Регистрация в коммуналке собственника доли и его членов семьи 4 / 2216
29 авг. 2010
Здравствуйте, уважаемые форумчане!
Очень хотелось бы узнать ваше мнение по вопросу регистрации членов семьи на приобретённую долю в коммунальной квартире, как в Москве, так и в других городах.
Вопрос о регистрации несовершеннолетних детей к родителям обсуждается нередко и на многих форумах, а как выкручиваются остальные приобретатели доли?
Пример №1.
Одним из супругов (предположим мужем) приобретается 1/4 доля в 3-х комнатной квартире общей площадью 60 м2, жилой – 40 м2. Площади комнат: 9 – 12 – 19 м2. По соглашению с собственниками (что в Москве менее вероятно) либо по решению суда (или тоже не всегда бывает положительным?) определяется порядок пользования жилыми помещениями, в результате чего новый собственник вселяется в 9-метровую комнату. С регистрацией себя самого понятно, проблем не должно быть, а если ему взбредёт в голову зарегистрировать на своей площади жену или совершеннолетнего ребёнка? Какие могут возникнуть проблемы? Обязательно ли дарить им доли для регистрации?
Пример №2.
Всё то же самое, только площади комнат: 11 – 12 – 17 м2 (S наименьшей – больше четверти жилой).
Может быть, я что-то пропустил в ГК РФ, ЖК РФ, СК РФ, Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и в городе Москве, а так же в судебной практике по подобным вопросам? Но прямых запретов не нашёл. И что показывает ваша практика? Реально в обоих случаях зарегистрировать вышеуказанных граждан, пусть даже через дарение долей, а так же: существует ли где-нибудь вообще ограничение в размере этих долек?
Заранее благодарю за внимание. С уважением, filin-v.
Очень хотелось бы узнать ваше мнение по вопросу регистрации членов семьи на приобретённую долю в коммунальной квартире, как в Москве, так и в других городах.
Вопрос о регистрации несовершеннолетних детей к родителям обсуждается нередко и на многих форумах, а как выкручиваются остальные приобретатели доли?
Пример №1.
Одним из супругов (предположим мужем) приобретается 1/4 доля в 3-х комнатной квартире общей площадью 60 м2, жилой – 40 м2. Площади комнат: 9 – 12 – 19 м2. По соглашению с собственниками (что в Москве менее вероятно) либо по решению суда (или тоже не всегда бывает положительным?) определяется порядок пользования жилыми помещениями, в результате чего новый собственник вселяется в 9-метровую комнату. С регистрацией себя самого понятно, проблем не должно быть, а если ему взбредёт в голову зарегистрировать на своей площади жену или совершеннолетнего ребёнка? Какие могут возникнуть проблемы? Обязательно ли дарить им доли для регистрации?
Пример №2.
Всё то же самое, только площади комнат: 11 – 12 – 17 м2 (S наименьшей – больше четверти жилой).
Может быть, я что-то пропустил в ГК РФ, ЖК РФ, СК РФ, Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и в городе Москве, а так же в судебной практике по подобным вопросам? Но прямых запретов не нашёл. И что показывает ваша практика? Реально в обоих случаях зарегистрировать вышеуказанных граждан, пусть даже через дарение долей, а так же: существует ли где-нибудь вообще ограничение в размере этих долек?
Заранее благодарю за внимание. С уважением, filin-v.
Пусть мнений будет много... Лишь бы закон трактовался едино.
05 сен. 2010
1. Для вселения, а, следовательно, и для регистрации по месту жительства, собственником доли квартиры несовершеннолетнего ребенка, согласие других сособственников квартиры и членов семьи, уже проживающих в квартире, не требуется. Необходимо только согласие другого родителя при раздельном проживании. Такое право, как следует из п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от № 14 от 2 июля 2009 г., признается по аналогии с правилами, установленными ст. 679 ГК РФ и ст. 70 ЖК РФ, даже за членами семьи собственника жилого помещения, что уж говорить тогда о самом собственнике. Никаких законных препятствий для этого нет, в т.ч. и на практике.
2. С вселением и регистрацией в этом случае супруга в силу того, что владение и пользование общим имуществом осуществляется собственниками по взаимному согласию, а в случае отсутствия согласия в соответствии с порядком, установленным судом (ст. 247 ГК РФ), дела обстоят иначе.
Если бы речь шла о коммунальной квартире, то для вселения супруга в комнату ее собственником, никакого согласия соседей, как нанимателей, так и собственников других комнат, бесспорно не требуется.
Для того, чтобы перейти к аналогичной правовой конструкции с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо заключить между собственниками соглашение о порядке пользования квартирой, распределив в нем, кто какой комнатой пользуется. Если договориться не удастся, необходимо обращаться с этим вопросом в суд.
При определении порядка пользования жилым помещением между сособственниками суд прежде всего будет исходить из размера долей участников общей долевой собственности, которые являются ответчиками по делу. Т.е. истец может просить выделить себе в пользование комнату, которая меньше метров, приходящихся на него в соответствии с размером доли, а вот ухудшать таким образом жилищные права ответчиков, нет. Поэтому в первом Вашем примере с выделением в пользование собственника ¼ доли комнаты размером 9 кв.м. вопросов не будет.
Однако бывают случаи, когда в квартире просто нет комнаты, которая является соразмерной доле, определение в пользование которой без нарушения прав других собственников невозможено, как в Вашем примере № 2. В этом случае, если суд придет к выводу о том, что совместное пользование квартирой невозможно, он может, но не обязан, отойди от указанного правила, выделив в пользование собственнику 1/4 комнату большего размера, чем приходится на его долю ( в Вашем случае 11 кв.м.), установив в пользу других сособственников квартиры соответствующую компенсацию.
После определения порядка пользования квартирой, вселение и регистрация по месту жительства собственником доли супруги и других членов семьи осуществляется по аналогии с правилами, установленными для коммунальных квартир, т.е. для их вселения, а значит и для регистрации, согласия других сособственников юридически однозначно не требуется.
При этом на практике зарегистрировать супруга на долю в квартире могут и без согласия других сособственников, а также без соглашения об определении порядка пользования или решение суда об этом. Все зависит от позиции и практики конкретного подразделения миграционной службы. Дело в том, что на самом деле этот вопрос на практике остается до сих пор юридически четко неопределенным. До недавнего времени, подобные вопросы возникали даже в отношении самого собственника доли.
Так, например, ранее Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве, утвержденные Постановления правительства Москвы № 859-ПП от 31 октября 2006 года, содержали правила о том, для регистрации по месту жительства на долю такое соглашение или решение суда необходимо. Однако, данное правило, было признано Верховным судом РФ недействительным, в силу того, что необходимость представления такого соглашения представляет собой ничто иное, как понуждение собственников к заключению гражданско-правового договора о порядке пользования принадлежащим им имуществом, что в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ допустимо исключительно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
ВС РФ, указал, что таким образом, установив в абзаце 1 пункта 2.2.3. Перечня требование о представлении гражданами в органы регистрационного учета соглашения всех собственников об определении порядка пользования жилыми помещениями либо решения суда, Правительство Москвы в противоречие федеральному закону ограничило права собственников жилья, и неправомерно вторглось в сферу гражданских правоотношений. Установленная же в оспариваемой норме зависимость осуществления гражданином предоставленной законом свободы выбора места жительства в жилом помещении, доля которого принадлежит ему на праве собственности, исполнения возложенной на него законом обязанности зарегистрироваться в данном месте жительства от согласия собственников других долей того же жилого помещения нарушает общеправовой принцип равенства всех перед законом, превращая административный акт уведомительной регистрации граждан в их разрешительный учёт.
Решение ВС РФ можно посмотреть здесь:
Однако, можно ли распространить это правило на случай, когда речь идет о вселении и регистрации по месту жительства члена семьи собственника доли, остался открытым. Я лично считаю, что для вселения, а значит и для регистрации по месту жительства, члена семьи собственника доли (кроме несовершеннолетних) по указанным мной выше основаниям такое соглашение об определении порядка пользования в соответствии со ст. 247 ГК РФ или решения суд об этом, если другие сособственники против вселения, необходимо. В любом случае, если возникнет спор, этот вопрос придется решать в суде.
2. С вселением и регистрацией в этом случае супруга в силу того, что владение и пользование общим имуществом осуществляется собственниками по взаимному согласию, а в случае отсутствия согласия в соответствии с порядком, установленным судом (ст. 247 ГК РФ), дела обстоят иначе.
Если бы речь шла о коммунальной квартире, то для вселения супруга в комнату ее собственником, никакого согласия соседей, как нанимателей, так и собственников других комнат, бесспорно не требуется.
Для того, чтобы перейти к аналогичной правовой конструкции с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо заключить между собственниками соглашение о порядке пользования квартирой, распределив в нем, кто какой комнатой пользуется. Если договориться не удастся, необходимо обращаться с этим вопросом в суд.
При определении порядка пользования жилым помещением между сособственниками суд прежде всего будет исходить из размера долей участников общей долевой собственности, которые являются ответчиками по делу. Т.е. истец может просить выделить себе в пользование комнату, которая меньше метров, приходящихся на него в соответствии с размером доли, а вот ухудшать таким образом жилищные права ответчиков, нет. Поэтому в первом Вашем примере с выделением в пользование собственника ¼ доли комнаты размером 9 кв.м. вопросов не будет.
Однако бывают случаи, когда в квартире просто нет комнаты, которая является соразмерной доле, определение в пользование которой без нарушения прав других собственников невозможено, как в Вашем примере № 2. В этом случае, если суд придет к выводу о том, что совместное пользование квартирой невозможно, он может, но не обязан, отойди от указанного правила, выделив в пользование собственнику 1/4 комнату большего размера, чем приходится на его долю ( в Вашем случае 11 кв.м.), установив в пользу других сособственников квартиры соответствующую компенсацию.
После определения порядка пользования квартирой, вселение и регистрация по месту жительства собственником доли супруги и других членов семьи осуществляется по аналогии с правилами, установленными для коммунальных квартир, т.е. для их вселения, а значит и для регистрации, согласия других сособственников юридически однозначно не требуется.
При этом на практике зарегистрировать супруга на долю в квартире могут и без согласия других сособственников, а также без соглашения об определении порядка пользования или решение суда об этом. Все зависит от позиции и практики конкретного подразделения миграционной службы. Дело в том, что на самом деле этот вопрос на практике остается до сих пор юридически четко неопределенным. До недавнего времени, подобные вопросы возникали даже в отношении самого собственника доли.
Так, например, ранее Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве, утвержденные Постановления правительства Москвы № 859-ПП от 31 октября 2006 года, содержали правила о том, для регистрации по месту жительства на долю такое соглашение или решение суда необходимо. Однако, данное правило, было признано Верховным судом РФ недействительным, в силу того, что необходимость представления такого соглашения представляет собой ничто иное, как понуждение собственников к заключению гражданско-правового договора о порядке пользования принадлежащим им имуществом, что в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ допустимо исключительно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
ВС РФ, указал, что таким образом, установив в абзаце 1 пункта 2.2.3. Перечня требование о представлении гражданами в органы регистрационного учета соглашения всех собственников об определении порядка пользования жилыми помещениями либо решения суда, Правительство Москвы в противоречие федеральному закону ограничило права собственников жилья, и неправомерно вторглось в сферу гражданских правоотношений. Установленная же в оспариваемой норме зависимость осуществления гражданином предоставленной законом свободы выбора места жительства в жилом помещении, доля которого принадлежит ему на праве собственности, исполнения возложенной на него законом обязанности зарегистрироваться в данном месте жительства от согласия собственников других долей того же жилого помещения нарушает общеправовой принцип равенства всех перед законом, превращая административный акт уведомительной регистрации граждан в их разрешительный учёт.
Решение ВС РФ можно посмотреть здесь:
Однако, можно ли распространить это правило на случай, когда речь идет о вселении и регистрации по месту жительства члена семьи собственника доли, остался открытым. Я лично считаю, что для вселения, а значит и для регистрации по месту жительства, члена семьи собственника доли (кроме несовершеннолетних) по указанным мной выше основаниям такое соглашение об определении порядка пользования в соответствии со ст. 247 ГК РФ или решения суд об этом, если другие сособственники против вселения, необходимо. В любом случае, если возникнет спор, этот вопрос придется решать в суде.
С уважением, юрист Агентства недвижимости "НОРА-НЕДВИЖИМОСТЬ" - Александр Перепелкин
06 сен. 2010
Огромное спасибо за бесценную и исчерпывающую информацию!
Пусть мнений будет много... Лишь бы закон трактовался едино.
15 фев. 2011
Спасибо Александр! Мне это очень пригодилось.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостя
