Санта-барбара 11 / 881

Здравствуйте.
Ситуация:
-Банк выдал ипотечный кредит ИП.
-ИП обанкротился.
-Банк передал дело в суд для взыскания заложенной по ипотеке квартиры(квартира ликвидная более даже чем).
-Квартира арестована и продается арбитражными управляющими(АУ).
-АУ пытался продать через торги(2 раза). Неудачно. Где то на этом этапе у АУ и ИП-банкрота произошел конфликт и ИП-банкрот заблокировал доступ в квартиру.
-Теперь она продаётся в "закрытом виде". Попасть внутрь никто кроме ИП сейчас не может. ИП на контакт не идет. Этакий "черный ящичек".
-АУ предложил банку оставить квартиру за собой. Банк отказался.
-АУ пытался продать посредством публичного предложения к выкупу с дисконтом (типа покупайте, а потом дверь сломаете). Цена в итоге снизилась. Безрезультатно.
-Конкурсное управление продлено ещё на 3 месяца. Сейчас АУ продает эту квартиру вообще дёшево(50% от цены предложения на рынке).
-АУ собирается идти в понедельник в банк с предложением о том, чтобы банк оставил квартиру за собой в зачет долга залогодателя.

Вопросы:
1. Почему банк сразу не оставил квартиру за собой?
2. Если сейчас банк согласится, то каким образом он будет решать вопрос с реализацией? (я навел справки и узнал, что банк не имеет право заниматься реализацией непрофильных активов. И вроде бы для банка существует возможность организовать реализацию посредством договора комиссии. Так ли это и пойдет ли банк на такую сделку? Как тогда вести диалог с банкиром?)
3. Как открыть дверь перед продажей квартиры?(это основной вопрос. Ибо эта квартира за 70% от рынка просто улетит в мгновение ока(я узнавал у перекупщиков))

И вообще, как быть?
Я физлицо. Могу оформить договор и процесс реализации через Агенство недвижимости. Я сам нашел этот вариант и хочу заработать немного...

1. ..

.Более 10 банков понавыдававшие этому ИП кредитов теперь пытаются всеми
правдами и неправдами покрыть убытки(коих вместе с пенями и штрафами
накопилось более 50000000 р.)...

Это ответ на первый вопрос.

2...

3. Открыть дверь элементарно просто. Решение суда об аресте есть. И Вы уже
(допустим) в качестве комиссионера.
Спокойно обращаетесь в симпатичный вам ЧОП, где на сегодня находится (почти)
весь цвет национального околокриминального элемента. Там по договору на законных
основаниях нанимаете тройку бойцов для охраны слесаря по демонтажу старых и установке
новых металлических дверей. Не забудьте пригласить ещё пару грузчиков для выноса
барахла, которое там может быть.
Стоит также перед всем этим составить каклькуляцию и облегчить свой р/счет в банке.

Кстати, предприятие может быть выгодным на самом деле.

Спартак, как думаешь, банк примет квартиру себе на баланс?
вроде как, ну что ему ещё делать то, как не взять? хотя я уже вобще ничо толком в этой санта барбаре не понимаю...

Значит верно я узнал про договор комиссии)
Про ЧОП понял. ясно. (за счет комитента это же должно делаться. да?)

Спартак К. писал(а):
3. Открыть дверь элементарно просто. Решение суда об аресте есть. И Вы уже
(допустим) в качестве комиссионера.
Спокойно обращаетесь в симпатичный вам ЧОП, где на сегодня находится (почти)
весь цвет национального околокриминального элемента. Там по договору на законных
основаниях нанимаете тройку бойцов для охраны слесаря по демонтажу старых и установке
новых металлических дверей.

Не все так просто. Во-первых зайти могут только судебные приставы. Участковый или ЧОП попросту не пойдет. Тот, кто там забаррикадировался может сказать, что тут было пару миллионов долларов и тогда выкатит встречный иск. Похожее разбиралось пару лет назад, когда простых арендаторов с закончившимся сроком аренды суд выгонял около года.

bravinta писал(а):
И вообще, как быть?

Тут на самом деле ситуация ОЧЕНЬ ПРОСТАЯ с одной стороны... и очень не простая)) с другой.

В чем простота:
Насколько я понимаю, СОБСТВЕННИКОМ до сих пор является обанкротивншийся ИП. Это главное и самое важное.
Находиться в квартире собственник ИМЕЕТ ПРАВО, до того момента, пока о чем-то другом нет решения суда. И не пускать туда кого-то - ТОЖЕ ИМЕЕТ.
Поэтому НИКАКОЙ ЧОП, никакие милиционеры, участковые и пр. не имеют права его оттуда выкинуть.
И, по московской практике - НЕ БУДУТ. Не ввязываются они в хозяйственные споры, их за это потом с работы снимают если что. Но может в Питере или в регионах какая-то другая практика - и какой-ниьт бандитский ЧОП будет настолько отморожен что пойдет штурмом... Но звонок в милицию - и у ЧОПа начинаются проблемы...
А елси он отстреливтаься начнет?
С формулировкой "я собственник, мою квартиру берут штурмом неизвестные люди без решения суда" - то он будет однозначно прав.

А что может Арбитражный управляющий?
На самом деле - не так много. Основное - это то что он подписывает договр купли-продажи распродаваемого имущества от имени Банкрота - т.е. мнение банкрота тут уже никого не интересует.
Банк сейчас не может ничего, т.к. Банк не собственник, и НЕ банк проводит торги своего имущества - торги ведутся оп имуществу банкрота в порядке конкурсного управления. Так что с правами участвующих тоже все очень просто.
Но в этой простоте и есть единственный способ решения проблемы.

Для того, чтобы у кого-то появилось права:
1. войти в квартиру
2. выселить ИП
НУЖНО ЧТОБЫ ЭТОТ КТО-ТО СТАЛ СОБСТВЕННИКОМ. Это тоже очень просто))
Т.е. Кто_то должен купить эту квартиру и стать собственником. Ну или забрать в зачет долга, елси это Банк (но мы знаем что Банк не хочет...).

Предположим Кто_то купил эту квартиру- т.е. стал новым СОБСТВЕННИКОМ. В порядке конкурсного производства - выиграл торги (не забываем про второго "притворного" участника) и зарегистрировал свое право собственности.

Тогда это Кто_то: Обращается в суд с иском о выселении ИП (если надо - то и с иском о снятии его с рег учета), этот процесс идет не очень быстро, быстро, но идет, суд состоится (пару раз его перенесут из-за неявки ИП, но все же состояится), потом обжалование... Кстати, иски о выселении обязательно проводлятся с участием прокуратуры в качестве тертьего лица.... но это не страшно - они обычно не против. Потом - исполнительный лист на выселение (и если был прописан - на снятие с рег учета). Потом исполнительное производство - т.е. новый собственник ВМЕСТЕ с судебными приставами, участковым и своими друзьями (можно из ЧОПа) ломает дверь, выносит оттуда ИП, его вещи отвозит на зранение на какой-ниь склад.
НО ТОЛЬКО ПОСЛЕ РЕШЕНИЯ СУДА и ТОЛЬКО В ПРИСУТСВИИ СУДЕБНЫХ ПРИСТАВОВ.

На этом - все.
Дальше осталось поставить новую железную дверь, два-три дня пожиьт в квартире невыходя (чтобы ИП не вернулся), СРАЗУ ЖЕ - поставить охранную сигнализацию ОБЯЗАТЕЛЬНО на ОВО (чтобы если ИП вернется и дверь сломает - его в милицию забрали, а не просто приезхал ЧОП и его ... побил).
Ну и можно продавать квартиру)))

Наша компания прошла такой путь последний раз в 2006 году (был не очень удачный срочный выкуп). Процесс до момента выселения длился 1,5 года. Ситуация осложнялась тем, что в квартире были еще 2 несовершеннолетних, которым мама намеренно (чтоб орали) голову дверью зажимала когда приставы шли на штурм, в квартире был огроменный ротвеллер, против которого не хотел идти ни ЧОП, ни приставы, ни участковый - хотя все были с оружием и исполнительным листом на выселение... В общем - сами)) С тех пор правда мы больше не играем в такие игры - надоело, доходы не стоят нервов и хождений по судам.

Но факт остается фактом - долго ли, коротко, но ЭТО ДЕЛАЕТСЯ, в строгом соотвествии с законом,
ТОЛЬКО ДЕЛАТЬ ЭТО ДОЛЖЕН НОВЫЙ СОБСТВЕННИК. Только у него возникают основания после перезода права осбственности выписать и выселить предыдущего собтвенника. Главное тут - чтобы у нового собственника была ВОЛЯ этим заниматься - слабый человек не выдержит процесс. Это мини-война. Нуждно быть морально готовым...

Этот НОВЫЙ собственник появится либо если Банк заберет квартиру себе (тогда всем этим гемороем будет заниматься он), либо если все-таки торги состоятся и Кто_то купит ее - то этим будет заниматься Кто_то.
Банк очевидно не зхочет связываться. Это денежно, но хлопотно. ВОт и ждут когда Кто_то придет и купит это в том виде - как есть.
Тогда это Кто_то и заработает на этом, но потратит свои нервы и год времени (может и меньше, если повезет).

Хотите заработать на этом?
Тогда либо Вы должны стать этим Кто_то, либо Вы должны привлдечь к этому Инвестора С КРЕПКИМИ НЕРВАМИ, Вы поможете ему купить, потом освободить квартиру и продать, а деньги поделите согласно договоренности.

Вот и все, все очень просто))
Удачи!

Браво.

Парни, смотрите что мне написал один банкир в ответ :

Цитата:АУ пытался продать через торги(2 раза). Неудачно... АУ предложил банку оставить квартиру за собой. Банк отказался

Из прочитанного вытекают последствия по ст.350 п.6 ГК: Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.
АУ, решая собственные шкурные интересы, совершенно игнорирует интересы должника, кстати, грубо нарушая требования ст20.3 п.4 ФЗ "О банкротстве": При проведении процедур АУ обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Действия банка, вообще, не понятны, во всяком случае, по Вашим объснениям.

Цитата:я навел справки и узнал

Вас обманули.

Если ИП узнает, что закон в сложившейся ситуации на его стороне, то он не только дверь не откроет, он на АУ жалобу накатает.

"Банкир" совершенно прав по своему.

Но у вас же вроде вопрос был как на этом заработать?

Если будет вопрос что делать ИП-шнику, то все будет немного наоборот))
И пока ИП-шник идет совершенно правильным путем.

Так что пора покупать)) - иначе вообще никто не заработает))

СС.

Хмм.
Значит повторюсь: 1 торги - конец мая, вторые торги - начало июня, август месяц - публичное предложение к выкупУ с дисконтированием... и вот сейчас продлили КНКУРСНОЕ и АУ говорят что до третьего октября еще можно купить.

Сергей, так значит банк уже не имеет права оставить квартиру за собой? (зачем жУ пойдет в банк 03.10?))
Что это вообще такое, публичное предложение на выкуп недвижимости?
От чьего имени вообще действует АУ продавая таким образом?
Что будет если не сумеют продать до окончания 3-ех месячного срока продления конкурсного производства?...
Значит покупая у АУ квартиру в такой ситуации надо понимать, что сделка легко оспаривается и признаётся НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ? или как...?

я так понял ИП надо продержаться до конца конкурсного управления. да?