Оценка объектов 21 / 2028

Кто как проводит? Чем руководствуется? Собственным чутьем или средней ценой по району? Выставленными аналогами, или пониманием текущего спроса в сегменте?
Ясен пень, если речь об "однушке в кузьминках 1/5 косметика" там особо и оценивать нечего. А если что поприличнее?

всем перечисленным и знанием рынка

Кирилл
А поприличнее это что?

Tundr писал(а):
Кирилл
А поприличнее это что?

То, о чем не складывается полное представление в одной строчке описания и адресе.

Кирилл писал(а):
Кто как проводит? Чем руководствуется?

У нас город небольшой, цены примерно везде одинаковые. Больше поглядываю на аналоги. Да и беру в работу одушки и двушки.

Кирилл писал(а):
А если что поприличнее?

Продавали коттедж, собственник выставил оооочень высокую цену. Предложили провести оценку независимой оценочной компании, согласился. В итоге цена опустилась даже ниже той суммы которую предлагали до проведения оценки.

Кирилл писал(а):
Кто как проводит? Чем руководствуется? Собственным чутьем или средней ценой по району? Выставленными аналогами, или пониманием текущего спроса в сегменте?

В принципе, ты и так назвал практически все способы оценки. Надо только ими правильно пользоваться. А в экономической теории цена - это равновесие спроса и предложения, т.е. квартира стоит столько, сколько за нее сейчас могут и готовы заплатить.

Кирилл писал(а):
Tundr писал(а):
Кирилл
А поприличнее это что?

То, о чем не складывается полное представление в одной строчке описания и адресе.

По адресу уже многое можно сказать интересных адресов то не много. Да и зачем о таких объектах много писать вполне достаточно 15-30 фото.
С одной стороны, в таких объектах выбирают адрес и расписывать нечего - приедут на адрес соберут большинство агентов кто квартиры представляет и пройдутся по этажам, чего же боле.
Какая разница, описание фото, если аналоги в доме есть то посмотрят всё, возьмут лучшее, если лучшее не твое то твой объект будет ждать следующего адресного клиента. Ежели выбирают по району то заморачивайся или нет придется вписываться в бюджет которого ты не знаешь - это что предсказывать начало атомной войны - ничего не понятно и страшно. В этом случае гораздо проще поступить так, посчитать метраж ежели больше 80 метров при уровне ремонта "хороший для себя" то придерживаясь вилки 500-1000 рублей за метр в месяц выставлять цену по аналогам(в значимых районах и улицах такое не пройдет конечно) что бы не ниже 500 и не выше 1000 и примерно как у аналогов. Всё что меньше 80 метров - ну это будем считать эконом и тут просто от налога танцевать с бубном. Естественно в разные моменты времени и в разных местах будут разные данные в силу не равномерности спроса и местячковых всплесков как в люблино например или в котельниках. Но в целом примерно такой расчет вполне хорош.
Кстати тут следует наверное вот еще что понимать: после 80 метров комнатность перестает иметь значения ежели только не опенспейс - тут сложность приходится брать больше аналогов и отвергать любовь МРН к комнатности. Зато наличие больше одного СУ уже решает.

По элиткам и бизнес классу оценивать бывает непросто. Хороший район, аналоги дешевле на 10-20 тыс... По фоткам - вроде достойные квартиры, ничем не хуже ... Выставляем по цене хозяина... Упс, сдается за неделю

У нас редко продается сразу в течении недели после заключения договора...бывает, редко, или в цепочку попадает... Склоняюсь оценить спрос на тот или иной объект недвижимости за время его рекламы...где поторгуюсь, где то нет..

Для эконом сегмента я считаю, что для агента важнее не соотношение квартира-цена, а соотношение квартира-цена-процент. Если квартира у 2-3 агентств, то с процентами все ясно-нужно ставить не выше нижнего показателя конкурента. А вот если квартира только у тебя, но нет уверенности, что после первого показа хозяин не обратится в несколько агенств, если квартира не будет сдана, а первый показ обычно назначается в тот же день или на следующий, тогда стоит задуматься о проценте.
До декабря 2009 года я никогда не ставил процент ниже 50, потому что дорожу своим временем. Осенью прошлого года была у меня очередная квартира, которую не показывал, и ее в итоге сдал агент, у которого процент был ниже. Звонит мне по ней один агент и предлагает клиента, я перезваниваю хозяину назначить встречу, но он мне говорит, что квартиру уже сдал. Я перезваниваю агенту, чтобы сказать что квартира сдана. Этот агент мне говорит, что надо было процент поставить ниже. Я ответил, что меня учить не нужно-сам все знаю. А сам презадумался над процентом- просто время такое, когда не всякая квартира сдается за 50-100%. Где-тот и по проценту нужно подвинутся или забыть о квартире.
А в декабре возвращается мне квартира, которую я сдавал в августе 2006 года. Как позже выяснилось летом 2008 года ее пересдал другой агент, потому что хозяйка потеряла мой телефон. Хозяйка мне позвонила первому- я провел 4 показа, но клиенты не снимали. Хозяйка капризная- приходилось заезжать за ней (она живет на войковской, а квартира на октябрьском поле) и отвозить ее на показ, а на обратном пути подвозить на метро сокол. Через неделю показов появилось еще два конкурента(один из них как раз сдавал квартиру в 2008 году). Посмотрел я на ситуацию: у конкурентов процент был ниже, поэтому мне перестали звонить агенты и предлагать клиентов. Я подумал, что не зря катал хозяйку, потратил кучу времени и решился снизить процент до 30%. В итоге так и сдал эту квартиру. Не гусвто, но и не пусто.
После этого случая продумываю не только стоимость квартиры, но и тактику по установке процентов, чтобы и денег зарабоать и квартира не досталась другим агентам.
В свое время потерял много квартир, которые сдавал когда-то и хозяин звонил мне вновь. Но из-за того, что оперативно пересдать было сложно, а через несколько дней эти квартиры сдавали другие агенты с пониженными процентами. Теперь считаю, что такие квартиры можно хоть за бесплатно пересдавать, лишь бы квартира конкурентам не доставалась, и переходила только мне - а в хорошие времена, когда спрос нормализуется, эти квартиры принесут свои деньги.