ИНВЕСТИЦИИ В НОВОСТРОЙКИ: РИСК РЕАЛЕН, ОПРАВДАН, УСТРАНИМ 1 / 2832
10 июн. 2004
ИНВЕСТИЦИИ В НОВОСТРОЙКИ: РИСК РЕАЛЕН, ОПРАВДАН, УСТРАНИМ
Тема страхования инвестиций в строительство жилья поднималась на страницах журнала неоднократно и вызвала несомненный интерес у читателей. Телефонные звонки раздаются не только у самих страховщиков, но и в редакции. Задают одни и те же вопросы. Что страхуют? На каких условиях? Могут ли страховщики отказаться от страхования и в каких ситуациях? К кому и когда обращаться? Рассмотреть все эти проблемы нам помог Александр Коробов, президент страховой компании «Вотек» и заместитель генерального директора страховой компании «Стандарт-Резерв». Эти компании первыми в России начали страховать операции с недвижимым имуществом.
Инвестирование в строительство жилья означает, что деньги за квартиру отдают на этапе, когда фактически она еще не существует и право собственности на нее юридически не возникло. В этом случае покупатель рискует потерять только деньги. Поэтому, когда говорят о страховой защите инвестиций, речь должна идти о страховании финансового риска инвестора. Обратим внимание на то, что страховщики могут предложить страхование предпринимательского риска. Возникает он только у юридического лица или индивидуального предпринимателя.
Страхование финансового риска не особенно распространено у страховщиков ни на финансовом рынке, ни на рынке недвижимости. Высок риск наступления страхового события. Поэтому если и предлагают услуги по страхованию финансового риска, то, как правило, на случай банкротства контрагента страхователя (в страховой терминологии — должник) и обстоятельств непреодолимой силы. Банкротство — процедура длительная. Вероятность природных катаклизмов (например, разрушительное землетрясение) для московского региона исключительно мала. Такой страховой полис не является реальной защитой инвестиций. Другое дело, если помимо перечисленного страховщик включает в страховое покрытие «умышленные действия (бездействия) должника» — серьезное заявление о намерении страховать «от всех рисков». Страхователь по любой причине не получил квартиру, ему не вернули деньги — это страховое событие.
Существуют разнообразные формы договорных отношений по привлечению средств граждан в строительство жилья. Соответственно отличаются обязательства должника по предоставлению квартиры. Наиболее распространены договоры инвестирования, соинвестирования, долевого участия в строительстве, долевого участия в инвестировании строительства, а обязательство— оформление права собственности на квартиру или передача квартиры и документов, необходимых для регистрации права, осуществляют по передаточному акту. В последнее время часто встречаются предварительные договоры купли-продажи — должник принимает на себя обязательство заключить с инвестором основной договор купли-продажи квартиры после завершения строительства и оформления на должника права собственности. Страхование таких отношений у страховщиков, как правило, не вызывает сомнений.
Сложнее ситуация, когда инвестору предлагают заключить договор цессии — уступки права требования. Во-первых, должником в этом случае будет не контрагент страхователя по договору, а лицо, с которым у контрагента имеются договорные отношения, — генеральный инвестор-застройщик или его соинвестор. Как правило, генеральный инвестор-застройщик (соинвестор) разрешает своим контрагентам уступку права требования третьим лицам только после исполнения обязательств перед ним (например, оплаты своей доли в инвестициях) и по согласованию с ним. Если этот факт документально подтвержден, вопросов у страховщиков не будет. В противном случае страховщик скорее всего откажется от страхования.
Юридические лица, созданные в форме товарищества, могут предложить заключить договор инвестиционного вклада, в соответствии с которым вы становитесь участником этого товарищества и можете претендовать на соответствующую долю его имущества. Это допустимо, если в дополнительном соглашении к договору инвестиционного вклада доля имущества будет определена в виде конкретной квартиры и указан срок ее получения или если должник примет на себя обязательство в будущем заключить с вами договор инвестирования в строительство с зачетом инвестиционного вклада и укажет срок, когда это будет сделано. А иначе страховать будет нечего.
Могут ли страховщики отказаться от страхования? Да, могут. Данный вид страхования является добровольным. При этом следует помнить, что страхование для страховщика — основной бизнес, и если он отказывается от своего дела, на то есть серьезные основания. Для страхователя отказ — сигнал к тому, целесообразно ли участие в конкретном инвестиционном проекте.
Есть и другие основания для отказа. В инвестиционном договоре (любая форма) должны быть прописаны обязательства должника, связанные с предоставлением жилья инвестору, и срок их исполнения. Если это определить невозможно, страховщик должен отказаться от страхования. Фраза в инвестиционном договоре — «договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств» — не должна устраивать ни страховщика, ни вас.
Инвестиционный проект включает многих участников. Квартиру в строящемся доме могут предлагать генеральный инвестор-застройщик и соинвестор. Но чаще процесс ведут посреднические организации, которые действуют от имени какого-либо участника проекта. Договорная цепочка от вас до генерального инвестора-застройщика может включать несколько звеньев. Требование страховщиков — цепочка должна быть «прозрачной». На основании документов они убеждаются в том, что предлагающий квартиру имеет на это право. Если звенья выпадают или нет документального подтверждения исполнения обязательств друг перед другом участников проекта, последует отказ от страхования.
Посредники получают право на реализацию квартир по договору поручения, в соответствии с которым посредник (поверенный) действует от имени и за счет доверителя, например генерального инвестора-застройщика. В этом случае права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя, то есть он будет должником. На практике встречаются и договоры агентирования, в которых посредник (агент) действует от своего имени, но за счет принципала (генеральный инвестор-застройщик). Права и обязанности возникают у агента — он должник. Агент за душой ничего не имеет, и страховщики отказываются от страхования таких отношений.
Право на реализацию жилплощади могут получить подрядные организации или поставщики строительных материалов в порядке оплаты работ или будущих поставок. Риск того, что квартиры будут проданы, а работы не выполнены (материалы не поставлены), достаточно высок.
Иногда органы местного самоуправления распоряжаются федеральным имуществом без согласия собственника — государства (например, выделение под застройку земельного участка, находящегося в федеральной собственности).
А стоит ли вообще ввязываться в строительство жилья? Безусловно, да. Позаботьтесь только о страховке инвестиций. А обращаться к страховщикам следует до того момента, как произвели инвестиции (понесли серьезные расходы). Страховщик проведет экспертизу проекта. Причем его выводы будут отличаться от заключения, которое может предоставить какая-либо юридическая фирма. В случае ошибки в оценке риска страховщик несетматериальную ответственность(оплатастрахового возмещения). В результате экспертизы проекта страховщик может отказаться от страхования, что защитит вас от участия в сомнительной финансовой операции.
И наконец, к кому обращаться? Если страховщик при экспертизе инвестиционного проекта обратил внимание на перечисленные выше обстоятельства, можете смело ему довериться.
Тема страхования инвестиций в строительство жилья поднималась на страницах журнала неоднократно и вызвала несомненный интерес у читателей. Телефонные звонки раздаются не только у самих страховщиков, но и в редакции. Задают одни и те же вопросы. Что страхуют? На каких условиях? Могут ли страховщики отказаться от страхования и в каких ситуациях? К кому и когда обращаться? Рассмотреть все эти проблемы нам помог Александр Коробов, президент страховой компании «Вотек» и заместитель генерального директора страховой компании «Стандарт-Резерв». Эти компании первыми в России начали страховать операции с недвижимым имуществом.
Инвестирование в строительство жилья означает, что деньги за квартиру отдают на этапе, когда фактически она еще не существует и право собственности на нее юридически не возникло. В этом случае покупатель рискует потерять только деньги. Поэтому, когда говорят о страховой защите инвестиций, речь должна идти о страховании финансового риска инвестора. Обратим внимание на то, что страховщики могут предложить страхование предпринимательского риска. Возникает он только у юридического лица или индивидуального предпринимателя.
Страхование финансового риска не особенно распространено у страховщиков ни на финансовом рынке, ни на рынке недвижимости. Высок риск наступления страхового события. Поэтому если и предлагают услуги по страхованию финансового риска, то, как правило, на случай банкротства контрагента страхователя (в страховой терминологии — должник) и обстоятельств непреодолимой силы. Банкротство — процедура длительная. Вероятность природных катаклизмов (например, разрушительное землетрясение) для московского региона исключительно мала. Такой страховой полис не является реальной защитой инвестиций. Другое дело, если помимо перечисленного страховщик включает в страховое покрытие «умышленные действия (бездействия) должника» — серьезное заявление о намерении страховать «от всех рисков». Страхователь по любой причине не получил квартиру, ему не вернули деньги — это страховое событие.
Существуют разнообразные формы договорных отношений по привлечению средств граждан в строительство жилья. Соответственно отличаются обязательства должника по предоставлению квартиры. Наиболее распространены договоры инвестирования, соинвестирования, долевого участия в строительстве, долевого участия в инвестировании строительства, а обязательство— оформление права собственности на квартиру или передача квартиры и документов, необходимых для регистрации права, осуществляют по передаточному акту. В последнее время часто встречаются предварительные договоры купли-продажи — должник принимает на себя обязательство заключить с инвестором основной договор купли-продажи квартиры после завершения строительства и оформления на должника права собственности. Страхование таких отношений у страховщиков, как правило, не вызывает сомнений.
Сложнее ситуация, когда инвестору предлагают заключить договор цессии — уступки права требования. Во-первых, должником в этом случае будет не контрагент страхователя по договору, а лицо, с которым у контрагента имеются договорные отношения, — генеральный инвестор-застройщик или его соинвестор. Как правило, генеральный инвестор-застройщик (соинвестор) разрешает своим контрагентам уступку права требования третьим лицам только после исполнения обязательств перед ним (например, оплаты своей доли в инвестициях) и по согласованию с ним. Если этот факт документально подтвержден, вопросов у страховщиков не будет. В противном случае страховщик скорее всего откажется от страхования.
Юридические лица, созданные в форме товарищества, могут предложить заключить договор инвестиционного вклада, в соответствии с которым вы становитесь участником этого товарищества и можете претендовать на соответствующую долю его имущества. Это допустимо, если в дополнительном соглашении к договору инвестиционного вклада доля имущества будет определена в виде конкретной квартиры и указан срок ее получения или если должник примет на себя обязательство в будущем заключить с вами договор инвестирования в строительство с зачетом инвестиционного вклада и укажет срок, когда это будет сделано. А иначе страховать будет нечего.
Могут ли страховщики отказаться от страхования? Да, могут. Данный вид страхования является добровольным. При этом следует помнить, что страхование для страховщика — основной бизнес, и если он отказывается от своего дела, на то есть серьезные основания. Для страхователя отказ — сигнал к тому, целесообразно ли участие в конкретном инвестиционном проекте.
Есть и другие основания для отказа. В инвестиционном договоре (любая форма) должны быть прописаны обязательства должника, связанные с предоставлением жилья инвестору, и срок их исполнения. Если это определить невозможно, страховщик должен отказаться от страхования. Фраза в инвестиционном договоре — «договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств» — не должна устраивать ни страховщика, ни вас.
Инвестиционный проект включает многих участников. Квартиру в строящемся доме могут предлагать генеральный инвестор-застройщик и соинвестор. Но чаще процесс ведут посреднические организации, которые действуют от имени какого-либо участника проекта. Договорная цепочка от вас до генерального инвестора-застройщика может включать несколько звеньев. Требование страховщиков — цепочка должна быть «прозрачной». На основании документов они убеждаются в том, что предлагающий квартиру имеет на это право. Если звенья выпадают или нет документального подтверждения исполнения обязательств друг перед другом участников проекта, последует отказ от страхования.
Посредники получают право на реализацию квартир по договору поручения, в соответствии с которым посредник (поверенный) действует от имени и за счет доверителя, например генерального инвестора-застройщика. В этом случае права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя, то есть он будет должником. На практике встречаются и договоры агентирования, в которых посредник (агент) действует от своего имени, но за счет принципала (генеральный инвестор-застройщик). Права и обязанности возникают у агента — он должник. Агент за душой ничего не имеет, и страховщики отказываются от страхования таких отношений.
Право на реализацию жилплощади могут получить подрядные организации или поставщики строительных материалов в порядке оплаты работ или будущих поставок. Риск того, что квартиры будут проданы, а работы не выполнены (материалы не поставлены), достаточно высок.
Иногда органы местного самоуправления распоряжаются федеральным имуществом без согласия собственника — государства (например, выделение под застройку земельного участка, находящегося в федеральной собственности).
А стоит ли вообще ввязываться в строительство жилья? Безусловно, да. Позаботьтесь только о страховке инвестиций. А обращаться к страховщикам следует до того момента, как произвели инвестиции (понесли серьезные расходы). Страховщик проведет экспертизу проекта. Причем его выводы будут отличаться от заключения, которое может предоставить какая-либо юридическая фирма. В случае ошибки в оценке риска страховщик несетматериальную ответственность(оплатастрахового возмещения). В результате экспертизы проекта страховщик может отказаться от страхования, что защитит вас от участия в сомнительной финансовой операции.
И наконец, к кому обращаться? Если страховщик при экспертизе инвестиционного проекта обратил внимание на перечисленные выше обстоятельства, можете смело ему довериться.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Serzhic и 10 гостей
