживания товаров до доставки их конечным потребителям.
Очевидно, что оснащенность склада в этих случаях будет различна. Существенное значение имеет и сам товар (вид продукции, которую предполагается разместить в помещениях). Фармацевтическим компаниям, например, сложно найти подходящие условия для хранения своего товара (лекарств). То есть каждый вариант требует разработки особенной концепции. Иначе быть не может. В целом основная задача собственника складского комплекса, претендующего на класс «А», — удовлетворить все запросы клиента в области складирования товара.
Склады класса «В»
Как правило, это реконструированные здания с новыми инженерными системами, коммуникациями и управлением. Требования к складам класса «В» те же, что и к складским помещениям класса «А», за исключением возможности оказания услуг клиентам в области логистики.
Арендные ставки складских помещений класса «А» — от 120 до 170$ за квадратный метр без учета НДС. Этот показатель значительно превышает европейские, но в ближайшие
2–3 года, с высокой степенью вероятности, будет уменьшен. Адекватные цены будут установлены с появлением паритета между спросом и предложением.
Стоимость услуг складских операторов напрямую зависит от грузооборота, особенностей товара и количества услуг, которые необходимо оказать арендатору.
Чаще всего арендодатели, если это не проект built to suit, устанавливают завышенные цены, и заключают долгосрочные договора аренды на 3–4 года из-за отсутствия адекватных предложений на рынке. И даже в такой ситуации арендаторы стараются занять складские помещения сразу после введения здания в эксплуатацию.
Характерным является еще и то, что некоторые складские комплексы предлагают офисные площади по цене, сравнимой со ставками аренды в офисных центрах класса «В» в Москве.
Конечно, со временем ситуация на рынке изменится, арендные ставки начнут уменьшаться , операторы станут оказывать более качественные услуги, появится возможность выбора склада практически в любом районе Подмосковья, но до этого момента должно пройти как минимум 4–5 лет. В России должны произойти качественные изменения в области земельного законодательства, защиты прав частных собственников и развития рынка логистических услуг.
Объем строительства складов в течение ближайших лет напрямую будет зависеть от изменения ситуации на рынке земли и создания более цивилизованных земельных отношений. Многих инвесторов сдерживает именно сложность процедуры приобретения земельного участка в Московской области, закрытость рынка и недоверие различным структурам, которые занимаются так называемым выбиванием земли.
Заметен дефицит земельных участков производственного назначения, соответствующего характера с необходимыми коммуникациями. Желательно, чтобы площадка, отведенная под склад, находилась в непосредственой близости от аэропорта и к ней была бы подведена железнодорожная ветка. Естественно, должны быть электричество, канализация, газ и т. д. Большинство же подмосковных участков являют собой безрадостную картину: форма расположения изогнутая, местонахождение неудачное — вдали от дороги или в глубине застройки.
Правда, несмотря на все сложности, с которыми приходится сталкиваться инвесторам, предлагающим услуги на рынке, объем вложений в складскую недвижимость в течение 2004 г. оценивается нашей компанией в 80–84 млн. долларов.
Растет число застройщиков, не имевших ранее опыта возведения складских комплексов, в их числе и конечные пользователи склада. Например, компании «Спортмастер» не выгодно арендовать склад площадью 70 000 кв. м. Тогда фирма предпочитает построить собственное здание и самостоятельно внедрить бизнес — процессы и информационную систему. Собственное строительство ведут такие компании, как Metro, Ikea и др.
К участникам рынка можно отнести логистических операторов, самостоятельных пользователей и девелоперов, сдающих склады в аренду.
Логистические операторы, как правило это иностранные и российские компании, оказывают клиентам полный спектр услуг в области логистики. Они сами являются арендаторами складов, участвуют в проектах built to suit или владеют собственными помещениями, в зависимости от конкретной политики той или иной фирмы. Именно они занимают ориентировочно 60–65 % всего рынка. У иностранцев, конечно, есть значительное преимущество перед российскими компаниями.
Во-первых, это финансирование. «Долгие деньги» пока в России крайне редки. Это, как правило, аффилированые структуры, в то время как на Западе такое финансирование является важнейшим инструментом бизнеса. Поэтому иностранные логистические компании могут позволить себе строительство нескольких поражающих своими размерами терминалов, а российские компании с трудом осваивают участки площадью 3–4 гектара.
Вторым преимуществом этих компаний являются сетевые клиенты, с которыми они работают в Европе (или США). И третье неоспоримое преимущество, конечно же, накопленный опыт, знания в сфере логистики, профессиональные кадры, которые в России можно пересчитать по пальцам.
Самые крупные иностранные игроки на рынке — FM Logistics, Tablogix, Sсhenker, Rewico; российские — «Интеркомплекс», «Кулон», НЛК.
В ближайшее время свои услуги предложат крупнейшие иностранные девелоперы, такие как Hines, AIG/Lincoln.
Стоимость строительства одного квадратного метра качественного складского комплекса составляет ориентировочно 600–700$.
Указанная стоимость включает строительство, фундамент, подведение инженерных сетей. Но это не основная часть расходов. Наибольшие сложности возникают при оформлении земли, согласовании, проводке коммуникаций (канализация, газ, электроэнергия), проектировании, разработке и внедрениии бизнеса (процессы, маркетинг и управление объектом).
Цена варьируется еще от особенностей застраиваемой площади. Не всегда строительство 10 000 кв. м рентабельно. С другой стороны, строительство сегодня логистических парков на 70–100 тыс. кв. м при наличии огромного спроса может оказаться чуть ли не самым выгодным инвестиционным вложением в коммерческую недвижимость.
В любом случае, прежде чем приступать к строительству склада, нужно понять существующий рынок, изучить правила основных игроков, динамику спроса и предложений. И если для создания складского комплекса найден нужный участок в выгодном месте и с развитой инфраструктурой, можно начинать рассчитывать вложения и привлекать к работе подрядчиков.
Вряд ли стоит браться самим и за маркетинговое обоснование проекта, особенно, если нет соответствующего опыта. Лучше воспользоваться услугами консалтинговой компании, имеющей информацию обо всем рынке потенциальных арендаторов.
Информация предоставлена компанией «Swiss Realty Group».
На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости не более 800 000 кв. м складских помещений, отвечающих международной классификации «А» и «В». Процент свободных складских площадей близок к нулю. Арендаторами этих помещений являются, как правило, крупные международные компании, дистрибьюторы или производители.
В течение 2004 г. в Москве и Московской области будут введены в эксплуатацию от 500 000 до 600 000 кв. м новых складских помещений класса «А», «А-», «В».
Это будут высококачественные складские комплексы, спроектированные на основе западных технологий, отвечающие всем требованиям крупных иностранных и российских арендаторов. Часть помещений будет арендована крупными логистическими операторами, предоставляющими комплекс услуг своим клиентам, часть — будет предлагаться в аренду на открытом рынке.
Спрос на складские помещения в течение 2004 г. будет постепенно увеличиваться и в течение года превысит показатель 1 500 000 кв. м.
Речь идет о качественных складских помещениях в Москве или Московской области в пределах 20–50 км от МКАД. В последнее время пользователи оценили преимущества размещения своих складов в Московской области. Прежде всего это транспортная разгрузка главных автомагистралей, а также преимущества в отношении стоимости аренды в области и возможность (в отдельных случаях) расширения границ склада.
Если, например, крупная компания захочет найти склад в аренду, ей потребуется как минимум от 3 до 6 месяцев. Поэтому пока из-за недостатка складов класса «А» на рынке широко практикуется строительство объектов под заказчика (проекты build to suit). Этот процесс занимает в среднем 6–7 месяцев после согласования всей документации, и, естественно, он полностью удовлетворяет потребности клиента.
На сегодняшний день классификация складских помещений размыта. Отсутствие единой согласованной характеристики складов классов «А», «А-», «В» не позволяет точно определить количество существующих и строящихся объектов того или иного класса.
Хотя, конечно, параметры и характеристики, обязательные для высококачественных складских помещений, определены, но они относятся только к складским помещениям, предлагаемым в аренду.
Услуги складских операторов определяются с учетом других параметров.
Склады класса «А»
Одним из наиболее важных параметров является месторасположение склада.
Склад должен иметь удобные подъезды, расположение комплекса должно предусматривать незатруднительное передвижение автотранспорта, обязательно наличие железнодорожной ветки. Для Московской области расстояние от МКАД не должно превышать 20 км.Организация и использование земельного участка.
Для того чтобы было удобно разместить автотранспорт на территории, земельный участок должен иметь оптимальную площадь по отношению к площади складского комплекса. Необходимо просчитать количество ворот на используемую площадь и предусмотреть возможность расширения границ склада для клиентов, дело которых динамично растет и развивается.Здание.
Склады класса «А» — это только новое строительство, т. к. при реконструкции невозможно учесть все необходимые нюансы. Склад должен быть одноэтажным, с высотой потолков не менее 14-16 м, и иметь современные системы безопасности. Наличие благоустроенных офисных помещений также является обязательным условием принадлежности помещения к классу «А».Оснащение здания.
Здесь все зависит от специфики бизнеса клиента. Склад — это не просто металлическая конструкция для хранения товара. Склад — основа логистического процесса и часть бизнеса любой дистрибьюторской и производственной компании. У каждого клиента свои специфические требования к оснащению здания, поэтому главная цель арендодателя — обеспечить клиента любыми необходимыми условиями, оборудованием или услугами.
Возможно, у арендатора в структуре есть отдел логистики и все, что необходимо определенному клиенту, — свободное, подготовленное, обустроенное помещение с системой пожарной безопасности, ровным половым покрытием, а также имеется возможность дальнейшего расширения. Другому клиенту может потребоваться весь спектр услуг в области логистики — от растомаживания товаров до доставки их конечным потребителям.
Очевидно, что оснащенность склада в этих случаях будет различна. Существенное значение имеет и сам товар (вид продукции, которую предполагается разместить в помещениях). Фармацевтическим компаниям, например, сложно найти подходящие условия для хранения своего товара (лекарств). То есть каждый вариант требует разработки особенной концепции. Иначе быть не может. В целом основная задача собственника складского комплекса, претендующего на класс «А», — удовлетворить все запросы клиента в области складирования товара.
Склады класса «В»
Как правило, это реконструированные здания с новыми инженерными системами, коммуникациями и управлением. Требования к складам класса «В» те же, что и к складским помещениям класса «А», за исключением возможности оказания услуг клиентам в области логистики.
Арендные ставки складских помещений класса «А» — от 120 до 170$ за квадратный метр без учета НДС. Этот показатель значительно превышает европейские, но в ближайшие
2–3 года, с высокой степенью вероятности, будет уменьшен. Адекватные цены будут установлены с появлением паритета между спросом и предложением.
Стоимость услуг складских операторов напрямую зависит от грузооборота, особенностей товара и количества услуг, которые необходимо оказать арендатору.
Чаще всего арендодатели, если это не проект built to suit, устанавливают завышенные цены, и заключают долгосрочные договора аренды на 3–4 года из-за отсутствия адекватных предложений на рынке. И даже в такой ситуации арендаторы стараются занять складские помещения сразу после введения здания в эксплуатацию.
Характерным является еще и то, что некоторые складские комплексы предлагают офисные площади по цене, сравнимой со ставками аренды в офисных центрах класса «В» в Москве.
Конечно, со временем ситуация на рынке изменится, арендные ставки начнут уменьшаться , операторы станут оказывать более качественные услуги, появится возможность выбора склада практически в любом районе Подмосковья, но до этого момента должно пройти как минимум 4–5 лет. В России должны произойти качественные изменения в области земельного законодательства, защиты прав частных собственников и развития рынка логистических услуг.
Объем строительства складов в течение ближайших лет напрямую будет зависеть от изменения ситуации на рынке земли и создания более цивилизованных земельных отношений. Многих инвесторов сдерживает именно сложность процедуры приобретения земельного участка в Московской области, закрытость рынка и недоверие различным структурам, которые занимаются так называемым выбиванием земли.
Заметен дефицит земельных участков производственного назначения, соответствующего характера с необходимыми коммуникациями. Желательно, чтобы площадка, отведенная под склад, находилась в непосредственой близости от аэропорта и к ней была бы подведена железнодорожная ветка. Естественно, должны быть электричество, канализация, газ и т. д. Большинство же подмосковных участков являют собой безрадостную картину: форма расположения изогнутая, местонахождение неудачное — вдали от дороги или в глубине застройки.
Правда, несмотря на все сложности, с которыми приходится сталкиваться инвесторам, предлагающим услуги на рынке, объем вложений в складскую недвижимость в течение 2004 г. оценивается нашей компанией в 80–84 млн. долларов.
Растет число застройщиков, не имевших ранее опыта возведения складских комплексов, в их числе и конечные пользователи склада. Например, компании «Спортмастер» не выгодно арендовать склад площадью 70 000 кв. м. Тогда фирма предпочитает построить собственное здание и самостоятельно внедрить бизнес — процессы и информационную систему. Собственное строительство ведут такие компании, как Metro, Ikea и др.
К участникам рынка можно отнести логистических операторов, самостоятельных пользователей и девелоперов, сдающих склады в аренду.
Логистические операторы, как правило это иностранные и российские компании, оказывают клиентам полный спектр услуг в области логистики. Они сами являются арендаторами складов, участвуют в проектах built to suit или владеют собственными помещениями, в зависимости от конкретной политики той или иной фирмы. Именно они занимают ориентировочно 60–65 % всего рынка. У иностранцев, конечно, есть значительное преимущество перед российскими компаниями.
Во-первых, это финансирование. «Долгие деньги» пока в России крайне редки. Это, как правило, аффилированые структуры, в то время как на Западе такое финансирование является важнейшим инструментом бизнеса. Поэтому иностранные логистические компании могут позволить себе строительство нескольких поражающих своими размерами терминалов, а российские компании с трудом осваивают участки площадью 3–4 гектара.
Вторым преимуществом этих компаний являются сетевые клиенты, с которыми они работают в Европе (или США). И третье неоспоримое преимущество, конечно же, накопленный опыт, знания в сфере логистики, профессиональные кадры, которые в России можно пересчитать по пальцам.
Самые крупные иностранные игроки на рынке — FM Logistics, Tablogix, Sсhenker, Rewico; российские — «Интеркомплекс», «Кулон», НЛК.
В ближайшее время свои услуги предложат крупнейшие иностранные девелоперы, такие как Hines, AIG/Lincoln.
Стоимость строительства одного квадратного метра качественного складского комплекса составляет ориентировочно 600–700$.
Указанная стоимость включает строительство, фундамент, подведение инженерных сетей. Но это не основная часть расходов. Наибольшие сложности возникают при оформлении земли, согласовании, проводке коммуникаций (канализация, газ, электроэнергия), проектировании, разработке и внедрениии бизнеса (процессы, маркетинг и управление объектом).
Цена варьируется еще от особенностей застраиваемой площади. Не всегда строительство 10 000 кв. м рентабельно. С другой стороны, строительство сегодня логистических парков на 70–100 тыс. кв. м при наличии огромного спроса может оказаться чуть ли не самым выгодным инвестиционным вложением в коммерческую недвижимость.
В любом случае, прежде чем приступать к строительству склада, нужно понять существующий рынок, изучить правила основных игроков, динамику спроса и предложений. И если для создания складского комплекса найден нужный участок в выгодном месте и с развитой инфраструктурой, можно начинать рассчитывать вложения и привлекать к работе подрядчиков.
Вряд ли стоит браться самим и за маркетинговое обоснование проекта, особенно, если нет соответствующего опыта. Лучше воспользоваться услугами консалтинговой компании, имеющей информацию обо всем рынке потенциальных арендаторов.
Информация предоставлена компанией «Swiss Realty Group».
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: geojulia и 8 гостей
