Ипотека- оставь надежду всяк сюда входящий 16 / 1303

Итак милостливые судари(и сударыни) давайте попытаемся проанализировать, насколько целесообразно идти на поклон за денюжкой на покупку СВОЕЙ квартиры, в свете очередного "анализа", cделанного на этот раз, одним из наших внешняя ссылка

Для чистоты эксперимента, оперировать будем теми величинами, которые Константин Николаевич привел как данность для сегодняшнего рынка ипотеки в Москве.
Что же у нас получается?

Молодая семья, имея за душой 1 700 000 рублей(+/-) что составляет примерную сумму начального взноса, идет в некий банк(Константин Николаевич если чо, подскажет название), с учетом того что 10% годовых есть эффективная ставка( то есть совокупная стоимость пользования деньгами банка) берет недостающие 3 700 000, и с помощью кристально честных риэлтеров этого уютного чатика, покупают себе средненьку двушечку в пятиэтажной кирпичке за 5 400 000.
Если члены молодой семьи не совсем больны на голову, то спустя месяц-другой, когда эйфория связанная с покупкой СВОЕГО угла пройдет, они все же возьмут в руки калькулятор, и по логике вещей, прослезятся.

Давайте ка посмотрим что у них должно получиться!
Итак, 10% годовых от суммы в 3 700 000 составят скромные 370 000 в год, которые молодая семья должна отдать ТОЛЬКО за пользование деньгами банка, в то время, если бы они просто снимали эту квартиру, не имея таких колосальных обязательств перед банком, они бы отдали что-то около 324 000, и еще сэкономили бы некоторую сумму на покупке заморских антидепрессантов.Уже как говорится смысла нет, бежать за кредитом, ибо какой дурак что то себе намеренно во вред будет делать.

Но если уважаемая публика мне позволит еще один штришок, по сути своей являющийся огромным гвоздем в гроб всей совковой системе ипотечного кредитования, то я его добавлю в наше повествование.
Мы не забыли с вами про те 1 700 000, которые потратили на квартиру?А давайте ка их отнесем к менялам внешняя ссылка, особенно не заигрывая с малознакомыми финансовыми учреждениями, пусть будет те-же 10%.Что получилось?170 000 в год?Давайте ка отминусуем от той суммы что мы потратили на оплату аренды квартиры!
Что получилось? 154 000!И это при том, что 1 700 000 остается у нас, и продолжает работать на миминизацию затрат по аренде(не забываем и про платежи за квартиру, еще минус 25-30 тысяч в год-их оплачивает хозяин арендуемой квартиры).
Делим их на 12 месяцев, и что у нас получается?Что-то около 13 000 за съем двушки.За эти деньги только комната, вам любой арендник подтвердит.А если пополнять депозит теми темпами, на которые их, взявших ипотечный кредит толкает банк, то через год, аренда квартиры будет приносить уже прибыль.И это заметьте без каких либо обязательств перед банками, и нервотрепок из за опасений встретиться лицом к лицу с коллекторами.

Ну а возможное подорожание квартир, можно списать на погрешности, которые то ли случайно, то ли получив некую преференцию от кредитных баронов допустил в своем поспешном анализе Константин Николаевич Апрелев.

говорит Москва писал(а):
Итак милостливые судари(и сударыни) давайте попытаемся проанализировать, насколько целесообразно идти на поклон за денюжкой на покупку СВОЕЙ квартиры, в свете очередного "анализа", cделанного на этот раз, одним из наших внешняя ссылка.

Справедливости ради надо отметить, что реальные кредиты выдаются в основном под 12-14%. Сегодня. А не 10%. Если что уточните у Дмитрия Овсянникова.

Касательно же прочих тезисов, я бы добавил вот что:
- Если вести речь про чистую покупку с первоначальным взносом, то квартиру за 5 400 000р можно взять и имея на руках 900 000р (т.е. не обязательно 1 700 000р). Есть реклама и про 10% первоначальный взнос, но банки зазывают, а давать так не хотют.
- Если вести речь про обмен с доплатой, то там вообще с арендой нет смысла сравнивать. У людей уже своя хата, они ее расширяют.
- И как мы все имеем возможность наблюдать не только цена продажи, но и аренда квартир между кризисами растет весьма динамично. А сие значит, что взяв ипотеку сегодня заемщик взваливает на себя ежемесячные платежи на 1\3 большие, чем были бы по аренде платеж. Зато уже через два-три года ипотечный платеж будет ниже, чем арендные платежи. Ведь график погашения кредита не менятеся с ростом рынка.

ниже?А если отнесенным в банк пополнить депозит на счету?Прогрессивно начисляемые проценты, которые увеличивают основной капитал решившего жить по средствам, а отнесенное дяде за то что деньшкой на покупку снабдил, дядиным и останется
Увеличение стоимости изб на 10% год, все конечно расставит на свои места, если рассматривать сей проект как инвестиционный.Но риск что не сможешь платить проценты по кредиту, весьма существенный, а рост цен величина плохо прогнозируемая, хотя кто знает, может такой отскок случится, шо все опасения растают как утренний туман.Мы тут про то что можно потрогать, то есть про синицу.

Я когда-то у оч. мудрого человека спросил, какого хрена рождаемость, трудоустройство и ипотека стали государственными программами.
Ведь, на мой взгляд, есть более системные задачи, которые, если их решать, сдвинут и эти частности.
Чел ухмыльнулся и ответил мне, что самый смирный избиратель это тот, у которого есть ребенок, работа и ипотечный кредит на шее.
Что такой избиратель не то что на площадь не пойдет, но и слово "Лимонов", даже крепко запершись в ватерклозете, подумать испугается. :mrgreen:

Ипотека - это политика, привязать человека к Земле. Чтобы вкалывал на себя и семью и государство, меьше пил и курил

кстати да, загнать электорат в долговую яму, по сути, враз сделать верующим в бога.Ни витрин никто бить не станет, ни бухать в подворотнях.Завтра же на работу!

Эхехе.... когда давно тусуешься на форуме, приятно наблюдать, когда одна и та же мысль приходит на ум разным людям в разное время.
Там все корректнее и аккуратнее. правда автор бухнула формулы без объяснения процесса. Посему отзывов особых и не было. А анализ более глубокий и выводы правильнее. Подорожание квартиры в 10% в год также учитывалось - как никак свою квартиру покупать придется.
Решила она все деньги, которые тратились на ипотеку (проценты + основная сумма + выплаты страховой компании) класть на депозит под 8% годовых с капитализацией. За вычетом, конечно арендных плат. Так вот - не все так однозначно. 1700 000 со временем превращаются в ничто. квартиры медленно, но верно растут. Мечта купить квартиру станет недоступнее, а эту цель никто не отменял. ТС маненько слукавил взяв 1700 000 за основу расчета. если бы у заемщика было 5300 000 на руках, а для покупки квартиры не хватало бы жалких 100 000 рублей, выгоднее было бы 100 000 взять у банка и платить жалкие 10 000 в год процентов, нежели те же 324000 в год отдавать на оплату съемного жилья.
Когда 1700 000 в процессе накоплений превратятся в в бОльшую сумму , например, в случае (забыл ник автора) у той девушки получалось 50% от стоимости квартиры, выгоднее получалось, как раз лезть в ипотеку.
Вобщем, всем советую порыть форум в поисках экселевского файла, который она выложила. Суть ее поста - расчет момента, в который выгодно перепрыгнуть из накопительства со съемом в ипотеку с собственным жильем.

мне крайнее время, приходится иметь дело с заемщиками, у которых своих денег-едва на первый взнос
Именно об этой категории ушастых речь, именно её обожают менялы, давая в долг на 15-20 лет.
И потом, не забываем про погашение самого тела кредита, шо тоже увеличивает наш депозит, размещенный в банке под проценты.И соответственно дивиденты

говорит Москва писал(а):
мне крайнее время, приходится иметь дело с заемщиками, у которых своих денег-едва на первый взнос
Именно об этой категории ушастых речь, именно её обожают менялы, давая в долг на 15-20 лет.
И потом, не забываем про погашение самого тела кредита, шо тоже увеличивает наш депозит, размещенный в банке под проценты.И соответственно дивиденты

Да верно говорите, не все так однозначно. И ответственность перед банком совсем не та, что перед арендодателем. Нет денег на аренду 3кв, на крайний случай пожил в 1,5кв. С ипотекой так просто не выйдет. Но ведь хочется СВОЕ собственное, личное...

говорит Москва писал(а):
Итак милостливые судари(и сударыни) давайте попытаемся проанализировать, насколько целесообразно идти на поклон за денюжкой на покупку СВОЕЙ квартиры, в свете очередного "анализа", cделанного на этот раз, одним из наших внешняя ссылка

Для чистоты эксперимента, оперировать будем теми величинами, которые Константин Николаевич привел как данность для сегодняшнего рынка ипотеки в Москве.
Что же у нас получается?

Молодая семья, имея за душой 1 700 000 рублей(+/-) что составляет примерную сумму начального взноса, идет в некий банк(Константин Николаевич если чо, подскажет название), с учетом того что 10% годовых есть эффективная ставка( то есть совокупная стоимость пользования деньгами банка) берет недостающие 3 700 000, и с помощью кристально честных риэлтеров этого уютного чатика, покупают себе средненьку двушечку в пятиэтажной кирпичке за 5 400 000.
Если члены молодой семьи не совсем больны на голову, то спустя месяц-другой, когда эйфория связанная с покупкой СВОЕГО угла пройдет, они все же возьмут в руки калькулятор, и по логике вещей, прослезятся.

Давайте ка посмотрим что у них должно получиться!
Итак, 10% годовых от суммы в 3 700 000 составят скромные 370 000 в год, которые молодая семья должна отдать ТОЛЬКО за пользование деньгами банка, в то время, если бы они просто снимали эту квартиру, не имея таких колосальных обязательств перед банком, они бы отдали что-то около 324 000, и еще сэкономили бы некоторую сумму на покупке заморских антидепрессантов.Уже как говорится смысла нет, бежать за кредитом, ибо какой дурак что то себе намеренно во вред будет делать.

Но если уважаемая публика мне позволит еще один штришок, по сути своей являющийся огромным гвоздем в гроб всей совковой системе ипотечного кредитования, то я его добавлю в наше повествование.
Мы не забыли с вами про те 1 700 000, которые потратили на квартиру?А давайте ка их отнесем к менялам внешняя ссылка, особенно не заигрывая с малознакомыми финансовыми учреждениями, пусть будет те-же 10%.Что получилось?170 000 в год?Давайте ка отминусуем от той суммы что мы потратили на оплату аренды квартиры!
Что получилось? 154 000!И это при том, что 1 700 000 остается у нас, и продолжает работать на миминизацию затрат по аренде(не забываем и про платежи за квартиру, еще минус 25-30 тысяч в год-их оплачивает хозяин арендуемой квартиры).
Делим их на 12 месяцев, и что у нас получается?Что-то около 13 000 за съем двушки.За эти деньги только комната, вам любой арендник подтвердит.А если пополнять депозит теми темпами, на которые их, взявших ипотечный кредит толкает банк, то через год, аренда квартиры будет приносить уже прибыль.И это заметьте без каких либо обязательств перед банками, и нервотрепок из за опасений встретиться лицом к лицу с коллекторами.

Ну а возможное подорожание квартир, можно списать на погрешности, которые то ли случайно, то ли получив некую преференцию от кредитных баронов допустил в своем поспешном анализе Константин Николаевич Апрелев.

Возьмем за основу Ваши цифры и представим, что долг банку гасится частями не ежемесячно, а раз в год. (Считать легче, а для наглядности - лучше).
Не важно, на какой срок заемщик взял кредит, важно, как быстро он его погасит.
В нашей стране почти нет кредитов, взятых более 5 лет назад: все погашены (даже если банк выдавал кредит на 15 - 25 лет).
Но просчитаем худший вариант, что заемщик пользуется кредитом 10 лет.
Итак, кредит :
3 700 000 за год процентов - 370000.
Через год заемщик вернул десятую часть кредита, то есть, его долг банку
3 330 000 процентов - 333000
еще через год долг заемщика
2 960 000 процентов - 296000
Продолжить не сложно.
Но уже сейчас можно увидеть, что уже через год проценты по ипотеке почти равны деньгам, которые нужно отдать чужому дяде за аренду, а через два года прценты по ипотеке меньше, чем деньги, которые отдаются при аренде.
Инфляцию никто пока не отменял. И реальная инфляция (в нашей стране) вряд ли окажется меньше 10%. Следовательно или будет ухудшаться уровень жизни, или зарплаты будут индексироваться и по покупательной способности нынешний рубль вполне может равняться 10 рублям лет через 10. А значит, размер арендной платы на месте не останется.

Продолжать не вижу смысла. Купив с 2005 года с помощью ипотеки 3 квартиры, не хочу никому ничего доказывать: ну не смог бы я за 5,5 лет, учитывая подорожание цен на недвигу, купить даже одну: не накопил бы.