Налогообложение 19 / 5120
01 мая 2010
Создано уже несколько тем по налогообложению посуточников. У меня аналогичная проблема.
что имею:
1) Несколько собственных квартир
2) Столько же съемных квартир договор найма с возможностью субаренды
3) ИП Плачу по кассе 6% усн, вид деятельности 70.3, р/с
4) Имею свой сайт и лидирующую роль в своем городе.
5) Хочу работать легально ЕНВД это НЕ ВАРИАНТ!!!
Какие вопросы:
1) Платить ЕНВД или патенты, вроде все хорошо, но неужели все платят по 3-6 тыс за каждую квартиру налогов, или просто оформляете одну? иначе смысла особого нет за все платить!!!
2) Почему нельзя договор управления? Я где то читал, что таким образам заключив договор уходят от ЕНВД и для себя решил если налоговая начнет копать то перезаключу договора с собственниками на договора управления! Правда за 2 года налоговая вопросов не задала вообще кроме налоги плати.
что имею:
1) Несколько собственных квартир
2) Столько же съемных квартир договор найма с возможностью субаренды
3) ИП Плачу по кассе 6% усн, вид деятельности 70.3, р/с
4) Имею свой сайт и лидирующую роль в своем городе.
5) Хочу работать легально ЕНВД это НЕ ВАРИАНТ!!!
Какие вопросы:
1) Платить ЕНВД или патенты, вроде все хорошо, но неужели все платят по 3-6 тыс за каждую квартиру налогов, или просто оформляете одну? иначе смысла особого нет за все платить!!!
2) Почему нельзя договор управления? Я где то читал, что таким образам заключив договор уходят от ЕНВД и для себя решил если налоговая начнет копать то перезаключу договора с собственниками на договора управления! Правда за 2 года налоговая вопросов не задала вообще кроме налоги плати.
06 мая 2010
ООО можно открыть на общей системе, и в него сдать квартиры и свои и чужие на условиях субаренды.
06 мая 2010
Спасибо услышал еще один вариант, но сомневаюсь. Разве нет разнице ИП или ООО ЕНВД применяется к виду деятельности.
10 мая 2010
Если ООО:
НК РФ гл.26.3
Статья 346.26. Общие положения
2.2. На уплату единого налога не переводятся:
2) организации, в которых доля участия других организаций составляет более 25 процентов.
*
Уйти от ЕНВД можно через простое товарищество или вышеназванное юр.лицо.
Ну ушли вы на общую систему , а дальше что ?
НДС допустим найм в жил.фонде не облагается.
А что делать с налогом на прибыль ? Это ведь 20%, что включать в затраты и как ?
Нельзя же ежемесячно покупать мебель и быт. технику до 20 тыс. рублей, чтобы сразу списать на затраты. Надо еще же какие-то расходы. Ну допустим, налог на прибыль будет считаться по методу начисления т.е по полученному и списанному на затраты, без учета оплаты поставщикам. И также реализация по выполнным услугам а не по оплате за них.
Какие услуги в больших объемах по сравнению с реализацией можно включать в затраты ?
Есть у нас, допустим еще ИП с УСН 6% -какую долю, от реализации можно включить в затраты от его типа услуг ? Ну может это ИП делать уборку квартир, оказывать агентские услуги по поиску нанимателей, но сколько это будет занимать в процентах от реализации ? Не сто же процентов.
*
Также на что брать наличку из этого ПТ или юр.лица ? Загнать деньги в ПТ или юр.лицо можно, а как их оттуда вытащить, что делать с расходами ?
НК РФ гл.26.3
Статья 346.26. Общие положения
2.2. На уплату единого налога не переводятся:
2) организации, в которых доля участия других организаций составляет более 25 процентов.
*
Уйти от ЕНВД можно через простое товарищество или вышеназванное юр.лицо.
Ну ушли вы на общую систему , а дальше что ?
НДС допустим найм в жил.фонде не облагается.
А что делать с налогом на прибыль ? Это ведь 20%, что включать в затраты и как ?
Нельзя же ежемесячно покупать мебель и быт. технику до 20 тыс. рублей, чтобы сразу списать на затраты. Надо еще же какие-то расходы. Ну допустим, налог на прибыль будет считаться по методу начисления т.е по полученному и списанному на затраты, без учета оплаты поставщикам. И также реализация по выполнным услугам а не по оплате за них.
Какие услуги в больших объемах по сравнению с реализацией можно включать в затраты ?
Есть у нас, допустим еще ИП с УСН 6% -какую долю, от реализации можно включить в затраты от его типа услуг ? Ну может это ИП делать уборку квартир, оказывать агентские услуги по поиску нанимателей, но сколько это будет занимать в процентах от реализации ? Не сто же процентов.
*
Также на что брать наличку из этого ПТ или юр.лица ? Загнать деньги в ПТ или юр.лицо можно, а как их оттуда вытащить, что делать с расходами ?
11 мая 2010
Через общую систему налогообложения уже работал и некоторые нюансы знаю. Полностью согласен, что с ООО начинающим работать сложнее при сомнительной выгоде, так и поэтому многие работают по черному. А как работаете вы? Вижу в ваших постах проблески бухгалтерского образования.
11 мая 2010
Кроме простого товарищества, от ЕНВД можно уйти через договор доверительного управления имуществом. Тогда можно использовать и УСН доход-расход. Только вот договор ДУ недвижимого имущества должен обязательно быть зарегистрирован в ФРС. А с этим проблемы.
*
Доверительное управление.
НК гл.26.3
Статья 346.26. Общие положения
2.1. Единый налог не применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в случае осуществления их в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом,..,
НК гл.26.2
Статья 346.14. Объекты налогообложения
3. Налогоплательщики, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.
*
Только договор ДУ надо регистрировать в ФРС. Свои квартирки можно загнать в договора ДУ, лучше в ИП, а вот чужие... с этим будут проблемы.
Если квартиры в залоге по ипотеке, допустим, тогда оформить на них договора ДУ, для этого надо письменное разрешение банка, что очень непросто. А если квартира без залога, то пойдте ли на такой договор хозяин.
*
Доверительное управление.
НК гл.26.3
Статья 346.26. Общие положения
2.1. Единый налог не применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в случае осуществления их в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом,..,
НК гл.26.2
Статья 346.14. Объекты налогообложения
3. Налогоплательщики, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.
*
Только договор ДУ надо регистрировать в ФРС. Свои квартирки можно загнать в договора ДУ, лучше в ИП, а вот чужие... с этим будут проблемы.
Если квартиры в залоге по ипотеке, допустим, тогда оформить на них договора ДУ, для этого надо письменное разрешение банка, что очень непросто. А если квартира без залога, то пойдте ли на такой договор хозяин.
11 мая 2010
sarma писал(а):Создано уже несколько тем по налогообложению посуточников. У меня аналогичная проблема.
что имею:
1) Несколько собственных квартир
2) Столько же съемных квартир договор найма с возможностью субаренды
3) ИП Плачу по кассе 6% усн, вид деятельности 70.3, р/с
4) Имею свой сайт и лидирующую роль в своем городе.
5) Хочу работать легально ЕНВД это НЕ ВАРИАНТ!!!
Какие вопросы:
1) Платить ЕНВД или патенты, вроде все хорошо, но неужели все платят по 3-6 тыс за каждую квартиру налогов, или просто оформляете одну? иначе смысла особого нет за все платить!!!
2) Почему нельзя договор управления? Я где то читал, что таким образам заключив договор уходят от ЕНВД и для себя решил если налоговая начнет копать то перезаключу договора с собственниками на договора управления! Правда за 2 года налоговая вопросов не задала вообще кроме налоги плати.
*
ОКВЭД 70.3
70.3 Предоставление посреднических услуг, связанных с
недвижимым имуществом
70.31.11 Предоставление посреднических услуг при покупке,
продаже и аренде жилого недвижимого имущества
*
ОКВЭД 70.3 и УСН 6% -это работает только для обычных агентов по аренде, которые имеют доход с агентского вознаграждения от сдачи в аренду, не более. Если у вас сдача в краткосрочный найм собственных квартир и на это имеются договора найма заключенные с вами, то это уже не агентская деятельность, а услуги найма. Для собственных квартир можно в принципе применить, ОКВЭД
70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества
Для чужих квартир, которые сдаете по договорам субаренды, это уже
ОКВЭД
55.1 Деятельность гостиниц
55.23.3 Сдача внаем для временного проживания меблированных
комнат
*
И сдача собственных квартир, и субаренда на регулярной основе , это уже подпадает под ЕНВД. Так что УСН с ОКВЭД 70.3, а на самом деле сделки по другим видам деятельности выявится налоговой в ходе камеральной проверки. Или в ходе проверок УВД и налоговой тех квартир которые сдаются собственниками или у кого несколько квартир.
А если в ходе проверок выявится что вы сдаете свои квартиры постоянно, и чужие квартиры и будете доказывать налоговой что вы только типа агент, и свои квартиры вообще не сдаете, а по чужим только берете агенсткие, и в доказательство этого представите договора найма от своего имени на свои квартиры и договора субаренды, тоже от своего имени, то вранье сразу выплывет. Чтобы было УСН, надо иметь только именно агентские договора, не более.
*
В принципе ИП, как физ.лицо могло бы сдать одну свою квартиру начисляя НДФЛ, при условии что в свидетельстве у него нет ОКВЭД 70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества, типа бабушка квартерку подарила ее сдаю -семье на год и тп. Но если сдавать свои именно посуточно, такое только до проверки налоговой , а далее посчитают предпринимательской деятельностью на регулярной основе и ЕНВД .
11 мая 2010
Если прогонять через простое товарищество, то наверно можно открыть свое ИП с УСН 6% и загонять туда агентские услуги поиску клиентов, а также услуги управления -допустим 50 %, от реализации. Также зарядить свое же ИП на ЕНВД стирке белья
019751 -Стирка и глажение белья на дому у заказчика
-там налог минимальный, а затраты для ПТ можно включить большие.
В УСН 6 % также загнать услуги по уборке квартир.
*
Интересно, есть ли нормы по списанию сырья и материалов в месяц , в год : постельного белья, полотенец, стиральных порошков,туалетной бумаги, чистящих средств ?
Можно ли включить в затраты ПТ оплату по коммуналке за свои квартиры, чужие ?
019751 -Стирка и глажение белья на дому у заказчика
-там налог минимальный, а затраты для ПТ можно включить большие.
В УСН 6 % также загнать услуги по уборке квартир.
*
Интересно, есть ли нормы по списанию сырья и материалов в месяц , в год : постельного белья, полотенец, стиральных порошков,туалетной бумаги, чистящих средств ?
Можно ли включить в затраты ПТ оплату по коммуналке за свои квартиры, чужие ?
11 мая 2010
Iv писал(а):Статья 346.14. Объекты налогообложения3. Налогоплательщики, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.*Только договор ДУ надо регистрировать в ФРС. Свои квартирки можно загнать в договора ДУ, лучше в ИП, а вот чужие... с этим будут проблемы.Если квартиры в залоге по ипотеке, допустим, тогда оформить на них договора ДУ, для этого надо письменное разрешение банка, что очень непросто. А если квартира без залога, то пойдте ли на такой договор хозяин.
Договора нужно регистрировать - это верно! Но есть вопрос, а если не регистрироать, то какая ответственность(предположим в остальном все чисто)?
Почему с чужыми будет туго? Если горит костер, то подпишут любой договор главное им все верно (со своей точки зрения) объяснить. Хозяин не пойдет сразу, но отработав некоторое время думаю пойдет.
Iv писал(а):ОКВЭД 70.370.3 Предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом70.31.11 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества*ОКВЭД 70.3 и УСН 6% -это работает только для обычных агентов по аренде, которые имеют доход с агентского вознаграждения от сдачи в аренду, не более. Если у вас сдача в краткосрочный найм собственных квартир и на это имеются договора найма заключенные с вами, то это уже не агентская деятельность, а услуги найма. Для собственных квартир можно в принципе применить, ОКВЭД 70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имуществаДля чужих квартир, которые сдаете по договорам субаренды, это уже ОКВЭД55.1 Деятельность гостиниц55.23.3 Сдача внаем для временного проживания меблированных комнат*И сдача собственных квартир, и субаренда на регулярной основе , это уже подпадает под ЕНВД. Так что УСН с ОКВЭД 70.3, а на самом деле сделки по другим видам деятельности выявится налоговой в ходе камеральной проверки. Или в ходе проверок УВД и налоговой тех квартир которые сдаются собственниками или у кого несколько квартир. А если в ходе проверок выявится что вы сдаете свои квартиры постоянно, и чужие квартиры и будете доказывать налоговой что вы только типа агент, и свои квартиры вообще не сдаете, а по чужим только берете агенсткие, и в доказательство этого представите договора найма от своего имени на свои квартиры и договора субаренды, тоже от своего имени, то вранье сразу выплывет. Чтобы было УСН, надо иметь только именно агентские договора, не более.
Об этом конечно же в курсе. При проверке буду доказывать что типа я агент. Агентский договор, что из себя представляет? Как можно через него уйти от енвд? ка вы решили вопрос можно в личку.
12 мая 2010
Агентский договор возможен только при сдаче чужих квартир. Но согласно ГК
Статья 1005. Агентский договор
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
*
Т.е. если договора найма заключены от вашего имени, то хоть вы и агент но согласно ГК ст.1005 приобретает права и становится обязанным агент. Т.е. плательщиком ЕНВД в данном случае будет агент. Если договора найма заключаются от имени и за счет принципала -владельцев квартир, то агент не является плательщиком ЕНВД, тогда он применяет свое налогообложение -УСН 6%.
*
Договора найма в принципе можно переписать от имени наймодателей, а не от вашего имени, а оплату провести как якобы вы только являетесь агентом по получению дежежных средств от нанимателей наличным и безналичным путем. Но тогда надо просить всех кто переводил ранее по безналу изменить назначение платежа в платежках: что оплата для такого-то физ.лица согласно агентского договора по договору найма. Пойдут ли на это старые наниматели -может и нет. Ведь им тогда придется переделывать весь учет -в этом случае наймодателями будет частники -владельцы квартир, а не вы. И как налоговые агенты они дожны были бы подать сведения о доходах физ.лиц и выдернуть из этих частников НДФЛ.
И самое главное, доход этих частников -принципалов по агентскому договору был бы равен сумме которую вам заплатили наниматели, а не ту на которую вы с ними договорились. И следовательно -налоги (НДФЛ) платить пришлось бы со всей суммы полученных от нанимателей денег.
Стоит ли тогда заморачиваться с агентским договором -может и нет, ведь пришлось бы платить ЕНВД.
Статья 1005. Агентский договор
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
*
Т.е. если договора найма заключены от вашего имени, то хоть вы и агент но согласно ГК ст.1005 приобретает права и становится обязанным агент. Т.е. плательщиком ЕНВД в данном случае будет агент. Если договора найма заключаются от имени и за счет принципала -владельцев квартир, то агент не является плательщиком ЕНВД, тогда он применяет свое налогообложение -УСН 6%.
*
Договора найма в принципе можно переписать от имени наймодателей, а не от вашего имени, а оплату провести как якобы вы только являетесь агентом по получению дежежных средств от нанимателей наличным и безналичным путем. Но тогда надо просить всех кто переводил ранее по безналу изменить назначение платежа в платежках: что оплата для такого-то физ.лица согласно агентского договора по договору найма. Пойдут ли на это старые наниматели -может и нет. Ведь им тогда придется переделывать весь учет -в этом случае наймодателями будет частники -владельцы квартир, а не вы. И как налоговые агенты они дожны были бы подать сведения о доходах физ.лиц и выдернуть из этих частников НДФЛ.
И самое главное, доход этих частников -принципалов по агентскому договору был бы равен сумме которую вам заплатили наниматели, а не ту на которую вы с ними договорились. И следовательно -налоги (НДФЛ) платить пришлось бы со всей суммы полученных от нанимателей денег.
Стоит ли тогда заморачиваться с агентским договором -может и нет, ведь пришлось бы платить ЕНВД.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость
