Переуступка прав от Соинвестора 13 / 2723

Здравствуйте
Мне предложили приобрести квартиру по договору переуступки у одного из соинвесторов строительства жилого дома.
Я физлицо, резидент РФ.
Застройщик заключил договор об инвестировании строительтсва с соинвестором, который вроде как не попадает под ФЗ-214, а соинвестор предлагает переуступить мне права требования квартиры - в обмен на деньги, равные стоимости квартиры.
Вопрос - такая схема подпадает под запрет ФЗ 214 ст1 ч3, согласно которой "передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается. " ?
Или эта статья к моему случаю не относится? Соинвестор утверждает, что это статья нас не касается, т.к. она регулирует взаимоотношения застройщик-физлицо, но никак не застройщик->соинвестор->физлицо.

Вижу, что куча агенств типа Миеля и Инкома (ни в коем случае не реклама) только в путь продают квартиры физлицам. Не могут же эти агенства везде быть застройщиком-инвестором?
Как правило, они соинвесторы? Или они продают уже квартиры как собственность, а не как переуступка прав?

И если переуступка не допускается, то какие у меня риски, если я такой договор заключу? Его признают ничтожным и потребуют вернуть права сонивестору, а деньги мне?

Заранее спасибо за ответы

Если договор между соинвестором и инвестором заключены до 1 июля 2010, когда и вступили в силу поправки к 214-ФЗ, то точно переуступка прав требования Вам абсолютно законна.
В любом случае, какие либо санкции за продажу жилья в обход 214-ФЗ возлагаются не на добросовестного покупателя, а на продавца.
Поэтому можете с определенной долей уверенности заключать договор уступки. Лучше скажите, что за объект и степень готовности???
Если дом сдан, то риски практически отсутсвуют, а право собственности лучше получить по решению суда, т.к. это намного быстрее, чем на общих основаниях.

Спасибо за внимание к моему вопросу!!

eugen писал(а):
Если договор между соинвестором и инвестором заключены до 1 июля 2010, когда и вступили в силу поправки к 214-ФЗ, то точно переуступка прав требования Вам абсолютно законна.

Договор заключен 4 апреля 2007 года

eugen писал(а):
Лучше скажите, что за объект

А можно указать? Реклама здесь не запрещена?

eugen писал(а):
и степень готовности???

Примерно в 50% квартир уже сделаны ремонты

eugen писал(а):
Если дом сдан,

Я не очень разбираюсь в терминах, соинвестор предоставляет копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию выданного мосгосстройнадзором 2 года назад и вроде как закрытый инвестконтракт на дома, подпписанный застройщиком и Росляком (и.о. зам.мэра Москвы).

Есть какие-то еще документы, подтверждающие "сдачу дома"?

eugen писал(а):
а право собственности лучше получить по решению суда

Вот в этом и главный вопрос, т.к. соинвестор предлагает то же самое , и также говорит про суд (быстрее и проще)
Смущает судебная практика по данному вопросу, т.к. в аналогичной ситуации получивший по переуступке права гражданин (физлицо) лишился квартиры, вот пример:
внешняя ссылка
Вот цитаты судебного решения:
" Суд исходит из следующего. Вступившим в законную силу с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ в ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ введена часть третья, согласно которой передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Согласно ст. ст. 168, 167 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения."
...
"Таким образом, в ходе судебного разбирательство установлено, что договор об уступке права требования был заключен между ООО «Евразия» и Макаровым Р.В в нарушение ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, следовательно, данная сделка является ничтожной. ... . В связи с чем, суд отказывает в удовлетворении исков Макарова Р.В. .... о признании права собственности на указанную квартиру"
...
"В иске Макарова Р. В. к ЗАО «РосРегионы» о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме отказать. "

Там описана не Ваша ситуация.
Там дом не сдан, что яв-ся ключевым моментом. Там нет основании для права собственности, а значит и последующих сделок, которые справедливо признаны судом ничтожными. Право в недострое не регистрируется ни при каких условиях!

В случае сдачи дома, помимо договора переуступки прав, вы ещё и подпишите АКТ приёмки-передачи уже между Вами и застроищиком ( или акт будет передан продавцем, если он его уже получил )
Согласно закону, тот кто принял вещь в пользование, оплачивает коммунальные платежи, проживает, т.е. фактически несет бремя собственника и признается собственником жилого помещения судом в 100% случаев.

Смело берите. Получите акт приемки-передачи или документ о временном пользовании квартирой на период оформления прав, квитки о квартплате и вперед в суд. Либо ждите, когда застроищик начнет приглашать на подписание основных договоров.

Объект????? ( можно говорить )

eugen писал(а):
Там нет основании для права собственности, а значит и последующих сделок, которые справедливо признаны судом ничтожными. Право в недострое не регистрируется ни при каких условиях!

Понял! Т.е. в результативной части решения Кировского суда ключевыми являются слова
"В иске Макарова Р. В. к ЗАО «РосРегионы» о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме отказать." ?

eugen писал(а):
В случае сдачи дома, помимо договора переуступки прав, вы ещё и подпишите АКТ приёмки-передачи уже между Вами и застроищиком ( или акт будет передан продавцем, если он его уже получил )

Мне продавец передал акт выполненных обязательств между ним и застройщиком, а застройщик выдал аналогичную акту справку о том, что все обязателсьтва по договору соинвестирования выполнены, претензий не имеется. И за дензнаки пообещал согласовать договор.
Продавец при этом уверен, что акт приемки-передачи я буду подписывать с ним (а не с застройщиком). Это правильное решение?

eugen писал(а):
Согласно закону, тот кто принял вещь в пользование, оплачивает коммунальные платежи, проживает, т.е. фактически несет бремя собственника и признается собственником жилого помещения судом в 100% случаев.

Я тоже так считаю. Просто меня испугал факт того, что суд может посчитать процедуру передачи мне вещи (=квартиры) в пользование ничтожной на основании запрета ФЗ передавать такую вещь от юрлица к гражданину.

eugen писал(а):
Получите акт приемки-передачи или документ о временном пользовании квартирой на период оформления прав, квитки о квартплате и вперед в суд.

Как я понял, сначала для ускорения лучше получить отказ от УФРС?

eugen писал(а):
Либо ждите, когда застроищик начнет приглашать на подписание основных договоров.

Я должен буду подписать еще основной договор? В моем плане я не подписываю предварительных договор ни с застройщиком, ни с продавцом

eugen писал(а):
Объект????? ( можно говорить )

http://www.yantargorod.ru/

Dim Dimitrov писал(а):
eugen писал(а):
Там нет основании для права собственности, а значит и последующих сделок, которые справедливо признаны судом ничтожными. Право в недострое не регистрируется ни при каких условиях!

Понял! Т.е. в результативной части решения Кировского суда ключевыми являются слова
"В иске Макарова Р. В. к ЗАО «РосРегионы» о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме отказать." ?

eugen писал(а):
В случае сдачи дома, помимо договора переуступки прав, вы ещё и подпишите АКТ приёмки-передачи уже между Вами и застроищиком ( или акт будет передан продавцем, если он его уже получил )

Мне продавец передал акт выполненных обязательств между ним и застройщиком, а застройщик выдал аналогичную акту справку о том, что все обязателсьтва по договору соинвестирования выполнены, претензий не имеется. И за дензнаки пообещал согласовать договор.
Продавец при этом уверен, что акт приемки-передачи я буду подписывать с ним (а не с застройщиком). Это правильное решение?

eugen писал(а):
Согласно закону, тот кто принял вещь в пользование, оплачивает коммунальные платежи, проживает, т.е. фактически несет бремя собственника и признается собственником жилого помещения судом в 100% случаев.

Я тоже так считаю. Просто меня испугал факт того, что суд может посчитать процедуру передачи мне вещи (=квартиры) в пользование ничтожной на основании запрета ФЗ передавать такую вещь от юрлица к гражданину.

eugen писал(а):
Получите акт приемки-передачи или документ о временном пользовании квартирой на период оформления прав, квитки о квартплате и вперед в суд.

Как я понял, сначала для ускорения лучше получить отказ от УФРС?

eugen писал(а):
Либо ждите, когда застроищик начнет приглашать на подписание основных договоров.

Я должен буду подписать еще основной договор? В моем плане я не подписываю предварительных договор ни с застройщиком, ни с продавцом

eugen писал(а):
Объект????? ( можно говорить )
http://www.yantargorod.ru/

Это Сити 21 век, как я помню. Там все чисто.
Отказ получать не нужно. Лучше договориться с застроищиком о том, что они поддержат ваши исковые требования о признании права собственности в суде ( как правило, при условии что вы берете на себя судебные издержки, сейчас это тысяч 40-50 . Иначе, будете судится долго, они будут тянуть, переносить...)

eugen писал(а):
Отказ получать не нужно. Лучше договориться с застроищиком о том, что они поддержат ваши исковые требования о признании права собственности в суде ( как правило, при условии что вы берете на себя судебные издержки, сейчас это тысяч 40-50 . Иначе, будете судится долго, они будут тянуть, переносить...

4% от коммерческой цены квартиры (цены, по которой сам Сити бы сейчас продавал данную квартиру) - чуть меньше 1,2 млн. Нефигово так можно договориться

Dim Dimitrov писал(а):
eugen писал(а):
Отказ получать не нужно. Лучше договориться с застроищиком о том, что они поддержат ваши исковые требования о признании права собственности в суде ( как правило, при условии что вы берете на себя судебные издержки, сейчас это тысяч 40-50 . Иначе, будете судится долго, они будут тянуть, переносить...

4% от коммерческой цены квартиры (цены, по которой сам Сити бы сейчас продавал данную квартиру) - чуть меньше 1,2 млн. Нефигово так можно договориться

Иски о признании права собственности, проходят по закону о защите прав потребителей. Там намного дешевле.
Расчет ведется исходя из суммы, которая будет у Вас в договоре уступки.
Более того, есть предел суммы пошлины. 1,2 млн. исключено Сейчас максимальная пошлина вроде 60 тысяч.

eugen писал(а):
1,2 млн. исключено Сейчас максимальная пошлина вроде 60 тысяч.

Имелся ввиду ответ на Ваше предложение "договориться с застройщиком". А у него расчет не в госпошлинах, а в собственных процентах от стоимости квартиры

Dim Dimitrov писал(а):
eugen писал(а):
1,2 млн. исключено Сейчас максимальная пошлина вроде 60 тысяч.

Имелся ввиду ответ на Ваше предложение "договориться с застройщиком". А у него расчет не в госпошлинах, а в собственных процентах от стоимости квартиры

А сколько, пардон, кв-ра в Строгино стоит? Столько же сколько на Патриарших прудах???