БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ - ОБЪЕКТЫ, РЕАЛИЗАЦИЯ, СПРОС 1 / 1857
На общих основаниях допускается размещение только БЕСПЛАТНЫХ образовательных материалов и мероприятий по недвижимости. Анонсы платных тренингов и семинаров размещаются на правах рекламы. Стоимость рекламной темы зависит от срока, на который тема публикуется.
10 июн. 2004
БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ
ОБЪЕКТЫ, РЕАЛИЗАЦИЯ, СПРОС
О самых сложных и нестандартных объектах бизнес-недвижимости и о состоянии рынка коммерческой недвижимости в настоящее время рассказывает исполнительный директор компании «Стратегический Союз Риелторов» Ирина Моторина.
— Ирина, как вы могли бы охарактеризовать состояние рынка коммерческой недвижимости?
— В 2003 — начале 2004 года активизировался рынок бизнес-недвижимости Московского региона. Причин можно назвать несколько: банкротство предприятий и переход активов от неэффективных собственников к их кредиторам; вывод промышленных предприятий за пределы Москвы; управление портфелем недвижимости крупных предприятий по избавлению от неликвидных и непрофильных активов; инвестирование в доходную недвижимость и т. д.
Несмотря на это, рынок бизнес-недвижимости до сих пор находится в зачаточном состоянии — на уровне рынка жилья периода 1993–94 годов.
Сам термин «бизнес-недвижимость» достаточно новый и многоплановый. Он включает в себя сразу все типы коммерческой недвижимости: производственно-складские здания, нежилые помещения офисного и торгового назначения, кафе и рестораны, спортивные и развлекательные комплексы, базы отдыха и пионерлагеря, а также земельные участки для размещения всех этих объектов.
— В чем разница между привычным термином «коммерческая недвижимость» и новым — «бизнес-недвижимость»?
— Когда речь идет о продаже бизнес-недвижимости, собственник зачастую желает продать объект по высокой цене как действующее предприятие (с оборудованием, персоналом и наработанными хозяйственными связями), даже если производство давно остановлено. Если идти традиционным путем, такой объект можно продать только за бесценок.
Выгодно реализовать его можно, только предложив покупателю вместе с объектом перспективное направление его использования и детальный рецепт получения прибыли.
— Какие объекты бизнес-недвижимости пользуются наибольшим спросом?
— С 2003 года спрос на бизнес-недвижимость неуклонно растет. Если раньше большинство компаний довольствовалось арендой производственных, офисных и складских помещений, то сейчас все они стремятся приобрести те же площади в собственность.
Наибольшим спросом в Москве пользуются особняки с прилегающими участками земли под представительства банков и крупных компаний, а также торгово-складские помещения для торговых сетей.
В Подмосковье моментально раскупают базы отдыха, земельные участки для застройки коттеджных поселков, участки и строения производственного назначения для вывода предприятий из Москвы и под складские комплексы.
В Подмосковье цены на недвижимость ниже, чем в Москве, но темпы их роста значительно выше, поэтому бизнес-недвижимость часто приобретают в спекулятивных целях. Это достаточно выгодное вложение капитала, особенно в условиях затоваривания Москвы новостройками.
— Для риелторских компаний это означает рост рынка?
— Профессиональных и надежных риелторов — операторов на рынке коммерческой недвижимости очень мало. Большинство риелторских компаний специализируется на розничной сдаче в аренду типовых объектов: небольших офисных помещений в бизнес-центрах, торговых или складских площадей в специально оборудованных комплексах и т. п. Специалистов, имеющих успешный опыт продажи крупных нестандартных объектов бизнес-недвижимости, единицы.
Поэтому зачастую, желая избавиться от части ненужных объектов, собственник испытывает серьезные затруднения с их реализацией.
— С чем могут быть связаны трудности при продаже?
— Первый шаг — это определение цены продажи. Затратный и аналоговый методы при оценке не дадут полной картины, так как каждый объект нестандартен и зачастую насчитывает несколько десятков лет, а статистика по аналогам будет явно недостаточной. Доходный метод тоже будет приблизительным из-за того, что целевое назначение объекта четко не установлено. Определить рыночную цену на объект бизнес-недвижимости может только специалист на основании классических методов оценки и, безусловно, профессиональной интуиции. На цену также сильно влияют сроки продажи, схема переоформления и порядок расчетов.
Собственник же, как правило, выставляет цену исходя из таких параметров, как затратная часть и (или) отчет оценщика. Цена определяется с учетом последующего понижающего торга, то есть она завышена. Далее собственник действует по двум основным сценариям:
поручает своим исполнителям продать объект;
поручает сразу всем риелторским компаниям продать объект.
Однако оба сценария малоэффективны.
В первом случае исполнитель, будучи в лучшем случае самоучкой от недвижимости, а в худшем дилетантом, помыкавшись с объектом, все равно прибегает к помощи риелторских компаний. Бывает так, что исполнителю удается организовать поток потенциальных покупателей, который, впрочем, процентов на девяносто состоит из ложных покупателей-посредников. И тогда, с ненужной скидкой на 15–25 %, объект может быть продан. В течение трех-шести месяцев, пока идет продажа, средства заморожены, и исполнитель не может заниматься другими перспективными проектами.
Во втором случае, когда объектом занимаются сразу все, ситуация развивается по сценарию «у семи нянек дитя без глазу». Так как договор не является эксклюзивным, то риелторы не уделяют достаточно внимания объекту, рекламный бюджет скудный и непроработанный, поэтому показы идут вяло, возможности для объединения усилий риелтора и собственника практически нет. Объект зависает.
— Что же можно предложить собственнику ликвидного объекта?
— Предлагается концепция эффективной продажи объекта. Первый шаг — заключение эксклюзивного договора на продажу. Объект закрепляют за высокопрофессиональным экспертом с большим опытом продаж, который, изучив рынок аналогов, проводит его предварительную оценку. Он же согласует с собственником все детали предстоящей сделки: стартовую цену и возможности торга, схему переоформления объекта, размер предоплаты и порядок расчетов.
Юрист тщательно изучает документы на объект, разрабатывает соглашение о предоплате и предварительный договор о приобретении объекта.
Руководитель отдела продаж, эксперт, юрист и маркетолог проводят совещание по объекту, где разрабатывают концепцию перспективного использования объекта покупателем, то есть видение объекта как готового бизнеса. Определив целевую аудиторию, маркетолог составляет эффективный медиаплан по рекламе объекта. Формируют также список слабых звеньев и вопросов к собственнику: например, изучение возможностей дробления объекта или, наоборот, возможностей прирезки земли (пристройки дополнительных площадей).
В дальнейшем подобные совещания по оптимизации продажи каждого объекта проходят еженедельно до совершения сделки.
— Получает ли собственник определенные преимущества при заключении эксклюзивного договора?
— Заключение такого договора позволяет проводить широкомасштабную рекламную кампанию, обеспечивает максимальную узнаваемость объекта на рынке. Продажей занимается профессионал, владеющий всеми необходимыми знаниями и навыками. При этом исполнители собственника работают над другими проектами.
В результате собственник получает полный комплекс услуг по продаже объекта с минимальными издержками.
— Каков ваш прогноз состояния рынка на 2004 год?
— В 2004 году ожидается вполне благоприятный инвестиционный и деловой климат. Рост экономики, особенно в Московской области, а также повышенный интерес со стороны зарубежных торговых компаний к производственно-складским помещениям и земельным участкам повлечет рост спроса на них. В свою очередь это приведет к росту цен, в среднем на 20–30 % за год.
Из материалов издания "Недвижимость и цены"
ОБЪЕКТЫ, РЕАЛИЗАЦИЯ, СПРОС
О самых сложных и нестандартных объектах бизнес-недвижимости и о состоянии рынка коммерческой недвижимости в настоящее время рассказывает исполнительный директор компании «Стратегический Союз Риелторов» Ирина Моторина.
— Ирина, как вы могли бы охарактеризовать состояние рынка коммерческой недвижимости?
— В 2003 — начале 2004 года активизировался рынок бизнес-недвижимости Московского региона. Причин можно назвать несколько: банкротство предприятий и переход активов от неэффективных собственников к их кредиторам; вывод промышленных предприятий за пределы Москвы; управление портфелем недвижимости крупных предприятий по избавлению от неликвидных и непрофильных активов; инвестирование в доходную недвижимость и т. д.
Несмотря на это, рынок бизнес-недвижимости до сих пор находится в зачаточном состоянии — на уровне рынка жилья периода 1993–94 годов.
Сам термин «бизнес-недвижимость» достаточно новый и многоплановый. Он включает в себя сразу все типы коммерческой недвижимости: производственно-складские здания, нежилые помещения офисного и торгового назначения, кафе и рестораны, спортивные и развлекательные комплексы, базы отдыха и пионерлагеря, а также земельные участки для размещения всех этих объектов.
— В чем разница между привычным термином «коммерческая недвижимость» и новым — «бизнес-недвижимость»?
— Когда речь идет о продаже бизнес-недвижимости, собственник зачастую желает продать объект по высокой цене как действующее предприятие (с оборудованием, персоналом и наработанными хозяйственными связями), даже если производство давно остановлено. Если идти традиционным путем, такой объект можно продать только за бесценок.
Выгодно реализовать его можно, только предложив покупателю вместе с объектом перспективное направление его использования и детальный рецепт получения прибыли.
— Какие объекты бизнес-недвижимости пользуются наибольшим спросом?
— С 2003 года спрос на бизнес-недвижимость неуклонно растет. Если раньше большинство компаний довольствовалось арендой производственных, офисных и складских помещений, то сейчас все они стремятся приобрести те же площади в собственность.
Наибольшим спросом в Москве пользуются особняки с прилегающими участками земли под представительства банков и крупных компаний, а также торгово-складские помещения для торговых сетей.
В Подмосковье моментально раскупают базы отдыха, земельные участки для застройки коттеджных поселков, участки и строения производственного назначения для вывода предприятий из Москвы и под складские комплексы.
В Подмосковье цены на недвижимость ниже, чем в Москве, но темпы их роста значительно выше, поэтому бизнес-недвижимость часто приобретают в спекулятивных целях. Это достаточно выгодное вложение капитала, особенно в условиях затоваривания Москвы новостройками.
— Для риелторских компаний это означает рост рынка?
— Профессиональных и надежных риелторов — операторов на рынке коммерческой недвижимости очень мало. Большинство риелторских компаний специализируется на розничной сдаче в аренду типовых объектов: небольших офисных помещений в бизнес-центрах, торговых или складских площадей в специально оборудованных комплексах и т. п. Специалистов, имеющих успешный опыт продажи крупных нестандартных объектов бизнес-недвижимости, единицы.
Поэтому зачастую, желая избавиться от части ненужных объектов, собственник испытывает серьезные затруднения с их реализацией.
— С чем могут быть связаны трудности при продаже?
— Первый шаг — это определение цены продажи. Затратный и аналоговый методы при оценке не дадут полной картины, так как каждый объект нестандартен и зачастую насчитывает несколько десятков лет, а статистика по аналогам будет явно недостаточной. Доходный метод тоже будет приблизительным из-за того, что целевое назначение объекта четко не установлено. Определить рыночную цену на объект бизнес-недвижимости может только специалист на основании классических методов оценки и, безусловно, профессиональной интуиции. На цену также сильно влияют сроки продажи, схема переоформления и порядок расчетов.
Собственник же, как правило, выставляет цену исходя из таких параметров, как затратная часть и (или) отчет оценщика. Цена определяется с учетом последующего понижающего торга, то есть она завышена. Далее собственник действует по двум основным сценариям:
поручает своим исполнителям продать объект;
поручает сразу всем риелторским компаниям продать объект.
Однако оба сценария малоэффективны.
В первом случае исполнитель, будучи в лучшем случае самоучкой от недвижимости, а в худшем дилетантом, помыкавшись с объектом, все равно прибегает к помощи риелторских компаний. Бывает так, что исполнителю удается организовать поток потенциальных покупателей, который, впрочем, процентов на девяносто состоит из ложных покупателей-посредников. И тогда, с ненужной скидкой на 15–25 %, объект может быть продан. В течение трех-шести месяцев, пока идет продажа, средства заморожены, и исполнитель не может заниматься другими перспективными проектами.
Во втором случае, когда объектом занимаются сразу все, ситуация развивается по сценарию «у семи нянек дитя без глазу». Так как договор не является эксклюзивным, то риелторы не уделяют достаточно внимания объекту, рекламный бюджет скудный и непроработанный, поэтому показы идут вяло, возможности для объединения усилий риелтора и собственника практически нет. Объект зависает.
— Что же можно предложить собственнику ликвидного объекта?
— Предлагается концепция эффективной продажи объекта. Первый шаг — заключение эксклюзивного договора на продажу. Объект закрепляют за высокопрофессиональным экспертом с большим опытом продаж, который, изучив рынок аналогов, проводит его предварительную оценку. Он же согласует с собственником все детали предстоящей сделки: стартовую цену и возможности торга, схему переоформления объекта, размер предоплаты и порядок расчетов.
Юрист тщательно изучает документы на объект, разрабатывает соглашение о предоплате и предварительный договор о приобретении объекта.
Руководитель отдела продаж, эксперт, юрист и маркетолог проводят совещание по объекту, где разрабатывают концепцию перспективного использования объекта покупателем, то есть видение объекта как готового бизнеса. Определив целевую аудиторию, маркетолог составляет эффективный медиаплан по рекламе объекта. Формируют также список слабых звеньев и вопросов к собственнику: например, изучение возможностей дробления объекта или, наоборот, возможностей прирезки земли (пристройки дополнительных площадей).
В дальнейшем подобные совещания по оптимизации продажи каждого объекта проходят еженедельно до совершения сделки.
— Получает ли собственник определенные преимущества при заключении эксклюзивного договора?
— Заключение такого договора позволяет проводить широкомасштабную рекламную кампанию, обеспечивает максимальную узнаваемость объекта на рынке. Продажей занимается профессионал, владеющий всеми необходимыми знаниями и навыками. При этом исполнители собственника работают над другими проектами.
В результате собственник получает полный комплекс услуг по продаже объекта с минимальными издержками.
— Каков ваш прогноз состояния рынка на 2004 год?
— В 2004 году ожидается вполне благоприятный инвестиционный и деловой климат. Рост экономики, особенно в Московской области, а также повышенный интерес со стороны зарубежных торговых компаний к производственно-складским помещениям и земельным участкам повлечет рост спроса на них. В свою очередь это приведет к росту цен, в среднем на 20–30 % за год.
Из материалов издания "Недвижимость и цены"
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
