ЗАЧЕМ ПОТРЕБИТЕЛЮ ОЦЕНЩИК 3 / 3310
10 июн. 2004
ЗАЧЕМ ПОТРЕБИТЕЛЮ ОЦЕНЩИК
Владельцы квартир или загородных домов в нашей стране нечасто обращаются за помощью к профессионалам-оценщикам. Но специалисты этого рынка уверены, что в ближайшие годы все изменится, и потребность в услугах оценщиков значительно возрастет.
Зачем это нужно?
Прежде всего следует определить, в каких случаях человеку может понадобиться оценка.
В первую очередь необходимость в оценке возникает при совершении различных сделок. Многие продавцы и покупатели в таких случаях предпочитают обходиться собственными силами — квартиры в большинстве своем типовые, и на основе информации рекламных изданий об аналогичных объектах можно прикинуть цену с точностью до 5 %. Однако есть резон и в обращении к оценщику: во-первых, это снижает риск ошибки, и, во-вторых, в этом случае выдают заключение об оценке — солидного вида документ с печатями, который может оказаться серьезным аргументом при торге. Вне всякого сомнения, услуги профессионала будут также необходимы владельцу нетипового элитного жилья, которому трудно найти аналоги.
Второй круг проблем, которые сейчас становятся все более актуальными, связан с кредитами под залог недвижимости. Даются они на длительный срок — 10 лет минимум, поэтому банку интересна не только актуальная стоимость закладываемой квартиры, но и ее изменения в перспективе. Тем более что история российского рынка в последние четыре года (период до кризиса 1998 года, сразу после него и до настоящего времени) показывает, что цены могут увеличиться даже в два раза.
Справедливости ради отметим, что этот сектор с точки зрения клиента не является рынком оценочных услуг. Практически все банки имеют группы аккредитованных оценочных фирм, и потенциальным получателям кредита рекомендуют обращаться только к ним. Если клиент не согласен с их оценкой (как правило, заниженной — банки таким образом подстраховываются), он может сколь угодно долго доказывать свою правоту, привести независимых оценщиков — банк своего мнения не изменит и кредит не даст. В настоящий момент конкуренция на рынке кредитов практически отсутствует, и это дает банкам возможность жестко диктовать свои условия. Но в будущем картина, вероятно, изменится.
Третий вариант — всевозможные имущественные споры в суде. Здесь классическим примером может служить развод в случае, когда квартира находится в совместной собственности супругов. Похожая ситуация — дележ наследства. Если доли не выделены в натуре (юридический термин, означающий, что собственность физически поделена: например, в двухкомнатной квартире муж является владельцем одной комнаты, а жена — другой), то спорщикам прямая дорога в оценочную фирму.
Истец, подавая в суд исковое заявление, в качестве доказательства может представить заключение оценщика. Ответчик, вполне вероятно, с ним не согласится и принесет документ из другой фирмы. Судья же может не поверить ни одной из сторон и назначить дополнительную экспертизу, с которой, в свою очередь, может не согласиться одна из сторон и подать апелляцию.
Процедура назначения оценщика для суда еще окончательно не прописана в законе. Например, не существует официально утвержденного списка фирм, к услугам которых правомерно прибегнуть в этом случае, и судья при выборе исходит только из своих симпатий. Но нужно отметить, что в последние годы суды сделали значительный шаг вперед в этом направлении: они осознали необходимость настоящей рыночной оценки и уже не производят раздел только на основании справки из БТИ.
При необходимости оценка объекта может быть дана не только на настоящий момент, но и по состоянию на любой момент в прошлом. Такое бывает нужно, например, когда возникает вопрос о справедливости раздела имущества, произведенного несколько лет назад.
Выступая в суде, оценочная фирма, как правило, оказывается между двух огней. С одной стороны, есть объективная стоимость, искажать которую нежелательно по нескольким причинам, в числе которых репутация фирмы на рынке, возможность санкций со стороны контролирующих государственных органов и прочее. С другой — существует заказчик, который платит фирме деньги и заинтересован либо в завышении, либо в занижении цены.
У опытного оценщика всегда есть реальная возможность акцентировать внимание на одних характеристиках объекта и умолчать о других. «Коридор» выходит порядка 5 % для типовых квартир в Москве, поскольку здесь рынок уже сложился, много аналогичных объектов, и до 10–15 % для элитного жилья.
Другая сторона, конечно, приведет своего оценщика, который будет истолковывать факты прямо противоположно, но это уже состязательность судебного процесса — кто кого.
Четвертая группа — случаи, связанные с причинением какого-либо ущерба, начиная от «разборок» по любому вопросу между соседями и заканчивая проблемами, возникающими при страховании. Известно, что страховые компании, стремясь минимизировать свои выплаты клиентам, всячески преуменьшают размеры причиненного ущерба. Например, если сгорела деревянная дача, страховщик будет уверять, что каменный фундамент прекрасно сохранился, годен для возведения на нем нового строения, а посему страховую выплату следует сократить процентов на двадцать. Так что споры о том, каковы в действительности размеры причиненного ущерба, также требуют участия оценочных фирм.
И наконец, пятая группа — вопросы, связанные с налогами. Правда, эта группа только начинает формироваться: налог на имущество физических лиц до сих пор рассчитывали исходя из каких-то виртуальных оценок БТИ, суммы при этом получались незначительными, и граждане были довольны. Однако в последнее время было решено подтянуть оценку БТИ к рыночной оценке и брать налоги уже исходя из сумм, полученных путем таких расчетов. Можно с уверенностью сказать, что, как только суммы налогов возрастут вполне ощутимо, многие зададутся вопросом, кто и как рассчитывал эти цифры. Тогда же появятся судебные иски к налоговым органам, и, как следствие, возникнет необходимость в независимой рыночной оценке имущества.
Как оценить саму фирму?
Сегодня в Москве и Подмосковье работает не менее пятисот оценочных фирм, что ставит перед потенциальным клиентом нелегкую проблему выбора наиболее достойной из них.
Оценка — бизнес, требующий наличия лицензии. Это правило было введено в феврале 2002 года тем же Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности», который отменил обязательное лицензирование для риелторов. По словам самих оценщиков, они довольны этим решением, поскольку оно поможет очистить рынок от плохо или нечестно работающих фирм. Лицензирование также должно способствовать обособлению и развитию профессии оценщика, выработке стандартов поведения. Из всего сказанного выше следует, что рядовому потребителю нужно выбирать именно лицензированного оценщика. В противном же случае он должен принимать во внимание не только то, что рискует получить некачественно выполненную работу, но также и то, что отчет фирмы, работающей без лицензии, не будет иметь юридической силы.
Важный показатель — стаж работы на рынке. Первые оценочные фирмы появились у нас в 1992–1993 гг., но из тех пионеров никого уже не осталось. Самые старые из работающих сейчас фирм созданы в 1995 году. Наверное, минимально необходимым можно признать трехлетний опыт работы.
Такой показатель, как наличие в штате фирмы квалифицированных специалистов, человеку непосвященному проверить сложно. Зато совершенно точно можно попросить список клиентов и рекомендации. В отличие от многих других видов бизнеса, оценщики не засекречивают информацию об уже выполненных работах; некоторые клиенты включают в договор пункт о конфиденциальности, но это происходит не более чем в 5–10 % случаев. Оценщики охотно говорят о тех клиентах, с которыми они уже работали, многие даже публикуют такие сведения и помещают на сайте фирмы в Интернете. Так что человек, интересующийся репутацией фирмы или работой конкретного специалиста, может позвонить этим клиентам и узнать их мнение.
Также при выборе учитывают наличие у фирмы грамот и дипломов, присужденных за участие в профессиональных мероприятиях, — обычно их вешают на стенах в офисе, чтобы продемонстрировать клиентам. Возможно, человеку с улицы трудно разобраться, чего стоят подобные награды, но общий принцип — чем больше наград, тем лучше — вероятно, применим и в этом случае.
Фирма может состоять в профессиональной общественной организации. Правда, необходимо отметить, что в России существует такая общепризнанная организация — Российское общество оценщиков (РОО), в Москве же царит раздробленность. Всевозможных ассоциаций, лиг и партнерств наберется не менее десятка, но зачастую они создаются, что называется, под себя. Так что вопрос создания единого, признанного всеми объединения в Москве пока остается открытым.
И наконец, при выборе оценочной компании не следует забывать о ее специализации. Поскольку существует лицензия единого образца, которую выдают на «оценочную деятельность», без выделения сегментов рынка, специализация оценочных фирм неофициальна, и, как правило, каждая компания отдает предпочтение тем или иным видам работ. Но, в общем и целом, из всех оценочных фирм Московского региона (а их, как уже было отмечено, около пятисот) примерно половина работает с недвижимостью частных лиц.
И о деньгах
Получаемый клиентом отчет оценщика должен отвечать ряду требований. Обязательны фотографии объекта с нескольких разных ракурсов. Отчет должен быть прошит и скреплен печатью оценщика. Даже дилетанту следует просмотреть отчет при его получении. С точки зрения содержания он должен включать в себя цифровые данные об объекте, а также логически обосновывать выводы оценщика, следующие из анализа рынка, сведений об аналогичных объектах. Только соответствующий этим требованиям отчет имеет юридическую силу и является доказательством для суда. В противном случае деньги, заплаченные за его составление, окажутся потраченными зря.
Работа оценщика стоит недорого, особенно в сравнении с теми суммами, в которых измеряется стоимость жилья. Настоящий, полноценный отчет для типового московского жилья, выполненный в соответствии с законом об оценочной деятельности, стоит от $100. Если объект сложный, относящийся к категории элитных, цена может дойти и до $500. Для загородных объектов цена, как правило, выше: для дачных домиков она начинается от $150, оценка же большого коттеджа со сложной и дорогостоящей начинкой может стоить $1000–2000. Это объясняется, во-первых, тем, что такие объекты имеют большую площадь, а во-вторых, выезд на них требует дополнительных затрат. Что касается сроков, то на оценку квартиры в Москве потребуется минимум дня два-три, а оценка коттеджа займет три-четыре дня.
Владимир АБГАФОРОВ
Владельцы квартир или загородных домов в нашей стране нечасто обращаются за помощью к профессионалам-оценщикам. Но специалисты этого рынка уверены, что в ближайшие годы все изменится, и потребность в услугах оценщиков значительно возрастет.
Зачем это нужно?
Прежде всего следует определить, в каких случаях человеку может понадобиться оценка.
В первую очередь необходимость в оценке возникает при совершении различных сделок. Многие продавцы и покупатели в таких случаях предпочитают обходиться собственными силами — квартиры в большинстве своем типовые, и на основе информации рекламных изданий об аналогичных объектах можно прикинуть цену с точностью до 5 %. Однако есть резон и в обращении к оценщику: во-первых, это снижает риск ошибки, и, во-вторых, в этом случае выдают заключение об оценке — солидного вида документ с печатями, который может оказаться серьезным аргументом при торге. Вне всякого сомнения, услуги профессионала будут также необходимы владельцу нетипового элитного жилья, которому трудно найти аналоги.
Второй круг проблем, которые сейчас становятся все более актуальными, связан с кредитами под залог недвижимости. Даются они на длительный срок — 10 лет минимум, поэтому банку интересна не только актуальная стоимость закладываемой квартиры, но и ее изменения в перспективе. Тем более что история российского рынка в последние четыре года (период до кризиса 1998 года, сразу после него и до настоящего времени) показывает, что цены могут увеличиться даже в два раза.
Справедливости ради отметим, что этот сектор с точки зрения клиента не является рынком оценочных услуг. Практически все банки имеют группы аккредитованных оценочных фирм, и потенциальным получателям кредита рекомендуют обращаться только к ним. Если клиент не согласен с их оценкой (как правило, заниженной — банки таким образом подстраховываются), он может сколь угодно долго доказывать свою правоту, привести независимых оценщиков — банк своего мнения не изменит и кредит не даст. В настоящий момент конкуренция на рынке кредитов практически отсутствует, и это дает банкам возможность жестко диктовать свои условия. Но в будущем картина, вероятно, изменится.
Третий вариант — всевозможные имущественные споры в суде. Здесь классическим примером может служить развод в случае, когда квартира находится в совместной собственности супругов. Похожая ситуация — дележ наследства. Если доли не выделены в натуре (юридический термин, означающий, что собственность физически поделена: например, в двухкомнатной квартире муж является владельцем одной комнаты, а жена — другой), то спорщикам прямая дорога в оценочную фирму.
Истец, подавая в суд исковое заявление, в качестве доказательства может представить заключение оценщика. Ответчик, вполне вероятно, с ним не согласится и принесет документ из другой фирмы. Судья же может не поверить ни одной из сторон и назначить дополнительную экспертизу, с которой, в свою очередь, может не согласиться одна из сторон и подать апелляцию.
Процедура назначения оценщика для суда еще окончательно не прописана в законе. Например, не существует официально утвержденного списка фирм, к услугам которых правомерно прибегнуть в этом случае, и судья при выборе исходит только из своих симпатий. Но нужно отметить, что в последние годы суды сделали значительный шаг вперед в этом направлении: они осознали необходимость настоящей рыночной оценки и уже не производят раздел только на основании справки из БТИ.
При необходимости оценка объекта может быть дана не только на настоящий момент, но и по состоянию на любой момент в прошлом. Такое бывает нужно, например, когда возникает вопрос о справедливости раздела имущества, произведенного несколько лет назад.
Выступая в суде, оценочная фирма, как правило, оказывается между двух огней. С одной стороны, есть объективная стоимость, искажать которую нежелательно по нескольким причинам, в числе которых репутация фирмы на рынке, возможность санкций со стороны контролирующих государственных органов и прочее. С другой — существует заказчик, который платит фирме деньги и заинтересован либо в завышении, либо в занижении цены.
У опытного оценщика всегда есть реальная возможность акцентировать внимание на одних характеристиках объекта и умолчать о других. «Коридор» выходит порядка 5 % для типовых квартир в Москве, поскольку здесь рынок уже сложился, много аналогичных объектов, и до 10–15 % для элитного жилья.
Другая сторона, конечно, приведет своего оценщика, который будет истолковывать факты прямо противоположно, но это уже состязательность судебного процесса — кто кого.
Четвертая группа — случаи, связанные с причинением какого-либо ущерба, начиная от «разборок» по любому вопросу между соседями и заканчивая проблемами, возникающими при страховании. Известно, что страховые компании, стремясь минимизировать свои выплаты клиентам, всячески преуменьшают размеры причиненного ущерба. Например, если сгорела деревянная дача, страховщик будет уверять, что каменный фундамент прекрасно сохранился, годен для возведения на нем нового строения, а посему страховую выплату следует сократить процентов на двадцать. Так что споры о том, каковы в действительности размеры причиненного ущерба, также требуют участия оценочных фирм.
И наконец, пятая группа — вопросы, связанные с налогами. Правда, эта группа только начинает формироваться: налог на имущество физических лиц до сих пор рассчитывали исходя из каких-то виртуальных оценок БТИ, суммы при этом получались незначительными, и граждане были довольны. Однако в последнее время было решено подтянуть оценку БТИ к рыночной оценке и брать налоги уже исходя из сумм, полученных путем таких расчетов. Можно с уверенностью сказать, что, как только суммы налогов возрастут вполне ощутимо, многие зададутся вопросом, кто и как рассчитывал эти цифры. Тогда же появятся судебные иски к налоговым органам, и, как следствие, возникнет необходимость в независимой рыночной оценке имущества.
Как оценить саму фирму?
Сегодня в Москве и Подмосковье работает не менее пятисот оценочных фирм, что ставит перед потенциальным клиентом нелегкую проблему выбора наиболее достойной из них.
Оценка — бизнес, требующий наличия лицензии. Это правило было введено в феврале 2002 года тем же Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности», который отменил обязательное лицензирование для риелторов. По словам самих оценщиков, они довольны этим решением, поскольку оно поможет очистить рынок от плохо или нечестно работающих фирм. Лицензирование также должно способствовать обособлению и развитию профессии оценщика, выработке стандартов поведения. Из всего сказанного выше следует, что рядовому потребителю нужно выбирать именно лицензированного оценщика. В противном же случае он должен принимать во внимание не только то, что рискует получить некачественно выполненную работу, но также и то, что отчет фирмы, работающей без лицензии, не будет иметь юридической силы.
Важный показатель — стаж работы на рынке. Первые оценочные фирмы появились у нас в 1992–1993 гг., но из тех пионеров никого уже не осталось. Самые старые из работающих сейчас фирм созданы в 1995 году. Наверное, минимально необходимым можно признать трехлетний опыт работы.
Такой показатель, как наличие в штате фирмы квалифицированных специалистов, человеку непосвященному проверить сложно. Зато совершенно точно можно попросить список клиентов и рекомендации. В отличие от многих других видов бизнеса, оценщики не засекречивают информацию об уже выполненных работах; некоторые клиенты включают в договор пункт о конфиденциальности, но это происходит не более чем в 5–10 % случаев. Оценщики охотно говорят о тех клиентах, с которыми они уже работали, многие даже публикуют такие сведения и помещают на сайте фирмы в Интернете. Так что человек, интересующийся репутацией фирмы или работой конкретного специалиста, может позвонить этим клиентам и узнать их мнение.
Также при выборе учитывают наличие у фирмы грамот и дипломов, присужденных за участие в профессиональных мероприятиях, — обычно их вешают на стенах в офисе, чтобы продемонстрировать клиентам. Возможно, человеку с улицы трудно разобраться, чего стоят подобные награды, но общий принцип — чем больше наград, тем лучше — вероятно, применим и в этом случае.
Фирма может состоять в профессиональной общественной организации. Правда, необходимо отметить, что в России существует такая общепризнанная организация — Российское общество оценщиков (РОО), в Москве же царит раздробленность. Всевозможных ассоциаций, лиг и партнерств наберется не менее десятка, но зачастую они создаются, что называется, под себя. Так что вопрос создания единого, признанного всеми объединения в Москве пока остается открытым.
И наконец, при выборе оценочной компании не следует забывать о ее специализации. Поскольку существует лицензия единого образца, которую выдают на «оценочную деятельность», без выделения сегментов рынка, специализация оценочных фирм неофициальна, и, как правило, каждая компания отдает предпочтение тем или иным видам работ. Но, в общем и целом, из всех оценочных фирм Московского региона (а их, как уже было отмечено, около пятисот) примерно половина работает с недвижимостью частных лиц.
И о деньгах
Получаемый клиентом отчет оценщика должен отвечать ряду требований. Обязательны фотографии объекта с нескольких разных ракурсов. Отчет должен быть прошит и скреплен печатью оценщика. Даже дилетанту следует просмотреть отчет при его получении. С точки зрения содержания он должен включать в себя цифровые данные об объекте, а также логически обосновывать выводы оценщика, следующие из анализа рынка, сведений об аналогичных объектах. Только соответствующий этим требованиям отчет имеет юридическую силу и является доказательством для суда. В противном случае деньги, заплаченные за его составление, окажутся потраченными зря.
Работа оценщика стоит недорого, особенно в сравнении с теми суммами, в которых измеряется стоимость жилья. Настоящий, полноценный отчет для типового московского жилья, выполненный в соответствии с законом об оценочной деятельности, стоит от $100. Если объект сложный, относящийся к категории элитных, цена может дойти и до $500. Для загородных объектов цена, как правило, выше: для дачных домиков она начинается от $150, оценка же большого коттеджа со сложной и дорогостоящей начинкой может стоить $1000–2000. Это объясняется, во-первых, тем, что такие объекты имеют большую площадь, а во-вторых, выезд на них требует дополнительных затрат. Что касается сроков, то на оценку квартиры в Москве потребуется минимум дня два-три, а оценка коттеджа займет три-четыре дня.
Владимир АБГАФОРОВ
01 мар. 2005
Зачем на форуме такие статьи размещать?
23 мар. 2005
Что не понравилось, не понял? Поясните свою позицию.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: _Анна_ и 8 гостей
