Инвестирование строительства (особенности договоров) 1 / 3449
10 июн. 2004
ИНВЕСТИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА
ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧАЕМЫХ ДОГОВОРОВ
Привлечение третьих лиц к инвестированию строительства происходит, как правило, по договорам соинвестирования, уступки прав, долевого участия. Их содержание вкратце сводится к тому, что третье лицо, именуемое обычно инвестором, соинвестором, субинвестором, дольщиком, обязано уплатить определенную сумму (инвестиционный взнос) за право на получение в собственность одной или нескольких квартир в возводимом объекте после завершения строительства.
Участие в инвестировании по договору уступки права имеет ряд особенностей.
Прежде всего уступить право возможно только после его приобретения — иными словами, нельзя продать вещь, тебе не принадлежащую. Уверена, найдется немного людей, не имеющих специальной подготовки или профильного образования, которые рассматривают подобные договоры с этой точки зрения. А ситуации из-за непонимания существа сделки могут возникнуть весьма занимательные.
В моей практике был случай, когда клиентке, обратившейся ко мне за консультацией, предлагали заключить с предыдущим дольщиком (тоже физическим лицом) договор уступки права. После анализа договора инвестирования, а также права, по которому был произведен выкуп, и выяснения сопутствующих обстоятельств стало понятно, что субинвестор-предшественник на момент совершения уступки не только не оплатил полностью инвестиционного взноса (то есть не приобрел права), но и просрочил внесение очередного платежа, в связи с чем действие контракта (согласно содержащимся в нем условиям) прекратилось. Можете представить себе выражение лица клиентки, осознавшей реальное положение вещей, в соответствии с которым она собиралась заплатить немалые деньги в сущности за воздух. Однако выход из затруднительной ситуации мы нашли — внесли определенные изменения в документы, — и выбранная квартира была приобретена.
Инвестиционная цепочка в среднем насчитывает около пяти последовательных инвесторов, то есть обычно существует пять договоров на инвестирование строительства, каждый из которых предусматривает систему взаимных обязательств, штрафных санкций, условий прекращения договора, оснований для изменения условий контракта и т. д. Можно без преувеличения сказать, что для прояснения инвестиционной картины объекта юрист буквально под лупой должен проанализировать не только содержание отдельного договора, но и сопоставить условия инвестирования на протяжении всей цепочки. При этом, как правило, дополнительно запрашивают пакет документов непосредственно о строительстве. Многие из таковых постороннему лицу просто не захотят показывать — формально прямого отношения к инвестиционному контракту они не имеют; однако их экспертиза важна для его оценки. Параллельно с юридической необходимо провести риелторскую экспертизу: специалист по новостройкам отслеживает изменение ситуации на рынке, оценивает надежность участников инвестиционного проекта, анализирует его экономическую компоненту и административный ресурс. Только объединив полученные результаты, можно сделать вывод об инвестиционном проекте в целом.
Если же, вкладывая средства в объект на стадии строительства, вы приняли решение не прибегать к услугам специалистов, проверьте, по крайней мере, непрерывность инвестиционной цепочки — сохранение очередности перехода прав на приобретение квартир от одного инвестора к другому. Потом внимательно прочитайте последний в цепочке контракт — тот, который заключаете непосредственно вы.
При оформлении договоров соинвестирования (уступки прав, долевого участия) надо обращать внимание на несколько основных моментов. Во-первых, в контракте должна быть однозначно определена квартира, то есть строительный адрес объекта, номер секции (или подъезда), этаж, площадь помещения в соответствии с проектной документацией, количество комнат. Во-вторых, обязательно указание инвестиционной стоимости квартиры: в связи с тем, что площадь помещения, уточненная обмерами БТИ, как правило, отлична от проектной, для расчета итоговой цены необходимо зафиксировать в договоре стоимость квадратного метра. Также важно понять условия расторжения контракта, порядок расчетов при его досрочном расторжении и применения штрафных санкций. И, конечно, договор должен содержать ключевое обязательство инвестора — передать вам в собственность указанную в документе квартиру по окончании строительства.
О. А. АНЦИФЕРОВА,
юрист корпорации «Инком-недвижимость»
ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧАЕМЫХ ДОГОВОРОВ
Привлечение третьих лиц к инвестированию строительства происходит, как правило, по договорам соинвестирования, уступки прав, долевого участия. Их содержание вкратце сводится к тому, что третье лицо, именуемое обычно инвестором, соинвестором, субинвестором, дольщиком, обязано уплатить определенную сумму (инвестиционный взнос) за право на получение в собственность одной или нескольких квартир в возводимом объекте после завершения строительства.
Участие в инвестировании по договору уступки права имеет ряд особенностей.
Прежде всего уступить право возможно только после его приобретения — иными словами, нельзя продать вещь, тебе не принадлежащую. Уверена, найдется немного людей, не имеющих специальной подготовки или профильного образования, которые рассматривают подобные договоры с этой точки зрения. А ситуации из-за непонимания существа сделки могут возникнуть весьма занимательные.
В моей практике был случай, когда клиентке, обратившейся ко мне за консультацией, предлагали заключить с предыдущим дольщиком (тоже физическим лицом) договор уступки права. После анализа договора инвестирования, а также права, по которому был произведен выкуп, и выяснения сопутствующих обстоятельств стало понятно, что субинвестор-предшественник на момент совершения уступки не только не оплатил полностью инвестиционного взноса (то есть не приобрел права), но и просрочил внесение очередного платежа, в связи с чем действие контракта (согласно содержащимся в нем условиям) прекратилось. Можете представить себе выражение лица клиентки, осознавшей реальное положение вещей, в соответствии с которым она собиралась заплатить немалые деньги в сущности за воздух. Однако выход из затруднительной ситуации мы нашли — внесли определенные изменения в документы, — и выбранная квартира была приобретена.
Инвестиционная цепочка в среднем насчитывает около пяти последовательных инвесторов, то есть обычно существует пять договоров на инвестирование строительства, каждый из которых предусматривает систему взаимных обязательств, штрафных санкций, условий прекращения договора, оснований для изменения условий контракта и т. д. Можно без преувеличения сказать, что для прояснения инвестиционной картины объекта юрист буквально под лупой должен проанализировать не только содержание отдельного договора, но и сопоставить условия инвестирования на протяжении всей цепочки. При этом, как правило, дополнительно запрашивают пакет документов непосредственно о строительстве. Многие из таковых постороннему лицу просто не захотят показывать — формально прямого отношения к инвестиционному контракту они не имеют; однако их экспертиза важна для его оценки. Параллельно с юридической необходимо провести риелторскую экспертизу: специалист по новостройкам отслеживает изменение ситуации на рынке, оценивает надежность участников инвестиционного проекта, анализирует его экономическую компоненту и административный ресурс. Только объединив полученные результаты, можно сделать вывод об инвестиционном проекте в целом.
Если же, вкладывая средства в объект на стадии строительства, вы приняли решение не прибегать к услугам специалистов, проверьте, по крайней мере, непрерывность инвестиционной цепочки — сохранение очередности перехода прав на приобретение квартир от одного инвестора к другому. Потом внимательно прочитайте последний в цепочке контракт — тот, который заключаете непосредственно вы.
При оформлении договоров соинвестирования (уступки прав, долевого участия) надо обращать внимание на несколько основных моментов. Во-первых, в контракте должна быть однозначно определена квартира, то есть строительный адрес объекта, номер секции (или подъезда), этаж, площадь помещения в соответствии с проектной документацией, количество комнат. Во-вторых, обязательно указание инвестиционной стоимости квартиры: в связи с тем, что площадь помещения, уточненная обмерами БТИ, как правило, отлична от проектной, для расчета итоговой цены необходимо зафиксировать в договоре стоимость квадратного метра. Также важно понять условия расторжения контракта, порядок расчетов при его досрочном расторжении и применения штрафных санкций. И, конечно, договор должен содержать ключевое обязательство инвестора — передать вам в собственность указанную в документе квартиру по окончании строительства.
О. А. АНЦИФЕРОВА,
юрист корпорации «Инком-недвижимость»
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Miss Marple, Svistkov и 3 гостя
