Продажа доли домовладения 11 / 3061

Если сталкивались с подобной ситуацией

, подскажите. Дом расположенный на з/у принадлежит 3 собственникам. У моей клиентки доверенность на продажу - 1/3 доли.
Уведомили сособственников через нотариуса. Один из них выявил желание приобрести отчуждаемую долю и написал об этом заявление нотариусу.
Третий месяц договариваемся о дне сделки. Он ни как не может дойти до юстиции. Ситуация - патовая: продать другому не можем - нет отказа от сособственника и сособственник не приходит на сделку.
Нотариус - факт неявки на сделку отказывается фиксировать.
Что делать???

Это известный способ противодействия продажи доли сособственником имущества 3-му лицу. Что делать в этой ситуации зависит от ваших реальных целей. Если Вы хотите реально продать по заявленной цене долю 3-му лицу, ситуация одна. Если же Вы хотите вынудить купить долю по заявленной цене содольщика, то ситуация другая. При наличии реального покупателя на эту долю в доме и земельном участке, в чем я сомневаюсь в данной ситуации, можно прикрыть куплю-продажу дарением, оформить передачу доли через отступное, а если дом не жилой, то через тот же договор купли-продажи с завышенной ценой. Способов много, нужно их обсуждать с покупателем в комплексе с учетом возможного налогового бремени. Если же Вы знаете, что другого покупателя, кроме этого сособственника у Вас по этой цене не будет, то обращайтесь сразу в суд с иском о понуждении заключить его договор купли-продажи доли дома и земельного участка, рассматривая его согласие, как акцепт на вашу оферту.

Сергей Анопко писал(а):
Третий месяц договариваемся о дне сделки. Он ни как не может дойти до юстиции.

А зачем вам, как продавцу, юстиция! ](*,)

.
Заключайте ДКП с оплатой "в тот же день", берите деньги и спокойно "курите в стороне".
Юстиция - это проблема покупателя, тем более с письменным согласием на покупку.

А что "говорит" предварительный договор, о сроках и месте проведения сделки,
о штрафных санкциях при невыполненных условиях договора?
Оповещали ли покупателя в письменном виде о дне и месте проведения сделки?
Прописано ли в Пред. договоре ЭТО место и время "по умолчанию"?

Если ДКП не подписан, и вся сумма не получена, то Хде задаток? У продавца задок?
Вешайте большой желтый банер (надо было еще вчера) на объект,
выставляйте в повторную продажу, и ведите людей - чем больше, тем "быстрей"

ЭтоЕщеКто писал(а):
.. Если же Вы знаете, что другого покупателя, кроме этого сособственника у Вас по этой цене не будет, то обращайтесь сразу в суд с иском о понуждении заключить его договор купли-продажи доли дома и земельного участка, рассматривая его согласие, как акцепт на вашу оферту.

уведомление о продаже стало уже офертой? [-X

продавец хозяин своего слова, захотел сегодня продать за 1 млн, завтра захочет за 100 млн, или не захочет вовсе. И никто его не заставит распорядиться имуществом против его воли на невыгодных для него условияъ.

Сергей Анопко писал(а):
Нотариус - факт неявки на сделку отказывается фиксировать.
Что делать???

обратитесь к другому нотариусу, который в уведомлении укажет не только сумму , но и прочие условия сделки (время, место, дата)
и что неприобретение доли в течение месяца на этих условиях будет считаться отказом

или воспользуйтесь советом Александра ЭтоЕщеКто о дарении или отступном

Дмитрий Евланов писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
.. Если же Вы знаете, что другого покупателя, кроме этого сособственника у Вас по этой цене не будет, то обращайтесь сразу в суд с иском о понуждении заключить его договор купли-продажи доли дома и земельного участка, рассматривая его согласие, как акцепт на вашу оферту.
уведомление о продаже стало уже офертой?
продавец хозяин своего слова, захотел сегодня продать за 1 млн, завтра захочет за 100 млн, или не захочет вовсе. И никто его не заставит распорядиться имуществом против его воли на невыгодных для него условияъ.

Этот вопрос в настоящее время юридически спорный, а следовательно попытать счастье в суде можно. Продавец (покупатель), конечно, хозяин своего слова, но это не просто уведомление, а предложение заключить договор купли-продажи доли, содержащее все существенные условия предварительного договора. Его можно рассматривать при желании, как оферту (ст. 435 ГК РФ) на заключение предварительного договора купли-продажи, а согласие купить долю на этих условиях, как акцепт, с момента получения которого можно считать предварительный договор купли-продажи доли заключенным (ст. 433 ГК РФ). Нужно не забывать при этом также о других правилах предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), в т.ч. о сроке и последствиях его пропуска. В любом случае, в ходе такого судебного разбирательства, вопрос о том, согласен сособственник заключить договор купли-продажи, представленный суду, а вместе с ним и вопрос о его преимущественном праве на выкуп доли на указанных условиях, будет снят. Сам я не являюсь сторонником такой позиции (это отдельная тема), но как способ расставить точки над Ё в таких случаях, могу это рекомендовать.

намерение продать согласно ст.250 и намерение считать себя заключившим договор с адресатом по ст.435 это , мягко говоря , разные вещи
чтобы извещение считать офертой

даже если и озвучены в извещении такие существенные условия договора как предмет договора, цена, срок, но там ничего не сказано о других "приятных" мелочах - как юридическое и физическое освобождение, порядок уплаты, задолженности по к/у

и наконец, никто не мешает прямо в зале суда вручить адресату новую "оферту" на сто тыщ миллионов, написанную действительно как оферта с аццкими условиями договора, наподобие пожизненного проживания всей родни продавца по 7 колена (утрирую)

мне кажется, суд будет просто в ауте от такого мозговыноса
шансы на доведения дела адресатом , кхм...

Дмитрий Евланов писал(а):
намерение продать согласно ст.250 и намерение считать себя заключившим договор с адресатом по ст.435 это , мягко говоря , разные вещи
чтобы извещение считать офертой

Это не просто намерение, это обязанность, установленная законом, как говорят в этом случае, без права выбора контрагента по сделке. Могу по этому поводу поспорить, приводя известные доводы защитников такой позиции, но это уже отдельная тема, да и не хочется это делать только ради спора, т.к. я сам придерживаюсь противоположной точки зрения, но по другим основаниям. Вы эту ситуацию рассматриваете с точки зрения претензий покупателя, а я рекомендую автору использовать это, как продавцу, для того, чтобы вывести покупателя на чистую воду.

Дмитрий Евланов писал(а):
но там ничего не сказано о других "приятных" мелочах - как юридическое и физическое освобождение, порядок уплаты, задолженности по к/у

Это несущественные условия договора купли-продажи жилого помещения.

Дмитрий Евланов писал(а):
и наконец, никто не мешает прямо в зале суда вручить адресату новую "оферту" на сто тыщ миллионов, написанную действительно как оферта с аццкими условиями договора, наподобие пожизненного проживания всей родни продавца по 7 колена (утрирую)

Вопрос не в новой и старой оферте, а в том можно ли считать предложение о продаже доли в порядке ст. 250 ГК РФ, содержащее все существенные условия договора, офертой, а согласие на нее акцептом, а исходя из этого считать заключенным предварительный договор купли-продажи доли. Новая оферта не отменяет и не изменяет этот договор, если он существует.

P/S Если интересна эта тема, вот Вам еще один более интересный спорные вопрос для раздумья. При нарушении преимущественного права покупки доли, содольщик имеет право в соответствии со ст. 250 ГК РФ перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи. Но они существуют до тех пор, пока не исполнен договор купли-продажи, т.к. исполнение договора прекращает все права и обязанности сторон по нему. Спорный юридический вопрос состоит в том, а может ли сособственник общего имущества, преимущественное право на выкуп доли которого нарушено, требовать перевести на себя прекращенные, а значит несуществующие права и обязанности покупателя по исполненному договору купли-продажи доли, или же правом, предусмотренным ст. 250 ГК РФ, он может воспользоваться только до исполнения договора купли-продажи доли ?

ЭтоЕщеКто писал(а):
..Спорный юридический вопрос состоит в том, а может ли сособственник общего имущества, преимущественное право на выкуп доли которого нарушено, требовать перевести на себя прекращенные, а значит несуществующие права и обязанности покупателя по исполненному договору купли-продажи доли, или же правом, предусмотренным ст. 250 ГК РФ, он может воспользоваться только до исполнения договора купли-продажи доли ?

p.s. а в прошедшем времени не могут быть применены нормы закона, когда права покупателя еще не были прекращены ?
и потом, закон ничего не говорит про настоящее время, речь идет лишь о замене в договоре одного лица на другое

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.