Доходы и налоги вокруг аренды в Германии 2 / 547

Многие инвесторы, покупающие недвижимость в Германии и сдающие её в аренду (а также строительные инвесторы), являются иностранцами. Среди них очень много и наших сограждан. Из моей практики многие из них очень часто, не зная немецкого жилищного и налогового законодательства, упускают возможность списать часть налогов.

Я хочу привести краткое обозрение доходов облагаемых налогом в Германии и заострить внимание на доходах от сдачи в аренду недвижимого имущества.

Лица попадающие под подоходный налог должны проживать на территории ФРГ. Гражданство при этом не имеет значения.

В § 2 UStG. отражены все этапы оплаты подоходного налога. Рассмотрим некоторые основные виды доходов:

Доход от производственной деятельности, коей, согласно § 15 UStG, является самостоятельная регулярная деятельность, нацеленная на получение экономической выгоды. Суда не относятся лица свободных профессий и лица занимающиеся сельским хозяйством.

Доход от свободных профессий, которые входят в так называемый каталог свободных профессий (работа не по найму). В § 18 UStG можно найти подробный список этих профессий (врачи, архитекторы, маклеры, художники и т.д.).

Доход от работы по найму. Работодатель, как правило, сам проводит налоговые отчисления из зарплат сотрудников, которые заносятся в налоговую карту (Lohnsteuerkarte). При работе по найму, предусмотренны затраты в рекламных целях (Werbekosten), к которым относятся деньги за поездки на работу, рабочая одежда, инструменты, профессиональная литература, профобучение, а также деньги потраченые на подачу заявлений при устройстве на работу. Сумма, затраченая на рекламные цели и заносимая в налоговую декларацию, должна быть не меньше 920€ в год. Иначе финансовое ведомство не рассматривает вопрос об их возвращении налогоплательщику.

Доход приносимый денежным состоянием или капиталом. Суда относятся проценты со счёта в банке, дивиденты и т.д.

Сдача в аренду недвижимого имущества является распространённым видом дохода на территории ФРГ. Все финансовые доходы в этом случае заносятся в формуляр налоговой декларации с обозначением V, первая буква немецкого слова Vermögen- собственность. Этот формуляр заполняется для отражения доходов, приносимых недвижимым имуществом. К ним относятся не только арендная плата, но и отчисления на хозяйственные нужды объекта (починка крыши, реставрация фасада), задатки и доплаты квартиросъёмщиков или арендаторов, доходы от сдачи в наём гаражей, доходы от рекламы на территории собственности и т. д.

Налогоплательщик может и здесь вернуть себе часть затраченных в ходе операций со своей недвижимостью средств. А именно затраты возникшие при ремонте и обновлении уже имеющихся частей сдаваемого в аренду дома или квартиры (покраска, починка крыши, замена окон). Достройка дома, этажа или установка лифта не являются затратами на рекламные цели. Однако, если при этом затраченная сумма не привышает 4.000 € в год (без налога с оборота), то она может быть рассмотренна финансовым ведомством как затраты в рекламных целях.

Согласно § 7 UStG, налогоплательщик может вернуть себе ежегодно 3 % затрат на постройку или достройку здания, которое он использует в коммерческих (не жилых) целях. В этом случае заявление на строительство здания или помещения (Bauantrag) должно быть подано после 31.12.2000.

Затраты на недвижимость ипользуемую в целях личного проживания также могут быть списаны с налога за износ здания а именно:

2 % от стоимости объекта ежегодно, если он был построен после 31.12.1924 или

2,5 % от стоимости объекта ежегодно, если он был построен до 01.01.1925.

Таким образом, приобретя квартиру за 50.000 €, в здании построенном до 01.01.1925, можно в течении 40 лет полностью вернуть себе её стоимость за счёт списанного налога. Подробнее о списании налога на основании износа зданий в § 7 UStG (Absetzung für Abnutzung или AfA).

Согласно § 23 UStG от 2007 года, затрагивающего частные операции по реализации недвижимости, срок продажи недвижимости составляет десять лет с момента её преобретения. Налог на доход от продажи отпадает, если в год, когда недвижимость была реализованна и минимум два года до этого, она использовалась в личных целях, т.е. владелец сам проживал в ней.

Источник: внешняя ссылка

Предлагаем всем, использующим форум как доску объявлений, разместить свои объекты на сайте по зарубежной недвижимости http://world.ners.ru
Там их будет проще найти посетителям Нерса и ваша работа принесет заслуженные плоды. Нами предусмотрена полноценная рекламная поддержка сайта world.ners.ru во всех регионах России и Украины.

Традиционно, все объявления на Нерсе размещаются бесплатно.

Пока объявлений не много, все первые, разместившие свои объекты, получат конкурентное преимущество, перед теми кто придут туда позже.

Если вашего города нет в списке городов вашей страны, сообщите мне об этом в личку или здесь и мы добавим ваш город.

Для зарегистрированных на форуме:
При переходе на сайт http://world.ners.ru, кликнете на ссылку "Личный офис" и дальше "Подать объявление".

Мы ждем ваши объявления и готовы ответить на ваши вопросы.

С уважением,
NERS.ru