Аренда нежилого помещения (здания) 1 / 2884
На общих основаниях допускается размещение только БЕСПЛАТНЫХ образовательных материалов и мероприятий по недвижимости. Анонсы платных тренингов и семинаров размещаются на правах рекламы. Стоимость рекламной темы зависит от срока, на который тема публикуется.
10 июн. 2004
АРЕНДА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (ЗДАНИЯ)
СПРАВКИ — ДОКУМЕНТЫ — ДОГОВОР
Аренда помещения или отдельного здания с целью ведения бизнеса является одной из самых распространенных операций на рынке коммерческой недвижимости. Несмотря на кажущуюся простоту арендных отношений, стороны при заключении договора сталкиваются с множеством проблем, например таких, как оформление различных документов и справок.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Со стороны арендодателя вправе выступать только собственник помещения (здания) или его представитель, полномочия которого оформлены в установленном законом порядке (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Помещение (здание) может быть как в частной собственности (физических или юридических лиц), так и в государственной (муниципальной) собственности.
Сдачу в аренду помещений (зданий), которые находятся в государственной собственности, осуществляют на торгах (конкурс/аукцион) или на бесконкурсной основе. Порядок закрепления и оформления договоров аренды помещений, имеющих статус федеральной собственности, определен Постановлением Правительства РФ от 05.01.1998 года № 3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений». Функции уполномоченного лица РФ выполняет Министерство государственного имущества РФ либо по отдельным поручениям его территориальные органы.
При сдаче в наем помещения, собственником которого является субъект РФ, порядок закрепления и оформления соответствующего договора определяют законодательные органы субъекта РФ. В Москве такой порядок утвержден Постановлением правительства Москвы от 13.08.1996 года № 689. Обязанности уполномоченного лица города Москвы возложены на Департамент имущества города Москвы (далее — ДИМ).
В соответствии со статьей 5 Постановления правительства Москвы от 13.08.1996 года № 689 (далее — Постановление) нежилое помещение (здание) разрешено сдавать в аренду без торгов юридическому или физическому лицу на основании распоряжения мэра, постановления правительства Москвы или распоряжения ДИМ в случаях, указанных в пункте 5.1 Постановления.
Названные распорядительные документы могут быть приняты при наличии согласования (визы) префектуры административного округа. При этом указывают юридическое (физическое) лицо, конкретное нежилое помещение (здание) и цель его использования.
При получении распорядительного документа юридическое (физическое) лицо для заключения договора аренды должно представить в ДИМ или его территориальное отделение следующие бумаги:
• обращение на имя руководителя ДИМ (директора территориального агентства ДИМ);
• документ, подтверждающий полномочия исполнительного органа юридического лица (приказ, протокол, заверенный организацией);
• доверенность на право представлять организацию (для физического лица — копию паспорта, заверенную нотариально);
• заявление;
• нотариально заверенные копии уставных и регистрационных документов организации: учредительные документы, свидетельство о регистрации, справку налогового органа о постановке на учет, информационное письмо органов госстатистики;
• опись представленных документов.
При перезаключении договора аренды на новый срок арендатор обязан дополнить данный перечень:
• документами БТИ, действительными в течение одного года (подлинник в двух экземплярах и четыре копии): выпиской из техпаспорта по форме 1а, поэтажным планом, экспликацией, справкой о техническом состоянии здания по форме 5;
• справкой балансодержателя об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам;
• справкой об отсутствии задолженности по арендной плате;
• копией действующего договора аренды с приложениями.
В отдельных случаях могут быть затребованы заключения административных органов и иные документы.
До подписания договора аренды помещения (здания), которое находится в частной собственности, стороны должны ознакомиться с учредительными документами друг друга, проверить полномочия лиц, ставящих подпись под соглашением, платежеспособность арендатора, правоустанавливающие документы на помещение (здание).
Договор аренды нежилого помещения (здания) заключают в простой письменной форме в виде единого документа. Соглашение, рассчитанное на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и начинает действовать с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Однако стороны начинают выполнять свои обязательства по договору аренды с момента его подписания.
Договор аренды помещения (здания), принадлежащего государству, должен пройти дополнительную регистрацию в уполномоченных органах. Так, если помещение (здание) находится в государственной федеральной собственности, соглашение о сдаче помещения в наем регистрируют с занесением в реестр договоров Мингосимущества РФ; если помещение (здание) является государственной собственностью города Москвы, договор аренды необходимо зарегистрировать в ДИМ.
--------------------------------------------------------------------------------
Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 года № 59 договор аренды, заключенный на срок менее года, при последующей пролонгации на более длительный срок регистрации не подлежит.
--------------------------------------------------------------------------------
Для государственной регистрации договора аренды стороны готовят пакет документов, включающий заявление, документ об оплате регистрации, доверенность на право представлять юридическое лицо (физическое лицо), протокол или выписку из протокола о назначении руководителя организации, выдавшей доверенность, приказ о вступлении в должность или контракт с руководителем учреждения, оформившего доверенность.
Кроме того, потребуются бумаги, описывающие субъект права. Юридическому лицу следует представить документы о государственной регистрации юридического лица и присвоении ИНН, свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах, устав с изменениями и дополнениями, учредительный договор, выписку из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах, решения (выписки из решений) полномочных органов управления организацией о назначении руководителей, подписавших договор. Физическому лицу понадобится документ, удостоверяющий личность, а также документы о государственной регистрации в качестве предпринимателя (если физическое лицо занимается предпринимательской деятельностью без образования юридического лица) и о присвоении ИНН.
Также необходимы бумаги, описывающие объект права. Это выписка из паспорта БТИ по форме 1а (срок действия не более одного года со дня выдачи), экспликация (с отметкой об отсутствии перепланировок или изменений нумерации помещений в объекте, права на которые были зарегистрированы в ЕГРП), поэтажный план (не предоставляется в случае отсутствия перепланировок или изменения нумерации помещений в объекте, права на которые были зарегистрированы в ЕГРП).
И наконец, нужно предъявить правоустанавливающие документы: доверенность на право заключения договора, если его подписывает представитель участника соглашения; решение полномочных органов организаций — участников договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством); подлинники договоров в количестве, равном числу участников договора; копию договора аренды; документ, подтверждающий право собственности на объект.
При наличии всех вышеперечисленных документов договор аренды регистрируют в государственном учреждении.
А. В. ЗАДЕРА,
юрист компании «БЕСТ–Недвижимость»
СПРАВКИ — ДОКУМЕНТЫ — ДОГОВОР
Аренда помещения или отдельного здания с целью ведения бизнеса является одной из самых распространенных операций на рынке коммерческой недвижимости. Несмотря на кажущуюся простоту арендных отношений, стороны при заключении договора сталкиваются с множеством проблем, например таких, как оформление различных документов и справок.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Со стороны арендодателя вправе выступать только собственник помещения (здания) или его представитель, полномочия которого оформлены в установленном законом порядке (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Помещение (здание) может быть как в частной собственности (физических или юридических лиц), так и в государственной (муниципальной) собственности.
Сдачу в аренду помещений (зданий), которые находятся в государственной собственности, осуществляют на торгах (конкурс/аукцион) или на бесконкурсной основе. Порядок закрепления и оформления договоров аренды помещений, имеющих статус федеральной собственности, определен Постановлением Правительства РФ от 05.01.1998 года № 3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений». Функции уполномоченного лица РФ выполняет Министерство государственного имущества РФ либо по отдельным поручениям его территориальные органы.
При сдаче в наем помещения, собственником которого является субъект РФ, порядок закрепления и оформления соответствующего договора определяют законодательные органы субъекта РФ. В Москве такой порядок утвержден Постановлением правительства Москвы от 13.08.1996 года № 689. Обязанности уполномоченного лица города Москвы возложены на Департамент имущества города Москвы (далее — ДИМ).
В соответствии со статьей 5 Постановления правительства Москвы от 13.08.1996 года № 689 (далее — Постановление) нежилое помещение (здание) разрешено сдавать в аренду без торгов юридическому или физическому лицу на основании распоряжения мэра, постановления правительства Москвы или распоряжения ДИМ в случаях, указанных в пункте 5.1 Постановления.
Названные распорядительные документы могут быть приняты при наличии согласования (визы) префектуры административного округа. При этом указывают юридическое (физическое) лицо, конкретное нежилое помещение (здание) и цель его использования.
При получении распорядительного документа юридическое (физическое) лицо для заключения договора аренды должно представить в ДИМ или его территориальное отделение следующие бумаги:
• обращение на имя руководителя ДИМ (директора территориального агентства ДИМ);
• документ, подтверждающий полномочия исполнительного органа юридического лица (приказ, протокол, заверенный организацией);
• доверенность на право представлять организацию (для физического лица — копию паспорта, заверенную нотариально);
• заявление;
• нотариально заверенные копии уставных и регистрационных документов организации: учредительные документы, свидетельство о регистрации, справку налогового органа о постановке на учет, информационное письмо органов госстатистики;
• опись представленных документов.
При перезаключении договора аренды на новый срок арендатор обязан дополнить данный перечень:
• документами БТИ, действительными в течение одного года (подлинник в двух экземплярах и четыре копии): выпиской из техпаспорта по форме 1а, поэтажным планом, экспликацией, справкой о техническом состоянии здания по форме 5;
• справкой балансодержателя об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам;
• справкой об отсутствии задолженности по арендной плате;
• копией действующего договора аренды с приложениями.
В отдельных случаях могут быть затребованы заключения административных органов и иные документы.
До подписания договора аренды помещения (здания), которое находится в частной собственности, стороны должны ознакомиться с учредительными документами друг друга, проверить полномочия лиц, ставящих подпись под соглашением, платежеспособность арендатора, правоустанавливающие документы на помещение (здание).
Договор аренды нежилого помещения (здания) заключают в простой письменной форме в виде единого документа. Соглашение, рассчитанное на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и начинает действовать с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Однако стороны начинают выполнять свои обязательства по договору аренды с момента его подписания.
Договор аренды помещения (здания), принадлежащего государству, должен пройти дополнительную регистрацию в уполномоченных органах. Так, если помещение (здание) находится в государственной федеральной собственности, соглашение о сдаче помещения в наем регистрируют с занесением в реестр договоров Мингосимущества РФ; если помещение (здание) является государственной собственностью города Москвы, договор аренды необходимо зарегистрировать в ДИМ.
--------------------------------------------------------------------------------
Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 года № 59 договор аренды, заключенный на срок менее года, при последующей пролонгации на более длительный срок регистрации не подлежит.
--------------------------------------------------------------------------------
Для государственной регистрации договора аренды стороны готовят пакет документов, включающий заявление, документ об оплате регистрации, доверенность на право представлять юридическое лицо (физическое лицо), протокол или выписку из протокола о назначении руководителя организации, выдавшей доверенность, приказ о вступлении в должность или контракт с руководителем учреждения, оформившего доверенность.
Кроме того, потребуются бумаги, описывающие субъект права. Юридическому лицу следует представить документы о государственной регистрации юридического лица и присвоении ИНН, свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах, устав с изменениями и дополнениями, учредительный договор, выписку из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах, решения (выписки из решений) полномочных органов управления организацией о назначении руководителей, подписавших договор. Физическому лицу понадобится документ, удостоверяющий личность, а также документы о государственной регистрации в качестве предпринимателя (если физическое лицо занимается предпринимательской деятельностью без образования юридического лица) и о присвоении ИНН.
Также необходимы бумаги, описывающие объект права. Это выписка из паспорта БТИ по форме 1а (срок действия не более одного года со дня выдачи), экспликация (с отметкой об отсутствии перепланировок или изменений нумерации помещений в объекте, права на которые были зарегистрированы в ЕГРП), поэтажный план (не предоставляется в случае отсутствия перепланировок или изменения нумерации помещений в объекте, права на которые были зарегистрированы в ЕГРП).
И наконец, нужно предъявить правоустанавливающие документы: доверенность на право заключения договора, если его подписывает представитель участника соглашения; решение полномочных органов организаций — участников договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством); подлинники договоров в количестве, равном числу участников договора; копию договора аренды; документ, подтверждающий право собственности на объект.
При наличии всех вышеперечисленных документов договор аренды регистрируют в государственном учреждении.
А. В. ЗАДЕРА,
юрист компании «БЕСТ–Недвижимость»
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
